共有持分

実家の空き家を共有名義で相続するとトラブルに? 共有不動産のトラブル事例について解説します

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実家などの不動産を兄弟姉妹が共有名義で相続するケースはよく見られます。

共有名義で相続をするということは、一見兄弟で仲良く公平に相続をしたようにも見えますが、後々トラブルにつながる可能性が多くあります。

今回は、実家の不動産を兄弟姉妹で共有相続した際に抱える問題やトラブルについて解説していきます。

 

■共有名義不動産とは

例えば、親名義の不動産を兄弟で相続することで、兄と弟の1/2ずつ相続登記をすることになり、その不動産は共有状態となります。そして、その物件に対して半分ずつの権利を持つことになります。

この1/2とは、「建物の西側が兄、東側が弟のもの」という物理的な考えではなく、あくまでも概念的なことになります。この状態が共有不動産です。

 

 

また、最近では夫婦で住宅を購入する際にペアローンを組んで購入するケースも多く見られます。この場合も夫婦で登記をすることで共有名義の不動産となります。

 

不動産を共有する場合、各共有者は不動産の一部を使用するのではなく、不動産の全てについて使用することが可能です。これを共有物の使用収益権と言います。

 

ただし、共有不動産は他の共有者の持分権利もあるため、兄だけが好きに使うということはできません。

共有不動産について、民法では3つの制限を定めています。

 

【変更(処分)行為】

・売却

・贈与

・長期賃貸借

・増築、改築

・大規模修繕

・抵当権の設定

・解体

・建て替え

・分筆、合筆

 

【 管理行為 】

・短期賃貸借

・共有物の使用方法決定

・賃料の減額

・賃貸借契約解除

 

【 保存行為 】

・修繕

・無権利者に明け渡し請求

・抹消登記請求

・法定相続による所有権移転登記

 

・共有者がお互いに権利を制限している状態

共有で不動産を所有している場合、共有持分権者はこれらを単独では決行できない場合があります。例えば、相続した実家を売却したいと弟が提案しても、兄が反対の場合は実行できません。

各共有者がお互いに権利を制限し合っている状態で、重大な事項であるほど制限が厳しくなります。

 

■共有名義不動産がトラブルになるケースとは

それでは、兄弟で実家を共有した場合に考えられるデメリットについて考えていきましょう。

 

1、単独で売却できない

不動産すべてを売却するためには、共有者全員の合意が必要になります。

先ほど記載した通り、弟が「売りたい」と思っても、兄が「売りたくない」と反対すれば、売却することができません。

売却だけでなく、改築や大規模修繕など、不動産の形を変えることや処分行為は共有者全員の合意が必要です。

また、抵当権設定も処分行為にあたるため、銀行からお金を借りる際に相続した不動産を担保にお金を借りたいと思ったとしても、独断で行うことはできません。

 

2、借主との契約を自由に変更できない

相続した不動産が投資用物件だった場合、借主との契約やその変更も共有者全員で行う必要があります。

たとえ兄が1人でマンションを運営、管理していて弟が関わってなかったとしても、共有名義であれば弟の同意なしに変更することができません。

 

3、管理負担が偏るリスクがある

例えば、空き家の実家を共有で相続した場合、空き家管理には草取りや掃除など様々な手間がかかります。兄弟で平等に管理できる状態であればいいですが、実際には近くに住んでいる兄弟に負担がかかり、不満が生じることになります。

 

4、費用負担が偏るリスクがある

不動産を所有していると、固定資産税や管理費・修繕費などあらゆる費用がかかります。固定資産税などは共有者のうち1人に納付書が送られてくるため、受け取った人が全額支払い、持分に応じて他の共有者に求償する流れになります。

このとき、兄弟からスムーズに徴収できれば問題になりませんが、支払いが滞ったり、減額を要求されたりすれば、支払った兄弟の費用負担が増えることになります。

 

5、責任の所在がわからなくなる

賃料収入を得られる不動産を共有した場合、賃料や必要経費などの分配についてトラブルになることがあります。また借主と争いが起きたときや赤字になってしまった時など、共有状態にしていると誰が責任を負うのかが不明確なため、責任の押し付け合いになってしまうこともあり得ます。

 

6、立ち退きを要求できない

少しでも共有持分を持っていれば「使用する権利」があります。

例えば、兄と弟で共有している不動産を兄が占有し、弟が使用できない状況であったとしても、無理やり立ち退きを要求することはできません。

裁判によって持分に応じた金銭請求をすることや、悪質な場合であれば、明渡請求をすることは不可能ではないですが、裁判を起こす労力などがかかってしまいます。

 

7、上記などのトラブルから兄弟仲が険悪に

上述したような問題によって、不動産共有前は仲が良かった兄弟仲に亀裂が入る可能性があります。反対に、不動産のこととは別のことで兄弟仲が悪くなった場合、不動産管理にも影響が出る場合があります。

 

8、自分の子孫に影響を与える可能性がある

兄弟で共有名義にしていて問題がなかったとしても、自分や兄弟の死亡で相続が発生した時に自分の子供や兄弟の子供に迷惑をかけてしまう可能性があります。

相続を重ねるごとに共有者が増えていき、全く知らない人同士で1つの不動産を共有している状態になることも考えられ、そうなると不動産を扱いづらくなったり、共有者と揉め事が起こったりもします。

 

■相続物件が空き家だった場合のリスク

誰も住むことなく放置された空き家は通常の家よりも劣化が早くなります。

また、誰も掃除や管理をすることなく放置されれば、不審者が勝手に利用して犯罪トラブルに巻き込まれる可能性もありますし、倒壊や火災などで近隣住民とのトラブルに繋がることも考えられます。

そこに住んでいなくても、相続で共有持分を持っている場合は、管理者責任が発生しますので、リスクやトラブルを避けるためにも、早期に対応し解決することをオススメします。

 

 

■共有状態で放っておくのではなく、早めに解消を

兄弟姉妹での共有は、様々なトラブルを引き起こす可能性があります。

共有者の同意なしに不動産を売却することはできないとありましたが、自分の持分だけを売却することは可能です。

もし、親から相続した共有不動産でトラブルになっている場合は、プロに相談のうえ、自分の持分を売却してしまうという選択肢も検討してみてはいかがでしょうか?

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