更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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築40年以上の中古マンションを売却しようとすると、なかなか買い手が見つからず、思うように売れないことも珍しくありません。
築古マンションをお持ちの方は、なかなか売れずに困っているのではないでしょう。適切な対策を講じないと、売却に長い時間がかかったり、希望の価格で売れないリスクがあります。
物件の欠陥を隠したまま売却を進めると、後々トラブルに発展する恐れもあります。そのため、築古マンションを売却する際は、物件の状態を正しく把握し、必要な手を打った上で、売却を進めていくことが大切です。
本記事では、築40年以上の中古マンションが売れにくい理由と、高く売るための売却前の対策、売却時の注意点について詳しく解説します。
目次
築40年以上の中古マンションが売れにくい理由
築40年以上の中古マンションは、さまざまな理由から売却が難しくなる傾向があります。具体例を挙げると、以下のとおり。
- 建物の物理的な劣化が進行している
- 旧耐震基準のため耐震性能への不安がある
- 間取りや設備が時代に合っていない
- 修繕積立金の不足で将来の負担が大きい
それぞれ個別にみていきましょう。
建物の物理的な劣化が進行している
マンションは築年数が経過するにつれ、建物の物理的な劣化が避けられません。コンクリートのひび割れや鉄筋の錆びつき、配管の老朽化などが進行し、建物の構造的な安全性や居住性に影響を及ぼします。
特に、築40年を超えるマンションでは、大規模な修繕工事が必要になるケースが多く、多額の費用負担が発生する可能性があります。こうした物理的な劣化の進行は、購入者の関心を低下させる要因となり、売却を困難にする場合があります。
旧耐震基準のため耐震性能への不安がある
1981年の建築基準法改正以前に建てられたマンションの多くは、旧耐震基準に基づいて設計・施工されています。旧耐震基準は現在の基準と比べて耐震性能が低く、大地震の際に倒壊や重大な損傷を受けるリスクが高いとされています。
築40年以上の中古マンションのなかには、まだ耐震診断や耐震補強が行われていないものも少なくないでしょう。耐震性への不安は、購入者の心理的な障壁となり、売却の妨げになることがあります。
間取りや設備が時代に合っていない
築40年以上経過したマンションの間取りや設備は、現代の生活スタイルや嗜好に合わなくなっていることが少なくありません。狭い居室、家族の集まりにくいリビング、収納不足など、現代の家族構成やライフスタイルに適さない間取りが残っているケースがあるのです。
設備面でも、古いタイプの浴室や台所、トイレなどが残っていたり、インターネット環境の整備が不十分だったりと、現代の生活に不便を感じる方が多いのです。こうした古さは、特に若年層の購入者から敬遠される傾向にあります。
修繕積立金の不足で将来の負担が大きい
マンションの大規模修繕には多額の費用がかかるため、修繕積立金を計画的に積み立てておく必要があります。しかし、築40年以上の中古マンションの中には、修繕積立金が不足していることも多々あるでしょう。
その理由として、建設当時は現在ほど長期的な修繕計画の重要性が認識されていなかったことや、居住者の高齢化により積立金の値上げが困難になっていることなどが挙げられます。修繕積立金の不足は、将来の修繕費用の個人負担につながるため、購入者の大きな不安要素となります。
築古マンションを少しでも高く売るための売却前の対策
築40年以上の中古マンションでも、売却前に適切な対策を行うことで、購入者の関心を高め、少しでも高い価格で売却できる可能性があります。ここでは、具体的な対策について解説します。
専有部分のリフォームで内覧時の印象を向上させる
古いマンションの専有部分（住戸内部）は、内装の劣化や設備の古さが目立つことが多いです。内覧時の印象を大きく左右する水回りや内装のリフォームを行うことで、部屋の雰囲気を一新し、購入者の関心を引き付けることができます。
キッチンや浴室、トイレ、洗面台などの水回りを交換したり、壁紙や床材を張り替えたりするだけでも、印象は大きく変わります。ただし、リフォーム費用が売却価格に上乗せできるとは限らないため、費用対効果を考えて適切な範囲で行うことが重要です。
耐震診断や耐震補強で建物の安全性をアピールする
旧耐震基準の中古マンションに対する購入者の不安を和らげるためには、耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強を実施することが効果的です。専門家による耐震診断の結果は、建物の安全性を客観的に示す材料となります。
もし耐震性に問題があれば、耐震補強を行うことで、購入者の安心につなげることができます。耐震改修済みであることは、大きな売りのポイントになるでしょう。
リノベーション済みをウリにして購入者の選択肢を広げる
間取りや設備の古さは、築古マンションの売却を難しくする大きな要因ですが、リノベーションを行うことで、逆に強みに変えることができます。
老朽化した設備を一新し、現代の生活スタイルに合わせた間取りに変更することで、新築マンションとは異なる魅力を創出できます。
リノベーション済みの物件は、中古マンション購入者の選択肢を広げ、売却の可能性を高めます。ただし、リノベーションにはある程度の費用がかかるため、売却価格とのバランスを考える必要があります。
担保責任保険の加入で瑕疵リスクへの不安を払拭する
中古マンションの売主には、物件の瑕疵（隠れた欠陥）に対する責任が問われる場合があります。築古マンションは、経年劣化により瑕疵が発生するリスクが高いため、購入者の不安を招きやすいのです。
この不安を解消する上では、不動産業者を通じて「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することをおすすめします。この保険は、売買後に万が一瑕疵が見つかった場合に、保険金で修繕費用をカバーするものです。売主の瑕疵担保責任のリスクを軽減し、購入者の不安を和らげることで、円滑な売却につなげられるでしょう。
築古中古マンションの売却で気を付けるべきポイント
築40年以上の中古マンションを売却する際には、以下のポイントにも気をつけましょう。
- 現実的な売却期間と価格設定を行う
- 共用部分の管理状況をチェックする
- 物件の瑕疵について余すところなく開示・説明する
- 売却損が出た場合の税務上のメリットを確認する
それぞれ詳しく解説します。
現実的な売却期間と価格設定を行う
築古マンションは、新築物件や築浅物件に比べて需要が限定的であるため、売却に時間がかかることを覚悟しておく必要があります。早期売却を望むあまり、安易に価格を下げてしまうと、かえって買い手の不信感を招く恐れがあります。
一方で、現実離れした高額設定では、購入者の関心を引き付けることができません。物件の立地や状態、周辺相場などを総合的に判断し、現実的な売却期間と価格設定を行うことが重要です。専門家の意見を参考にしながら、適切な価格調整を行っていくことが求められます。
共用部分の管理状況をチェックする
マンションの売却では、専有部分だけでなく、共用部分の管理状況も重要なポイントになります。特に築古マンションの場合、共用部分の老朽化や設備の陳腐化が進んでいることが多いため、購入者の関心事となります。
売主は、管理組合の運営状況や修繕積立金の残高、長期修繕計画の内容などを把握し、購入者の質問に答えられるようにしておく必要があります。管理状況に問題がある場合は、売却前に改善を図ることで、購入者の不安を和らげることができます。
物件の瑕疵について余すところなく開示・説明する
中古マンションの売買では、物件の瑕疵（隠れた欠陥）が問題になることがあります。売主には、物件の状態について知っている情報を購入者に開示・説明する義務があります。
築古マンションは、経年劣化により瑕疵が生じるリスクが高いため、売主は物件の現状を詳しく調査し、リスク要因を洗い出しておきましょう。
修繕履歴や設備の不具合、耐震性の問題など、物件の欠陥については余すところなく開示し、購入者の理解を得ることが重要です。瑕疵の説明が不十分だと、後日トラブルに発展する恐れがあります。
売却損が出た場合の税務上のメリットを確認する
築古マンションを売却する際、購入価格よりも安い価格で売却せざるを得ないケースがあります。その場合、売却損が発生することになりますが、税務上のメリットがあることを知っておくとよいでしょう。
売却損は、税法上、他の所得と損益通算することができるため、税負担を軽減できる可能性があるのです。
例えば、給与所得などがある場合、売却損を差し引いて課税所得を減らすことができます。ただし、損益通算には一定の条件がありますので、税理士など専門家に相談して、適切に対処することが大切です。
築古マンションを確実に売却するためのポイント
築40年以上の中古マンションを売却するには、単独での売却活動には限界があります。ここでは、専門家の力を借りて売却を成功に導くため、次のポイントを解説します。
- 優良な不動産会社選びがカギを握る
- 買取保証付きサービスの利用も検討する
- 提携リノベーション会社とのコラボ物件として売り出す
- 不動産投資家をターゲットに別アプローチを取る
以下より、個別にみていきましょう。
優良な不動産会社選びがカギを握る
築古マンションの売却では、物件の特性を理解し、適切な販売戦略を立てられる不動産会社に依頼することが何より重要です。単に大手だからといって安心せず、築古物件の売却実績や専門知識の豊富さ、スタッフの対応力などを総合的に評価して選ぶ必要があります。
特に、物件の魅力を引き出すための提案力や、購入者の不安を解消するためのコミュニケーション能力は欠かせません。信頼できるパートナーを見つけることが、売却成功のカギを握るといっても過言ではありません。
買取保証付きサービスの利用も検討する
築古マンションの中には、なかなか買い手が見つからないケースもあります。そのような場合、買取保証付きの売却サービスを利用するのも1つの選択肢です。買取保証とは、一定期間内に売却できなかった場合、不動産会社が予め提示した価格で物件を買い取ってくれるサービスを指します。
売主は、最終的な売却価格を確保できるため、安心して売却活動に専念できます。ただし、買取価格は通常の売却価格よりも低くなる傾向があるため、他の選択肢とよく比較検討する必要があります。
提携リノベーション会社とのコラボ物件として売り出す
老朽化した築古マンションは、リノベーションを施すことで、新築とは異なる独自の魅力を創出できます。リノベーション済みの物件は、特に若年層の購入者から人気が高い傾向にあります。
そこで、不動産会社がリノベーション会社と提携し、コラボレーション物件として売り出すことで、購入者層を広げることができます。リノベーションのデザインや機能性、コストパフォーマンスなどをアピールすることで、築古マンションの価値を高め、売却の可能性を広げることが期待できます。
不動産投資家をターゲットに別アプローチを取る
築古マンションは、一般の購入者だけでなく、不動産投資家にとっても魅力的な投資対象になり得ます。築古物件は新築に比べて価格が低く、利回りが高くなる傾向があるためです。
賃貸需要が見込める立地であれば、リノベーションを行って賃貸物件として運用することで、十分な収益が期待できるでしょう。
不動産会社が投資家向けのセミナーを開催したり、投資物件としてのメリットを強調したりするなど、一般購入者とは異なるアプローチを取ることで、売却の選択肢を広げることができるでしょう。
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築40年以上の中古マンションの売却は、物件の老朽化や旧耐震基準、間取りの古さなど、さまざまな要因により困難を極めることがあります。
当社が提供するワケガイは、全国47都道府県の共有持分物件、再建築不可物件をはじめとする一般的な不動産市場では売却が難しいとされる物件の買取に特化したサービスです。
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まとめ
築40年以上の中古マンションは、建物の老朽化や旧耐震基準、古い間取りや設備など、売れにくい要因を複数抱えています。しかし、だからといって売却を諦める必要はありません。
とはいえ、築古マンションの売却は通常の不動産取引よりも専門性が高く、素人判断では適切な意思決定が難しいのも事実です。
築古物件の売却ノウハウを持つ優良な不動産会社と連携し、買取保証や投資家向けアプローチなど、さまざまな選択肢を検討することが、売却の成功率を高められるでしょう。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
