再建築不可

再建築不可物件を再び建築可能な状態にするための救済措置とは?

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安めの価格で購入ができる代わりに、一度家屋部分を取り壊すと再度の建築ができない点がネックとなるのが「再建築不可物件」の特徴です。一方で、再建築不可物件に用意された救済措置を実施することによって、再度の建築が可能になる場合もあります。

 

今回の記事はそんな再建築不可物件の救済措置について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

隣地の借地や購入

物件が再建築不可になる理由のひとつとして「接道間口が規定よりも狭い」というシチュエーションが挙げられます。

 

本来、物件の接道間口は「建築基準法で認められた道路」に対し2m以上の幅で接している必要があり、これは「接道義務」と呼ばれています(1)。

 

しかし、法改正以前の接道義務において規定されていた間口幅は1.8mだったため、それ以前に建てられた築古物件は間口の接道幅が足りていないケースがあります。

 

このように、間口幅が足りていないため再建築不可となっている状況では「隣地の土地を借地する」「隣地を購入してひとつにまとめる」といった手段を採れば、接道義務を満たせます。

 

そのためには、まず間口の接道部分が建築基準法を満たしたものであるかどうかを確認した上で、隣地オーナーとの交渉に臨みましょう。

 

 

位置指定道路を敷設する

物件が再建築不可である理由が「接道が建築基準法で認められた道路ではない」といったケースでは、「接道の位置指定」を行うことで再建築可能にできます。

 

そもそも、建築基準法で認められた道路とは、地方公共団体によって整備される道路、もしくは建築基準法が施行される以前から存在する道路を指しており、1号道路から5号道路までに分類されます。

 

  • 第1号…道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)
  • 第2号…都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路
  • 第3号…建築基準法の施行日〔昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日(基準時)〕現在既に存在している道(公道・私道の別は問わず)
  • 第4号…都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの
  • 第5号…私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。(一般に「位置指定道路」と呼ばれる道路)

 

 

上記の内、5号道路は「位置指定道路」とも呼ばれます。再建築不可物件内に、私有地に敷設する位置指定道路を儲ければ、建築基準法の要件を満たすことが可能です。

 

位置指定道路の敷設にあたっては、建築基準法施行令第144条第4項に沿ったものでなければなりませんので、位置指定道路を敷設する前に行政と十分な協議を行いましょう。

 

 

接道義務を満たすためには建築基準法43条の「但し書き規定」を満たす

間口の接道幅が2m未満であるにも関わらず、隣地の利用や位置指定道路の建設が困難である場合は「43条但し書き申請」も選択肢となります。

 

43条の但し書き規定とは接道義務に違反している事実を例外的に容認する措置で、物件の接道義務を満たすことが非常に難しいと判断された場合に認められます。

 

“43条”但し書きと呼ばれる理由は、接道幅を規定している法律が建築基準法第43条であるためです。

 

但し書き規定が認められるためには、以下の要件を満たす必要があります。

 

  • 敷地の周囲に広い空地を有している
  • 特定行政庁(地方自治体)が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認めている
  • 建築審査会の同意を得て許可したもの

 

 

まず、「敷地の周囲に広い空地を有している」という要件についてですが、これは建築基準法施行規則第10条で「周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること」と定められています。

 

「特定行政庁(地方自治体)が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認めている」については、「敷地が空地と2m以上接している」「消防署長より消火活動に支障がない旨の意見が得られる」「側溝など雨水や排水を処理できる」などを満たすことが必要です。

 

「建築審査会の同意を得て許可している」については、43条但し書きにあたって、各市町村が設置している建築審査会にて審査を受け、認可を受けることを指しています。

 

 43条但し書き申請基準は自治体ごとに異なる

「但し書き申請」の許可基準については自治体ごとに異なるため、所有物件の所在地が担当エリアとなる役所に個別に確認を取らなければなりません。

 

例えば、空地と道路の接道間口は2mであるのが一般的ですが、自治体次第では2m以下で問題ないケースもあります。

 

さらには「当該物件が旗竿地である」など、土地の形状によって申請が受理されるかどうかの判断基準が変わってきます。

 

 43条但し書き申請手続きの流れ

 

①事前相談

当該物件の接道幅に関して確認を行うために、物件所在地を管轄する自治体の窓口に事前相談を行います。

 

その後、役所の担当者によって現地確認が行われ、接道が建築基準法の規定内容を逸脱したものであると認められれば、物件オーナー「43条許可申請書」を作成し、提出することになります。

 

②書類提出

自治体への事前申請を行ったあとは、以下の書類を事前に提出する必要があります。

 

  • 43条許可申請書
  • 現況図
  • 近況見取図
  • 土地利用計画書
  • 登記事項証明書

 

上記に加え、隣地所有者との通路確保の同意書などの書類も別途必要です。

 

③審査

必要書類の提出が完了すると、担当の自治体によって審査が行われます。審査内容については「周辺土地の基盤状況」「工事中の通路の確保」「都市計画上の妥当性」などが求められます。

 

④但し書き許可の取得

当該物件が許可基準を満たしていると判定された場合、但し書きの許可が下り、物件を取り壊しても再建築を行えるようになります。

 

ただし、物件の家屋部分を取り壊してを再建築する際には「建築確認申請」を適宜行わなければなりません。

まとめ

再建築不可物件であったとしても「隣地の活用」「位置指定道路の敷設」「43条但し書きの申請を行う」などの救済措置を活用することによって、再建築可能にできる可能性があります。

 

許可を取らずに再建築を行った場合、法令違反となってしまいます。物件を再建築可能にするための措置には専門的な知識も求められるため、外部の専門家の力も借りながら臨みましょう。

 

参考:

※1 e-Gov 法令検索,「宅地建物取引業法」,https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC1000000176,(2022/02/25)

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