更新日： 2025.2.5 | 公開日：
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マンションを売却する際、住宅ローンが残っているケースや、相続による共有名義の状態、建物の老朽化など、さまざまな事情を抱えているケースでは、売却がスムーズに進まないという問題が発生します。
その際に知っておくべきなのがマンション売却の方法と具体的な進め方です。マンション売却には、仲介、買取、個人売買という3つの方法があり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。
適切な方法を選択し、必要な準備を整えることで、円滑な売却が可能になります。本記事では、マンション売却の具体的な進め方や注意点、高値売却のコツまでを詳しく解説します。
目次
マンションの3つの売却方法
マンションを売却する方法は、以下の3種類があります。
- ①：仲介による売却
- ②：直接買取による売却
- ③：個人間取引による売却
それぞれに特徴がありますので、自身の状況に合った方法を選択することが大切です。以下より、個別に解説します。
①：仲介による売却
不動産会社に仲介を依頼する方法は、最も一般的な売却方法でしょう。仲介による売却活動では、不動産会社が持つネットワークを活用して購入希望者を探し、適正価格での売却を目指します。仲介手数料は必要となりますが、相場に近い価格での売却が期待できます。
仲介による売却の流れ
仲介売却は、まず複数の不動産会社に査定を依頼することから始まります。物件の調査や価格査定を経て、媒介契約を締結。その後、不動産会社による広告活動や内覧会の実施など、本格的な販売活動がスタートします。
購入希望者が見つかれば、価格交渉や契約締結へと進みます。全体の期間は通常3ヶ月から6ヶ月程度を要します。
②：直接買取による売却
不動産会社が直接マンションを買い取る方法は、早期売却を希望する方に適しています。仲介売却と比べて売却価格は低めになる傾点がありますが、売却までの期間が短く、確実な現金化が可能です。
最短5日程度での売却も可能なため、急ぎの資金需要がある場合に選ばれています。
直接買取による売却の流れ
買取売却は、買取査定の依頼から始まります。不動産会社による物件調査を経て、買取価格が提示されます。
条件に合意すれば、すぐに売買契約へと進むことができます。購入希望者を探す必要がなく、広告活動や内覧会なども不要なため、手続きがシンプルです。
③：個人間取引による売却
不動産会社を介さず、売主・買主が直接取引を行う方法です。仲介手数料が不要なため、コスト面でのメリットはありますが、価格設定や契約手続きなど専門的な知識が必要となります。
また、トラブル発生時の対応も当事者間で行う必要があるため、不動産取引の経験がない方にはリスクが高いと言えます。
個人間取引売却の流れ
個人間取引は、売主自身で買主を探し、価格設定や広告、内覧対応なども全て行う必要があります。契約手続きも自己責任となるため、不動産契約の知識が求められます。
買主がみつかれば、売買契約書の作成や重要事項説明など、法的手続きも含めて進めていく必要があります。
登記手続きは司法書士に依頼することが一般的です。不動産取引の実務経験や法律の知識が求められるため、慎重な判断が必要です。
住宅ローンの返済途中でもマンションの売却は可能？
住宅ローンの返済中でもマンションを売却することは可能です。しかし、住宅ローンには抵当権が設定されているため、売却前に金融機関への事前相談と手続きが欠かせません。
ただし、売却価格とローン残高の関係によって対応方法が変わってきます。具体的な進め方を見ていきましょう。
売却価格がローン残高を上回る場合
最も望ましいケースは、マンションの売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合です。例えば、ローン残高が2,000万円で売却価格が2,500万円なら、売却代金からローンを一括返済し、残りの500万円が手元に残ります。
この場合の手続きの流れは、まず金融機関に売却の意向を伝え、ローン残高の確認と抵当権抹消の手続きについて相談します。
売買契約が成立したら、決済日に売却代金から住宅ローンの残債を一括返済。同時に抵当権を抹消することで、円滑な所有権の移転が可能となります。
なお、住宅ローンの一括返済には、通常1〜3万円程度の手数料が発生します。また、抵当権抹消の登記費用として、司法書士報酬と登録免許税が必要となります。
売却価格がローン残高を下回る場合
一方、マンションの売却価格がローン残高よりも低い場合は、オーバーローン状態と呼ばれます。
例えば、ローン残高が2,500万円で売却価格が2,000万円の場合、500万円の不足が生じます。このケースでは以下の選択肢を検討する必要があります。
- 自己資金で不足分を補う
- 任意売却の相談
まず、手持ち資金や親族からの援助などで不足分を用意できれば、売却は可能。
自己資金の用意が難しい場合は、金融機関と相談の上、「任意売却」を検討するのも一案です。ただし、任意売却には債権者の同意が必要であり、すべての債権者が納得しなければ進められません。
任意売却とは、金融機関の同意を得て、不足分の分割返済などの条件を調整しながら売却を進める方法です。
ローン返済中のマンション売却は、事前の資金計画と金融機関との綿密な調整が重要です。特にオーバーローンの場合は、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくことをおすすめします。
マンションの売却価格を左右する要素
マンションの売却価格は、立地や築年数、市場の需給バランスに加え、競合物件の有無によっても影響を受けます。具体的には、以下のとおり。
- ①：立地条件
- ②：築年数と建物の状態
- ③：周辺環境と生活利便性
- ④：管理状況と共用部分の維持管理
- ⑤：市場の需給バランス
以下より、詳しく解説します。
①：立地条件
立地条件は売却価格を決める最重要な要素です。最寄り駅までの距離は特に大きな影響を与え、徒歩10分圏内と圏外では価格に20%以上の開きが生じることもあります。
また、都心へのアクセスの良さや、地盤の良さも重要な判断基準となっています。特に、地震時の液状化リスクの低さは、近年の購入検討者の関心が高い要素として注目されています。
②：築年数と建物の状態
築年数は価格形成の基本となる要素です。一般的に築年数が経過するほど価格は下がりますが、適切なリフォームや修繕履歴があれば、その影響を抑えることができます。
特に水回りの状態や設備の更新状況は、購入検討者の判断材料として重視されます。内装の状態も価格に影響を与えますが、過度なリフォームは必ずしも売却価格に反映されないため、費用対効果を考慮した判断が求められます。
③：周辺環境と生活利便性
スーパーマーケットや病院、学校などの生活利便施設が充実していることは、マンションの価値を高める上で欠かせません。
特に、商業施設が徒歩圏内にあることや、複数の学区選択が可能な立地は、子育て世代からの需要が高く、価格にプラスの影響を与えます。
一方で、幹線道路沿いの騒音や、嫌悪施設の有無といったマイナス要因も、適切に価格に反映する必要があります。
④：管理状況と共用部分の維持管理
マンションの管理体制は、建物の資産価値を大きく左右します。管理費や修繕積立金が適切に設定され、計画的な大規模修繕が実施されているマンションは、高い評価を得られます。
特に、修繕積立金の額や使用状況、管理組合の活動状況は、購入検討者が重視するポイントです。長期修繕計画が明確で、修繕履歴が適切に記録されていることも、価格維持の重要な要素となっています。
⑤：市場の需給バランス
不動産市場の動向も、売却価格に影響を与えます。景気動向や金利の状況、政策の変更などにより、マンション市場全体の価格が変動することがあります。
また、同じエリアで競合物件が多く出回っている場合は、価格競争が発生する可能性があります。
売却のタイミングとしては、春先の転勤シーズンなど、需要が高まる時期を狙うことで、より良い条件での売却が期待できます。
このように、マンションの売却価格は複数の要素が絡み合って決定されます。適正な価格での売却を実現するためには、これらの要素を総合的に判断し、市場動向も見極めながら価格設定を行うことが重要です。
売却で求められる必要書類
マンション売却には、以下のように多くの書類が必要となります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 身分証明書
- 固定資産税納税通知書
- マンションの管理規約と使用細則
- 間取り図や設備仕様書
- 住宅ローン残高証明書
- リフォームや修繕履歴
これらの書類は売却手続きをスムーズに進めるために重要で、早めに準備を始めることをおすすめします。
特に古い書類は探すのに時間がかかることもあるため、売却を決めたら順次集め始めましょう。
登記簿謄本（登記事項証明書）
法務局で取得できる登記簿謄本は、マンションの権利関係を証明する最も基本的な書類です。
所有権や抵当権の設定状況が記載されており、売買契約の際に必須となります。取得から3ヶ月以内のものが求められるため、売却手続きの直前に取得するのが一般的です。
抵当権が設定されている場合は、抹消手続きの際にも必要となります。
身分証明書
売主の本人確認のための身分証明書は、マイナンバーカードや運転免許証などの顔写真付きのものが求められます。
また、印鑑証明書も必要となりますが、これは市区町村役場で取得できます。契約時には3ヶ月以内に発行されたものが必要です。
固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、物件の評価額や税額を確認するための書類です。売買契約時の精算の基準となるほか、固定資産税の按分計算にも使用されます。
最新年度のものを用意しましょう。紛失した場合は、市区町村の税務課で証明書を取得できます。
マンションの管理規約と使用細則
管理規約や使用細則は、マンションでの生活ルールを定めた書類です。
購入検討者は、ペット飼育の可否や駐車場の利用規則など、生活に関わる重要事項を確認するため、必ずこれらの書類を確認します。管理組合に依頼して最新のものを入手しましょう。
間取り図や設備仕様書
購入時に受け取った間取り図や設備仕様書は、物件の基本情報を示す資料です。
特に、リフォームで間取りを変更している場合は、現状の間取り図も用意する必要があります。設備の種類や仕様は、購入検討者の重要な判断材料となります。
住宅ローン残高証明書
住宅ローンが残っている場合、残高証明書は必須です。金融機関に依頼して発行してもらいます。
売却時の抵当権抹消手続きに必要となるほか、手取り額の計算にも重要な書類となります。通常、発行には1週間程度かかります。
リフォームや修繕履歴
過去に実施したリフォームや修繕の記録は、物件の価値を証明する重要な資料です。工事の内容や時期、費用が分かる見積書や契約書、領収書などを保管しておきましょう。
特に、水回りや設備の更新履歴は、購入検討者の関心が高い情報となります。
なるべく高値でマンション売却するコツ
マンションを高値で売却するには、以下のポイントを意識する必要があります。
- 適切な販売価格を設定する
- 内覧時の第一印象を良くする準備
- 販売活動のタイミングを見極める
- リフォームやクリーニングを活用する
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
それぞれ個別に解説します。
適切な販売価格を設定する
高すぎる価格設定は、購入検討者の関心を遠ざけ、結果的に売却期間の長期化を招きます。
そのため、近隣の取引事例や市場動向を参考に、現実的な価格設定を心がけましょう。値引き交渉を見込んで、相場よりやや高めに設定するのが一般的です。
ただし、相場から10%以上高い価格設定は、購入検討者の検討対象から外れる可能性が高くなります。
内覧時の第一印象を良くする準備
購入検討者の内覧時における第一印象は、売却価格に影響し得る要素です。玄関周りや居室、水回りの清掃を徹底し、余分な家具や私物は整理整頓しておきましょう。
特に臭いには敏感な方が多いため、換気を心がけ、必要に応じて消臭対策も行います。照明を明るくし、カーテンを開けて採光を確保することで、室内を明るく清潔な印象に演出することができます。
販売活動のタイミングを見極める
マンション売却は、時期によって需要が大きく変動します。一般的に、転勤や進学シーズンとなる1月から3月は需要が高まります。
また、ボーナス支給後の7月や12月も、購入検討者が増える傾向にあります。反対に、お盆や年末年始は不動産市場が停滞しやすい時期です。
市場動向を見極めながら、需要の高い時期に合わせて販売活動を開始することで、より良い条件での売却が期待できます。
リフォームやクリーニングを活用する
リフォームは適切な範囲で実施すれば価値向上につながりますが、過度な投資は売却価格に反映されにくいものです。
キッチンや浴室などの水回り設備の交換、壁紙の張り替えなど、費用対効果の高い部分に絞って実施するのが賢明です。
全面的なリフォームよりも、プロのハウスクリーニングによる徹底的な清掃の方が、コストパフォーマンスに優れる場合も多くあります。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社の選択は、売却価格に大きく影響します。マンション売却の実績が豊富で、広告宣伝力のある会社を選びましょう。
査定額の比較は重要ですが、最も高い査定額を提示した会社が最適とは限りません。
過去の売却実績や、担当者の経験、提案内容の具体性なども重要な判断材料です。複数社から話を聞き、総合的に判断することで、より良いパートナーを見つけることができます。
マンションの売却で発生する税金/諸費用
マンションの売却には以下のようにさまざまな費用が発生しますので、併せて把握しておきましょう。
- ①：仲介手数料
- ②：登記費用
- ③：譲渡所得税
- ④：住民税
- ⑤：印紙税
- ⑥：引っ越し費用
- ⑦：ハウスクリーニング代
それぞれ個別に解説します。
①：仲介手数料
不動産会社への報酬となる仲介手数料は、売却価格に応じて上限が定められています。
400万円を超える物件の場合、売却価格の3%＋6万円に消費税を加えた金額が上限となります。例えば3,000万円で売却する場合、手数料の上限は約105万円となります。
②：登記費用
登記費用とは、抵当権抹消登記や所有権移転登記を行う際に必要となる費用を指します。具体的には、以下のような費用が発生します。
- 登録免許税：抵当権抹消登記の場合、不動産1件につき1,000円（※ただし、所有権移転登記の場合は不動産の評価額に応じた税率が適用される）
- 司法書士への報酬：1件あたり1万～2万円程度が一般的。
さらに、住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の手続きが必要となり、金融機関への手数料（数千円～1万円程度）が発生することがあります。
登記に関する費用は、内容や地域によって異なるため、事前に司法書士や金融機関へ確認することをおすすめします。
③：譲渡所得税
売却益（譲渡所得）に対してかかる国税です。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として15%、5年以下の場合は短期譲渡所得として30%の税率が適用されます。
ただし、居住用財産を売却する場合は、3,000万円の特別控除が適用できる可能性があります。
④：住民税
譲渡所得に対する地方税として課される住民税です。長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%の税率が適用されます。
譲渡所得税と住民税を合わせると、長期譲渡所得では20.315%、短期譲渡所得では39.63%の税率が適用されます。
⑤：印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。売買金額によって税額が定められており、例えば1,000万円超5,000万円以下の取引では1万円の印紙税が必要です。
なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されています。
⑥：引っ越し費用
荷物の量や引っ越し距離、時期によって費用は大きく変動します。一般的な2LDKの場合、近距離で15～20万円程度、長距離になると30万円以上かかることもあります。
繁忙期（3月～4月）は料金が割増になる点にも注意が必要です。
⑦：ハウスクリーニング代
売却前の清掃費用として、プロのハウスクリーニングを依頼する場合の費用です。2LDKの標準的なマンションで8～12万円程度が目安となります。
水回りの清掃や、壁・天井の清掃、床のワックスがけなどが含まれます。オプションで設備のクリーニングを追加すると、さらに費用が発生します。
マンションの売却後に確定申告は必要？
マンションの売却後の確定申告は、譲渡所得が発生した場合に必要となります。確定申告を行うことで、さまざまな特例制度を利用できる可能性があり、税負担の軽減につながります。
譲渡所得は「売却価格 － 取得費 － 諸費用」で計算され、プラスとなった場合に課税対象となります。
売却時に損失が発生した場合でも、他の所得との損益通算や、次年度への繰り越し控除を受けるためには確定申告が必要です。
特に、実際に住んでいたマンションの売却では「3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例は確定申告をしないと適用されないため、売却益が出た場合は必ず確定申告を検討しましょう。
マンションに住んでいる場合、新生活の準備はいつから始めるべき？
住みながらマンションを売却する場合、新生活の準備は売買契約成立後すぐに始める必要があります。
一般的に、売買契約から引き渡しまでは1～2ヶ月程度です。この限られた期間で、円滑な引っ越しと新生活の準備を整える必要があります。
引っ越しの段取り
まず、引っ越し業者の手配を最優先で行います。特に3月から4月の繁忙期は、希望の日時に予約が取りにくくなります。
売買契約成立後、速やかに複数の引っ越し業者から見積もりを取得し、比較検討することをおすすめします。
引っ越し作業をスムーズに進めるため、不要な荷物の処分や、段ボールの調達、梱包作業は計画的に進めましょう。大型家具や電化製品の処分が必要な場合は、早めに業者を手配します。
新生活準備のチェックポイント
住所変更の手続きは、郵便局での転居届をはじめ、各種行政手続きや契約の変更など多岐にわたります。主な手続きには以下のようなものがあります。
- 電気・ガス・水道の使用停止と新規契約
- インターネットや固定電話の契約変更
- 健康保険証や運転免許証の住所変更
- 子どもの転校手続き
- クレジットカードや銀行口座の住所変更
これらの手続きは、引っ越し後すぐに新生活を始められるよう、余裕を持って進めることが大切です。特に公共料金の精算は、前もって料金の確認と支払い方法の調整を行っておきましょう。
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まとめ
マンション売却は、単なる物件の売買以上に、さまざまな準備と知識が必要な重要な取引です。売却を検討する際は、まず市場価値や費用を適切に見積もり、自身の状況に合った売却方法を選択しましょう。
特に重要なのは、売却までの期間や手取り額の見通しを立て、計画的に進めることです。必要書類の準備や内覧対策など、できることから着実に進めていけば、円滑な売却が実現できます。
売却後の確定申告や税金の特例なども忘れずに対応し、トラブルのない取引を目指しましょう。
