更新日： 2025.3.22 | 公開日：
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老朽化が進み、修繕が困難な家を所有している場合、建て替えを検討することになるでしょう。
しかし、建て替えには高額な費用がかかり、資金計画を誤るとローンの負担が大きくなったり、工事の途中で予算が不足したりするリスクが生じます。
その際に重要なのが建て替えにかかる費用の相場と資金調達の方法を理解することです。建て替えには、解体費用や新築費用に加え、仮住まいや登記手続きなどの諸費用も発生します。
また、資金不足の際には住宅ローンや補助金を活用する選択肢も考えられますので、事前に把握しておく必要があります。
そこで本記事では、建て替えにかかる具体的な費用の内訳と相場、資金調達の方法、コストを抑えるための選択肢について詳しく解説します。
目次
家の建て替えにかかる費用相場はどのくらい？
家の建て替えにかかる費用は、建物の規模や仕様、工法によって大きく異なります。
一般的に、30坪（約100㎡）の木造住宅を建て替える場合、トータルで1,500万～4,000万円ほどが相場です。
この金額には解体費用や建築費用、各種手続き費用が含まれますが、選ぶハウスメーカーや工務店、使用する建材のグレードによって差が生じます。
また、土地の形状や既存の建物の状態によってもコストは変動します。例えば、狭小地や変形地では重機の搬入が難しくなるため、解体費用や建築コストが割高になりやすいです。
旧耐震基準（1981年以前）で建てられた住宅はアスベストが含まれている可能性があり、除去費用が追加されることもあるでしょう。
加えて、建て替え時には建築基準法の改正によって再建築が難しくなるケースもあるため、単純に建て替え費用だけを見積もるのではなく、諸費用や法的な制約も考慮することが大切です。
家の建て替えにかかる費用の内訳
家の建て替えには、解体から新築工事までさまざまな工程が含まれます。具体的には、以下のとおり。
- 解体費用
- 新築建築費用
- 外構工事や諸費用
それぞれ個別に解説します。
解体費用
既存の建物を取り壊すための費用は、構造や立地条件によって異なります。木造住宅の場合、一般的な解体費用は1坪あたり3万～5万円程度が目安です。30坪の家なら90万～150万円ほどになります。
鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）では、解体作業が複雑になるため、費用が1.5倍～2倍ほど高くなる傾向があります。
解体費用が増える要因のひとつに、アスベストの有無が関わってきます。古い住宅では屋根や壁材にアスベストが含まれている場合があり、これを適切に処理するには追加で数十万円以上の費用がかかります。
また、狭小地や密集地では重機が入れず手作業が必要になり、その分費用が上がるケースもあります。
新築建築費用
新築住宅を建てる際の費用は、選ぶハウスメーカーや工務店、仕様のグレードによって大きく変わります。一般的に、木造住宅で1坪あたり50万～100万円程度が目安となっています。
30坪の住宅なら1,500万～3,000万円が相場となります。
価格の違いは、主に建材のグレードと工法によるものです。例えば、ローコスト住宅メーカーを利用すれば、1,500万～2,000万円程度で建てられることもありますが、断熱性能や耐久性が低くなる可能性が懸念されます。
一方で、高気密・高断熱の注文住宅や耐震等級3の仕様を求める場合は、3,000万円以上になることも珍しくありません。
また、建築コストを抑えるには間取りや設備の選び方も重要です。例えば、総2階建ての住宅は、1階と2階の構造がシンプルなため、基礎工事や屋根工事のコストを削減できます。
対して、平屋や凹凸の多いデザインの家は、基礎面積が増えたり屋根が複雑になったりするため、費用が高くなりやすいです。
外構工事や諸費用
家の建て替えでは、本体工事以外にも外構工事や各種手続きにかかる費用が発生します。外構工事（駐車場・フェンス・庭など）は100万～300万円程度が目安ですが、門や塀をこだわるとさらに高額になります。
特に、以前の住宅で外構がしっかり整っていた場合でも、建て替えの際に新たに工事が必要になることが多いため、事前に確認しておくことが大切です。
諸費用としては、建築確認申請費（10万～30万円）や登記費用（10万～20万円）、ローン手数料（借入額の2％前後） など。
また、建て替えの場合は一時的に別の住居へ引っ越す必要があるため、引っ越し費用や仮住まい費用も考慮しなければなりません。賃貸の仮住まいを選んだ場合、半年で50万～100万円ほどかかることもあります。
資金不足時に活用できる建て替え資金の調達方法
建て替えをしたくても資金が足りない場合、どのような方法で資金を確保するかが課題となります。自己資金がないからといって建て替えを諦める必要はありません。
ここでは、具体的な調達方法として以下の3つを紹介します。
- 住宅ローン
- 親族からの資金援助
- 自治体や国の補助金・助成金
次項より、個別にみていきましょう。
住宅ローン
建て替え資金を確保する方法の中でも、最も一般的なのが住宅ローンの活用です。しかし、新築購入とは異なり、建て替えには「建て替えローン」や「つなぎ融資」が必要になるケースがあるため、注意が必要です。
通常の住宅ローンでは、完成した家を担保にするため、建て替え中の仮住まい期間に融資が実行されません。
一方で、建て替えローンは、解体費や建築費を段階的に融資する仕組みであるため、建築期間中も資金を確保できます。ただし、通常の住宅ローンと比べて金利が若干高くなる傾向があります。
また、金融機関によっては「つなぎ融資」を用意しており、建て替え期間中の資金不足を補うことが可能です。つなぎ融資の金利は3～5％程度と比較的高めなので、金利負担を抑えるためには、短期間での完済が望ましいです。
ローン審査に通りやすくするためには、借入希望額を抑える・自己資金を増やす・年収に対する借入比率を低くするといった工夫が必要です。
親族からの資金援助
親族から資金援助を受けることも、建て替え資金を確保するひとつの方法です。特に親からの援助の場合、「住宅取得資金の贈与税非課税制度」を活用することで、税負担なしで資金を受け取ることができます。
この制度を利用すれば、最大1,000万円（省エネ住宅の場合）まで贈与税がかからないため、大きな節税効果が得られます。
ただし、適用を受けるには一定の条件を満たす必要があり、例えば「贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得に充てる」ことが求められます。
自治体や国の補助金・助成金
建て替えに関する補助金・助成金制度は、自治体や国が提供するものがあり、活用すれば大幅に負担を軽減できます。特に、省エネ性能や耐震性能を向上させる建て替えでは、補助金の対象となるケースが多くなります。
主な補助金制度として、以下のようなものがあります。
| 制度名 | 内容 | 補助額の目安 |
| こどもエコすまい支援事業 | 省エネ性能の高い住宅を建てる場合に補助 | 80万円～100万円 |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 | 既存住宅の性能向上や耐震補強 | 100万円～250万円 |
| 自治体独自の助成制度 | 各自治体で異なる （耐震補強、空き家活用など） | 20万円～100万円 |
自治体の補助金は地域ごとに異なり、「〇〇市 建て替え 補助金」などで検索すると、適用可能な制度が見つかる可能性があります。申請期限や対象条件が厳格に定められているため、事前に確認し、計画的に手続きを進めましょう。
家の建て替え費用を抑えるための選択肢
資金調達だけでなく、建て替え自体の費用を抑える方法を検討することも重要です。具体的には、次の手法が挙げられます。
- リフォームで再生する
- 部分的に修繕して長持ちさせる
- DIYでできる修繕を試す
それぞれ個別にみていきましょう。
リフォームで再生する
建て替えを検討する前に、まずはリフォームで対応できないかを考えてみましょう。特に、耐震補強や断熱改修を組み合わせれば、住み心地を改善しつつ建て替えよりもコストを抑えられます。
リフォームの費用相場は、フルリノベーションで1,000万～2,000万円程度ですが、建て替えよりは低コストで済む場合が多々あります。
ただし、築年数が古すぎる場合や、構造的な問題がある場合は、リフォームでは対応できず、結果的に建て替えた方が良いケースも存在します。
部分的に修繕して長持ちさせる
全体的なリフォームが難しい場合、必要な部分だけを修繕するのも選択肢のひとつです。例えば、屋根の補修、水回りの交換、外壁の塗り替えなど、劣化が著しい部分のみを修繕することで、住み続けられる状態を維持できます。
部分修繕の費用相場は以下のとおりです。
＜部分修繕の費用目安＞
- 屋根の修理・葺き替え：50万～200万円
- 水回り設備の交換（キッチン・風呂など）：50万～150万円
- 外壁塗装：80万～150万円
費用を抑えるためには、必要最低限の修繕を優先することが大切です。建築士やリフォーム業者と相談し、どの部分が本当に直すべき箇所なのかを判断するとよいでしょう。
DIYでできる修繕を試す
小規模な修繕なら、自分で対応することでコストを抑えられます。例えば、壁紙の張り替え、床の補修、塗装作業などは、DIYでも比較的簡単に行えます。
最近では、ホームセンターやネットでDIY向けの建材が手に入りやすくなっており、初心者でも挑戦しやすい環境が整っています。ただし、大規模な工事や電気・水道工事は資格が必要な場合もあるため、無理のない範囲で行うことが重要です。
家の建て替えを成功させるためのポイント
家の建て替えは、一生に一度あるかないかの大きな決断です。計画が不十分だと、予算オーバーや工期の遅延、完成後の後悔につながることもあります。ここでは、建て替えを成功させるために欠かせない3つのポイントを解説します。
信頼できる建築会社を選ぶ
建築会社の選定は、建て替えの成否を左右する最も重要なポイントのひとつです。大手ハウスメーカー、地元の工務店、設計事務所のいずれを選ぶかによって、建築コストやデザイン、施工の自由度が変わってきます。
＜建築会社を選ぶ際のチェックポイント＞
- 施工実績：過去の施工事例を確認し、自分の希望に合ったデザインや工法を得意としているかを見極める。
- 見積もりの透明性：材料費や工事費が明確に記載され、不明瞭な追加費用が発生しないかを確認する。
- アフターサポート：完成後の保証内容やメンテナンス対応を比較し、長期的に安心できる会社を選ぶ。
- 口コミ・評判：実際に施工した人のレビューをチェックし、トラブルの有無や対応の良し悪しを判断する。
また、信頼できる会社を見つけるためには、必ず複数社から相見積もりを取ることが大切です。比較をすることで、価格相場を把握しやすくなり、納得のいく契約ができます。
資金計画をしっかり立てる
建て替えを進める際、工事費以外にも多くの費用がかかります。解体費や仮住まいの費用、外構工事などを考慮し、予算計画を綿密に立てることが求められます。
＜建て替えに必要な主な費用の目安＞
- 解体費用：100万～200万円
- 建築費用：1,500万～3,500万円
- 仮住まい・引っ越し費用：50万～100万円
- 登記・手続き費用：10万～30万円
- 外構工事：100万～300万円
ローンを利用する場合は、借入額と毎月の返済額のバランスを慎重に考える必要があります。一般的に、住宅ローンの月々の返済額は「手取り収入の25％以内」に抑えるのが理想的とされています。
無理のない範囲で資金計画を立て、追加費用が発生しても対応できるように、予算には余裕を持たせましょう。
法的な制限を確認する
建て替えを進める前に、自分の土地が現在の建築基準法に適合しているかを確認することが欠かせません。特に注意すべき点として、「再建築不可物件」と「用途地域の制限」があります。
1. 再建築不可物件の問題
接道義務を満たしていない土地は、現行の建築基準法では新たに建物を建てることができません。この場合、隣地を購入して接道義務をクリアするか、リフォームで対応するしかないケースもあります。
2. 用途地域の制限
用途地域によっては、建てられる建物の高さや用途が制限されていることも考えれらます。
例えば、商業地域にある土地では、住宅と店舗の併用建築が可能ですが、低層住宅地域では高さ制限が厳しく、思い通りの設計ができない可能性があります。
建て替えが難しい場合、家を売却することは可能？
資金不足や法的制約によって建て替えが難しい場合、「家を売る」という選択肢もあります。
築年数が古く、状態が悪い住宅でも売却できる方法はいくつか存在します。ここでは、そのままの状態で売る方法、更地にして売る方法、買取業者に売却する方法の3つを紹介します。
- 方法①：そのままの状態で売却する
- 方法②：更地にして土地として売る
- 方法③：買取業者に売却する
それぞれ個別にみていきましょう。
方法①：そのままの状態で売却する
築年数が古くても、住宅の状態によってはそのまま売却できるケースがあります。特に、駅近や人気エリアの物件は、古家付きでも購入希望者がみつかる可能性が考えられます。
ただし、築年数が40年以上の家や、著しく劣化している場合は、買い手がつきにくいこともあります。そのような場合には、「古家付き土地」として売る方法が有効です。
「建物は解体せず、土地として売る」ことを前提にすれば、解体費用の負担を避けられるうえ、買い手が解体や建築プランを自由に決められるメリットもあります。
方法②：更地にして土地として売る
建物が老朽化していて居住が難しい場合、更地にして土地のみを売却するのもひとつの方法です。更地の状態にすれば、買い手が自由に新築を計画できるため、売却がスムーズに進みやすくなります。
ただし、解体費用は売主負担になるため、事前に見積もりを取り、費用対効果を検討することが重要です。
一般的な木造住宅の解体費用は100万～200万円程度ですが、RC造や鉄骨造ではさらに高額になります。
また、更地にすると「固定資産税の軽減措置」がなくなり、税負担が増える点にも注意が必要です。売却までの期間が長引くと、予想以上に維持コストがかかる可能性もあるため、早めに買い手を見つけることが重要になります。
方法③：買取業者に売却する
「なかなか買い手が見つからない」「早く現金化したい」という場合には、不動産買取業者に売却する方法が適しています。買取業者は、築年数が古い物件や老朽化した家でもそのまま買い取ってくれるため、売却までの時間を短縮できます。
一般の個人向け売却と比べて価格は相場より安くなることが多いですが、仲介手数料が不要で、即現金化できるというメリットがあります。
また、「訳あり物件」や「再建築不可物件」も買い取る業者が存在するため、通常の売却が難しい場合には選択肢のひとつとして検討する価値があるといえます。
買取業者によって査定額が異なるため、複数の業者に査定を依頼し、比較検討することが大切です。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や再建築不可物件、老朽化した空き家など、市場では売却が難しい不動産を専門に買取する「ワケガイ」を運営しています。
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まとめ
家の建て替えを成功させるには、適切な資金計画と慎重な業者選びが不可欠です。費用相場を理解し、解体費や新築費だけでなく、外構工事や仮住まいのコストまで考慮したうえで、無理のない予算を立てることが大切です。
また、資金不足の際は、住宅ローンの選択肢を比較し、自治体の補助金制度を活用することで負担を軽減できます。
建て替えが難しい場合には、リフォームや部分修繕を検討し、既存の住宅を活かす方法も視野に入ります。
さらに、法的な制約や土地の条件を確認し、信頼できる建築会社と十分な打ち合わせを行うことも重要です。焦らずに情報を集め、自分にとって最適な方法を選びましょう。
