再建築不可

位置指定道路とは? 建築する上での制限までわかりやすく解説します

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家を建てるときには、必ず道路に面していなければなりません。しかし、同じように見える道路でも、建築基準法ではいくつかの種類に分けられています。その中には「位置指定道路」と呼ばれるものがあり、家を再建築する際には注意が必要です。

 

今回は、位置指定道路とは何かについて詳しく説明します。

 

■位置指定道路とは何か?

道路には国や都道府県が所有している道路「公道」と個人(民間)が所有している「私道」があり、位置指定道路とは、「私道」に該当します。

 

 

建築基準法により「道路と認められた道路」に接している土地でなければ家を建築することができません。

そのため、家を建築するためには、私道も建築基準法に則り許可をもらう必要があるのです。

 

建築基準法第42条で定める、42条1項5号道路は、特定の行政機関によって位置が指定されている道路(建築基準法で認められた道路)であることから「位置指定道路」と呼ばれています。

 

種別 内容
42条1項1号 幅員4m以上の道路法による道路(国道、県道など)
42条1 項2号 都市計画法、土地区画整理法により造られた道路
42条1項3号 既存道路(建築基準法施工時に既に幅員4m以上あった道路)
42条1項4号 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
42条1項5号 位置指定道路(民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路)
42条2項 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施工時に家が立ち並んでいた道で、特定行政庁が指定した道路
基準法上道路以外 43条但し書き道路など

 

・位置指定道路の基準

位置指定道路の基準は、建築基準法に定められており、以下の基準が5つの要点となっています。

 

・道路の両端が他の道路とつながっていること

・道路と接する部分には隅切り(角が切られていること)がされていること

・砂利などでぬかるんでいないこと

・縦断勾配は12%以下で、段差がないこと

・側溝などの排水設備が設けられていること

 

また、行き止まりのある道路(袋小路)は、以下の条件を満たす必要があります。

 

・道路の長さが35m以下であること(35mを超える場合は、車両の折り返しができるようになっていること)

 

・道路の幅は6m以上(場合によっては4m以上)あること

道路が袋小路になっている場合は、最低でも6mの幅が必要です。これは、緊急車両が進入、折り返しするのに十分な幅を確保するためです。ただし、地方自治体によっては、幅が4m以上の道路でも袋小路として認められる場合があります。

 

・道路と接道する部分には隅切りが必要

条件は通常の道路と同じですが、道路が他の道路と交差する場合、隅切りが必要になります。隅切りとは、交差点での見通しを良くしたり、車が曲がりやすくするために、敷地の角を整地する措置です。道路の分岐点に四角い土地を所有している場合、隅切りによって角が削られた状態になります。

 

これらの条件を満たす道路は「位置指定道路」として認められています。

 

■位置指定道路上に再建築ができない理由

位置指定道路上での再建築は可能な場合も多いですが、不可能な場合もあります。ここでは、位置指定道路上で再建築ができない例をご紹介します。

 

・幅員が4m以下の位置指定道路

位置指定道路として認められるためには、幅員が4m以上でなければなりません。旧市街には、幅員が4m以下の指定道路があります。

 

4m以下の位置指定道路は、そのまま使用していればすぐに指摘されることはありませんが、再建築の申請の際には位置指定道路として認められないことがあります。

 

・道路位置が異なる場合

古い位置指定道路の場合、建設時に提出した図面と現状が異なる場合があります。実際の道路位置が図面と異なる場合、承認は得られません。

 

■位置指定道路の問題点を解決するには

以上のように、位置指定道路として承認されず、建て替えの許可が下りない要因はいくつかあります。そのような場合の対処法を見ていきましょう。

 

・セットバックする

位置指定道路の適用条件を満たすために、道路の後退を行うことで、位置指定道路の許可を受けることができます。この方法を「セットバック」と呼んでいます。

中心線から2m以上セットバックして道路の幅員を広げることができれば、指定道路の要件を満たすことになります。

 

また、セットバックが必要な場面として、建築基準法の道路要件を満たしていないにもかかわらず、道路の中心線から2m以上後退した道路があり、建築基準法第42条第2項で二次道路(みなし道路)と定義されている場合があります。この場合、その道路は「二項道路」または「みなし道路」と呼ばれます。

 

2項道路の場合は、都市計画上の観点から道路の幅員を確保することが目的であり、私道のセットバックとは意味合いが若干異なります。

 

位置指定道路は基本的に私道であるため、その所有権を近隣の地権者と共有している場合があります。このような場合、道路を後退させるためには、隣地所有者と「不適格道路の復旧協議」を行う必要があります。

 

・専門の不動産業者に相談

位置指定道路で再建築を検討している場合は、不動産業者に相談するのが一番の近道です。これまで述べてきたように、道路の定義や位置指定道路の基準は自治体によって異なる場合がありますので、地域の事情に詳しい不動産業者であれば、スムーズに土地を有効活用することができるでしょう。

 

■おわりに

今回ご紹介したように、再建築不可の土地を指定道路で利用するには様々な課題があります。行政の許可を得て、法的規制を理解し、自分で工事を行うのは非常に困難です。

 

再建築不可物件の利用を検討する際には、不動産業者などの専門家と連携することが不可欠です。

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