何人かに分割された不動産の所有権である「共有持分」は、保有し続けていても共有者(持分の所有者)単独では利活用が難しいため、売却を検討するケースも多く存在するでしょう。
しかし、共有持分は売却についても通常の不動産よりも難題を抱えています。そこで今回は、共有持分をなるべく高く売却するための必要知識を解説します。
目次
共有持分を売却する４つのタイミング
共有持分の売却タイミングとしては、主に以下のシチュエーションで行うのが一般的です。
- 相続発生時
- 離婚が決定したとき
- アンダーローン状態になったとき
相続発生時
実家などを相続する際、兄弟姉妹がいる場合は、複数人で共有持分として実家の権利を分割承継するケースは多いでしょう。しかし、前述のように共有持分は単独で所有していても物件を自由に使える訳ではありません。
もし、他の相続人が実家に住んだり、賃貸利用したりといった活用を検討しているなら、自分の共有持分を売却するのも手段のひとつです。
離婚が決定したとき
離婚を行う際にマイホームを所有していた場合、財産分与で夫婦間に均等に分けられます。離婚した後も共有持分としてマイホームを所有し続けていると、自分はもう住むことはなかったとしても固定資産税を他方の共有者と一緒に支払わなければなりません。
離婚時に共有状態を解消しておかなければ、以下のようなトラブルが発生するリスクがあります。
- 他方の共有持分をが売却されて第三者と共有関係になる
- 他方が再婚すると権利関係が複雑になる
- 離婚時に取り決めた家賃や固定資産税の支払いが行われない
上記のようなトラブルを回避するためにも、離婚後は共有持分を売却しておくのが賢明です。
アンダーローン状態になったとき
アンダーローンとは、物件の売却価格が、物件購入時に利用した住宅ローンの残債を上回った状態です。住宅ローンを完済していない状態では、物件の抵当権を持つローンの借入先の金融機関が物件売却を認められません。
一方で、アンダーローン状態であれば、物件売却が認められる可能性があります。共有持分のみを売却するにしろ、物件全体を売却するにしろ、自分の共有持分を手放すのには適したタイミングと言えます。
共有持分をなるべく高く売却する方法
共有持分はそのままでは利活用が難しく、不動産業者に仲介を依頼して買い手を探す一般的なスキームではなかなか買取希望者が見つからず、見つかったとしても高額での売却は望めません。
そういった問題を解決するために、通常は不動産をまるごと売却できるような状態にするか、共有持分をなるべく高く買い取ってくれる業者にあたることになります。
共有者全員で物件をまるごと売却する
共有持分を売却する場合、買取価格の相場感については「共有不動産全体の価格 ×持分割合 × 1/2」の計算式で算出されます。
例えば、市場価格が2,000万円である物件の権利を共有持分として1/2保有していた場合、自分の共有持分のみを売却するなら500万円前後の買取価格になってしまうということです。
そのため、共有持分はなるべく単独で売却するのではなく、共有不動産を一括売却して、共有者全員に売却益を再分配する方が賢明と言えます。
他の共有者の持分を買い取って売却する
共有不動産はまとめて売却した方が売却益が多くなると前述しましたが、一方で他の共有者がひとりでも反対すれば全体売却はできません。
そこで選択肢として挙がるのが、他の共有者の持分を自分で買い取って、物件をまるごと売却するという方法です。この手法は、共有者が売却に反対する理由として「遠方に住んでいるから立ち会いが難しい」「単純に手続きが億劫である」などのケースでは特に有効でしょう。
他共有者の持分を取得して、持分割合を大きくしてから売却すれば、自分の共有持分のみを売却するよりも最終的な収益は大きくなりやすいと考えられます。
しかし、共有者間での売買価格が市場相場よりも大幅に低いと、贈与が行われたと見なされ贈与税が課税される可能性がある点には留意が必要です。
贈与税については年間の贈与資産額が110万円以下なら、控除が受けられるため、なるべく支出を抑えられるように調整しましょう(※1)。
訳あり物件買取業者へ相談する
共有持分のみの売却は買取相場が低いだけでなく、買い手探しが難しい点もネックとなります。一方で、共有持分や訳あり物件を積極的に買取っている専門業者へ相談すれば、問題解決を図れる可能性があります。
専門業者は共有持分のような特殊な物件の扱いに長けているため、短期間で買取まで完了させることが可能です。やはり市場相場よりは低い見積もり金額とはなるものの、自分で買い手を探すよりは高額売却も実現しやすいでしょう。
売却以外で共有持分を手放す方法
共有持分を所有し続けていると、それだけで毎年の固定資産税や管理費を支払わなければなりません。そのため、売却は難しいものの、どうしても手放したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、共有持分の生前贈与か放棄を行って問題解決を図ります。
共有持分を他者に生前贈与する
将来的に、自分の配偶者や子供に共有持分の相続が決まっているなら、生前贈与も選択肢に入ります。生前贈与を行えば、贈与税が課税される可能性があるものの、前述の控除を上手く利用できれば、課税額を抑えられるため結果的に相続税対策にもなります。
生前贈与なら他の共有者の同意は不要で、さらに持分を分割して贈与できる点もメリットです。
共有持分の放棄を行う
共有持分は放棄を行うことができ、この場合は他の共有者へ放棄分が帰属することになると民法255条で定められています(※2)。
ただし、自分の持分を放棄したと法的に証明するための不動産登記の手続きが必要であり、これには他の共有者の協力も必要です。
まとめ
共有持分であっても所有し続けていれば固定資産税や管理費の支払い義務が生じますので、利活用の予定がないなら売却するべきです。一方で、共有持分の一部のみの売却では市場相場よりも売却益が少なくなる点がネックとなります。
以上の理由から、共有持分を売却するなら全体売却を行うか、なるべく他の共有者の持分を集めてから売却するのが賢明です。
どうしても他の共有者の同意を得られず、自分の持分のみを売却する場合は、訳あり物件の買取業者へ相談しましょう。
参考：
※1 国税庁,「贈与税の計算と税率（暦年課税）」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm,
(2022/03/30)
※2 e-Gov 法令検索,「民法」,https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089,
(2022/03/30)
