共有名義の不動産を「名義変更」する方法とは？

さまざまな理由で共有不動産の名義を変更したいと考えたものの、手続き自体が初めての経験であるなら、不安を感じられる方は多くいらっしゃることでしょう。

そこで今回は、共有名義の不動産を変更する手順や注意点について解説します。名義変更について不安をお抱えの方は、ぜひお役立てください。

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不動産の名義変更とは

不動産の名義変更とは「登記簿に記載されている名義人を変更すること」です。「所有権移転登記」ともいい、不動産が誰の所有であるかを明確にする行為。

そもそも、登記とは不動産や債権などの権利関係を社会に公示する制度のため、法務局が管理している登記簿は誰でも閲覧できます。

不動産を相続・購入などで取得した場合、名義変更をしないと第三者に対して所有権を主張できません。使用する権利や管理をする権利がないため、不都合が生じたとしても請求や訴訟ができず不利益を被ることになるでしょう。

抵当権も設定できないため、ローンの担保にも使用することも不可能です。

共有名義の変更が必要になるケース

例えば、共有名義から単独名義に変更しなければならなくなるケースとしては、以下のようなものが考えられるでしょう。

• 相続
• 離婚
• 売買や贈与

それぞれについて、個別に解説します。

相続

「不動産の相続」とは、家や土地を所有している人が亡くなった際に、その所有権が子供などに引き継がれることです。被相続人（※故人）が不動産の共有持分を持っていれば、共有不動産をそのまま相続することになります。

また、被相続人が単独名義で所有していた不動産を2人以上で「共有状態として」相続することもあるかもしれませんが、権利関係が複雑になるため避けた方が賢明です。

離婚

離婚後、どちらか一方が夫婦間で共有している不動産に住み続ける場合、名義人になっていない方が住むのであれば名義変更が必要です。

夫婦2人の共有名義であった場合も、住む方の単独名義に変更しなくてはいけません。ただし、ローンが残っている場合は、金融機関に相談する前に名義変更をしてしまうと契約違反となることもあるため、把握しておきましょう。

売買や贈与

共有不動産の売買や贈与が発生したあとも、名義変更が必要です。売買取引時に名義変更するためには、「対価を受け取った」などの売買の経緯を「登記原因証明情報」に記載しなければなりません。

金銭を受け取らずに譲渡する贈与の場合、契約書がないケースも多く、口約束でも成立はしますが、登記申請の際には「登記原因証明情報」に贈与の事実を記載する必要があります。

共有不動産の名義を変更する方法

実際、共有名義の不動産を単独名義に変更する方法としては、次のようなものがあります。

• 共有物分割
• 持分放棄
• 交換
• 時効取得

以下より、それぞれ個別にみていきましょう。

共有物分割

共有物分割請求とは「共有不動産を分けるための申請行為」であり、共有者の誰かが「共有関係を解消したい」と考えた際に行える方法です。

共有物分割の方法としては、以下のようなものがあります。

共有物分割請求について詳しくは、以下の記事で解説しています。あわせてご参照ください。

関連記事：共有物分割請求とは？請求方法や流れを解説

持分放棄

不動産を共有状態で保有しているとき、共有者の内の誰かが「持分放棄」をすると、その持分は自動的に他の共有者へ移行します。

持分放棄は、共有持分権者に法的に認められた行為で、共有者の合意なしに行うことが可能。ただし、移転登記の際に他の共有者の協力が必要になるため、事前の確認が必要です。

交換

不動産を「交換」することでも所有権を移転できます。この際、一定の要件を満たせば「固定資産の交換の特例」を利用することができ、本来であれば発生する譲渡税の免除も可能です。

時効取得

不動産を長期間所有している場合、所有権を持っていなかったとしても、所有権を得られる可能性があります。これは「時効取得」と呼ばれる制度。

他人の土地を20年間（占有開始時に善意無過失であれば10年間）、所有の意思を持って平穏かつ公然に占有を継続している場合に取得できるという取り決めです。

共有不動産の名義を変更するときの注意点

共有名義を単独名義に変更する際、以下のような点に注意しましょう。

• 申請書の「登記の目的」欄の記入方法が違う
• 共有者の合意を得ておく

以下より、それぞれについて解説します。

申請書の「登記の目的」欄の記入方法が違う

登記申請書の「登記の目的」欄の記載方法が、単独名義の書類とは異なるため留意が必要です。単有の場合「所有権移転」と記載すれば問題ありませんが、共有の場合は「誰から、どれくらい移転したか」を記載することが必要。

例えば、Aの持分をすべてBに移転した場合、「A持分全部移転登記」と記載しましょう。

共有者の合意を得ておく

共有不動産を名義変更する際には、共有者全員の印鑑登録証明書が必要です。特に、単独名義に変更する場合には、事前の話し合いを慎重に行う必要があるでしょう。

名義変更の手続き

共有名義の不動産を単独名義に変更をするときの流れは、主に3ステップに分けられます。

• Step1.司法書士への依頼
• Step2.必要書類の準備
• Step3.法務局での登記申請

以下より、それぞれの手順について説明します。

Step1.司法書士への依頼

不動産の共有名義を変更するためには、法務局にて所有権移転登記を申請しなければなりません。

登記申請自体は一般人でも可能ですが、申請内容に不備や誤りがあると、再申請を求められる。あるいは、余計に税金を支払う必要が生じますので、司法書士に委任する方がスムーズでしょう。

なお、不動産業者に相談し、共有不動産の全体や共有持分のみを売却する場合は、不動産業者提携の司法書士が手続きを請け負ってくれます。

Step2.必要書類の準備

次に必要書類の準備が求められます。司法書士が作成してくれる場合もあるため、依頼する際に確認するとよいでしょう。

主に用意するのは、以下の3種類です。

• 登記原因証明情報
• 権利証または登記識別情報通知
• 固定資産税評価証明書

それぞれについて、個別にみていきましょう。

登記原因証明情報

登記申請の際には、理由を明確にしなくてはならないため、それを証明するための書類が必要です。登記原因証明情報は、大きく2つに分類されます。

権利証または登記識別情報通知

「権利証」とは、不動産の所有権保存登記が完了したことを証明する書類ですが、2005年に廃止されました。それ以降は「登記識別情報通知」となり、権利証に代わる登記確認書類となっています。

固定資産税評価証明書

「固定資産税評価証明書」とは、1月1日現在の所有者や所在地・評価額・課税標準額などが記載された証明書を指します。必要費用300円～600円ほどで取得可能です。

他にも、住民票や印鑑登録証明書が必要になることもあり、それぞれに発行手数料がかかります。

Step3.法務局での登記申請

必要書類を揃えたら、担当の司法書士が法務局にて、登記申請を行いましょう。法務局にて名義変更が済めば、登記完了証が交付されます。後日司法書士から受け取れば、名義変更の手続きは 完了です。

共有名義を単独名義に変更する際に発生する費用

共有名義を単独名義に変更する際には、何種類かの必要費用が発生します。発生する可能性がある費用としては、以下のとおりです。

• 贈与税
• 相続税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 司法書士費用

次項より、それぞれについてみていきましょう。

贈与税

名義変更の理由が「贈与」で、贈与される不動産などが一定金額を超える場合に贈与税の支払いが必要になります。

基本的には、受贈者一人につき1年間で110万円を超えた場合に、税金が発生。税率は以下のとおりです。

なお、贈与税は「相続時精算課税」制度を利用すれば支払額を抑えられます。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から20歳以上の子や孫に財産を贈与した際に使える制度。

これを選択することで、大幅に贈与税を抑えることも可能。しかし税務署に対して届出と申告をする必要があることに加え、「1年110万円まで非課税」の適用も受けられなくなります。

「贈与税が高いから、登記要因を売買にするために、低価格でお金を支払っておこう」と考えるケースがありますが、極端に安い売買は「贈与（みなし贈与）」と判断されてしまうことがあるので注意しましょう。

相続税

相続税は「相続」によって名義変更をしたときに発生する可能性がある税金です。相続した財産の合計金額が基礎控除額を超えた分に、税率を掛けて算出されます。

下記で算出した数字を下回る場合は、納付・申告の必要はありません。ただし、特例などを適用して税額が発生しない場合、申告が求められるケースもあります。

【基礎控除額】

3000万円＋（法定相続人数×600万円）

登録免許税

登録免許税は、登記申請の際に法務局に支払う税金です。金額は、不動産の「固定資産税評価額」に、以下の「登録免許税率」をかけて算出。

共有持分移転登記の場合、持分割合も計算に含まれるため留意しましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、贈与や売買によって不動産を「取得」した場合にかかる税金で、名義変更後に1度だけ支払います。

支払額は「固定資産税評価額」に「不動産取得税率」をかけたものです。

共有不動産の移転登記では、持分割合も計算に含まれるため、念頭においておきましょう。

司法書士費用

前述のとおり、司法書士に各種手続きを代行してもらった場合1件3～8万円ほどの依頼料が必要です。詳しくは、依頼範囲により異なるため、事前に相談しておきましょう。

まとめ

何らかの理由で共有持分の名義変更が必要になった場合、手続きの方法は複数存在します。しかし、そもそもとして「名義変更の経験が豊富である」というケースは稀でしょうから、手続きはスムーズに進まないでしょう。

そういった場合は、専門家に相談することが賢明です。他の共有者にも配慮しつつ、プロの知見を借りることで名義変更手続きをスピーディに終わらせられます。

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＜参考＞（※URL最終閲覧2023年2月28日）

※1 国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

※2 国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

※3 国税庁「相続税」

※4 財務省「登録免許税に関する資料」

※5  総務省「不動産取得税」