多数の共有者に権利が分かれている共有不動産は、処分や利活用が難しいといったリスクを抱えています。そのような問題の解決方法として「共有物分割請求」「不動産の交換」が挙げられます。
共有物分割請求・不動産交換のいずれも、物件にかかる所有権を変更するための手続きです。本稿では、両者の概要や違いについて、初心者の方にもわかりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
「共有物分割請求」とは？
前述の通り、不動産の所有権が複数人に分かれている共有状態にある物件では、利活用に各共有者の合意形成が必要であったり、権利関係で揉めたりなどのさまざまなトラブルが起きがちです。そのため、各共有者には「共有物分割請求」の権利があると、民法256条において認められています(※1)。
共有物分割請求とは、共有物分割の不動産について、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟です。
分割請求は、いつでも共有者単独で行えますが、共有者間の協議だけで決着がつかない場合は、第三者に介入してもらったり、裁判を行ったりするケースもあります。
それらも含めると、共有物分割請求の方法は以下の3種類に大別されます。
共有物分割協議…共有者のみで話し合って分割する
共有物分割調停…調停委員を交えた協議の末に分割する
共有物分割訴訟…裁判所の決定した分割方法に従う
分割方法は物理的・金銭的のいずれか
共有物分割請求における共有状態の解消方法は「物理的に分ける」「金銭的に分ける」のいずれかとなります。
例えば、広い土地のみを分割するのであれば、測量を行い、分筆をして共有不動産を物理的に分けることも考えられます。
一方で、分割請求の対象となる不動産が戸建て物件などの家屋である場合は、物理的に分けるのは現実的に厳しいでしょう。このようなケースでは、共有者の間で相当額の金銭を受け渡して問題解決を図るのがベターです。
共有物分割請求を行えば、このような形で物理的・金銭的に共有不動産が分けられ、共有者間で再分配されます。
原則として共有物分割請求は拒否できない
前述の通り、共有物分割請求の権利は民法上で規定されていますので、原則として他の共有者からの請求を棄却することはできません。そのため、共有物分割請求が行われた場合は、他の共有者は必ず名義解消に応じることが必要です。
申立人の共有持分の割合が僅かであったとしても同様で、例えば全体の1割程度しか権利を持っていなかったとしても、共有物分割請求を行えます。
「不動産の交換」とは？
共有不動産における「不動産の交換」とは、他社と所有権を交換する処理のことです。「土地と土地」「土地と建物」など、異なる不動産同士で所有権を交換することで、権利移譲を行います。
不動産の交換を実施する際には、土地の固定資産税評価額を参照し、「等価交換」となるように調整するのが一般的です。
適用要件を満たした場合は非課税になる
不動産の所有権が交換によって移譲された際には、原則として住民税・所得税がかかり、確定申告を行わなければなりません。
一方で、交換で取得した不動産を以前と同じ用途で運用する場合など、一定の要件を満たせば課税が行われなくなります。これは「固定資産の等価交換の特例」と呼ばれ、固定資産税評価額が大きい不動産などは、特に節税メリットがあります(※2)。
対象となる土地は宅地用地や田畑、山林、牧場などで、建物は居住用や店舗・事務所用、工場用、倉庫用などです。
この特例を活用するためには、この不動産の用途が交換前後で同一でなければなりません。例えば、「宅地用地⇄宅地用地」の交換は同一用途となりますが、「宅地用地⇄農地」は別用途となります。
等価交換の特例を活用するための要件についてまとめると、以下の通りです。
- 交換する資産は固定資産であること（※不動産業者の売買用の不動産は対象外）
- 同じ種類の不動産を交換すること
- 等価交換で譲渡する土地は1年以上所有したもの
- 等価交換で取得する土地は相手が1年以上所有し、かつ交換目的で取得したものではないこと
- 取得した土地を譲渡した土地と同じ用途で使うこと
- 時価の差額が「高い方の土地の時価×20％」以内であること
共有物分割請求と不動産交換の違い
「共有物分割請求」「不動産の交換」の各概要について解説しましたが、まとめるとそれぞれの違いは以下の観点から分けられます。
- 実施できる不動産の状態
- 各種税金
実施できる不動産の状態
共有物分割請求は、共有状態になっている“不動産を分割する手続きですので、当該物件が共有不動産でなければ請求を行えません。
一方で、不動産の交換であればただ“所有権を交換する”だけですので、あらゆる物件が対象となります。
各種税金
共物分割請求において必要な費用は登記費用のみとなります。それに対し、不動産の交換を行うにあたって前述の「固定資産の交換の特例」を受けられなかったケースでは、時価で売却したもの譲渡所得税・住民税などが課税されます。
さらに、登記にかかる登録免許税率についても、以下のように共有物分割請求に比べて不動産の交換の方が高く設定されています。
<登録免許税率>
- 共有物分割請求…0.4％
- 不動産の交換…2％
以上のことから、共有物分割請求に比べて交換の方が税負担が増してしまいやすいと言えます。
まとめ
共有物分割請求とは、不動産の共有状態解消を他の共有者に請求する手続きです。他方で、不動産の交換はシンプルに2者間で不動産の所有権を交換する行為となります。
どちらも不動産の所有者を変更するための手続きである点は同様ですが、不動産の交換は特例適用の要件を満たせなかった場合、必要費用が多くなる点がネックです。
共有物分割請求は、いつでも請求可能で、税負担もそこまで多くはならないため「共有状態を解消する」との観点からは分割請求を行うのが妥当でしょう。
参考：
※1 e-Gov 法令検索,「民法」,https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089,(2022/03/29)
※2 国税庁,「土地建物の交換をしたときの特例」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3502.htm,(2022/03/29)
