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私道持分がない不動産を売る方法とは? 私道持分がないときの対処法もあわせて解説

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私道持分がない不動産を所有していたり、突然相続することになったりした場合、「売却できるのだろうか?」と悩むことでしょう。そこで今回は、私道持分がない不動産は売却できるのか、その方法についてお伝えいたします。

また、私道についての基礎知識や私道負担をするメリット・デメリット、私道持分がない場合の対処法もあわせて解説します。私道持分がない不動産購入を検討している方も、ぜひ参考にしてください。

 

■私道とは?

「私道」とは一体どのような道路を指すのでしょうか?公道とのちがいもあわせて、まずは私道の基礎知識についてお伝えいたします。

 

・私道とは?

私道とは、国や自治体以外の個人や団体などが所有する道路のことです。自動車教習所内の道路のように、原則として運転免許証がなくても車両の運転をすることができます。

通行の許可権限は基本的に私道の所有者にあるため、「ここから先は私道のため通行禁止」や「関係者以外通行禁止」などといった立札を立てて通行を制限することもあります。

 

・私道と公道のちがい

公道とは、国や自治体が所有する道路のことで、道路整備なども国や地方公共団体が行います。私道のように通行を制限されることなく誰でも通行することが可能ですが、道路交通法が適用されるため、車両の運転時には運転免許証が必要です。

 

・私道の種類

建築基準法で定められている道路の定義を紹介します。公道の場合にも適用されます。

 

法42条1項3号道路

建築基準法の施行時(1950年以前)または、当該市町村が都市計画区域に指定された時点のどちらか遅い方より前に、すでに幅員4m以上の道として存在するものです。「既存道路」と言います。国や都道府県・市町村が管理している国道や県道は、これに含みません。

 

法42条1項5号道路

私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、申請を受けて特定行政庁がその位置を指定した道路のことで、「位置指定道路」と言います。道路の築造後に公道へ移管された位置指定道路も存在しますが、その場合は公道扱いとなります。

 

法42条2項道路

建築基準法の施行時(1950年以前)または、当該市町村が都市計画区域に指定された時点のどちらか遅い方より前に、すでに存在する幅員4m未満の道で、すでに建築物が建っており、その他一定の条件をもとに特定行政庁が指定したもののことです。「みなし道路」と呼ばれます。

 

 

■私道持分とは?

次に「私道持分」について解説します。私道持分とはどのような状態のことを指すのでしょうか。私道持分があるかどうかを調べる方法についてもあわせてお伝えいたします。

 

・私道持分とは?

私道持分とは、私道に接している土地所有者がそれぞれその道路に対しての持ち分がある事を言います。 例えば、一本の私道を囲うように6つの住宅がある場合、6分の1ずつの共有持分となります。

 

・私道持分の調べ方

私道持分があるかどうかわからない場合、どのように調べたらいいのでしょうか?ご紹介します。

 

役所で確認する

地域の役所で調べることができます。道路管理課(建築指導課・道路所管課など)の窓口で相談してみるといいでしょう。自治体によってはインターネット上で確認できる場合もあります。

 

公図で確認する

私道かどうかは公図で確認できます。公図とは、土地の形状や地番などがわかる地図のことです。公道には地番がついていないため、公図上で地番がついている道路は「私道」ということになります。その地番の登記簿謄本を取得することで、私道所有者や私道持分割合などを知ることが可能です。公図は法務局か、申請をすればインターネット上で入手することもできます。「14条地図」または「14条地図に準ずる図面」のどちらかが提供されるでしょう。

 

■共有私道の種類は2つ

私道の中でも、所有者が複数人いる場合、権利の分け方で2種類に分かれます。共有私道の定義とあわせてそれぞれご紹介します。

 

・共有私道とは?

共有私道とは、外形上1つの道路に見えるものが、複数人で共有している私道のことを指します。共有者それぞれの所有権は「私道持分」と言います。私道持分のトラブルが発生した場合は、下記2種類の内のどちらのタイプなのかをまずは確認しましょう。

 

・共有私道①共同所有型

私道全体を複数人で所有する方法です。建物の共有名義の場合、「建物の1階部分がAさん・2階部分がBさん」という分け方ではなく、全体の権利の内半分ずつを持つという考えですが、これと同様となります。所有者はそれぞれの持分割合を有するイメージとなります。

この場合、原則として電気・ガス・上下水道などの工事をする際には、私道持分がある全員の承諾が必要になり、1人でも反対の状態だと工事をすることができません。

 

・共有私道②分割型(相互持合型)

私道を所有者の数で分筆する方法です。この場合、自分の目の前の私道が所有部分になると思われがちですがそうではありません。あえて住宅などの敷地とはつながっていない私道部分を所有するケースが多くなっています。

なぜなら、住宅などの敷地前の私道を所有すると通行妨害をする可能性が出てくるからです。悪質な妨害を防ぐための措置と言えます。

分割型は共同所有型と比べて「この部分が自分の所有物」ということが明確になります。わかりやすい反面、トラブルが起こりやすいタイプです。

 

私道の権利関係については、法務局で登記簿謄本を取得することで確認できます。

 

 

■私道持分がある場合のメリットとデメリット

私道持分があるとどうなるのでしょうか?メリットとデメリットをご紹介します。

 

・私道持分がある場合のメリット①道路利用の権利を主張できる

私道持分があれば、道路の利用を制限されることがありません。所有者に承諾を得たり、拒絶された場合に策を考えたりするという労力が必要ないことはメリットとなります。

 

・私道持分がある場合のメリット②通行承諾・掘削承諾を得やすい

私道が「分割型」で負担している場合は、敷地に面する道路が自分の所有ではないこともありますが、お互いに私道を有している状態のため、悪意を持って通行承諾・掘削承諾を拒否すれば拒絶をした本人に跳ね返ってくる可能性があります。そのため、私道持分がない状態と比べると通行承諾・掘削承諾を得やすくなります。

 

・私道持分がある場合のデメリット①整備負担をする必要がある

私道の管理は所有者にあります。例えば、道路のアスファルトが劣化した場合、舗装し直す負担は所有者にかかるため、費用や手間などが発生する可能性があります。共有で持っている場合は持分の分を負担しなくてはいけません。

 

・私道持分がある場合のデメリット②固定資産税がかかる

私道は公道とちがい、基本的には所有者が固定資産税や都市計画税を支払わなくてはいけません。しかし、私道が公共用道路と認められれば、固定資産税・都市計画税は非課税になります。公共用道路と認められた私道は「5号道路」や「位置指定道路」と呼ばれることがあります。

 

位置指定道路と認められるための要件

私道が位置指定道路として認められるためには、いくつかの条件があります。

 

・道路幅が4m以上

・両端が他の道路に接続していること(ただし、道が行き止まりになっている袋路状道路の場合でも要件を満たせば認可は可能)

・接道する道路と交わる部分に隅切りがあること

・ぬかるみ防止をしていること

・縦断勾配が12%以下

・排水設備を設けること

 

【袋路状道路の場合の条件】

・路延長が35m以下

・路延長が35mを超える場合は転回スペースがあること

・幅員6m以上であること(自治体によっては4m以上)

・接道する道路と交わる部分に隅切りがあること

 

ただし自治体によっても条件が異なる場合もあるので、最終的にはご自身で確認してください。

 

位置指定道路の認可を受ける方法

私道を位置指定道路と認めてもらうためには、役所に指定申請書や必要な書類を提出し、本申請を行う必要があります。資料提出後、審査が行われ、問題がなければ「受理通知書」が交付されるため工事に入ることができます。工事が完了した後に再度検査が行われ、問題がなければ、ようやく「位置指定道路」として認められます。

 

■私道持分がない場合の対処法

私道持分がない場合はどうしたらいいのでしょうか?その対処法を解説します。

 

・「私道持分がない」とは?

「私道持分なし」とは、土地に接する道路が公道ではなく私道に接しているものの、その私道持分が付随していない状況を指します。「私道負担なし」と表現される場合もあります。この場合、外部との行き来をするためには、第三者の所有地を経由しなくてはいけません。

 

・通行の承諾が必要

私道持分がなければ他人の私道を経由しなくてはいけないため、通行の承諾を得ることが必要になります。道路には公共性があるため、前面道路が位置指定道路であれば、私道所有者は通行を拒絶することができません。

しかし、歩行の拒否は難しいのですが、自動車の通行制限は認められる場合があります。自動車が通ると道路の整備をしなくてはいけないため、これを理由に拒絶をしたり通行料を取ったりするケースがあります。まずは私道の所有者を確認し、承諾を得られるか聞いてみましょう。

 

掘削承諾が必要

ガスや水道などの工事をする際も、私道所有者の承諾が必要になります。これを「掘削承諾」と言います。所有者が承諾をしない場合、ガスや水道などの工事ができないため、住宅として使用できなくなってしまうリスクがあります。

更地であれば建築不可となり、すでに建物が建っている不動産であれば再建築不可物件となってしまうでしょう。掘削承諾を得るために承諾料が必要になるケースもあります。

 

・相続した場合を想定しておく

私道の所有者に相続が発生した場合、その相続人に通行承諾や掘削承諾を得なくてはいけなくなります。もし相続人が複数いる場合は、すべての相続人から承諾を得なくてはいけないでしょう。現在の所有者とは良好な関係性を築けていたとしても、相続によって新たな所有者に通行を拒否されたり、そもそも相続人と連絡がつかず承諾を得られなくなったりすることもあるかもしれません。

 

■私道持分がない不動産の売却方法

私道持分がないと所有者にお伺いをたてることが多く、煩わしさを感じることがあるでしょう。または、「私道所有者との関係が良くないから、もう売却したい」と思うこともあるかもしれません。

そもそも、私道持分がない不動産は売却できるのでしょうか?売り方についてもあわせてご紹介します。

 

・私道持分がない不動産でも売却はできる

「私道持分がない不動産は売れるのだろうか?」という問いに対しての回答は「可能」です。私道ではなくても、建築基準法に沿った道路に接しているのであれば再建築することもでき、住宅ローンを組むこともできます。

しかし、道路の権利が第三者にあることで資産性が落ちることは考えられます。

 

・買主は購入前に所有者の承諾を得ておくとスムーズ

私道持分がない不動産を購入する場合、購入前に私道の所有者全員の通行承諾・掘削承諾を得ておくといいでしょう。口頭ではなく捺印した書面で承諾を得られれば、購入後も安心して暮らすことができます。

 

・買い取り専門業者に売ることもひとつの方法

私道持分がない不動産を売却することはできますが、資産価値が低く買い手がつきづらい場合があります。そのときは買い取り専門業者に売ることもひとつの方法です。

市場価値よりも低い金額になってしまうかもしれませんが、ビジネスライクに話が進むためスムーズな取引ができるでしょう。「すぐに現金化したい、いち早く手放したい」などとお考えの場合は、検討してみることもいいでしょう。

 

■私道持分がない不動産でお困りの方はプロにご相談を

今回は、私道持分がない場合の対処法や売却方法についてご紹介しました。私道持分がない不動産に住んでいると、私道所有者とトラブルになってしまうことがあります。煩わしい権利関係から脱却したい場合、売却することもひとつの方法でしょう。

上述したように、一般の方には売りづらい物件でもあるため、プロに相談することをおすすめします。客観的な目線と専門的な意見によってスムーズに解決へと導いてくれることでしょう。

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