更新日： 2026.10.2 | 公開日：
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さらに、所在不明所有者の存在により、必要な意思決定ができないといった問題も発生しています。その際に重要となるのが区分所有法です。
区分所有法とは、マンションなど区分所有建物の管理や権利関係を定めた法律です。2025年5月30日に公布された改正法のうち、区分所有法に関する主要な改正は2026年4月1日に施行されました。
本記事では、区分所有法の基本的な内容から2026年4月施行の改正ポイントまで、マンション所有者が知っておきたいルールをわかりやすく解説します。
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編集ポリシー・コンテンツ制作方針の詳細区分所有法で定められているルール
マンションは、1つの建物を複数の所有者が区分して持つ「区分所有」という形態で成り立っています。
そのため、建物全体の管理や修繕、共用部分の利用ルールを定める必要があり、それを規定するのが区分所有法です。一戸建てとは異なり、マンションでは複数の居住者が共同で生活しているため、管理や改修には一定のルールが求められます。
（参考：e-Gov 法令検索「建物の区分所有等に関する法律」）
基本ルール
専有部分と共用部分の区別
区分所有法では、住戸内などの専有部分と、廊下や階段などの共用部分を分けて考えます。
マンションの住戸内部は専有部分として、各区分所有者が自由に使用できます。一方、エントランスホールやエレベーター、廊下などの共用部分は、区分所有者全員の共有となります。
区分所有法では、専有部分の範囲を「構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」と定義し、その区分を明確にしています。
共用部分の持分割合は、原則として専有部分の床面積の割合によって決定されますが、管理規約で別途定めることも可能です。専有部分を売却する際には、共用部分の持分も一体として移転することが法律で定められており、これにより権利関係の複雑化を防いでいます。
区分所有者の権利と義務
区分所有者の権利と義務は、快適な共同生活を維持するための重要な要素です。
各区分所有者は、自身の専有部分を自由に使用・収益・処分する権利を持つ一方で、共用部分の管理や修繕に必要な費用を負担する義務を負います。
具体的な義務として、管理費や修繕積立金の支払い、管理組合の運営への参加、共用部分の適切な使用などがあります。これらの義務を果たすことで、建物全体の適切な維持管理が可能となります。
マンション管理に関するルール
管理規約の作成と運用
マンションの管理に関する基本的なルールは、管理規約に定められます。
共用部分の使用方法や管理費の徴収方法など、マンションごとの実情に合わせて具体的なルールを設定します。
2026年4月施行の改正では、集会の決議方法が変更されました。建替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、原則として出席した区分所有者とその議決権を基準に多数決を行います。特別決議には過半数の定足数が設けられているため、単に「4分の3の賛成があればよい」と考えるのではなく、出席者数も確認することが必要です。
管理組合の設置と役割
区分所有者は、建物・敷地・附属施設を管理するため、全員で管理のための団体を構成します。
一般に「管理組合」と呼ばれ、区分所有者全員が加入する団体であるため、任意に脱退することはできません。
一方、管理組合を法人化するかどうかは別の問題です。管理組合法人とすることはできますが、法人化そのものが必須というわけではありません。
管理組合では、共用部分の維持管理や修繕、管理費・修繕積立金の管理、総会の運営などを行います。
意思決定の仕組み
マンションの意思決定では、議案の種類によって必要な賛成割合が異なります。
2026年4月施行後は、決議の種類だけでなく「何を母数として賛成割合を計算するか」も重要です。
普通決議は、原則として出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決定します。
規約の設定・変更・廃止などの特別決議は、原則として出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上が必要で、特別決議には過半数の定足数があります。共用部分の変更については原則4分の3以上ですが、設置・保存の瑕疵によって権利侵害のおそれがある場合や、バリアフリー化のために必要な場合などは3分の2以上に緩和されます。
建替え決議は、原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上です。耐震性や火災安全性の不足など一定の客観的事由がある場合には、各4分の3以上に緩和されます。なお、現行本文にある「大規模修繕＝4分の3以上」という整理も修正対象です。国土交通省は、外壁や屋上防水工事など建物の維持保存として定期的に予定される大規模修繕を、普通決議の具体例として示しています。
2026年4月施行の区分所有法改正とは
高経年マンションの増加や、所在等不明区分所有者が意思決定を妨げる問題などを背景として、改正法が2025年5月30日に公布されました。
区分所有法に関する主要な改正は2026年4月1日に施行されており、現在はすでに新しいルールが適用されています。
主な改正ポイントは、以下のとおりです。
- 改正ポイント①：決議要件の緩和
- 改正ポイント②：所在不明所有者への対応強化
- 改正ポイント③：建替え決議のハードル低下
ここからは、改正ポイントについて解説します。
丸岡 智幸
代表取締役 / 株式会社ネクスウィル
こうした「高経年マンション」では、建物や設備の劣化が進むとともに、所有者も高齢化するため管理費や修繕積立金の滞納、管理組合の役員のなり手不足など、ハード・ソフトの両面で様々な問題が起こります。これが「管理不全マンション」と呼ばれるものです。
出典: 丸岡智幸『拝啓売りたいのに家が売れません』
改正ポイント①：決議要件の緩和
2026年4月1日の改正により、建替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、集会の決議は原則として出席者を基準とする多数決へ変更されました。
議決権行使書や委任状によって議決権を行使した区分所有者も出席者に含まれます。
また、共用部分の変更は原則として出席区分所有者とその議決権の各4分の3以上ですが、一定の瑕疵によって権利侵害のおそれがある場合や、バリアフリー化のために必要な場合には各3分の2以上へ緩和されています。
改正ポイント②：所在不明所有者への対応強化
所在不明の区分所有者は、必要な調査と裁判所の認定を経て、決議の母数から除外できる場合があります。
必要な調査を尽くしても氏名や所在などが分からない区分所有者については、裁判所の決定を受けることで、決議の母数から除外できる制度が創設されました。
所在等不明区分所有者を単に管理組合の判断だけで除外できるわけではなく、裁判所による認定が必要です。これにより、所在等不明区分所有者がいるために必要な賛成割合を満たせない問題へ対応しやすくなっています。
改正ポイント③：建替え決議のハードル低下
建替え決議は現在も原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上が必要です。
ただし、耐震性や火災安全性が不足している場合、外壁剥落などにより周辺へ危害を及ぼすおそれがある場合、給排水管の損傷・腐食やバリアフリー基準への不適合など、一定の客観的事由が認められる場合には各4分の3以上へ緩和されています。
さらに、建物と敷地の一括売却、一棟リノベーション、建物の取壊しなどについても、多数決によって決定できる制度が設けられました。
区分所有法改正後の管理組合運営はどう変わる？
区分所有法の改正により、マンションの管理組合の運営方法にさまざまな変化が求められます。
特に、老朽化の進行や住民の高齢化など、現代のマンションが抱える課題に対応するため、管理組合の役割がより重要になっています。
以下の点で運営がどのように変わるのかを解説します。
意思決定の迅速化
改正後は、区分所有権の処分を伴わない決議について、欠席者を常に母数へ含める仕組みから、原則として出席者を基準とする仕組みに変わりました。
また、裁判所が認定した所在等不明区分所有者を決議の母数から除外できます。
そのため、欠席者や所在等不明区分所有者の存在によって決議が成立しにくかったケースでは、合意形成を進めやすくなっています。一方、特別決議には定足数があり、建替えなど区分所有権の処分を伴う決議には別の多数決要件が適用されるため、すべての議案が単純な出席者多数決になったわけではありません。
修繕や建替え計画の推進
修繕工事は、工事の規模だけで決議要件が決まるわけではありません。
外壁や屋上防水工事など、建物の維持保存のため定期的に行われる大規模修繕は普通決議の対象になり得ます。
一方、共用部分の形状や効用を著しく変更する工事や建替えでは、別の多数決要件が適用されます。管理組合では、工事の名称だけで判断せず、計画内容がどの決議類型に当たるのかを確認したうえで合意形成を進めることが重要です。
管理費や積立金の見直し
2026年4月施行の区分所有法改正によって、管理費や修繕積立金の具体的な金額が一律に変更されたわけではありません。
修繕積立金は、長期修繕計画と予定する工事内容を踏まえて、必要額を検討することが基本です。
国土交通省でも、長期修繕計画を作成・見直し、それを踏まえて適切な修繕積立金を確保する考え方を示しています。管理組合では、将来の工事費と現在の積立状況を照らし合わせ、不足が見込まれる場合に計画や積立額を見直していく必要があります。
区分所有者として担うべき対応とは？
区分所有者として、マンションや共同住宅の適切な管理と運営に関与することは大切です。自身の居住環境を良好に保ち、資産価値を維持するために求められるポイントを以下より解説していきます。
管理規約の見直しに参加する
マンションの管理規約は、建物の維持管理や住民間のルールを定める重要な基準です。
区分所有者は、定期的な見直しの際に意見を述べる機会を持ち、管理規約の改定に積極的に関与することが求められます。
特に、ペットの飼育、リフォームのルール、共用部分の利用制限など、時代の変化に合わせた改正が必要となる場合があります。管理組合の総会に出席し、規約改定の議論に参加することで、より住みやすい環境を築くことができます。
建物の維持管理に関与する
マンションの長寿命化と資産価値の維持には、適切な維持管理が不可欠です。
区分所有者としては、管理組合や理事会の活動に関心を持ち、建物の定期的な点検や修繕計画に関与することが大切です。
例えば、エレベーターの保守点検、外壁の補修、給排水設備のメンテナンスなど、適切なタイミングで実施されているか確認する必要があります。また、修繕積立金の適正な使用や、管理会社との適切な契約内容のチェックも重要なポイントです。
区分所有者として積極的に関与することで、住環境の快適さを維持し、資産価値の低下を防ぐことができます。
将来に向けた管理組合の取り組み方
マンションの資産価値を維持し、将来にわたって快適に暮らし続けるためには、管理組合の計画的な取り組みが必要です。特に、建物の老朽化や住民の高齢化、修繕費用の増加といった課題に備えるため、適切な対応策を講じることが求められます。
長期修繕計画の見直し
マンションの維持管理において、長期修繕計画の適正な運用は不可欠です。
建物や設備は年々劣化するため、定期的な見直しを行い、最新の状況に合わせた修繕スケジュールを策定する必要があります。
特に、資材費の高騰や労務費の上昇、今後のインフレリスクを考慮し、現実的な費用計画を立てることが重要です。修繕積立金の不足を避けるために、計画的な見直しを行い、住民の合意を得るプロセスを慎重に進めましょう。
また、管理会社や専門家と連携し、効果的な修繕スケジュールの策定を行うことも、計画を成功させるポイントとなります。
専門家の活用
管理組合の運営には、建築や法律、会計など多方面の知識が求められるため、専門家の活用が重要です。
建築士やマンション管理士に相談することで、建物の劣化診断や修繕計画の見直しをより的確に進めることができます。
また、管理規約の改定や住民間のトラブル対応では、弁護士やマンション管理士のサポートを受けることで、適切な解決策を導き出すことが可能です。さらに、資金管理については会計士やファイナンシャルプランナーのアドバイスを受けることで、修繕積立金の適切な運用が実現します。
区分所有法についてよくある質問
区分所有法についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 区分所有のメリット・デメリットは？
- 区分所有法の覚え方は？
- 一軒家は区分所有ですか？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
区分所有のメリット・デメリットは？
区分所有のメリットは、専有部分を独立した所有権として保有し、原則として売却や賃貸ができることです。一方、共用部分の管理や修繕、規約の変更、建替えなどは区分所有法や管理規約に基づく集会の決議に従う必要があります。また、管理費や修繕積立金の負担も継続します。建替え決議は原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上ですが、2026年4月施行の改正により、一定の客観的事由がある場合は各4分の3以上へ緩和されています。
区分所有法の覚え方は？
まず「専有部分」「共用部分」「敷地利用権」の3つに分けて権利関係を整理すると理解しやすくなります。そのうえで、マンションの管理に関する事項は集会で決めること、決議の内容によって必要な賛成割合が異なることを押さえます。2026年4月施行の改正後は、区分所有権の処分を伴わない決議では出席者を基準とする多数決が原則となったため、「過半数・4分の3・5分の4」という割合だけでなく、誰を母数にする決議なのかもセットで整理すると理解しやすくなります。
一軒家は区分所有ですか？
一般的な一戸建て住宅は、建物全体が一つの所有権の対象になるため、通常は区分所有には該当しません。一方、二世帯住宅などで建物内部が構造上・利用上それぞれ独立しており、各部分を別個の所有権の対象にできる要件を満たす場合には、区分所有建物として登記できるケースがあります。
まとめ
2026年4月施行の改正により、区分所有建物の集会決議や所在等不明区分所有者への対応、建替え・再生に関するルールはすでに変更されています。
マンションを所有している場合は、現在の管理規約や総会の運用が現行法と整合しているか確認しておくことが重要です。
長期修繕計画の内容を把握し、必要な場合は専門家の助言を得ながら、マンションの価値を維持・向上させるための取り組みを進めていきましょう。
区分所有者一人一人が主体的に関わることで、より良いマンション管理が実現できます。
本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。所有物件についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
