空き家の売却は、維持管理の負担から抜け出すうえで有効な手段ですが、物件売却の結果として確定申告が必要になる可能性があります。もし確定申告を怠れば、罰則が適用されることが懸念されます。
今回の記事では、空き家の売却で確定申告が求められるケースや、申告の手順を解説します。空き家売却を検討されている方は、ぜひご覧ください。
目次
空き家売却で確定申告が必要なケースとは？
譲渡所得が発生する場合
空き家を売却して確定申告が必要になるのは、譲渡所得税が物件の取得費よりも高くなった場合です。譲渡所得税とは、空き家を売却した利益のことであり、厳密には「所得税 + 住民税」を指します。
譲渡所得税は会社からの給与所得などとは別に分離課税されるため、サラリーマンであっても確定申告しなければなりません。
なお、空き家の売却益が取得よりも低くなる、つまり“損”が発生した場合は確定申告の必要はありません。
各種特例を利用する場合
空き家を売却する際には、前述の所得税額の節税に繋がる各種控除制度が存在します。具体的には以下の通りです。
- 居住用財産の3,000万円特別控除…自分が住んでいた家を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得金額から最大3,000万円を控除可能
- 10年超所有の軽減税率の特例…不動産を所有していた期間が10年を超え、3,000万円特別控除を適用したうえで譲渡所得が利益となる場合は、軽減税率が適用される
- 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例…空き家売却で損失が発生した場合は、一定の要件を満たせばその損失を事業所得や給与所得といった他の所得と相殺できる
上記の制度を利用すれば譲渡所得税の納税額がゼロになる可能性もあります。しかし、そのような場合であっても、特例を適用するためには確定申告が必要です。
空き家売却で確定申告を怠るとどうなる？
上記した確定申告の義務が発生する要件を満たしているにも関わらず、確定申告を期限内に行わなかった場合、以下の税金が追加で課税されてしまいます。
- 無申告加算税
- 延滞税
無申告加算税とは、期限内に確定申告を行わなかった場合に課される罰金です(※1)。無申告加算税は、納付が必要な税額の50万円までの部分に15％、50万円を超える部分に20％の割合で加算されます。
延滞税は、納める税金が未納状態の期間に応じて、課税額が変わってきます(※2)。これらの罰金が課されてもなお支払いが行われなければ、「脱税」として扱われるリスクがありますので、十分に注意しましょう。
空き家を売却した際の譲渡所得税の計算方法
① 譲渡所得の算出
譲渡所得は「譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費＋諸経費）」で計算されます。
なお、取得費は、土地の場合は購入時の代金や購入手数料などの合計額となります。空き家の物件部分の取得費については、購入などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額が適用されます。
空き家を相続や贈与によって手に入れていた場合の取得費については、被相続人や贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。
② 各種控除額を差し引く
空き家を売却した際に適用可能な控除については前述した通りですが、実際に適用する場合は「譲渡所得 － 控除額」が課税対象となります。これにより、大幅な節税に繋がりますので、積極的に利用しましょう。
③ 譲渡所得税額を算出する
空き家売却で課税される譲渡所得税は、前述の通り他の所得とは分離課税で計算され、「課税譲渡所得 × 税率」の式で算出します。
なお、譲渡所得は空き家を取得した日から売却した年の1月1日までの期間の長さ次第で「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」に分けられ、税率も以下のように変動します(※3)。
空き家を売却した際の確定申告で必要な書類は？
空き家売却にかかる譲渡所得の確定申告に必要な書類としては、以下の通りです。
- 確定申告書第三表（分離課税用）…第一表から第五表まであり、空き家売却による申告では、分離課税用である第三表を使う。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）…収入金額や取得費、譲渡費用を記載したうえで、最終的な課税額を確定申告書第三表（分離課税用）に記入する。
- 売買契約書のコピー…売却する物件を購入して取得していた場合、購入時の売買契約書と、売却した際の売買契約書の双方のコピーが必要。
- 登記事項証明書…登記事項証明書は物件所在地を管轄する法務局以外にも、オンライン申請システムを利用して請求可能。
1〜3については国税庁のHPから直接ダウンロードするか、税務署で直接入手することで取得できます。
空き家売却にかかる確定申告の流れ
Step1.必要書類の準備
確定申告を行う際には、必要な書類を揃えたら、申告書の作成をします。売買契約書のコピーや各種諸経費の領収書などをもとに、譲渡所得の内訳書を作成し、内訳書で計算した「譲渡収入」「譲渡所得」などを確定申告書第三表に転記します。
空き家売却は、第三表に加えて確定申告書B「第一表」「第二表」の提出も必要です。第一表は、1年間の収入や所得、所得控除などを記入する書類です。第二表には、第一表に記載した所得の内訳や控除内容を記載します。
Step2.税務署への書類の提出
確定申告書は、2月16日から3月15日までに管轄の税務署に提出する必要があり、提出方法は「e-Taxでの申告」「税務署への直接提出」の2パターンがあります。
e-Taxによる申請ができるのは、国税庁のHPで申告書を作成した場合です。なお、e-Taxで申請を行う際には、「利用者識別番号」の取得に加え、マイナンバーカードやカードリーダーを用意しておく必要があります。
所轄の税務署への郵送で申告書を提出する方法では、確定申告書が「信書」にあたるため、「郵便物（第一種郵便物）」「信書便物」として送付しなければなりません。この場合、通信日付印が提出日として扱われるため、申告期限内に通信日付印が捺印されるように調整しましょう。
Step3.納付
納税額が確定したら、申告期限である2月16日〜3月15日に譲渡所得税の所得税分を納めます。
5月頃には、譲渡所得税の住民税部分の金額が記載された住民税納付書が届きますので、そこに記載された金額を納付します。なお、譲渡所得で課税される住民税についても、通常の住民税同様に6月、8月、10月、翌1月の4期に分割して支払うことも可能です。
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まとめ
空き家を売却して得た譲渡所得がプラスとなった場合、確定申告を行ったうえで譲渡所得税を納めなければなりません
空き家売却における確定申告でも、様々な書類を用意する必要があります。節税に繋げるために各種控除を活用することも勘案すれば、早い段階からの準備が求められると言えます。
参考：
※1 国税庁,「確定申告を忘れたとき」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2024.htm,
(2022/07/21)
※2 国税庁,「延滞税について」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/osirase/9205.htm,
(2022/07/21)
※3 国税庁,「土地や建物を売ったとき」,https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm,
(2022/07/21)