共有持分

離婚で夫婦の共有不動産を処分する方法とは?

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夫婦で住宅ローンを組み、不動産を共有名義にすることは珍しくありません。

しかし、夫婦の関係が悪化して離婚すると、共有していた不動産の取り扱いが難しくなります。

離婚の際には、不動産の共有名義を解消することが望ましいといえます。

夫婦で共有名義を解消することが難しい場合は、自分の持分を売却して共有名義を解消することもできます。

離婚の際に共有不動産や共有持分を売却したい場合は、弁護士と連携している買取業者に相談しましょう。離婚の手続きや住宅ローンに関する問題など、さまざまな法的サポートをしてくれます。

 

■元妻・元夫との共有不動産を処分する方法

共有不動産を処分する方法は大きく分けて2つあります。

「売却して現金化してしまう」と「どちらかの名義へ変更する」です。

 

「売却して現金化」は文字通り、共有不動産を売却することです。売却代金は住宅ローンの返済に充て、残りの資金を当事者間で分配します。

 

「どちらかの名義へ変更する」場合は、元配偶者に共有不動産の自分の持ち分を買い取ってもらう、もしくは自分が買い取っても良いと思います。

 

元配偶者が共有不動産の売却や共有持分の買い取りを拒否した場合には、共有持分を第三者に売却することも検討した方が良いでしょう。

 

■共有不動産の売却

共有不動産を売却するには、すべての共有者の同意が必要です。つまり、二人とも現在の家に住み続けるつもりがなく、二人とも売却に同意している場合に選択することができます。

 

離婚時の家の売却は、一般的な共有不動産の売却とは異なります。それは、婚姻中に購入した家の売却代金が財産分与の対象となるからです。

通常、売却代金は所有権の割合に応じて分割されますが、財産分与の場合は、所有権の割合にかかわらず1/2ずつ分割されます。

 

また、共有不動産の売却には、売却の意思決定、売買契約の締結、不動産の引渡しのために、共有者の同意と立会いが必要となります。

しかし、離婚した夫婦は、あまり顔を合わせたくないというケースも多いですよね。そのような場合には、代理人を立てることで元配偶者に会わずに共有物件を売却することができます。

元配偶者に会わずに不動産を売却したい場合は、代理人を選任しましょう。

代理人の範囲に制限はありませんので、信頼できる家族や友人のほか、弁護士や司法書士などの専門家に任せることもできます。

 

・自分の持分を元配偶者に買い取ってもらう

離婚後も元妻や元夫が家に住んでいる場合は、共有持分を買い取ってもらうことができます。これは、親と同居している夫婦や、子どもがいる夫婦が離婚するときに最も多い方法です。

すでに説明したように、実際の所有権の割合にかかわらず、夫婦はそれぞれ共有権の1/2を所有しています。


つまり、自宅の評価額が2,000万円であれば、元配偶者から1,000万円を慰謝料として受け取ることができるのです。


また、家以外の資産(預貯金や有価証券)を優先的に慰謝料に充てる場合や、養育費や慰謝料の代わりにする場合もあります。


ただし、納得いく金額で買い取ってもらえない場合も多々あります。

その場合は、あくまでも金額面で納得できる買取金額を提示してくれるような、専門の買取業者に査定を依頼してみましょう。

 

・自分の持分だけを第三者に売却

自分の共有持分のみであれば、共有者の同意を得ずに自分の意思で売却することができます。以下のような場合には、共有持分のみを第三者に売却することを検討するとよいでしょう。

 

1、元妻や元夫が共有持分の売却に同意しない。

2、元妻や元夫があなたの共有持分を買わない。

3、あなたが無償で家を共有したくない(共有関係を解消したい)。

 


しかし、共有持分のみの売却は一般的な不動産取引ではなく、需要が少ないために価格が下がる傾向にあります。

また、共有持分のみを売却しても、その売却益は財産分与の対象となります。離婚協議書の内容によっては、共有持分の売却益も分割しなければならない場合がありますので、ご注意ください。

 

■住宅ローンの残債がある場合に、共有名義を解消する方法

住宅ローンを完済している場合は、前項の方法で共有状態を解消することができます。

しかし、住宅ローンの残債がある場合は、共有状態の解消が難しい場合があります。

 

住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を下回る場合は、売却代金を返済に充てることができるので問題ありません。

一方で、住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を上回る場合は、その差額を双方の資産から補う必要があります。それでも返済できない場合は、任意で不動産を売却することになります。

 

共有不動産を売却せず、夫婦のどちらかが住み続ける場合は、「元妻・元夫の住宅ローンの名義を変更して、住宅ローンを引き受ける」または「住宅ローンを借り換える」ことで、住宅ローンを一本化することができます。

 

・抵当権付き物件の売却

住宅ローンの借り入れで、抵当権が付いている物件や共有名義の物件は売れないのではないか?と思っている方も多いと思いますが、実は抵当権付きの物件でも売ることができます。

例えば、抵当権を消滅させるために、補償金として 「物件の現在価値」を債権者に支払う買取業者がいます。


また、抵当権が実行されたらすぐに手放すつもりで、短期間だけ所有する目的で購入する買主もいます。

このようなタイプのバイヤーは多くはありませんが、見つかる可能性は十分にあります。「住宅ローンがあるから」と売却を諦めるのではなく、まずは専門の買取業者に相談してみるのもいいかもしれませんね。

 

■おわりに

元妻や元夫との不動産の共有名義を解消するためには、現金で売却するか、共有名義を相手に売却する(または相手の共有名義を買い取る)かのどちらかになります。

その際のポイントは、住宅ローンの残高があるかないかです。住宅ローンがある場合は、融資を受ける金融機関の承諾を得る必要があります。

 

元妻や元夫の同意が得られない場合は、共有持分のみの売却を検討しましょう。共有持分全体を売却するよりも価格は下がりますが、最短で数日で売却することができます。

元妻と元夫の関係性から、共有不動産の解消はしばしば争いの種になります。当事者間で解決しようとするのではなく、専門の弁護士に相談するのがよいでしょう。

 

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