共有持分

知っておきたい、共有持分の売却でよくあるトラブルと対策

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不動産の共同所有(共有)は、下記のような場合によく見られます。


・相続

・夫婦で共同購入

・親子で共同購入

ただ、不動産を共同所有する場合、後々トラブルになることも少なくありませんので、可能性として起こり得るトラブルをきちんと確認しておいてください。

今回は、このような共有持分 売却不動産においての売却でのトラブルと対策についてお伝えしていきます。

■共有不動産は自由に売却できない

共有不動産は、その持分によってできることが限られます。何かする場合に、過半数や全員の合意が必要になるケースも多いです。

例えば、

・売却(不動産の全体の売却)

・長期賃貸借契約

・解体や新築や大規模修繕など大きな変更

・抵当権の設定

・分筆や加筆

をする場合は、全員の同意が必要です。

そのため、関わる人によっては一筋縄ではいかず、放置されてしまうことが多々あります。ただ困ったことに、面倒だからと言って放置してしまうと、毎年固定資産税を払うはめになります。

■所有している共有持分は売却できる

不動産全体については個人のものではなく、所有者全員のものなので、上記に記載している通り、共有持分権者全員の合意がないと売却できません。

しかし、自身が所有している共有持分についてだけは単独で売却することも可能です。

勝手に売却したらまずいのでは?と思われるかもしれませんが、告知なく勝手に売却してしまっても法律上問題ありません。

■共有持分の売却は慎重に

とは言え、さすがに夫婦や親子で共同購入したものを、相手に告知せず勝手に売却してしまうとトラブルになりやすいです。

考えてもみてください。相手は、共同で購入したその人との所有関係を前提としていることが多いですよね。

なので、売却は慎重に進めなければなりません。

ということで、どういうシチュエーションでトラブルになりやすいのか見ていきましょう。

トラブル事例その1 夫婦での共有持分

夫婦で不動産を共同名義で所有しているケースはよくありますが、売却についての話し合いで意見が合わないこともあります。

そんな時に、自分の共有持分は相手に合意なく自由に売却できることを知り、深く考えずに売却してしまうと、後々大きなトラブルに発展しかねません。

知られなければいいやと思っていても、買取業者から相手に買い取り交渉の連絡が行ってしまったり、不動産登記簿謄本で所有者を見られてしまったりして、ひょんなことから知られてしまうことがあります。

夫婦で購入した資産を、法律上問題ないからといって勝手に売却されていたら、相手は不信感を抱くことはまず間違いありません。

そういうことから離婚問題にまで発展するケースもあります。

トラブル事例その2 相続

親が亡くなり、子供達が不動産を共有名義で相続する場合です。

遺産相続は兄弟間でもお金が絡むのでセンシティブな話し合いになります。そこで、みな均等に、そして円満に終わらせたい。ということで不動産もなんとなく共有のままにしてしまうケースがあります。

しかし、そうこうしている間に、所有者の一人である兄が亡くなって、その奥さんが相続した、子供が相続したなど、また所有者同士の話し合いが難しくなることがあります。

これはさらに時間が経てば経つほど、孫やその他が出てきて、関係が複雑化してしまいます。

そしてこれも先ほどのパターンと同様、深く考えずに売却し、急に親族に買い取り業者から連絡がいってトラブルになるケースもあります。

特に代々受け継がれている不動産である場合には、そこに思い入れがあるため大きな問題に発展しかねません。

トラブル事例その3 共有者が売却代金を分配しない

共有者全員が合意して不動産を売却する際、不動産会社とのやり取りをする代表者を一人決めます。

その代表者が売却代金を受け取りますが、その代表者が代金を他の共有者に分配しない可能性があります。

不動産ともなれば、数百万、数千万円単位のお金が動きますから、大金を目の前にした時に、正常な判断ができなくなる人も多いのです。

■売却しづらい

共有持分は、自分の持分だけだと流動性が低く、売却しづらいです。そのため、共有状態のままで売却しようとすると、相場よりも低い金額で売り出さなければならないことが多いです。

ただ、不動産が広い土地である場合は、持分に応じて分筆したうえで、「共有物分割による交換」という特殊な手法をしてから売りに出すことで、通常の土地として販売できることもあるので、それが可能な土地であれば相場価格で取引ができるのです。

さて、ここまでで、共有不動産というのは不動産の活用という意味ではデメリットが多いため避けた方がいいことがご理解頂けたかと思います。

では、どうすればトラブル無く共有持分を売却する事ができるのか解説していきたいと思います。

■共有持分権者同士で話し合いの場を設ける

上記でお伝えしたようなトラブルを防ぐには、できるだけ早く単独名義にするのが大切です。なので、まずは他の共有持分権者と話し合いの場を設けるのがいいでしょう。

また、誰が相続するかが決まっていなくて共有状態にしている場合は、できるだけ早めに所有者を決め、単独名義に変更しましょう。

■どうやって共有持分権者を説得すればいいか

話し合いが難航した場合どのように説得をすればいいでしょうか。下記のような項目を説明し、同意を得られるように説得してみるといいです。

・不動産の今後の活用を考え、売却が妥当であること

・所有しているだけで固定資産税が発生すること

・修繕費用など、持分に応じて諸々の負担が必要であること

・共有不動産は共有者全員の合意が無いと売却できないこと

・不動産を共同所有するリスク

もし、話し合いに応じない場合は独断で自身の持分を売却してしまうというのも手です。

■買取業者に間に入ってもらう

不動産の買取業者はプロなので、こういったケースを多く経験しています。専門業者として共有持分権者と話し合いをしてくれます。

買取業者を間に入れると、話し合いがスムーズにいく場合が多いです。相手は相手で不安に思うところがあるはずなので、それをプロの視点で払拭してもらいましょう。

■信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社はプロであるとはいえ、中には良心的でない買取業者もいます。

・買取価格の見積もりを依頼し価格が適正であるか

・営業マンの対応は誠実か

・共有持分権者との話し合いに対応してくれるか

などのポイントを踏まえて不動産会社を選んでみましょう。

場合によっては相見積もりを取ってみて反応を見てみてもいいかもしません。

■相談してみよう

以上のような共有持分の件でお困りであれば、一度不動産会社に相談してみましょう。当社では、不動産売買の豊富な経験をもとに、売主様に寄り添った対応を心がけています。

共有持分など、特にご自身だけでは解決しにくい、繊細な案件についての取り扱いも慣れておりますので、円滑なお取引ができるように全力を尽くしております。

まずは、お気軽にご相談ください。

【監修】

司法書士リーガル・パートナー 代表 堀内貴敬。

22歳で司法書士資格取得後
一貫して個人の不動産・相続・相続対策に取り組んでいる
不動産法務と相続のプロフェッショナル。
セミナー講師やYouTubeでの解説が「わかりやすい」と高評価。
ご相談に丁寧に向き合うことを大事にしている。

http://legal-ps-tokyo.com/

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