更新日： 2024.12.18 | 公開日：
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空き家や共有持分物件、再建築不可物件など、訳あり物件の売却では、いくら適切なタイミングを見極めても、買い手が見つからない、価格が大幅に下がるといった問題が発生します。
その際に有効な選択肢となるのが、専門買取業者の活用です。売却タイミングを見極めることは重要ですが、訳あり物件の場合、市場動向に左右されない早期売却の実現が、資産価値を守るカギとなります。
当社が運営する訳あり物件専門の買取サービス「ワケガイ」は、全国47都道府県で訳あり物件の買取に対応し、最短1日での買取を実現しています。
本記事では、家を売るタイミングの基礎知識とともに、訳あり物件を抱える方への新しい売却方法を紹介します。
目次
家を売るタイミングで何が変わる?
住宅の売却タイミングは、最終的な売却金額を左右する重要な要素です。同じ物件でも、売り出すタイミングによって売却価格には数百万円もの開きが生じる可能性があります。
例えば、3,000万円の物件であれば、タイミング次第で2,700万円から3,300万円まで、実に600万円もの価格差が発生することも。このような大きな違いが生まれる背景には、主に売却価格、税金負担、売れやすさという3つの要因が深く関わっています。
売却価格が数百万円変わる可能性がある
不動産価格の変動は、経済状況や地域開発などの外部要因に大きく影響されます。2024年までの不動産市場では、大阪万博の開催に向けた都市開発の進展や、低金利政策の継続により、特に関西圏を中心に不動産価格の上昇傾向が続いています。
こうした市況の変化によって、売却のタイミングをわずか数か月ずらすだけでも、売却価格が大きく変動することがあります。
例として、国土交通省の不動産価格指数によると、2023年から2024年にかけて、住宅価格は平均して5〜10%上昇しました。これを3,000万円の物件に当てはめると、早めに売却した場合と比べて、最大で300万円程度の価格上昇が見込めるケースもあります。
ただし、こうした相場の変動は地域や物件の特性によって大きく異なるため、売却を検討する際は地域ごとの市場動向を詳しく調査しなければなりません。
税金負担に大きな違いが出る
不動産の売却時期によって、支払うべき税金額も大きく変わってきます。特に重要なのが、譲渡所得にかかる税金です。所有期間が5年を超えているか否かで、適用される税率が約2倍も変わってくるのです。
そのため、所有期間が5年近い物件の売却を検討する場合は、この税率の違いを考慮に入れた慎重な判断が求められます。
売れやすさが季節で変動する
不動産の売買には、確実に売れやすい時期と売れにくい時期が存在します。年度末や新学期が始まる3月、そして転勤シーズンの9月頃は、引っ越しのニーズが高まる時期に当たり、不動産の売買が最も活発になる傾向にあります。
特に2〜3月は、子どもの入学や転勤に合わせて住まいを探す人が多く、年間で最も成約件数が多くなります。
実際の統計でも、この時期の成約件数は8月と比べて約1.5倍にも上ります。逆に、お盆休みの8月や年末年始は不動産市場が停滞しやすく、買い手がつきにくい時期となります。このような季節変動を考慮に入れながら、売り出しのタイミングを計画することが望ましいでしょう。
家を売るベストなタイミング5つの判断基準
住宅の売却タイミングによって、最終的な手取り額は大きく変動します。価格変動の激しい不動産市場では、わずか数か月のズレでも数百万円単位の差が生まれることも珍しくありません。
このような違いを生む主な要因として、以下の5つが挙げられます。
- 【市況】相場が上昇しているとき
- 【税金】所有期間が5年超のとき
- 【築年数】築20年以内の物件
- 【金利】住宅ローン金利が低いとき
- 【季節】3月と9月
それぞれ個別にみていきましょう。
【市況】相場が上昇しているとき
不動産価格は、経済状況や地域開発などの要因によって絶えず変動しています。2024年の市場では、大阪万博開催に向けた都市開発の進展や継続的な低金利政策により、特に関西圏を中心に上昇基調が続いています。
国土交通省の不動産価格指数によると、2023年から2024年にかけて住宅価格は上昇し続けているとわかります。
（出典：国土交通省「不動産価格指数」）
これを3,000万円の物件に当てはめると、タイミング次第で最大300万円もの差が生まれる計算です。ただし、この変動は地域や物件の特性によって大きく異なります。
【税金】所有期間が5年超のとき
売却時期の判断で見落としがちなのが、税金面での有利不利です。住宅売却で得た利益に対しては譲渡所得税が課されますが、所有期間が5年を超えているか否かで税率が大きく変わってきます。
所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）の高率課税となりますが、5年超になると長期譲渡所得として20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）まで税率が下がります。
3,000万円の売却益が出るケースで計算すると、短期譲渡で約1,189万円、長期譲渡で約609万円の税負担となり、実に580万円もの差が生まれます。
このため、所有期間が5年に近い物件の売却を検討する際は、長期譲渡所得の適用を受けられるまで待つという選択も検討に値するでしょう。
【築年数】築20年以内の物件
売却時期の選択は、支払うべき税金額にも直結します。とりわけ重要なのが、所有期間による譲渡所得税の違いです。前述のとおり、所有期間5年以下と5年超えでは税率が大きくことなります。
仮に3,000万円の利益が出る売却であれば、この税率の違いだけで約580万円の差が生まれます。そのため、所有期間が5年に近づいている物件の売却を検討する場合には、税率の変更を見据えた判断が求められます。
【金利】住宅ローン金利が低いとき
住宅ローン金利の水準は、買い手の購入意欲に大きな影響を与えます。2024年現在、変動金利型の住宅ローンは0.4%台、固定金利型でも1%台前半という歴史的な低金利が続いています。
こうした低金利環境では、買い手の月々の返済負担が軽減されるため、より高額な物件でも購入を検討しやすくなります。
具体的な数字で見ると、3,000万円を35年返済で借り入れた場合、金利1%と2%では月々の返済額に約15,000円の差が生じます。この差は35年間で約630万円にも膨らみます。
金利が上昇局面に入ると、購入希望者の予算が縮小し、売却価格の下落圧力となる可能性があります。
そのため、現在のような低金利環境は、売却のチャンスと捉えることができます。ただし、金利だけでなく、景気動向や不動産市況なども併せて判断することが重要です。
【季節】3月と9月
不動産市場には、明確な繁忙期と閑散期が存在します。最も活発な売買が行われるのは、転勤や入学シーズンに合わせた2〜3月です。続いて、秋の異動時期である9月も需要が高まります。
一方、お盆休みの8月や年末年始は市場が停滞しがちです。実際の統計を見ると、繁忙期の3月は閑散期の8月と比べて成約件数が約1.5倍にも上ります。こうした季節変動は売却期間や価格交渉にも影響を及ぼすため、計画的な売り出し時期の設定が欠かせません。
家を売ってはいけないタイミング
住宅売却のタイミングによっては、予想以上の損失を被る可能性があります。特に注意が必要なのが、以下の時期です。
- 築5年以内で住宅ローン残債が多いとき
- 所有期間5年以下で税負担が増えるとき
- 年末年始や夏休みシーズン
次項より、詳しく解説します。
築5年以内で住宅ローン残債が多いとき
築浅物件は一般的に高値で売却できると考えられがちですが、住宅ローン残債が多い場合は要注意です。住宅ローンの返済は当初、利息の支払いが中心となるため、築5年以内では元金があまり減っていない状態です。
例えば、3,000万円の住宅を購入後5年で売却する場合、ローン残債は2,700万円程度残っているのが一般的です。
仮に3,200万円で売却できたとしても、諸経費として100万円程度かかるため、手元に残るのはわずか400万円程度。さらに、新居購入の頭金や引っ越し費用を考えると、実質的な負担は相当なものとなってしまいます。
所有期間5年以下で税負担が増えるとき
短期間での売却は、税金面でも大きなデメリットとなります。前述のように、所有期間5年以下の場合、譲渡所得に対して39.63%という高率の課税がなされ、5年超の場合と比べて約2倍もの税負担が生じます。
この違いを具体的な数字でみてみましょう。売却益が2,000万円のケースでは、5年以下の売却で約793万円、5年超の売却で約406万円の税金が発生します。
約387万円もの差額が生じるわけです。このような大きな税負担の違いを考えると、所有期間が5年に近い場合は、可能な限り長期譲渡所得の適用を受けられるまで待つことが賢明です。
年末年始や夏休みシーズン
不動産業界では「一八（いっぱち）」という言葉があります。1月と8月は取引が極端に減少する時期を指す業界用語です。この時期に売り出すと、市場が停滞しているため買い手が見つかりにくく、成約までに予想以上の時間がかかりかねません。
年末年始は多くの人が帰省や休暇で不在となり、8月は暑さのために内見も敬遠されがちです。統計を見ても、これらの時期の成約件数は繁忙期の半分程度まで落ち込みます。
また、買い手が少ないことから値引き交渉を強いられるケースも少なくありません。そのため、これらの時期を避け、2〜3月や9月といった需要の高まる時期に合わせて売り出すことが望ましいでしょう。
家を売るタイミングを見極める時の注意点
住宅売却を成功させるためには、適切な時期選びに加えて、売却プロセス全体を見通した計画が欠かせません。その上では、以下の点に注意しましょう。
- 売却までの流れを理解しておく
- 売却期間は3〜6ヶ月かかることを想定する
- 住宅ローンが残っているなら金融機関に早めに確認をとる
次項より、詳しく解説します。
売却までの流れを理解しておく
住宅売却は、まず不動産会社への査定依頼から始まり、売出価格の決定、購入希望者との価格交渉、そして契約締結へと進みます。
この過程では、建物の現況調査や必要書類の収集、さらには購入者の住宅ローン審査なども入ってきます。
各段階でクリアすべき要件や準備すべき書類が異なるため、見落としのないよう入念に確認しましょう。
例えば、建物の登記簿謄本や固定資産税評価証明書などの書類収集には、役所での手続きに時間を要することもあります。
売却期間は3〜6ヶ月かかることを想定する
一般的な住宅売却では、売り出しから決済までに3〜6ヶ月程度の期間が必要です。この期間は、物件の条件や市場環境によって大きく変動する可能性があります。
例えば、立地条件の良い築浅物件なら3ヶ月程度で売却できることもありますが、築年数が古い物件や立地に難がある場合は、6ヶ月以上かかることも珍しくありません。
現実的な売却計画を立てるためには、余裕を持った期間設定が重要です。特に住み替えを考えている場合は、新居の購入や引っ越しのタイミングも考慮に入れる必要があります。
3月や4月といった引っ越しシーズンに合わせて売却を完了させたい場合は、遅くとも前年の秋口には具体的な動きを始めることをおすすめします。
住宅ローンが残っているなら金融機関に早めに確認をとる
住宅ローンの残債がある場合、売却前に金融機関との調整が不可欠です。なぜなら、ほとんどの住宅ローンには抵当権が設定されており、これを抹消しないと正式な売却ができないためです。
売却代金でローンを一括返済する場合でも、金融機関との事前相談や手続きに時間がかかります。
具体的には、残債額の確認、一括返済の条件、抵当権抹消に必要な書類の準備などを進める必要があります。場合によっては、繰上げ返済手数料が発生することもあります。早めに金融機関に相談することで、予期せぬ障害を避け、スムーズな売却手続きにつながります。
特に住み替えのための新規ローンを検討している場合は、現在の返済状況が審査に影響を与える可能性もあるため、慎重な対応が求められます。
家が共有持分になっている場合の売却タイミングはいつがベスト？
不動産の共有持分は、相続をきっかけに発生するケースが多くみられます。共有持分物件の売却は、一般的な不動産売却以上に時期の見極めが重要です。
その理由は、共有者の状況変化によって売却機会を失うリスクが高いためです。ここでは、共有持分物件の売却タイミングについて詳しく解説していきます。
そもそも共有持分とは
共有持分とは、1つの不動産を複数の人が共同で所有している状態を指します。例えば、父親から相続した実家を3人の子どもが均等に相続した場合、それぞれが3分の1ずつの共有持分を持つことになります。
この共有持分は、登記簿上で明確に持分割合が記載され、固定資産税などの費用負担もこの割合に応じて発生します。しかし、実際の利用や管理については、共有者全員での合意が必要となり、1人では自由に処分できないという特徴があります。
なぜ共有持分だと売却が難しいのか
共有持分物件の売却が難しい最大の理由は、原則として共有者全員の同意が必要になるためです。例えば、4人で共有している物件を売却する場合、1人でも反対すれば売却できません。
また、以下のような問題も売却を困難にしています。
- 共有者間で売却価格の希望が異なる
- 遠方に住む共有者との連絡調整が煩雑
- 共有者の中に所在不明者がいる
- 相続が発生して新たな共有者が加わる
特に深刻なのは、共有者の高齢化に伴う意思確認の難しさです。認知症などで判断能力が低下すると、売却の合意を得ることが事実上不可能になってしまいます。
共有持分はいつ売却すべき？
共有持分の売却は、「できるだけ早期に」が鉄則です。共有者全員が判断能力を有し、連絡が取れる状態のうちに売却を進めることが望ましいでしょう。
具体的には、以下のようなタイミングでの売却をおすすめします。
- 共有者全員の意思確認がスムーズにできる間
- 建物の劣化が進む前
- 相続などで共有者が増える前
- 固定資産税などの費用負担が重くなる前
ただし、通常の不動産売却と異なり、共有持分物件は買い手がつきにくく、市場での売却は容易ではありません。そのため、共有持分の買取に特化した専門業者の活用も、有効な選択肢の1つとなります。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
当社が提供するワケガイは、こうした訳あり物件の買取に特化したサービスです。
共有持分や再建築不可物件、空き家やゴミ屋敷など、一般的な不動産市場では売却が困難な物件でも、最短1日での買取が可能です。
特に、築年数が経過した物件や、相続に関する複雑な権利関係がある物件など、通常の売却では価格が大きく下がってしまう案件でも、適正な価格での買取を実現。全国47都道府県で対応可能な当社の買取サービスは、訳あり物件における新しい売却の選択肢として、多くの方にご利用いただいています。
まとめ
一般的な物件であれば、不動産価格の上昇期や築20年以内、3月や9月の需要期を狙うことで、より高値での売却が期待できます。また、所有期間が5年を超えてからの売却であれば、税負担を大幅に抑えることも可能です。
一方で、共有持分や再建築不可など、訳あり物件の場合は異なる判断基準が必要です。市場動向や季節性にとらわれすぎると、かえって資産価値の低下を招くケースも少なくありません。
まずは複数の不動産会社に相談し、物件の特性や市場環境を踏まえた専門家の意見を聞くことをお勧めします。そのうえで、自身の状況に合わせた最適な売却時期を見極めていきましょう。
