共有不動産の売却でも「確定申告」は必要？やり方と注意点について紹介

共有名義の不動産を売却したら、売却益によっては確定申告をする必要があります。売却益を得た場合だけでなく、利益がマイナスになった場合も、確定申告をすることで税金が減らせるかもしれません。

今回は、共有名義の不動産を売却する際に知っておきたい確定申告の知識を解説します。確定申告の方法と注意点もあわせて解説しますので、ぜひお役立てください。

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共有不動産とは？

そもそも「不動産の共有」とは、1つの不動産を複数人で所有していることであり、単独名義の不動産は「単有」といいます。

単有の不動産でも同じことですが、不動産を売却して利益が出た場合、売却益に対して税金がかかってきます。所得税と住民税を支払わなければいけません。そのため、確定申告が必要になります。

不動産を売却した場合の所得は「分離課税」といい、他の所得とは合算せずに計算する必要があります。

共有不動産を売却したときにかかる税金の計算方法

共有不動産を売却した際に発生する税金の計算方法は、以下の3ステップです。

• Step1：売却益の計算
• Step2：共有持分で配分する
• Step3：最終的な利益に税率を掛けて税金を算出

以下より、それぞれ個別に解説します。

Step1：売却益の計算

「売却益」とは、単に「不動産売却額－諸経費」というわけではありません。

不動産などの資産を譲渡することで生じる所得を「譲渡所得」といいます。それでは譲渡所得とされる利益の算出方法を紹介します。

【課税される譲渡所得金額の計算方法】

• 譲渡価格 – 取得費（購入価格－減価償却費） – 譲渡費用 – 特別控除

譲渡価格とは、売却金額のことです。売買契約書などで確認することができます。

「取得費」とは

取得費は「購入価格 － 減価償却費」で算出できます。「購入価格」とは、購入する際にかかった費用のことです。不動産そのものを購入した費用のほかに、不動産会社へ支払った仲介手数料や不動産取得税、登録免許税、司法書士に登記を依頼した場合はそれらも報酬費に含まれます。

購入価格は売買契約書などを確認すればわかりますが、「紛失してしまった」などということがあるでしょう。その場合は「概算取得費」で算出されます。概算取得費は譲渡価格の5％で、購入価格よりも低くなるケースがほとんどです。

「減価償却」とは、購入した年に一度に経費として計上するのではなく、数年（耐用年数）に分けて計上することです。木造で事業目的ではない建物（マイホームなど）の場合、耐用年数が33年で償却率が0.031%と定められています。

【減価償却費の計算方法】

• 建物購入価格 × 0.9 × 償却率（0.031） × 経過年数

経過年数とは、購入してから所有した年数のこと。1年未満の端数は、6カ月以上は1年、6カ月未満は切り捨てとなります。

「譲渡費用」とは？

買主などに譲渡した際に発生した費用のことです。不動産会社への仲介手数料や印紙代などがこれにあたります。

他にも、貸家を売るために借家人に明け渡してもらうときに支払った立ち退き料や、土地を売るためにその上の建物を壊したときの取り壊し費なども該当します。

「特別控除」とは？

マイホーム売却時には「3,000万円特別控除」を受けられます。つまり、「譲渡価格-取得費（購入価格－減価償却費）-譲渡費用」から3,000万円を引き、その算出額がプラスになる場合のみ税金が発生するということです。

しかし、「3,000万円特別控除」を受けるためには、以下のような要件があります(※2)。

【3,000万円特別控除要件】

• 実際に住んでいた家であること
• 住まなくなって3年経過した年の年末までに売却すること
• 上記どちらかに該当する家とその敷地を両方売却すること

（※ただし、災害により家がなくなった場合や家を取り壊してから1年以内であれば「土地のみ」の場合でも適用可能）

Step2：共有持分で配分する

上記で譲渡所得金額が算出できたら、次に共有持分で配分をします。しかし、共有持分で配分するのは特別控除を差し引く前の金額です。特別控除は各共有者に適用できます。

例えば、特別控除を差し引く前の譲渡益が8000万円で、AとBの共有持分が2分の1ずつだった場合、4000万円ずつとなります。そこから特別控除の3000万円をそれぞれ引くため、AとBの課税対象金額は1000万円です。

Step3：最終的な利益に税率を掛けて税金を算出

上記の例の場合、譲渡所得金額が「1000万円」だと計算できました。これに税率をかけて、実際に支払う税額を計算します。

税率は保有していた期間によって異なり、売却年の1月1日時点で5年以下の保有だった場合「短期譲渡所得」として税率が高くなり、5年を超えている場合を「長期譲渡所得」といいます。税率は下記のとおりです。

所得税には、「復興特別所得税」が付加されます。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興のために必要な財源を確保するための特別措置です。「基準所得税額×2.1％」で計算できます。

算出時の注意点

譲渡所得金額を算出する際の注意点をお伝えします。

「土地のみ共有」の場合、特別控除が受けられない

原則として、「土地のみ売却」の場合、特別控除は受けられません。つまり、「土地のみを共有していて、建物は共有していない」というケースでは、3000万円特別控除を受けることができません。

一方、「土地は共有していないが、建物は共有している」という場合で要件にあてはまれば特別控除を受けられます。

売買契約書などは必ず保管しておこう

自分が購入したときの売買契約書も、売却したときの売買契約書も、無くさずに保管しておきましょう。

不動産購入時には「売ることはない」と思っていたとしても、何があるかわかりません。他にも仲介手数料や司法書士への報酬支払いの領収書なども、まとめて置いておくことをおすすめします。

確定申告の方法

次に、どのように確定申告をしたらいいのか詳細をお伝えします。期限や書類記入方法は決められているため、必ず守るようにしましょう。

期限

確定申告は、いつでも行えるわけではありません。原則として「2月中旬～3月中旬」の1カ月の間に行います。しかし、新型コロナウイルス感染症の影響で4月中旬まで延長されたケースもあったため、申告前に確認しましょう。

準備する書類

必要な書類をご紹介します。

【確定申告に必要な書類】

• 確定申告書
• 源泉徴収票
• 不動産売買契約書
• 不動産会社への仲介手数料の領収書
• 売却した不動産の登記簿謄本

源泉徴収票は勤務先から発行してもらえます。登記簿謄本は、法務局へ行くかオンラインでも発行可能。登記簿謄本取得時には手数料がかかります。

確定申告書の入手方法

確定申告書に記入をしてから提出するため、早めに入手しましょう。確定申告書類の入手方法は下記のとおりです。

税務署でもらう

最寄りの税務署で書類をもらうことができます。「確定申告の手引き」などをもらえることもあります。

国税庁のホームページ

国税庁のホームページからダウンロードすることができます。

郵送してもらう

切手を貼った返信用封筒と確定申告書類が欲しい旨を記した紙などを同封することで、郵送してもらうことも可能です。

確定申告書の提出方法

確定申告書は決められた期間内に下記の方法で提出しましょう。

税務署に直接持参

税務署に直接持っていくことで提出できます。確定申告受付期間内は、税務署の窓口が混雑することが想定されます。期日に近づくほど混み合う可能性があるため、窓口を利用する場合は、早めに提出をしましょう。

税務署に郵送

必要書類をすべて同封し、税務署に郵送で提出することも可能です。納税地の税務署に郵送しましょう。

消印の日付が「提出日」となるため、ポスト投函で提出期限がギリギリの場合、回収時間には留意が必要です。収受日付印のある確定申告書の控えが必要な場合、複写により作成した申告書の控えと切手を貼った返信用封筒を同封する必要があります。

税務署の時間外収集箱に投函

税務署に設けられている時間外収集箱に投函することで提出できます。平日はもちろん、土日や祝日でも24時間投函が可能です。

e-Taxを利用すればネットのみで完結

国税庁の「確定申告書作成コーナー」で確定申告書を作成してe-Taxを利用すれば、書類を手書きで書く必要や、郵送が必要なくネットのみで申告が完了します。

ただし、マイナンバーカードや電子証明書が必要です。e-Taxを利用して送信しない場合でも、確定申告書作成コーナーで作成した申告書をプリントアウトし、税務署に郵送することもできます。

確定申告時の注意点

確定申告をするときの注意点をお伝えします。

確定申告は各共有者が行う

確定申告は共有者の誰か1人が代表で行うわけではなく、税金が発生する共有者それぞれが自分で行わなければいけません。

提出後に間違いに気づいた場合は再提出

確定申告書類を提出した後で間違いがあったことに気づいた場合、確定申告受付期間内であれば再度提出をしましょう。「最後に出した確定申告書類が扱われる」というルールがあるため、問題ありません。

他の所得とは合算しない

不動産を譲渡した場合の所得は「分離課税」と言い、他の所得とは合算せずに計算し、申告しなくてはいけません。「譲渡所得の内訳書」の記入も必要になります。

売却をして損した場合

不動産を売却してプラスになれば、所得税や住民税・復興特別所得税を支払う必要があると上述しました。一方、マイナスになってしまったら「譲渡損失」となります。この場合、他の所得と「損益通算」することが可能。

損益通算とは、一定期間内の利益と損失を相殺することです。これを行うことで、所得税や住民税を減らせます。

繰越控除を利用できる場合も

マイナスが大きく売却した年の所得で相殺しきれない場合、翌年以降の所得からも差し引ける「繰越控除」を利用できる場合があります。

税務署または税理士に確認しよう

いずれも利用するためには細かなルールがあり、確定申告が必要になります。「そもそも、プラスなのかマイナスなのか分からない」「繰越控除を利用できるのか分からない」という場合は、外部専門家に確認するといいでしょう。

確定申告を踏まえた共有不動産の売却タイミング

以上を踏まえると、不動産の売却のタイミングは下記のいずれかが望ましいでしょう。

• 不動産の相場高いとき
• 2～3月の春先
• 所有期間が5年以下だと税率が高くなる

以下より、それぞれ個別に解説します。

不動産の相場高いとき

不動産の相場には波があるため、高いときに売ると利益が出やすくなります。しかし、相場の変わり目を見極めるのはプロでも難しいといわれています。

2～3月の春先

新学期や新年度が始まる4月に引越しをする人は多く存在します。つまり、その前の2月～3月に不動産を探す人が多く、そのタイミングが売却しやすいと言えるでしょう。

所有期間が5年以下だと税率が高くなる

上述した通り、不動産の所有期間が5年以内の場合、短期譲渡とされて譲渡所得の税率が高くなってしまいます。

なお、「売却した年の1月1日時点」でカウントされるため、5年経ってすぐに売るのではなく、年をまたいで1月1日を過ぎたときに「長期譲渡」となることも覚えておきましょう。

共有不動産を売却できないときの対処法

不動産売却をしたときの税金や確定申告方法について解説しました。

しかし、そもそも「不動産が売却できない」というケースもあるでしょう。ここからは、そういったケースでの対処法をお伝えします。

共有不動産は誰か1人でも反対であれば売却できない

共有不動産の売却は「変更（処分）行為」にあたるため、共有者全員の合意が必要です。共有者の内、誰か1人でも反対であれば売却することができません。

相手の共有持分を買い取り単有にする

相手の共有持分を買い取ることで、自分1人の単有にすることも可能です。単有になれば、不動産を自由に活用できるため、売却できるようになります。

買取価格は「不動産時価 × 共有持分」となりますが、トラブル防止のためにも、共有者と交渉して決めるようにしましょう。

共有持分のみであれば売却可能

共有者と話し合いができなかったり連絡が取れなかったりするなど、不動産の売却や相手の持分買い取りができないケースがあります。その場合、自分の共有持分のみを売ることもひとつの方法です。

自分の共有持分のみの売却であれば、他の共有者の同意は必要ありません。一般の人に売ることは難しいですが、専門業者であれば積極的に買い取ってくれることがあります。相談してみましょう。

まとめ

権利関係が複雑な共有不動産は、共有者とトラブルになりやすく、自分で解決しようと思うとさらなる問題を発生させてしまうことがあります。

「共有不動産を売りたいけど、確定申告の方法に不安がある」と悩んだときは、外部の専門的な買取業者に相談しましょう。買取手続きだけでなく、確定申告に関する客観的なアドバイスと法的な対処法も把握できます。

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