不動産の共有状態を解消したいときの 「共有物分割請求」について詳しく解説

マンションや住宅・土地などを他の人と共有していると、手間や問題が生じることがあります。
その煩わしさから「共有状態を解消したい」「相手に自分の共有持分を買い取ってもらいたい」などと考えることがあるでしょう。

しかし、自分の共有持分を他の共有者に無理やり買い取らせることはできません。

それでは、どのように対処したらいいのでしょうか？

共有状態を解消できる「共有物分割請求」について詳しくお伝えします。

 

■不動産の共有状態とは？

不動産を2人以上の名義で登記する「共有」状態の場合、自分1人で大きな決断ができないことがデメリットとなります。

 

・売却や増改築などには共有者全員の合意が必要

例えば、「不動産を売りたい」と思ったとしても、他の共有者の合意と協力を得られなければ売却することはできません。売却以外にも、解体や増改築・大規模な修繕・長期賃貸借・建て替えなどにも全員の合意が必要となります。

共有者の内1人でも反対をすれば決行することができないため、そのような状態を煩わしく感じ、「自分の共有持分を手放したい」と考えることもあるでしょう。

それでは、自分の共有持分を買い取ってもらいたいときにはどうしたらいいのでしょうか？

次にお伝えします。

 

・自分の共有持分を強制的に買い取ってもらうことはできない

「自分の共有持分を手放したい」と思ったときに、まず考えることは「他の共有者に買い取ってもらえないだろうか」ということではないでしょうか。

しかし、相手が共有持分の買い取りを拒否する場合、自分の共有持分を強制的に買い取らせることはできません。たとえ共有者が一人で住んでいて自分が住んでいなかったとしても、無理やり買い取らせることはできないのです。

 

 

■自分の共有持分を手放したい場合の対処法

それでは自分の共有持分を手放したい場合、どのように対処したらいいのでしょうか？その方法をご紹介します。

・話し合いをする

まずは共有者と話し合いをしましょう。相手が納得すれば自分の共有持分を買い取ってもらうことができます。このとき、相手にとってのメリットを伝えると納得してもらえやすくなります。
例えば、「共有状態を解消し単有になれば、その後に売却しやすくなったり自由に活用できたりするよ」などと伝えるといいでしょう。
買い取ってもらう金額をいくらにするかは、話し合いによって決めることがほとんどです。
金額の決め方は後ほどご紹介します。

・持分放棄をする

共有者が話し合いに応じない場合など、持分放棄をすることができます。

民法第255条において「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」と、定められています。

例えば、AとBが共有名義で持っている不動産をAが持分放棄した場合、自動的にBにその権利が移行します。

しかし、このときAはBからお金をもらうことができません。さらに登記費用もAが出すことになるなど、Aの負担が大きくなります。（登記費用は誰が負担すべきか法律で決まっているわけではありませんが、放棄した人が出す場合が多いです。）

ただし、持分の放棄は利益を得る共有者に「みなし贈与」という課税がされる可能性がありますので、税務上のデメリットをよく検討の上実行するのがよいでしょう。

・移転登記には共有者の協力が必要になる

持分放棄をした後に権利を移転するための登記申請をする必要があるのですが、それにはBの協力が必要となります。そのため、もし協力を得られなければ成立しません。

どうしても持分放棄をしたく相手が協力してくれない場合、裁判となります。裁判になれば裁判費用や手間などがかかる可能性があります。

・共有持分を買い取ってもらうときの金額の決め方

他の共有者に自分の共有持分を買い取ってもらうときの金額は、基本的に話し合いで決まります。その際には、不動産の時価を基準にするといいでしょう。時価を調べ、その金額を共有持分割合によって割り算をすることで算出できます。

しかし相手が買い取りにあまり乗り気ではない場合、減額を要求されるかもしれません。お互いが納得いく価格になるよう話し合いをしましょう。

 

・自分が相手の共有持分を買い取る方法もひとつ

相手が共有持分を買い取ってくれない場合、自分が相手の共有持分を買い取るという方法も一つです。

自分に資力があることが前提ですが、共有状態を解消できるため、その後自由に活用することができるでしょう。しかし、相手が売却することに乗り気ではない場合、強制的に買い取ることはできません。あくまでも両者合意の上でのことになります。
買い取り価格は上述した通り、話し合いによって決めることができます。

 

■共有状態を解消できる「共有物分割請求」という方法

共有状態を解消することが目的であれば「共有物分割請求」という方法があります。詳しくご紹介します。

・共有物分割請求とは

共有持分権者に法的に認められた権利です。

民法第256条において「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない」と、定められている通りです。

もし共有者が話し合いに応じない場合でも、裁判所を通して共有状態を解消することができます。

・共有物分割訴訟が起こると？

共有物分割訴訟が起こると裁判所で当事者の主張を確認し、最終的に判決によって分割方法などが決定されます。裁判所側は、共有持分権者それぞれの主張内容や持分割合・共有物の経済的価値や持分権者それぞれの資力などを考慮して、総合的に判断します。

■共有物分割請求ができないケース

共有持分権者は共有解消できる権利がありますが、以下の場合、請求権が制限されてしまいます。

・共有物分割請求をしないと約束している場合

共有者全員が「共有物分割請求をしない」という約束をしている場合、共有物分割請求ができません。しかし、不分割の合意の期間は5年を超えることはできないため、約束後でも5年を経過していれば共有物分割請求することが可能となります。

・組合の不動産の場合

組合の不動産の場合は、組合の清算前に共有物分割を請求することは基本的には認められていません。

■共有物分割請求の3つの方法

共有物分割の方法は3つあります。
どの方法にするかは共有者同士で話し合い、決めることができます。話し合いによって決まらない場合は調停や訴訟となります。

 

①現物分割

不動産を物理的に分ける方法です。しかし建物を2つに分けることは難しいでしょう。この方法は建築物が建っていない土地のみの場合に適用されることがほとんどです。

AとBで共有持分が2分の1の土地の場合、その土地を半分で分けます（分筆）。

しかし、ただ分けただけではAとBそれぞれの単有にはならず、両方ともAとBが2分の1ずつ所有している状態になります。自分の共有持分を相手に譲り合うことで、登記上2つに分配することができます。

 

②価格賠償（代償分割）

共有者の誰か1人がすべての持分を買い取り、他の共有者に代償金を支払う方法です。
裁判所で「価格賠償すべき」と判断されるケースは、下記のことが挙げられます。

–現物分割が不可能な場合

建物など物理的に分割することが不可能なものの場合や、土地であっても分筆することが難しい場合は、価格賠償が相当であると判断されるケースがあります。

–取得者に資力がある場合

共有者の取得者に資力がある場合、価格賠償すべきと判断されることがあります。

資力がない人に対して、「借金してでも買い取るように」という要求をすることはありません。

–その他、価格賠償が相当だと判断した場合

共有者全員が価格賠償による分割を希望している場合や、共有者の中の一人が、持分割合が大きく単独で利用している場合など、裁判所により「価格賠償が相当だ」と判断されることがあります。

 

③換価分割

第三者に売却して、経費を差し引いて残ったお金を共有持分に応じて共有者全員に分配する方法です。

現物分割も物理的に無理で、代償分割は資力がなく不可能な場合、換価分割が選択されます。そのときは「競売」となります。競売となるとデメリットがいくつかあります。

–競売のデメリット①売却額が低くなる

競売では市場価格よりも低い金額で売却されてしまいます。8割やそれ以下の金額で売られてしまうことも稀ではありません。競売になる前に、共有者同士で話し合い、市場で売却をした方が手元に残るお金は多くなるケースが多いです。

–競売のデメリット②プライバシーが侵害されるおそれがある

競売では自分たちで手続きをするのではなく、裁判所が強制的に売却を進めていきます。そのため、裁判所の職員が訪れて不動産調査や撮影などを行います。また競売情報を得た不動産会社などが見に来ることもあります。そのような点からプライバシーが侵害され、精神的負担になることもあります。

■共有物分割請求のやり方

「共有物分割請求をしよう」と思ったら、まず何をすればいいのでしょうか？その方法をご紹介します。

①協議

まずは協議をします。裁判をするためにも協議は必要です。

「現物分割」か「価格賠償（代償分割）」か「換価分割」か、どの方法を選ぶかを話し合い、意見がまとまればその方法で話を進めます。しかし、意見が食い違ったりそもそも話し合いができない状態であったりすれば、次のステップである「調停」へと進みます。

②調停

裁判所で「共有物分割調停」を申し立てることで調停ができます。調停では裁判所の調停員が交渉の間に入って進めてくれるため、スムーズに決まる場合があります。調停によって和解が成立すれば、和解調書が作成されます。しかし、ここでも決着がつかなければ訴訟へと進みます。ちなみに調停は必須ではないため、調停をせずにいきなり訴訟を起こすことも可能です。

③訴訟

協議や調停で解決しない場合、最終段階である訴訟となります。

訴訟では、裁判所側が客観的に判断した上で共有物の分割方法を決定します。どのような判決になるかは案件によって異なりますが、優先順位は下記の通りです。

1.価格賠償（代償分割）

2.現物分割

3.換価分割

現物分割が優先されていたときもありましたが、今では現物分割が可能なものであっても共有者のうち誰か1人が価格賠償の条件を満たすのであれば、価格賠償が選択されるケースが多くなっています。

 

・共有分割訴訟にかかる時間とお金

案件によってかかる時間は異なりますが、調停であれば3ヶ月～半年程度、訴訟となれば判決までに半年以上かかることもあります。

また、裁判を起こすと裁判費用もかかります。裁判所には印紙代を費用として納めるのですが、その代金は不動産の価格によって異なります。

・共有物分割訴訟は負担が大きい

上述したように、共有物分割訴訟は裁判所が判決するため、どのような結果になるかわかりません。自分が望む判決にならないこともあるでしょう。さらに、結果が出るまで時間や費用がかかり、精神的な負担も大きくなることが考えられます。また、訴訟で競売命令を下されれば手元に残るお金も少なってしまいます。

そのため、できる限り共有物分割訴訟になる前に解決することをおすすめします。競売よりも任意売却を行った方が高く売れて手元に残るお金も多くなるため、共有者全員にとってメリットがあると言えるでしょう。

・買取業者への相談も「一つの方法」

共有者と話し合いができなかったり連絡が取れなかったりするなど、話し合いで解決することが難しい場合があります。その場合、調停や訴訟ではなく自分の共有持分のみを専門の買取業者に売ることもひとつの方法です。

自分の共有持分のみの売却であれば、他の共有者の同意が必要ありません。一般の人に売ることは難しいですが、専門業者であれば買い取ってくれることがあります。一度相談してみることもいいでしょう。

■不動産の共有状態を解消したいとお困りの場合はプロに相談

共有名義の不動産を共有解消したい場合、まずは他の共有者と話し合いをしてみましょう。強引に買い取ったり買い取らせたりする行為はNGです。相手に共有持分がある間は立ち退き要求もできないため、気をつけましょう。

不動産の取り扱いは難しく、共有者が身内であっても協議の中で衝突する場合があります。トラブルを防いだり早めに解決したりするためにも、知識が豊富なプロに相談することがおすすめです。