共有持分権とは？ 共有持分権者にかかる費用や権利を解説

不動産を所有するとあらゆる権利や義務が生じます。特に、1人ではなく複数人で共有すると「共有持分権」を持つことになり、1人で所有する場合と比較して異なる点が多々あります。

今回は、「共有持分権」の概要について解説し、不動産を共有する際に発生する権利と義務について説明します。共有持分権者にかかる費用や他の共有者との費用分担方法についてもご紹介しますので、ぜひお役立てください。

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共有持分権とは？

共有持分権とは、財産を複数の人で共有している際、その共有持分やそれに伴って発生するさまざまな権利のことを指します。

不動産の共有持分権者は、共有持分に応じて権利を持っていますが、「共有持分が2分の1ずつだから、建物の半分が自分のもの」という物理的な考えではなく、「不動産全体に対して2分の1の割合の権利を持っている」という概念的な考えとなります。

共有持分とは？

共有持分とは、1つの不動産を2人以上で所有している際に、それぞれが持っている所有権の割合のことです。

たとえば、3,000万円の不動産をAとBで購入したとします。その際、Aが2,000万円・Bが1,000万円支払ったとしたら、共有持分は「Aが2/3」「Bが1/3」。共有する人は夫婦であっても他人であっても問題ありません。

なお、共有持分とあわせて「共有名義」という言葉も使われますが、共有名義は不動産を共有している「人」を指す言葉です。

共有持分の権利内容

不動産の所有権を持つ人には、「変更（処分）行為」「管理行為」「保存行為」を行う権利を有しています。それぞれの具体例については下記のとおりです。

【変更（処分）行為】

• 売却
• 贈与
• 長期賃貸借
• 増築、改築
• 大規模な修繕
• 抵当権の設定
• 解体
• 建て替え
• 分筆・合筆

【管理行為】

• 短期賃貸借契約締結
• 共有物の使用方法決定
• 賃料の減額
• 賃貸借契約解除

【保存行為】

• 修繕
• 無権利者に明途請求
• 抹消登記請求
• 法定相続による所有権移転登記

共有者がお互いに権利を制限している

不動産を所有している人は上記の権利を持っていますが、共有持分権者はこれらを単独では決行できない場合があります。以下より、詳細をみていきましょう。

変更（処分）行為：共有者全員の合意が必要

不動産を物理的に変えてしまう。あるいは、法律的に処分する行為である「変更（処分）行為」は、共有者全員の合意がなければ成立しません。

共有者が複数人おり、大多数が賛成している場合でも“1人が反対している状態”であれば実行できないのです。

管理行為：共有者の持分価格の過半数の合意が必要

民法第252条で「共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」と定められているとおり、「管理行為」は共有持分の価格の過半数が合意すれば成立します。

共有持分権者が3人いて、1/3ずつの持分だった場合、3人のうち2人が合意すれば決行可能です。

保存行為：各共有者が単独で判断できる

他の共有者が不利益にならないことを前提として、共有物の物理的現状を維持する「保存行為」を、他の共有者の合意なしで行えます。

これは、民法でも「各共有者が保存行為をすることができる」と定められていることが根拠です。

共有持分権者にかかる費用

不動産を所有していると、たとえ住んでいなかったとしても、さまざまな費用が発生しますが大きくは「必要費」「不当利得」に分けられます。

必要費とは？

必要費とは、不動産の保存・管理・維持のために必要となる費用のことです。不動産を所有する人は、必ずと言っていいほど負担しなければならない費用といえます。

必要費の代表例は「固定資産税」「維持管理費」です。

固定資産税

固定資産税は、当該不動産の所有者に課税される市町村税です。不動産の「評価額」に対して税率を掛けて算出され、4月〜6月の間に自治体から税額が通知されます。

固定資産税率は土地・建物ともに1.4％が基本ですが、市町村によってはそれ以上の税率に定められている場合もあるため、各自治体に確認をとりましょう。

不動産の所在地が市街化区域に指定されている場合、「都市計画税」が追加で課税されることもあります。都市計画税率も自治体によって異なりますので、こちらも確認をとる必要があります。

維持管理費

不動産がマンションであれば、管理会社へ支払う費用も必要となります。「管理会社への債務は不可分債務」とされており、共有者が複数いる状態でも分割して請求されるのではなく、共有者全員が債務者に対して全額支払う義務を負っています。

土地を借りてその上の建物を共有して所有しているケースでは、その土地の「賃料」も「不可分債務」となるのも特徴。

なお、不動産を老朽化や災害によって建物などが損壊した場合などで、修繕費の支払いも必要になります。

不当利得とは？

不動産に関する経費すべてが「必要費」ではありませんが、不動産に関する費用で必要費に当たらないものを「不当利得」として他の共有持分権者に請求することができます。

この場合の不当利得とは、主に下記のことを指します。

有益費

有益費とは、不動産価値を増やすためにかかる費用のことです。例えば「トイレをウォシュレット式に変更する」「より機能性の高い窓に取り替える」などの行為に係る費用は、有益費にあたります。

水道費・光熱費

共有建物で水道やガス・電気を使用している場合にかかってくる費用です。

共有不動産にかかる費用の支払い方法

以上のような費用は、不動産を単独で所有している場合「請求書が来たら支払う」という流れになりますが、共有不動産の場合はそのような流れで支払うのでしょうか。

ここからは、共有物分権を持っている場合の、各種費用の支払い方法について説明します。

代表者が支払ったあと他の共有者に請求

共有持分権者は、持分に応じて費用負担をする必要があります。Aの共有持分が2/3、Bの共有持分が1/3分だったとすると、30万円の費用がかかった場合、「Aは20万円」「Bは10万円」を支払います。

しかし、「共有持分に応じて費用を負担する」ということは共有者内部で効力を持つだけで、対外的には通用しません。請求側は共有者の人数や持分に応じて分割し、それぞれに請求するわけではないのです。

そのため、まずは代表者1人が全額支払います。その後、共有持分に応じて各負担額を割り出し、支払った代表者から他の共有者に請求をする……、という流れが一般的です。

固定資産税を支払う代表者の決め方

固定資産税については、共有持分権者全員が支払い義務を負っています。法律でも「連帯債務」であることが明記されており、持分割合とは関係なく支払わなければなりません。

しかし、実際は共有者全員に請求されるのではなく、共有者のうち1人に納付書が送られます。その後、前述した支払い方法同様、代表者がまずは全額払い、その後共有持分に応じて他の共有者に求償する流れになります。

この際、代表者の決め方に関する一例は以下のとおりです。

【固定資産税の納付書が送られるパターン】

• 共有持分が一番多い人
• 登記簿に記載している順番が早い人
• 不動産がある場所に住んでいる人

実際に住んでいる人や持分割合が多い人は、そうではない人と比べて「未回収を防ぎやすい」と判断されるため、納付書が送られるパターンが多いといえます。

もし共有者が支払わなければどうなる？

例えば、AとBが共有している不動産の固定資産税をAが代表して全額払ったのち、Bに持分に応じた金額を請求しても、Bから支払いがなかった場合はどうしたらいいのでしょうか。

具体的には、下記のいずれかの対応を採りましょう。

＜債務回収の手続きをする＞

• Bに対して差し押さえや訴訟などを行う。

＜持分の買い取り請求ができる＞

• Bに支払い請求をしてから1年が経過すれば、Aは共有持分買取権を行使し、Bの共有持分を買い取る請求をすることが可能。買い取り金額は、Aの未払い分と相殺される。

共有持分権を手放す方法

「共有持分権を手放したい」と考えたとき、次のような対処法が有効です。

• 持分放棄をする
• 共有持分を売却する

以下より、個別にみていきましょう。

持分放棄をする

共有不動産を持ち続けることがリスクである場合、持分放棄することが認められており、持分放棄をすると、自動的にその権利が他の共有者に移行します。

これは、民法第255条において「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」と、定められているとおりです。

例えば、AとBが共有している不動産で「Bが持分放棄をした」場合、自動的にAに共有持分が移ります。しかし、この際にBはAからお金をもらうことができません。さらに登記費用もBが出すことになり、Bの負担は大きくなります（登記費用は誰が負担すべきか法律で決まっているわけではありませんが、放棄した人が出す場合が多々あります）。

さらに、移転登記にはAの協力が必要になり、協力してもらえない場合は成立できない可能性もあるでしょう。

持分を取得する側は無償で財産を譲り受けたことになりますので、「みなし贈与」と判断され、贈与税が課税される可能性がある点には注意が必要です

共有持分を売却する

自分の共有持分を売却することで、共有持分権を手放せます。前述のように、不動産を売却するためには共有者全員の合意が求められますが、自分の共有持分のみの売却であれば、独自の判断で行うことが可能。

一般人に売ることは難しいですが、専門の不動産業者などが買い取ってくれる場合があるため、積極的に検討しましょう。

共有持分権を「相続」した場合の対処法

自らの意思とは反して、共有持分権を持つケースがあり、「相続」がその代表例です。共有持分権も財産権のため相続の対象となると理解しておきましょう。

「相続」と聞くと資産が増えるイメージを持つかもしれませんが、共有不動産を相続してしまうと何かとトラブルや悩みを抱えやすいため、できる限り回避したいところです。共有持分権が相続されるケースとしては、以下のようなものが考えられます。

• ケース①：共有状態の不動産を相続した
• ケース②：相続人が複数いて共有状態となった

次項から、それぞれについて解説します。

ケース①：共有状態の不動産を相続した

被相続人（親など）が共有持分権者であり、故人となった場合は、自分がその権利を相続することになります。被相続人とAが共有していた不動産を相続するケースでは、自分とAとの共有状態になるでしょう。

その後、Aの死亡によりAの相続人であるBに相続され、まったく知らないBとの共有状態になることも考えられます。

このように、連絡が取れない他人との共有状態に陥ると「各種費用の回収ができない」「不動産を動かしたい（売却や解体など）場合に相談ができない」など、トラブルの元となりかねません。

ケース②：相続人が複数いて共有状態となった

もとは単有の不動産であっても、相続人が複数いる場合、共有状態となる可能性があります。

「誰が相続するか絞ることができないから、とりあえず法定相続人（相続する権利がある人）全員で登記しておこう」としてしまうと、共有状態となりかねません。

誰に相続するか協議をしている間は、法定相続人全員の共有状態となりますが（潜在的共有状態）、その後1人の名義で登記をすれば共有状態が解消され、相続当初から単有だったものとみなされます。遺産分割協議の際には、この点にも留意しましょう。

まとめ

共有持分権者はあらゆる費用がかかるだけではなく、他の共有者に請求する手間も生じるだけでなく、共有者が支払いに応じない場合は法的な対処をしなくてはなりません。

共有持分権を手放したい場合や、共有不動産のことで困ったことがあった場合、自分自身で対処しようとすると、さらなるトラブルを招く場合があります。不安がある場合は外部専門家への相談も検討しつつ、早期から対応方法を用意しておきましょう。

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