自分の所有している共有持分のみを売却しようと考えた場合、一般的な不動産会社ではなく「共有持分の買取専門業者」に相談することになるでしょう。
しかし、専門業者自体も多数存在するため、どこに相談するべきかの判断はなかなかつかないのが実情です。そこで本稿では、共有持分を専門業者に売却する際に必要な考え方に加え、得意分野ごとの共有持分買取業者を紹介します。
目次
共有持分を所有し続けるリスク
相続が発生すると権利関係がさらに複雑になる
共有持分は複数人に権利関係が分割された不動産ですが、経年とともに権利関係がどんどん複雑になっていくリスクがあります。
例えば、いずれかの共有者が亡くなれば相続が発生し、被相続人の持分がさらに分割され相続されてしまうのです。このように相続が何度も発生した共有不動産については、権利関係を把握すること自体が困難で、一部の共有者の所在がわからない状況も懸念されます。
物件の活用が難しい
共有状態となっている物件は、共有者単独での利活用が難しいこともネックです。例えば、当該物件を事業用に活用したり、改修したりする際には、全共有者の過半数の同意が必要となります。
共有持分の買取専門業者の特徴
共有持分の買取専門業者とは、共有持分のような「訳あり物件」を専門的に買い取っている不動産業者です。
一般的な不動産業者へ共有持分の売却のための仲介、あるいは直接買取を依頼してもなかなか売却は上手くいきません。その理由は、前述した通り共有持分の権利関係が複雑で、そのままでは利活用が難しいためです。
一方で、専門の買い取り業者ならその後の運用まで見据えた事業を行っており、買い取りに他の共有者の持分を買い取るなど、適切に活用するためのノウハウが揃っています。
共有持分の悩みは専門業者と弁護士のどちらにするべき？
弁護士に対しても共有持分の処分についても相談可能ですが、以下の通り、専門業者へ相談する場合とではその本質が異なります。
＜買取専門業者の場合＞
- 買取による根本的な共有関係の解消
- 他共有者とのやり取りも一任可能
＜弁護士の場合＞
- 共有者の間に立った紛争解決
- 代理人としての売却代行
上記の通り、弁護士は基本的に共有者の代理人となることはできますが、直接共有状態を解消するのには時間がかかります。
そのため、「他の共有者とのやりとりを避けたい」「自分の持分のみでも早期売却をしたい」などのケースでは、共有持分の買取専門業者へ相談した方が問題解決につながるでしょう。
専門業者に共有持分を売却するメリット
早期売却がしやすい
共有持分は、前述の通り通常の不動産会社ではなかなか買い手が見つかりません。一方で、専門業者なら買取手続きから、買取後の運用ノウハウまで揃っているため、早期に売却できます。
業者次第では1週間以内の短期売却も可能で、面倒な共有関係から早く抜け出すことが可能です。
他の共有者に知られることなく売却可能
自分の共有持分を専門業者へ売却するだけなら、他の共有者に報告する義務はありません。場合によっては、他の共有者と物件の取り扱いについて意見が割れている可能性もあるため、これは大きなメリットでしょう。
専門業者に共有持分を売却するデメリット
買取価格が市場相場よりも低くなる
共有持分はそのままでは売却が難しいため、専門業者へ依頼したとしても市場相場よりも少なくなるのが一般的です。実際の価格は物件の状態や諸条件によって変わりますが、市場相場の4〜7割程度になるでしょう。
業者次第では共有者間のトラブルに発展しかねない
共有持分は利活用も難しいため、持分を買い取った業者は、そのあと他の共有者の持分についても買取交渉を進めるのが一般的です。この際、業者側の対応次第では、他の共有者と親族間などでトラブルになるリスクが発生します。
共有持分の買取専門業者はどう選べばいい？
買取実績
共有持分の買取専門業者に相談する際には、ホームページなどで買取実績の有無について確認しましょう。経験ある業者ならばノウハウが豊富で、資金力にも余裕があるということですので、短期かつ高値で売却できる可能性が高まります。
コミュニケーションコストの低さ
共有持分の売却は、他の共有者とトラブルを回避できるかどうかも重要なポイントです。そのため、買取業者側のコミュニケーションが丁寧で信頼できるかどうかを見極めることが求められます。
杜撰な対応の業者では、他の共有者に売却することが発覚したり、買取後の対応で不手際が生じたりする可能性があるためです。
司法書士や弁護士との連携
共有持分は権利関係が複雑であり、売却や権利の移転手続きなどでは各種書類の用意が必要です。そのため、司法書士や弁護士などの専門家と連携している業者ほど、スムーズな対応やサポートを受けられます。
さらに、他の共有者と共有持分についてトラブルになっている場合は、専門家と連携できる業者の方が問題解決も図りやすい点がメリットです。
査定額の根拠
共有持分の売却時には、あらかじめ査定を依頼します。この査定額について、金額にのみ注目するのではなく、金額の根拠についてしっかりと説明してくれるか着目することも、良質な買取業者かどうか判断する上では重要です。
共有持分売却の流れ
共有持分の売却においても、基本的に通常の不動産売却と同様の流れで進みます。全体工程を大きく分けると、以下の４ステップです。
① 査定依頼
まずは、いずれかの買取業者に査定依頼をします。依頼をすれば、ただちに不動産の査定が行われ、早ければ即日で売却価格の目安を知ることができます。その価格をもとに、商談を行うかどうか判断しましょう。
② 売買交渉
実際に売買交渉を行い、買取価格をはじめとする諸条件に納得がいけば、売買契約を締結します。なお、実際に共有持分を売却するためには必要書類を揃えておくことが求められ、以下のようなものが必要です。
- 登記済権利証
- 固定資産税評価証明
- 印鑑証明書
- 住民票
- 実印
- 身分証明書
- 収入印紙
③ 決済と登記
手続きが進み、共有持分の売却益を受け取って決済まで終われば、共有持分の所有権移転登記も行う必要があります。移転登記が完了すれば、共有持分の売却は完了します。
④ 税金の申告と支払い
共有持分を売却したあとは、譲渡所得税の支払いが求められます。ただし、自分の住んでいる家屋を売却した場合には、3,000万円までは控除を受けられますので、念頭に置いておきましょう(※1)。
共有持分の価値の決まり方
そもそも、不動産物件の価値は立地や家屋築年数などの条件によって変動します。それに加え、共有持分の場合は「権利の分割割合」も重要な要素です。例えば、複数に分割されているため権利関係が複雑になっている共有持分は、買い取る側にとってもリスクが大きいため、割安の値段で買い取るしかありません。
さらに、買い手側のリスクの観点から述べると「当該物件に住んでいる人はいるかどうか」「隣地との境界はしっかりと定められているか」なども、共有持分の買取価格に影響を与え得る要素です。
共有持分を売却する際の検討事項
相場感の把握
共有持分を売却する際には、買取業者から提示された売却価格が正当なものであるかどうか判断するために、当該物件の値段について事前に把握しておきましょう。
その上で、共有持分の買取相場について把握しつつ、査定依頼を鑑みて実際に買取を依頼するかどうかを判断します。
一部の共有者との同時売却
共有者が複数人に分かれていて、一部の共有者のみが売却に反対している場合、残りの共有者と一緒に売却することも一考の余地があります。
他の共有者と一緒に売却することでより高値がつく可能性がありますし、買取業者としてもその後に交渉する共有者が少なくなるため、交渉がスムーズに進みやすくなるでしょう。
共有持分の買取専門業者9選
共有持分の買取専門業者については、「士業との提携数」「買取実績」「手続きの柔軟さ」の観点から、それぞれ3社をピックアップしましたので、以下より紹介します。
士業との提携数が多い共有持分の買取業者
Wakegai（ワケガイ）
同ブログで情報発信を行なっている「Wakegai（ワケガイ）」は、マネーリテラシー向上を目指した事業を展開する株式会社ネクスウィルが運営する、共有持分をはじめとする訳あり物件の買取専門業者です。長年培ってきた豊富な知識とノウハウにより、通常なら売却が難しい共有持分を最短即日で買い取れます。
金融関係の豊富な知識や各専門家との連携により、共有持分にかかる各種手続きを“丸投げ”できます。他の共有者とのやり取りについても、Wakegaiに一任可能です。
株式会社クランピーリアルエステート
株式会社クランピーリアルエステートは、弁護士や税理士のコンサルティング業務をメイン事業としている買取業者です。リーガルな手続きにも「最短12時間」と謳う通りのスピード感ある買い取りが特徴となります。
新生都市開発（※関西）
引用：http://www.shinseitoshi.co.jp/
新生都市開発株式会社は、関西をメイン商圏としている事業者で、建物の設計や建築工事なども行なっています。そのため、関西圏での売却に強い業者となりますので、同エリアで共有持分を抱える方は優先的に検討できます。
買取実績が多い共有持分の買取業者
訳アリ物件買取プロ
引用：https://wakearipro.com/mb/s/?wakeari=198
「訳あり物件買取プロ」は株式会社 Alba Linkが運営する買取業者で、事業内容がオープンになっているため、買取実績についておおよその数値を知れます。「実績の少ない業者に相談するリスクを下げたい」と考えている場合には、優先度があがる買取業者です。
東京都市開発株式会社
東京都市開発株式会社は共有持分買取だけなく、築古物件の再生事業や利活用に関するコンサルティング事業も展開している買取業者です。共有持分の再生実績に関してもホームページで公開されていますので、安心して自分の持分を手渡すことができます。
ジャパンケルモ(※関西)
株式会社ジャパンケルモは、収益性の低いマンションの買い取りをメインに行なっていて、過去に相談実績に関してもオープンに公開しています。主に関西で事業を展開していますので、同エリアの方は優先的に検討できます。
手続きが柔軟な共有持分の買取業者
ソクガイ（全国）
「ソクガイ」は株式会社NSアセットマネジメントが運営する買取業者で、構成メンバーには現役の不動産投資家が多く含まれています。査定完了まで「最短6時間」を謳っており、スピード対応だけでなく、不動産の利活用に関するアドバイスも受けられる点がメリットです。
訳アリ物件買取センター（関東一部）
株式会社ティー･エム･プランニングが運営する「訳あり物件買取センター」、業界でも上位の取引実績を誇り、即日での現金買取も可能な専門業者です。査定についても最短1日で対応可能で、24時間対応による柔軟さがのメリットと言えます。
株式会社アースコンサルティングオフィス（※関西）
株式会社アースコンサルティングオフィスは不動産コンサルティング事業をメインに展開しており、社員の9割が女性であることから、子供連れや女性の共有持分オーナーが相談しやすい買取業者です。メイン商圏は関西ですので、同エリアで共有持分に関する悩みを抱えている方は、積極的に相談を検討できます。
まとめ
共有持分はそのままでは売却が難しく、放置し続ければ権利関係がどんどん複雑化してしまう厄介な存在です。そんな共有持分は、専門業者へ買取を依頼すれば、他の共有者に知られることなく、持分のみの売却が可能です。
Wakegaiは各種士業との連携により、最短即日の売却も可能な共有持分の買取専門業者です。市場に不動産を戻し、再利用を促すことを理念として事業を展開していますので、共有持分に関する悩みをお抱えの方は、下記のフォームよりお気軽にお問い合わせください。
※1
国税庁,「土地や建物を売ったとき」,
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm(2022/05/27)