共有持分

認知症の共有者がいる場合の不動産売却方法とは?

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高齢化社会を迎え、認知症患者は今後も増えていくでしょう。そんな中、認知症の親を施設に入れる費用のために、実家を売却したいという相談も増えてきています。

親が買って住んでいる家を、家族の誰もが自由に処分できると思ったら大間違いです。親の名義の家は親の財産ですし、親と共有していて持分を所有していても勝手に売却することはできません。

所有者の売却意思を表示できないと、あなたはその不動産を売ることができないので、親が認知症で売却の意思表示ができない場合はどうすればいいのでしょうか?

 

このような場合は、代理人が代わりに行う「成年後見制度」というものがあります。

ここでは、認知症の方との契約行為と成年後見制度について解説していきます。

 

■認知症患者は法律行為を行うことができない

認知症を患っている方は、症状が重くなると法律行為ができなくなります。法律行為というと、高価な不動産の売買をイメージしがちですが、広い意味では、日常の買い物でも契約や法律行為といえます。認知症の症状や重症度は、ちょっとした物忘れから全くコミュニケーションが取れない状態まで様々です。

また、認知症の人にどれだけ判断力が残っているかによっても変わってきますが、成年後見制度という、家庭裁判所が選任した人が、必要な範囲で認知症の人をサポートする制度があります。

 

 

■成年後見制度では売却することが可能になる

家庭裁判所に成年後見の開始を申請し、後見人が選任されれば、「不動産を売却」することが可能になります。

後見人は、司法書士や弁護士などの専門家が選任されることが多いです。(現在の家庭裁判所の運用では、親族が候補者として指名されても、専門家が後見人に選任されることが多いです)。成年後見人は本人に代わって財産を処分することができますので、自宅の売却は成年後見人が行うことになります。

 

自宅の売却が被成年後見人のためになるのであれば、家庭裁判所の許可を得ることができるはずですので、買い手が決まれば、家庭裁判所から売却の決済の許可が下ります。

決済には成年後見人が立ち会い、司法書士が成年後見人の本人確認を行います。

 

■法定後見制度

法定後見制度には、「後見」「保佐」「補助」の3種類があります。

  後見 保佐 補助
代理人の名称 成年後見人 保佐人 補助人
本人の判断能力 重度の認知症で本人に判断する能力がない場合 判断能力は不足しているが、日常生活には支障がない場合 普通の人よりも判断能力は多少不足するものの、日常生活には支障がない場合
代理権の有無 あり あり(裁判所が認めた行為のみ) あり(裁判所が認めた行為のみ)

 

後見制度とは、重度の認知症や知的障害などにより、本人が判断能力を失っていると判断された場合に適用される制度です。

 

・後見人

後見制度が適用されると、本人の代理人として「成年後見人」が裁判所から選ばれます。成年後見人とは、簡単に言うと、自分で判断できない人の後見人です。

例えば、幼い子どもはまだ自分で判断することができないので、銀行口座の開設などの重要な手続きを親や後見人が代わりに行ってもらいます。

 

成年後見は、この後見と似ています。成年後見人に選ばれた人が、判断能力を失った本人に代わって財産を管理します。

 

・任意後見

「任意後見」とは、まだ判断能力を失っていない人が、将来に向けて後見人と契約を結ぶ制度です。

 

支援する法律行為は、契約の中であらかじめ決めておきます。

判断能力が落ちてきたら裁判所に任意後見監督人を選任する申し立てを行い、選任されることで任意後見契約が有効になります。

 

・法定後見

「法定後見」とは後見人を立てる段階から裁判所が決定権を持っています。そのため、必ずしも希望通りの後見人が選任されるとは限りません。

 

・保佐人

保佐人は、軽度の認知症や発達障害などにより判断能力を欠いているが、日常生活を自力で行うことができると判断される場合に適用されます。

 

保佐を適用した場合、代表者の名前は「保佐人」となります。

本人の判断能力が、成年後見人を選任すべきほどには損なわれていないと家庭裁判所が判断した場合には、保佐人が適用され、保佐人が支援を行うことになります。

 

・補助人

援助人は、本人の判断能力の低下が保佐の場合よりもさらに軽い場合に適用されます。

代理人は「補佐人」と呼ばれ、本人の判断能力が健常者に比べてやや劣るものの、日常生活に支障がない場合に支援を行います。

 

・後見人になれない人とは?

前述のように、後見人は、ご本人が亡くなるまでの長い間、ご本人の財産を管理するという大変重要な役割を担っています。

これを防ぐために、法律上、後見人になれない人がいます。

 

・未成年者

・家庭裁判所で解任された法定代理人、保佐人、補助人

・破産した人

・被後見人、被後見人の配偶者または直系尊属に対して訴訟を提起した者

・所在が不明な人

 

 

■成年後見制度を使った不動産売却の手順について

ここでは、法定後見制度で財産の売却を委任された成年後見人が、不動産を売却する際の手続きについてご説明します。

 

・売却の手続き

基本的に、不動産を売却する際の手続きは、自分の不動産を売却する場合とあまり変わりません。しかし、たとえ親であっても第三者の財産を売却するわけですから、自分の財産を売却する場合よりも慎重に進める必要があります。

 

・市場価格の調査、不動産会社の選定と売却

不動産の市場価格を調査します。インターネット上の情報でおおよその相場を把握したら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定結果は、高ければ良いというものではありません。査定価格結果に具体的な根拠を示し、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社に売却依頼をすることを念頭に置きましょう。

売買価格を決め、購入希望者が決まったら、売買契約書のドラフトを不動産会社が作成します。

 

・売却許可の申請

売却する不動産が、後見制度を受ける本人が住んでいる不動産の場合、その不動産を売却するには裁判所の許可が必要です。許可を得ずに不動産を売却した場合、その取引は無効となります。

当該不動産が「非居住用不動産」の場合は、許可は必要ありませんが、生活費や医療費を賄うためなどの正当な理由が必要となります。

また、極端に安い価格での取引は、法定後見制度における本人保護の観点から認められない場合があります。不動産の売却を検討する際は、事前に裁判所に相談することをお勧めします。

 

 

・売買契約の締結、引き渡し

裁判所の承認を得た後、買主との間で売買契約が締結され、不動産が引き渡されます。

 

■持分だけの売却は可能

成年後見制度について見てきましたが、かなり大掛かりな手続きで、手続き完了まで長く続くこともあるということです。

 

判断能力を失った共有者の持分を売ろうとすると、それはそれで大変なことですが、その人の持分がなくても、自分の持分のみを売却する方法はあります。

 

もちろん、一般的には自分の持分だけを売りに出しても買い手が見つかる可能性は低いのですが、そのような特殊な物件を専門に扱う会社が買い取ってくれる場合もあります。

成年後見は無理だと感じている方は、一度専門家に相談して持分だけの売却を検討してみるのも良いかもしれません。

 

 

 

■おわりに

不動産の共有者の中に認知症の方がいる場合、不動産全体を売却することは不可能ですので、どうしても共有者の持分を含めて不動産を売却したい場合は、成年後見人を選任する必要があります。

 

成年後見は、認知症の方を保護するための制度であり、その適用や職務執行にはすべての家庭裁判所が関わっていますので、後見人を選任した後の不動産売却が、他の共有者や親族の希望通りにできるかどうかはわかりません。

ただし、認知症の共有者以外の人が、自分の持分だけを売却することは可能ですので、持分の購入を専門とする不動産業者に相談するのも一つの方法です

 

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