更新日： 2024.1.18 | 公開日：
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相続などで取得した空き家の利活用の手段について思いつかない場合、早期の売却について検討するケースも多いのではないでしょうか。解体すら難しい場合は「古家付き土地」として売却するという選択肢があります。
ただし、古家付きの土地は有用な選択肢ではあるものの、多くの瑕疵や築年数の経過に伴う留意事項も存在します。
本稿では、所有している不動産を古家付き土地として売却する方法やメリット・デメリットを解説します。
目次
古家付きの土地とは
そもそも古家付き土地とは、築古で資産的価値のない物件が建っている土地のことです。このような物件は買い手探しが難航しやすいため、“築古の戸建てつきの土地”として売り出すことで、マイナス面をカバーし得ます。
不動産検索サイトなどでも古家付き土地は「土地カテゴリ」のページに掲載されており、戸建て物件とは訴求対象となるターゲットユーザーが異なることがわかります。
古家付き土地扱いで売却するメリット
古家付き土地扱いで売却するメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
- 解体費用がかからない
- 固定資産税の優遇措置が継続する
- 買い手側は銀行融資を受けやすい
次項より、個別にみていきましょう。
解体費用がかからない
実家を“土地として”売却する場合、家屋の解体費用が必要ですが、古家付き土地として売却するならその必要はありません。
一般的に、家屋を取り壊す際の費用は、以下のような費用がかかります。
- 木造住宅…1坪あたり3万円程度
- 鉄骨住宅…1坪あたり4〜5万円程度
- 鉄筋コンクリート…1坪あたり5〜6万円程度
例えば、木造住宅で面積40坪程度の空き家を解体する際の費用は、単純計算で120万円ほど必要ということになります。そのため、解体費用を抑えられるという点は大きな利点と言えるでしょう。
固定資産税の優遇措置が継続する
所有する不動産には、通常、固定資産税や都市計画税の課税があります。しかしながら、宅地用地への減税特例措置が存在します(※1)。
古家付きのままでの売却を選べば、買い手探しの期間が長引いても、低い税負担で過ごすことが可能です。
買い手側は銀行融資を受けやすい
古家付き土地は、住宅ローン融資の対象となるため、購入者にとっては資金調達がスムーズに行える点が大きな魅力となります。ただし、こうした融資の特性上、通常の住宅ローンよりも返済期間が短く設定されるケースが多く、月々の返済額が増加するリスクも考慮する必要があります。
古家付き土地扱いで売却するデメリット
古家付き土地を取引する際、多くのケースで買い手側が解体を前提として考えるため、高い価格での売却が難しくなる可能性が存在します。
解体に必要な費用は、通常のローンとは異なる枠での調達となるため、買い手はこの部分の資金を独自に用意しなくてはなりません。
自治体の補助制度を利用する場合であっても、解体に伴う大きな費用が必要となるリスクを考慮すると、古家付きのままの高額な売却価格を設定するのは厳しいといえます。
古家付き土地を売却する際の留意事項
古家付き土地を売却する際には、以下の点に留意しましょう。
- 契約不適合責任を問われる可能性
- 境界線を明示する
- 残置物を処分する
それぞれについて、詳しく解説します。
契約不適合責任を問われる可能性
古家付き土地を売る際、家屋に隠れた欠陥や事故物件の履歴などの瑕疵がある場合、契約不適合責任という法的リスクが伴います。
これは、売買契約が成立した後に見つかった既存の瑕疵について、売主が買主への責任を持つという法的な制度です (※1)。
特に築年数が多い物件は、時間の経過とともに欠陥が発生しやすく、オーナー自身が未発見の瑕疵を抱えている可能性も高いのが実情。
そのため、販売する前に物件の状態を十分に確認し、存在する瑕疵を明確に契約文書に記載することが重要です。また、契約不適合責任に関する期間や免責事項を明確にすることで、トラブルを未然に防ぐことができます。
境界線を明示する
売却時、境界線の明示は売主の重要な義務となっています。築古物件では、年月の経過や土地の変化により、境界が曖昧になっている場合も少なくありません。
そのため、正確な境界線を確認するために専門家による測量を実施することを推奨しましょう。この測量により、後々の土地のトラブルを避け、安心して取引を進めることができます。
残置物を処分する
古家付きの土地を売却する際、家具や家電などの残置物があると、そのままの状態での売却が困難となります。
価値があると考えられる家具や調度品はリサイクルを検討し、それ以外のアイテムは専門業者を通じて適切に処分することが求められます。適切な処分を行うことで、買主に対しての信頼を保つとともに、スムーズな取引を実現できるでしょう。
古家付きではなく更地としての売却も検討しよう
以上のとおり、古家付き土地としての売却はメリットもある一方で、いくつかの懸念点も存在します。そのため、場合によっては更地にしてから実家を売却することも検討しましょう。
更地として売却するメリット
更地として売る大きな利点は、購入者側が解体に関するコストを気にすることなく、自身の計画に合わせて容易に新築を進められる点です。これにより、早い段階での建築開始が可能となり、購入者からの評価が高まります。
土地の下に存在する埋設物や土壌の状態に関する調査がスムーズに実施できるのも魅力の1つ。これにより、購入を検討する方が安心して土地を選択できると言えます。
古家付きの土地を検討する購入者は主に居住目的の方々ですが、更地の場合、新築住宅、事業店舗、駐車場など多岐にわたるニーズを持つ層がターゲットとなり、市場の幅が広がります。結果として、売却価格は更地の方が高値がつきやすい傾向にあります。
更地として売却するデメリット
一方、家を解体して更地にする選択には、いくつかのデメリットが伴います。特に、地中の埋設物や土壌の調査はコストがかかる上、発見された問題の修正にも費用がかかるのです。
築年数が経過した築古物件を解体したあとの土地は地盤が固くなっているため、地盤の改良の工事を行わなければならないケースもあります。地盤改良工事では、以下のような費用が必要です。
- 表層改良…浅い部分を改良する工事で、相場感は30万円以上
- 柱状改良…深い部分の改良工事で相場感は50万円以上
加えて、売却予定の土地が建築基準法の接道要件を満たしていない場合、再建築が許可されないケースも。このような状態になると、買い手を見つけるのが難しくなるため、必要に応じて対応策を考えることが求められます。
まとめ
築古の実家を古家付き土地として売却すれば、解体費用がかからず、固定資産税の優遇措置が継続されるなどのメリットがあります。
売却を検討する際は、自身の土地の特性や市場の動向。何より将来のビジョンをしっかりと考慮することが重要といえます。
一方で、あまり高値をつけることはできず、買い手の幅が狭くなくなるなどの懸念点もありますので、解体費用を支払って更地のみの売却を行うことも視野におき、総合的に判断しましょう。
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＜参考＞（※URL最終閲覧2024年1月17日）
※1 総務省「固定資産税の概要」https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html
※2 法務省「売主の瑕疵担保責任に関する見直し①」https://www.moj.go.jp/content/001255639.pdf
