一般的には「商品を買った時に支払う税金」である消費税ですが、空き家売却における手続きの過程で、売主が支払わなければならないケースも存在します。こういった支出金について承知しないまま売却を進めると「想定よりも売却益が少なくなってしまった」という状況を招きかねないため、事前にしっかりと把握しておく必要があります。
そこで本稿では、「空き家売却 × 消費税」のトピックについて詳細を解説しますので、ぜひお役立てください。
目次
そもそも消費税の課税対象は？
そもそも消費税は「一般消費者が会社などの事業者を通して納税する」税金です。その課税対象となる取引は消費税法に規定されており、以下の要件を満たすと消費税の支払い義務が生じます(※1)。
- 国内における取引
- 「事業者」が事業として行われている
- 対価を得て行われている
- 資産の譲渡や貸付け、および役務の提供である
空き家の売却は上記のうち「資産の譲渡」にあたりますが、個人と法人では消費税の課税の有無が異なるのが特徴です。さらに、空き家の売却のために発生した取引についても、消費税が課税されるものがあります。
次項より、「個人」と「事業者」に分けて消費税が課税されるケースについて解説します。なお、事業者の定義は「個人事業主」「法人」のことです。事業者の中でも消費税の納税義務が課せられる「課税事業者」と、納税する必要「免税事業者」に分かれます。
個人が空き家を売却した場合に消費税が課税されるケース
居住用財産については課税されない
個人として空き家を売却する場合は、消費税についてはあまり気にする必要はありません。何故なら、個人の空き家売却は「事業を目的としない個人の居住用財産の売却」として扱われ、消費税が非課税となるためです。
居住用財産の定義としては住まいやセカンドハウス、別荘などとなります。一方で、投資用物件の売却においては、事業の一環と見なされるため、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合は課税事業者として消費税を納める必要があります。
消費税が課税されるのは仲介手数料
個人の空き家売却で消費税の支払いが求められるのは、仲介業者と媒介契約を締結して行った売買契約で、仲介手数料を支払ったケースです。不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料は消費税の課税対象となる取引となりますので、報酬額に応じた消費税額もプラスして納めなければなりません。
仲介手数料の金額については、宅建業法によって上限金額が定められており、物件の売却価格に応じて以下のように変動します(※2)。
たとえば空き家が400万円で売れたケースでは、「400万円 × 3.3% = 13万2,000円」が仲介手数料となります。そこに2022年現在の消費税である10％をかければ、仲介手数料1万3,200円が課税額です。
決して少額ではありませんが、「一度の空き家売却で発生する支出」との観点からみれば、そこまで大きな負担には感じないはずです。
事業者が空き家を売却した場合に消費税が課税されるケース
「建物」部分にのみ消費税が課税される
前述の通り、空き家を“事業者として”売却するケースでは、消費税の課税対象が個人の場合とは異なります。事業者は不動産会社に空き家を売却する場合は、当該不動産の「家屋部分」の買取金額に消費税が課税されます(※3)。
たとえば、空き家の売却価格が総額3,000万円だったとして、家屋部分の評価額が1,000万円だった場合、「1,000万円 × 10% = 20万円」が消費税となります。
さらに、事業者として売却する過程で不動産会社に仲介を依頼した場合、個人のケースと同様に仲介手数料には消費税が加算されます。
このように、個人のケースに比べて発生する消費税額と高額になりやすいため、個人事業主や法人として空き家を売却するなら注意が必要です。
なお、土地の売買については、消費税の課税対象から外されています。そのため「空き家を解体して、土地のみ売却する」場合は、事業者であっても消費税の支払いについて心配する必要はありません。
前々年の課税売上が1,000万円の場合は免税される
消費税は、原則として課税期間の基準期間における課税売上高が「1,000万円以下」の事業者については納税義務が免除されます。免税のためには、個人事業主と法人で異なる要件を満たす必要があり、それぞれ以下の通りです(※4)。
【個人事業主】
- 「前々年の課税売り上げが1,000万円超の場合（基準期間）」もしくは「前年の1月～6月の売り上げが1,000万円を超え、給与支給額が1,000万円を超えた場合（特定期間）」
【法人】
- 「前々年の課税売り上げが1,000万円超の場合（基準期間）」もしくは「前期の期首から6ヶ月の売り上げが1,000万円を超え、給与支給額が1,000万円を超えた場合（特定期間）」
上記の通り、売却益に消費税が課税されるのは1,000万円を超えた場合ですので、空き家売却においては珍しいケースです。消費税が課税される可能性が考えられるのは「資産性が高い物件を保有していた」「実家が地主で、多くの不動産を相続した」などの場合になります。
課税対象売上高の消費税は確定申告が必要
空き家売却で課税売上高が発生し、消費税の納税が必要になったら、確定申告を行わなければなりません。個人事業主であれば、翌年の3月31日までに確定申告書の提出と納税を済ませる必要があり、確定申告に用いる申告書には第一表と第二表の2種類があります。
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まとめ
空き家売却では、譲渡所得税や印紙税をはじめとしたさまざまな税金が課税されますが、消費税についても納税義務が生じるケースがあります。個人として空き家売却を行った場合は、不動産業者に支払う仲介手数料が課税対象となる取引です。
一方で、“事業者として”空き家を売却するケースにおいては、空き家の家屋部分の売却益が課税売上高を超えてしまうと、契約金額に対しても消費税が発生します。この場合、多額の税金を納めなければならなくなるため、十分に注意しましょう。
参考：
※1 国税庁,「消費税のしくみ」,https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm,(2022/07/21)
※2 REDS,「仲介手数料の法定上限金額とは」,https://www.reds.co.jp/system/term/fee/,
(2022/07/21)
※3 国税庁,「非課税となる取引」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm
,(2022/07/21)
※4 国税庁,「納税義務の免除」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm
,(2022/07/21)