再建築不可

再建築不可物件は住宅ローンを組めるのか? ローンを組めない場合の対処法も解説

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住宅を購入するとき、ほとんどの方が住宅ローンを利用するでしょう。しかし、再建築不可物件の場合は住宅ローンが組みづらいということをご存知ですか?「安いから」という理由で再建築不可物件を購入したとしても、住宅ローンが組めなかったら支払いができないかもしれません。

そこで今回は、住宅ローンが組みづらい理由と再建築不可物件でも借りられるローンや対処法についてご紹介します。

■再建築不可物件は住宅ローンが組みづらい

再建築不可物件とは、一度解体してしまったら再度建築することができない物件のことです。一般的な新築と比べて安く購入することができます。

基本的に再建築不可物件は、金融機関から住宅ローンを借りることができません。銀行側が判断するため100%ではありませんが、一般的な新築の場合と比べると住宅ローンを組みづらいことは確かです。

 

■再建築不可物件が住宅ローンを組みづらい理由

なぜ、再建築不可物件は新築と比べると住宅ローンが組みづらいのでしょうか?次に詳しく説明します。

 

・理由①担保評価が低いから

再建築不可物件は、建築可能な不動産と比べると換金性も担保としての評価も低くなっています。再建築不可物件ということは活用しづらい土地であり、さらに家屋も古い場合が多いため、土地家屋の評価額が低くなってしまうのです。

通常、銀行側はローンが返済されない場合、担保として土地家屋を充てるのですが、その価値に見合わない場合は、ローンを受け入れてもらえません。

 

・理由②返済リスクが高いから

再建築不可物件は一度解体してしまったら建築物を建てることができません。「壊す予定はないから大丈夫」と考えていたとしても、例えば、火災や地震などによって全焼や倒壊した場合、再建築できないため住む家自体がなくなってしまうおそれがあります。

そうなると、他に新しく住む家を探さなくてはいけなくなります。新居費用が増え、かつ再建築不可物件の住宅ローンを返済しないといけないという二重の負担を抱えることになってしまいます。

再建築不可物件の土地を売却できればいいのですが、上述したように評価が低く売れたとしても低い売却益になってしまうでしょう。

 

 

■住宅ローンを組めないときの対処法

銀行などの金融機関では、上記の理由から住宅ローンを受けにくいのですが、他の方法で可能となるケースがあります。ここでは再建築不可物件を購入したいと思った際、銀行の住宅ローンを組めないときの対処法をご紹介します。

 

1.ノンバンクの住宅ローンを検討する

再建築不可物件であっても、ノンバンクの住宅ローンであれば利用できる可能性があります。デメリットもあるため、よく検討してから利用しましょう。

 

1-1.「ノンバンクの住宅ローン」とは?

ノンバンクとは、銀行や信用金庫などの金融機関ではなく、預金業務を行わない金融機関のことです。ノンバンクには様々な金融機関が含まれていますが、クレジットカード会社や信販会社・消費者金融業者などが主なノンバンクとなっています。

銀行は銀行法、ノンバンクは貸金業法に従って業務をしており、お金を貸すことが主な業務内容です。

 

1-2.ノンバンクの住宅ローンのメリット

ノンバンクで住宅ローンを借りるメリットをご紹介します。

 

審査が通りやすい

銀行などの金融機関よりも住宅ローンの審査が通りやすいことがメリットです。

しかし、審査基準は設けられているため、誰でも借りられるわけではありません。銀行と比較した場合は通りやすいと言えますが、再建築不可物件の場合は通常の物件と比べると難しいことは事実です。

 

・融資スピードが短い

融資までのスピードが銀行と比べて短い傾向があります。銀行では審査から融資開始まで1~2ヶ月かかることに対して、ノンバンクは2週間~1ヶ月となっています。

 

・口座開設が不要

銀行で住宅ローンを借りる場合はその銀行の口座を開設する必要がありますが、ノンバンクは預金ができないため、口座をつくるということはありません。すでに持っている口座を登録するだけで済むため、手間が省けるでしょう。

 

1-3.ノンバンクの住宅ローンのデメリット

ノンバンクでの住宅ローンは注意点も多いため、よく検討しましょう。ノンバンクのデメリットをご紹介します。

 

・金利が高い

銀行での住宅ローン金利は1%前後が多くなっています。それに対してノンバンクの金利は4%前後と言われています。

例えば、返済期間20年で2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、金利1.5%であれば毎月の返済額は約9万円ですが、金利4%になると約12万円になります。長期間支払い続けるとなると、その差は大きいと言えるでしょう。

「安いから」といった理由で再建築不可物件を購入したとしても、金利を計算に入れたら高くついてしまうかもしれません。

 

頭金が必要な場合がある

借入時に頭金として現金で支払いを求められる場合があります。ノンバンクもリスクの高い不動産に対しては慎重になり、借入可能額に上限を設定するケースがあります。借入希望額に合わせるために、ある程度の現金が必要になるかもしれません。

また金利も高いため、できる範囲まで現金で支払った方が、負担をおさえることができるでしょう。

 

共同担保を求められる場合がある

共同担保とは、購入予定の不動産だけでなく、他の土地や建物も同時に担保に設定することです。再建築不可物件のみでは担保としての価値が低いため、他の担保を追加することでローン額と同等の価値にします。

 

 

2.不動産担保ローンを検討する

再建築不可物件を購入したい場合、不動産担保ローンという選択肢もあります。

 

2-1.不動産担保ローンとは?

不動産担保ローンとは、土地や建物など保有している不動産を担保にするローンのことです。用途を限定されないため、子どもの教育費や家族の病気などでお金が突然必要になったときなどにも利用することができます。同様に、再建築不可物件の購入に充てることも可能です。

 

2-2.不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンのメリットをご紹介します。

 

ノンバンクよりも低金利

不動産担保ローンの金利は3%前後と言われており、ノンバンクよりは低金利です。

 

借入限度額が大きくなることも

借入限度額が他のローンよりも大きいことがメリットです。不動産の価値が高いほど、限度額は大きくなります。しかし反対に、不動産の価値が低い場合は少ない金額しか借りることができません。

 

長期の返済も可能

長期間にわたって借りることができます。返済期間を長くすれば月々の返済額をおさえられるため、負担が少なくなるでしょう。金融機関によっては、返済期間を30年以上の長期に設定することも可能です。

 

2-3.不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンのデメリットはいくつかあるため、気をつけましょう。

 

銀行と比べると金利が高い

ノンバンクの金利と比較すると低いのですが、銀行の住宅ローンの金利と比べると高くなります。金利は例え1%の差でも、総額が大きく変わってきます。シミュレーションをしてよく検討するようにしましょう。

 

融資スピードが遅い

担保にする不動産の評価をする必要があるため、融資までに時間がかかることがデメリットです。

 

返済不能になると不動産が処分される

ローンの返済が不能になると、不動産が処分されてしまいます。金融機関は担保となる不動産の抵当権や根抵当権の登記を行います。抵当権・根抵当権とは、ローンを返せなくなったときに、担保にした不動産を売却し、その売却代金から貸したお金と利息を回収する権利のことです。つまり、返済不能になると担保にした不動産は売却されてしまうというリスクがあります。

 

 

3.リフォームローンを検討する

再建築不可物件は、再建築はできなくてもリフォームは可能となっています。そのため、リフォームをしてから住むことを考えている方も少なくないでしょう。そのときに利用できるリフォームローンについてご紹介します。

 

3-1.リフォームローンとは?

リフォームローンとは、住宅をリフォームするための費用として組まれるローンのことです。新築を建てるときには利用できません。「無担保型」と「担保型」の2種類があります。

再建築不可物件購入後にリフォームをする予定を立てれば、リフォームローンとして資金を調達できるでしょう。

 

3-2.リフォームローンのメリット

リフォームローンのメリットをご紹介します。

 

無担保型ならリスクがない

無担保型であれば万が一のときでも担保を失うリスクがありません。基本的に保証人も必要なく、担保がないため審査が早く終わることもメリットです。手軽に借りることができると言えるでしょう。

また銀行で受ける住宅ローンよりも審査が緩いため、個人信用情報に問題がなければ借りられる可能性が高いです。

 

担保型なら多くの金額を借りられる

担保型であれば、無担保型と比べて多くの金額を、返済期間を長く設定して借りることができます。銀行で受ける住宅ローン同様、数千万円の借入を30年以上の長期に設定することも可能です。

 

住宅ローンと併用できる

すでに銀行などの金融機関から住宅ローンを受けている場合でも、併用できることがメリットです。ただし、住宅ローン返済が滞っている場合は受けられない可能性があります。

銀行などの金融機関に直接行きリフォームローンを持ちかけても、住宅ローン同様断られてしまう可能性があるため、まずはリフォーム会社に相談するといいかもしれません。

 

3-3.リフォームローンのデメリット

リフォームローンのデメリットをご紹介します。

 

無担保型は借入限度額が低い

無担保型のリフォームローンはリスクがない一方、借入額が最大500万円ほどと低くなっています。部分的なリフォームのみであれば問題ありませんが、全体的なリフォームの場合には不足するかもしれません。

 

金利が高い

2~5%の金利に設定されていることが多く、銀行での住宅ローンと比べると高いことがデメリットです。

 

返済不能になると不動産が処分される

担保型で不動産を担保にしている場合、ローンの返済が不能になると不動産が処分されてしまいます。

 

4.現金一括で購入する

再建築不可物件で住宅ローンが組めない場合、現金一括で購入する、という対処法があります。貯蓄を活用しても足りない場合は、両親などの親族に援助を依頼することもいいでしょう。

しかし、一般的な不動産よりは再建築不可物件は安く購入できると言っても数千万円単位の資金は必要になることがほとんどです。現金一括で購入するのであれば、計画的に貯蓄しておきましょう。

 

■再建築不可物件でも銀行の住宅ローンを組む方法

再建築不可物件で、銀行の住宅ローンを受けたい場合の対処法をご紹介します。

 

・隣地を買い取って住宅ローンを組む

隣地を買い取って土地面積を増やし、建築許可の基準を満たせば住宅ローンを受けられるようになる可能性があります。

再建築不可物件となる理由が、建築基準法の「幅員4m以上の道路に2m以上接していない」場合であり、道路に接する部分を2m以上にすれば再建築できるようになるのであれば、隣の土地を買うこともひとつの方法です。

ノンバンクローンや不動産ローンで金利が高くつくのであれば、隣地を買って低い金利で借りた方が結果として費用をおさえられるかもしれません。

 

・粘り強く交渉する

銀行の金融機関やノンバンクなどでも住宅ローンが組めなかった場合、再度交渉してみることもひとつの方法です。住宅ローンの審査にはある程度の基準はあっても、絶対的な基準ではなく、担当者や時期などで変わる場合があります。

金融機関も複数あるため、一社に断られたとしても他で受けてくれる場合があります。時間や労力はかかりますが、粘り強く交渉したりあらゆる金融機関に相談したりしてみるといいでしょう。

 

■再建築不可物件でお困りの場合は、プロに相談を

再建築不可物件の住宅ローンが組めなくてお困りの方は、ノンバンクローンや不動産ローン・リフォームローンなどを検討することもいいかもしれません。

しかし、いずれも金利が高いなどのデメリットがあるため、慎重に考慮しましょう。

 

また、再建築不可物件を持て余してお困りの場合は、売却が良いかもしれません。一般的に再建築不可物件は買い手がつきづらくなっていますが、少し工夫することで売れるようになる可能性があります。

お困りの方はプロに相談するといいでしょう。

 

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