共有持分

共有で所有している不動産に住んでいる人に家賃請求はできるのか?

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不動産を共有するということは、複数の人が1つの不動産(=1つの登記簿)を所有するということですから、その権利関係は複雑になります。

 

では、共有不動産に住む人と住まない人がいる場合、どのような権利や義務が発生するのでしょうか。

 

また、共有持分を解消する方法についても考えてみましょう。

 

■共有者ができること、できないこと

不動産の共有者は、「自分の持分に応じて」不動産を使用・所有する権利があり、他の共有者の不動産を使用・所有する権利を妨害することはできません。

 

民法では、共有者が単独でできる行為とできない行為の範囲を規定しています。

 

【行為の種類】

 

保存行為

各共有者が単独で行うことができる。

 

管理行為

共有者の持分価格の過半数で行うことができる

 

変更(処分)行為

共有者全員の同意が必要

 

さて、これらをもう少し詳しく見てみましょう。

 

・保存行為

各共有者が単独で保全行為(不動産の現状を変更しない範囲で維持することとされる)を行うことができます。

 

例えば、共有不動産を不法に占有している第三者を立ち退かせたり、不動産を修繕しないと不動産の利用に影響が出る場合に業者に修繕を依頼したりすること。

 

・管理行為

保全行為を超える管理行為は、共有者の持分の過半数をもって決定しなければなりません。

 

何が「管理行為」になり、何が「管理行為」にならないかの線引きはかなり難しく、ケースバイケースです。

 

例えば、共有物件を第三者に貸す場合があります。

 

借地借家法が適用されないこと(「借主に有利、貸主に不利」という状況にならないこと)。

短期賃貸借の範囲を超えていないこと(一般的に土地は5年、建物は3年)。

 

ただし、これらの条件を満たさない場合(賃貸人にとってより不利な契約である場合)は、「変更(処分)行為」とみなされ、共有者全員の合意が必要となります。

 

・変更、処分行為

次のような行為は、「制御不能な変更(処分)行為」に該当し、共有者全員の合意が必要です。

 

法的な処分をすること

所有権を失う合意、抵当権設定、共有者が決めた使用方法の変更、サブリース契約における賃料の変更など。(一般的な賃料の変更は管理行為となる)

物理的変化をさせること

土地の盛土、畑から宅地への変更、土地に建物を建てる、建物の改築、大規模修繕などの物理的な変化。

 

■不動産の共有者には賃料を受け取る権利があるのか

不動産の共有者には賃料を受け取る権利があるのでしょうか?

また、その賃料が第三者との賃貸借契約に基づくものである場合はどうなるのでしょうか?

 

共有物件を借りている場合、共有者が別段の合意をしない限り、家賃は「可分債権」とみなされます。

例えば、2人の大家さんが物件の半分を共有している場合、10万円の家賃に対してそれぞれ5万円を請求することができます。

 

・共有者が物件に居座って家賃を払ってない場合

ABが共有している物件にBが居座っていても、共有であるため違法ではありません。

AはBに退去を求めることはできません(※AにはBに共有物の明渡しを求める権利はありません)。

 

しかし、これでは、先に所有権を取得した人が勝つことになり、公平性が保てません。

 

そこで、Aは、特に合意もなく居座っていたBに対して、自分の持分に応じた使用を妨げたとして、金銭の支払いを求めることができます(不当利得返還請求)。

 

ただし、AとBが、Bが単独で不動産を使用することを合意していた場合には、Aは金銭を請求できません。

 

・第三者が住んでいて、共有者が家賃を独占している場合

共有者の一人であるAが、Bと共有している土地を第三者であるCに貸している場合を考えてみます。

AだけがCに使用を許可し、Bがそのことを知らなかったとしても、Cは全く権利を持たない人ではないので、BはCに財産の明渡しを要求することはできません。

 

しかし、Bは「賃料相当額を共有持分で割る」ことで、「AとCの両方」または「どちらか一方」に金銭を要求することができます。

 

ただし、これは純粋な「賃料」ではありません。

“不当利得返還請求権(法的根拠なく得た利益の返還を請求する権利)

“不法行為に基づく損害賠償請求権 “というのが法的な意味です。

 

・共有者が無断で第三者に貸す場合

共有者が自分の名前で物件を所有しているが、家賃を請求できないケース。共有者が特定の人に物件を占有することを合意している。前述のように、ABが共有している物件にBが入居することを合意している場合、AはBに金銭を請求することはできません。

 

・被相続人と同居していた相続人が、引き続きその不動産に住んでいる場合

これは割とよくあるケースですが、親のAと長男のBが同居していて、次男のCが別の場所に住んでいる場合、Aの死後、CはBに明け渡し請求したり、金銭を請求したりできるのでしょうか?

親Aと長男Bの間に書面による契約がなくても、遺産分割が完了するまでの間、「財産を無償で使用させる旨の合意」があったと推定される。

つまり、Aの生前にAとBの間で明確な契約がなかったとしても、「使用貸借(無償使用)」の合意があったと推定されるのです。

 

ただし、遺産分割協議が成立して共有状態が確認されると、上記のように一般の共有者と同じ考え方になります。

 

・内縁の夫婦の一方が死亡した場合

内縁の夫と妻ABが不動産を共有している場合、Aの相続人Cは、内縁の夫Aの死後、残された内縁の妻Bに対して、不動産の明渡しを請求できるでしょうか。1998年2月26日、最高裁は内縁の妻を支持する判決を下しました。

 

内縁の夫婦が居住や共同事業のために不動産を使用してきた場合には、特段の合意がなくても、配偶者の一方が他方の死後にその不動産を単独で使用することに合意していると考えるのが相当である。

つまり、相続人Cの内縁の妻Bへの明渡しや金銭の請求は認められません。

 

■持分売却で問題解決を目指す

共有状態にあると、このように様々な問題や煩わしさが生じます。

特に、義務を果たさず費用も負担しない共有者がいると、面倒なことになります。

 

では、一度発生した共有状態をどのように解決すればよいのでしょうか。

 

共有者の状況を解決するにはいくつかの方法があります。

 

例えば、土地を2つの区画に分割して分け合うケースです。この場合、分割された土地は直接各当事者の単独所有物になるわけではなく、お互いに所有権を譲渡し合う必要があります。

 

土地を分けるケース以外に、共有関係を解消するための直接的かつ迅速な方法は、相互交換(売却や贈与)、もしくは、第三者に売却し、共有者間で現金で分割(有償分割)すること。または、共有者の一人がその財産を取得し、現金で補償する(価格補償)です。

 

このように共有財産を分割することを「共有財産分割」といいます。

 

しかし実際には、物理的に2つに分けることはできないため、共有者に売却したり、共有者が購入したりするケースが多いようです。

 

一般的には、まず話し合いを行い、そこで合意が得られない場合には、裁判所に訴訟を提起することになります(以下、「共有物分割訴訟」について説明します)。

 

■共有物分割の訴訟

 

・相手方に自分の持分を買ってもらう場合

Aが相手方Bに自分の持ち分を買ってもらうことに合意しても、実際にBが登記に協力しなければ、登記簿に単独所有の登記をすることはできません。

この場合、第三者との関係では、常に共有者としての義務を負うことになります。

 

一般的には、持分を取得する人と持分を放棄する人の両方が手続きに関与しないと、登記の手続きは完了しません。

 

つまり、共有者の一人が単独で登記手続きを行うことはできないのです。

 

しかし、例えば、AがBの持分を購入することが訴訟(和解・判決)で認められ、その判決書や和解書に「Aの持分をBに移転する登記手続を命ずる」と明記されている場合には、Aは単独で登記を申請することができます(登記請求権)。

 

・相手の持分を自分で購入する場合

相手の持分を自分で購入したい場合は、自分で購入することができます。

 

相手が最初から話し合いに応じてくれるのであれば、話し合いをしてみて、納得がいかなければ裁判をすることもできます。

 

しかし、共有している相手が「共有者として費用を負担する」ことに同意せず、自分で管理したい場合には、「共有物買取請求権」を使って、相手の持ち分を自分のものにすることができます。

 

これは、民法253条2項が「共有者が負担すべき負担(費用等)に1年以内に応じないときは、相当の対価を支払うことによって共有者の持分を取得することができる」と規定しているからです。

 

Aが共有者Bに「共有者として負担してください」と言った後、Bが1年以内に支払わない場合、AはBの持分を強制的に買い取ることができます。

しかし、実際には、これに基づいて登記するためには、上記のようにBの協力が必要ですので、協力が得られない場合には、「内容証明で買取り通知を送ってから訴訟を起こす」ということになります。

 

ここでも、法務局での登記が単独で通るためには、判決書や和解調書に「登記手続を命ずる」と明記する必要があります。

 

・共有物分割の訴訟について

以上のように,共有持分の分割方法について合意が得られない場合には,訴訟を提起する必要があります。しかし,共有物分割訴訟には,他の訴訟とは異なる特徴があります。

 

共有物分割訴訟は,他の訴訟と異なり,共有者が3人以上いて,そのうちの一部だけが争っている場合でも,共有者全員が参加する訴訟です(「固有共同訴訟」といいます)。

 

また、訴訟の前提として、「合意形成のための努力がすべて失敗した。(いきなり訴訟を提起することはできません)。)

 

ただし、「すべての話し合いが行われた」といえるかどうかは、実際にはケースバイケースです。

 

例えば、共有者の一方が話し合いの要求に応じようとせず、話し合いが成立しない場合には、当事者同士が一度も話したことがなくても、「話し合いが成立しなかった」と判断されることがあります。

 

また、訴訟の可能性がある場合は、事前に弁護士に相談して方針を決めておくとよいでしょう。

 

・自分の持分を第三者に売却する

共有不動産による様々な問題から解放されたいと考えている方は多いと思います。

 

しかし、どうしても共有者と話ができない場合や、訴えて不動産を買い取ってもらうだけのエネルギーがない場合には、自分の持分を買い取ってもらうことを検討してみてはいかがでしょうか。

 

各共有者は、他の共有者の同意を得ずに自分の持分を売却することができますが、通常、共有持分「だけ」を買ってもらうことは、親族でもない限りほとんど不可能です。

しかし、共有持分の買い取りを専門に行う会社があります。

 

そのような会社では、購入後に他の共有者との話し合いや訴訟の可能性などを考慮してくれます。

 

もちろん、購入価格がある程度下がる可能性は否定できませんが、他の共有者との交渉や、自分で弁護士に依頼して訴訟を起こすよりは、早く、安く解決できる可能性が高いと思います。

 

 

■おわりに

共有不動産に住む人に家賃を請求することについて

 

共有不動産は、各共有者が自分の持分に応じて利用し、利益を得ることができますが、「不動産を保全するためには、各共有者が単独で行動しなければならない」「不動産の管理には、持ち分の過半数を用いなければならない」「変更(処分)する場合には、当事者全員が合意しなければならない」などの制約があります。

 

共有者の一人が他の共有者の同意を得ずに単独で不動産を所有している場合、他の共有者は不動産の明け渡しを要求することはできませんが、持分に応じた金銭を要求することができます。

親の家に住んでいた子が、親の死後もその家に住み続ける場合、別居している他の子は「遺産分割が完了するまで」明け渡しや金銭を要求できません。

 

共有関係を解消するには、まず話し合いをして、それがうまくいかなければ遺産分割訴訟を起こすことです。

 

共有者との話し合いや訴訟が難しい場合は、会社に共有持分を買い取ってもらうという方法もありますので、一度相談してみてはいかがでしょうか。

 

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