更新日： 2025.2.5 | 公開日：
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中古住宅を売却する際、物件の状態や立地、市場環境などによって、最適な売却方法は異なります。適切な方法を選択しないと、売却価格が大幅に下がったり、売却期間が長期化したりするといった問題が発生します。
そのため重要なのが、物件の特性や売主の事情に応じた売却方法の選択です。売却方法には、一般的な仲介による売却のほか、買取や買取保証付き仲介など、さまざまな選択肢があります。
本記事では、それぞれの売却方法のメリット・デメリットや、選び方のポイントについて詳しく解説します。
目次
中古住宅の売却相場はどのくらい？
2023年の中古住宅市場は、価格上昇が続いています。国土交通省の不動産価格指数（住宅総合）によると、2010年を基準値100とした場合、2023年現在の中古戸建て住宅価格は120程度に上昇しています。
この背景には、新築物件の価格高騰による中古住宅への需要シフトや、リノベーション物件の人気の高まりがあります。
中古住宅の売却価格を左右する要素
中古住宅の売却価格は、以下の要素を総合的に判断して決定されます。
- ①：立地条件と周辺環境
- ②：築年数と建物の状態
- ③：リフォームやメンテナンスの履歴
- ④：市場の需給バランス
- ⑤：類似物件の成約事例
それぞれ個別にみていきましょう。
①：立地条件と周辺環境
最寄り駅からの距離は、売却価格を大きく左右する決定的な要因です。徒歩10分以内であれば、それ以上の距離の物件と比べて20〜30%高い価格で取引される傾向にあります。
スーパーマーケットや医療機関などの生活利便施設が充実している地域では、同じ築年数でも高い価格がつきやすくなります。
また、学区も重要な要素で、人気校区内の物件は、そうでない地域と比べて5〜10%ほど高値で取引されることもあります。
②：築年数と建物の状態
築年数による価値の減少は避けられませんが、その度合いは建物の状態によって大きく変わります。新耐震基準を満たす1981年6月以降に建てられた物件は、それ以前の物件より価格の下落幅が小さくなっています。
また、定期的な点検と補修が行われている物件は、築年数が経過していても価値が維持されやすい傾向にあります。
③：リフォームやメンテナンスの履歴
適切なタイミングで実施されたリフォームは、物件価値の維持・向上に貢献します。特に築10年以上が経過した物件では、水回りの設備更新や外壁の塗り替えなどが売却価格に大きく影響します。
ただし、高額なリフォームを実施しても、その費用が売却価格に反映されるとは限らず、むしろ費用対効果が悪化する可能性もあります。市場のニーズに合った適切な改修を選択することが重要です。
④：市場の需給バランス
不動産市場における需要と供給のバランスは、売却価格に大きな影響を与えます。2023年現在、新築物件の価格高騰を背景に、良質な中古物件への需要が高まっています。
特に都市部では、同じような条件の物件が少ない場合、希少価値が生まれて高値での取引が期待できます。
⑤：類似物件の成約事例
近隣の類似物件の取引実績は、売却価格を決める上で重要な指標となります。国土交通省の「不動産取引価格情報提供サイト」や、不動産業界団体が運営する「レインズ」で、実際の取引価格を確認できます。
ただし、取引価格には個別の事情が反映されている可能性もあるため、複数の事例を参考にしながら、自身の物件に適した価格を見極めることが大切です。
中古住宅の売却の流れ
中古住宅を売却する際の基本的な流れを把握しておくことで、見通しを持って準備を進められます。大きくは、6つステップに大別されます。
- 手順①：物件査定を依頼する
- 手順②：不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 手順③：販売活動を開始する
- 手順④：購入申込みを受ける
- 手順⑤：売買契約を締結する
- 手順⑥：引き渡し手続きを行う
次項より、詳しく解説します。
手順①：物件査定を依頼する
物件査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。インターネットの一括査定サービスを利用すれば、1回の入力で最大6社程度の査定額を比較できます。
査定方法には、システムによる簡易査定と、不動産会社の担当者が実際に物件を見て行う訪問査定があります。
正確な査定額を知るためには、簡易査定で相場を把握したあと、有力な不動産会社に訪問査定を依頼するのが効果的です。
手順②：不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果を比較検討し、売却を依頼する不動産会社を決定したら、媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、不動産会社から定期的に業務の進捗報告を受けられる利点があります。
| 一般媒介契約 |
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| 専任媒介契約 |
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| 専属専任媒介契約 |
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手順③：販売活動を開始する
不動産会社は、インターネットや情報誌への広告掲載、チラシの配布などを通じて、購入希望者への周知を図ります。
この段階で内覧希望者が現れた場合、物件の状態を良好に保ち、きれいな状態で見てもらえるよう準備することが重要です。居住中の場合は、内覧時の整理整頓にも気を配りましょう。
手順④：購入申込みを受ける
購入希望者から申し込みがあれば、売却価格や決済時期などの条件交渉を行います。この段階で、ローンの事前審査や物件の引き渡し時期など、具体的な条件を詰めていきます。
売主側の希望条件と、購入希望者の条件が合致すれば、売買契約の締結へと進みます。
手順⑤：売買契約を締結する
売買契約では、重要事項説明を受けたうえで契約を締結します。この時点で、通常は売却価格の5〜10%程度の手付金を受け取ります。
契約書には、物件の瑕疵の有無や、引き渡し条件などの重要な取り決めが記載されます。売主は、これらの内容をしっかり確認する必要があります。
手順⑥：引き渡し手続きを行う
最終的な代金決済と同時に、物件の引き渡しを行います。この段階では、残代金の受け取り、所有権移転登記の申請、物件の明け渡しなど、複数の手続きを同時に進めます。
住宅ローンが残っている場合は、残債の精算も同時に行われます。手続きが完了したら、確定申告の準備も忘れずに進めましょう。
中古住宅の売買契約時の注意点
中古住宅の売買契約では、売主と買主の双方が納得できる条件を細かく取り決めることが重要です。具体的には、以下の点に留意することが大切です。
- 契約内容を細かく確認する
- 契約不適合責任の対策を講じる
- 手付金の取り扱いに注意する
- 引き渡しの時期を明確にする
それぞれ個別にみていきましょう。
契約内容を細かく確認する
売買契約書には、物件の引き渡し条件から決済方法まで、重要な取り決めが数多く記載されています。
特に近年は、インスペクション（建物状況調査）の実施有無や、設備の使用状態など、従来以上に詳細な記載が求められています。
契約書の内容は、後のトラブル防止に直結するため、不明な点があれば必ず確認しましょう。
契約不適合責任の対策を講じる
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合していない場合に発生する売主の責任です。2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任に代わる形で導入されました。
例えば、雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合などが該当します。これらの問題を事前に把握し、契約書に明記することで、引き渡し後のトラブルを防ぐことができます。特に築年数が経過している物件では、建物状況調査を実施して現状を明確にしておくことが賢明です。
手付金の取り扱いに注意する
手付金は通常、売買価格の5〜10%程度を契約時に受け取ります。
手付金に関する規定は民法で定められており、買主には手付解除（手付金を放棄して契約を解除する）、売主には倍額償還による解除（手付金の倍額を支払って契約を解除する）の権利があります。
この権利は、売買代金の一部を支払ったり、物件の引き渡しが始まったりすると消滅するため、その時期を明確にしておく必要があります。
引き渡しの時期を明確にする
物件の引き渡し時期は、買主のローン審査や売主の転居準備などを考慮して決定します。特に売主が住んでいる物件の場合、新居への引っ越し時期との調整が必要です。
また、固定資産税や公共料金の精算は引き渡し時期を基準に行われるため、日付の特定は重要です。
引き渡し日に関する条項には、物件の現状有姿での引き渡しや、設備・備品の扱いについても明記するよう心がけましょう。
中古住宅の売却で必要な書類
中古住宅を売却する際には、以下のような書類が必要となります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 固定資産税納税通知書
- 建物図面や間取り図
- 住宅ローン残高証明書
- 管理規約と使用細則（※マンションの場合）
これらを早めに準備を始めることで、スムーズな売却が可能になります。それぞれ、順番にみていきましょう。
登記簿謄本（登記事項証明書）
登記簿謄本は、不動産の権利関係を証明する最も基本的な書類です。所有権の所在や抵当権の設定状況などが記載されており、法務局で取得できます。
有効期限は通常3ヶ月以内とされているため、取得のタイミングには注意が必要です。売却予定の土地・建物それぞれについて必要となり、1通800円で発行されます。
固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、その年度の固定資産税・都市計画税の課税額が記載された書類です。
この書類には、固定資産税評価額も記載されているため、物件価値を判断する重要な資料となります。
また、売買契約時の固定資産税の精算にも使用されるため、最新のものを保管しておく必要があります。
建物図面や間取り図
建物の設計図面や間取り図は、物件の基本情報を示す資料です。新築時の図面がない場合は、不動産会社が実測して作成することもあります。
特に重要なのは、建築確認済証や検査済証といった建築時の行政手続きを証明する書類です。
これらがない場合、売却に支障をきたす可能性もあるため、早めに確認しておきましょう。
住宅ローン残高証明書
住宅ローンが残っている物件の場合、残債金額を証明する書類が必要です。金融機関に依頼して発行してもらう必要があり、発行手数料がかかる場合もあります。
売却代金でローンを完済する場合は、金融機関との事前相談も欠かせません。一般的に発行までに1週間程度かかるため、余裕を持って準備することをおすすめします。
管理規約と使用細則（※マンションの場合）
マンションを売却する場合は、管理規約や使用細則といった共同住宅特有の書類も必要となります。
これらには、駐車場や専用庭の使用権、ペットの飼育制限など、マンション生活に関わる重要な取り決めが記載されています。
管理組合の総会議事録や修繕積立金の残高証明書なども、買主にとって重要な判断材料となるため、管理会社に依頼して準備しましょう。
中古住宅の売却で発生する諸費用
中古住宅の売却にはさまざまな費用が発生します。これらの費用は、売却価格から差し引かれることになるため、事前に把握しておくことが大切です。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記関連費用
- 譲渡所得税と住民税
- 固定資産税の精算金
- ハウスクリーニング代
- 測量費（必要な場合）
以下より、詳しく解説します。
仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料は、売却価格によって法律で上限が定められています。400万円を超える物件の場合、「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限となります。
2,000万円の物件であれば、約72万円が仲介手数料の上限です。なお、複数の不動産会社と契約を結んだ場合でも、成約した会社にのみ手数料が発生します。
登記関連費用
不動産の売買や住宅ローン完済時には、登記に関する費用が発生します。
まず、登録免許税は、登記手続きの際に法務局へ納める税金です。不動産の所有権移転登記を行う場合、登録免許税は「固定資産税評価額の2%」が基本の税率となります。
一方で、住宅ローンを完済した際に必要な抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。たとえば、土地と建物を所有している場合は、それぞれ1,000円ずつ、合計2,000円が必要になります。
また、登記手続きを司法書士に依頼する場合は司法書士報酬が発生します。費用の目安としては、所有権移転登記の手続きでは1万円～5万円程度、抵当権抹消登記では1万円～3万円程度が相場です。
司法書士報酬は依頼する事務所や手続きの複雑さによって変動するため、事前に見積もりを取ると安心です。
譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課されます。この税率は、不動産の所有期間によって異なり、以下のように区分されます。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15%
この所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。たとえば、2019年5月に購入した不動産を2025年12月に売却する場合、2025年1月1日時点では所有期間が5年未満のため、短期譲渡所得の税率が適用されます。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
- 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税は確定申告が必要で、売却した翌年の3月15日までに申告・納付を行います。
住民税
不動産売却に伴う利益には、住民税も課されます。住民税の税率も、所有期間によって異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：住民税9%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：住民税5%
この住民税は、通常の住民税と同様に翌年6月から支払う形となります。
ただし、一定の条件を満たす場合は、税負担を軽減できる「3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例は、以下の条件を満たす場合に適用されます。
- 売却する住宅に過去3年以上住んでいたこと。
- 売却後、2年以内に確定申告を行うこと。
- 売主と買主が親族など特別な関係にないこと。
例えば、譲渡所得が3,500万円だった場合、3,000万円を控除すると、課税対象額は500万円に減り、住民税の負担を大幅に抑えることができます。
また、買い替え特例や軽減税率の特例など、他にも税負担を軽減できる制度があるため、売却前に確認しておくことが重要です。
印紙税
不動産を売却する際に作成する売買契約書には、印紙税がかかります。印紙税の額は、売買金額に応じて変わります。
| 契約金額 | 印紙代 |
| 1〜10万円 | 200円 |
| 10〜50万円 | 400円 |
| 50〜100万円 | 1,000円 |
| 100〜500万円 | 2,000円 |
| 500〜1,000万円 | 1万円 |
| 1,000〜5,000万円 | 2万円 |
| 5,000万〜1億円 | 6万円 |
| 1億〜5億円 | 10万円 |
| 5億〜10億円 | 20万円 |
| 10億〜50億円 | 40万円 |
| 50億〜 | 60万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 |
なお、契約書の原本を2通作成し、売主・買主双方が保管する場合、それぞれに印紙を貼る必要があります。そのため、印紙税が2倍かかることになりますが、通常は1通のみを作成し、コピーを利用することで節約することも可能です。
固定資産税の精算金
固定資産税は、1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売却する場合、売却日以降の期間分を買主に精算金として支払う必要があります。
例えば9月末に売却する場合、10月から12月までの3ヶ月分を買主に支払うことになります。
ハウスクリーニング代
中古住宅の売却時、内覧時の印象を良くするためにハウスクリーニングを実施するケースが増えています。一般的な一戸建ての場合、プロのハウスクリーニング費用は以下の相場となります。
- キッチン：2〜3万円
- 浴室・トイレ：各1〜2万円
- エアコン：1台あたり1万円程度
- 全館クリーニング：15〜25万円程度
ただし、費用をかけて大掛かりなクリーニングを行うより、日常的な清掃と簡単な補修を心がけることが重要です。
特に水回りの清潔さ、玄関周りの印象、室内の整理整頓は、売却価格に大きく影響します。
測量費（※必要な場合）
土地の境界が不明確な場合に必要となる測量費用は、土地の面積や形状、境界点の数によって変動します。
一般的な一戸建ての敷地（200㎡程度）の場合、以下のような費用が目安となります。
- 境界確認測量：15～20万円
- 地積測量：20～30万円
- 高低差測量：10～15万円
隣地との境界トラブルを防ぐため、売却前の測量は重要な投資といえます。特に古い物件や、これまで測量を実施していない物件では、売却前に測量を行うことで、スムーズな取引が期待できます。
中古住宅をできるだけ高く売却するコツ
中古住宅を高く売る上では、売却のタイミングから、物件の見せ方まで、さまざまな要素が売却価格に影響を与えます。具体的には、以下のとおり。
- 適切な価格設定を行う
- 内覧時の印象を良くする準備
- 販売活動を最適なタイミングで進める
- リフォームや修繕を検討する
次項より、詳しく解説します。
適切な価格設定を行う
売り出し価格の設定は、売却期間と最終的な成約価格を大きく左右します。高すぎる価格設定は物件の滞留を招き、逆に安すぎる設定では本来得られたはずの利益を逃してしまいかねません。
近隣の取引事例を参考に、エリアの相場観を把握しましょう。また、季節や地域の開発計画なども考慮に入れ、最適な価格帯を見極めることが大切です。
内覧時の印象を良くする準備
第一印象の良さは、購入検討者の判断に大きな影響を与えます。玄関周りや室内は徹底的に掃除し、整理整頓を心がけましょう。
特に水回りの清潔さは重要です。また、室内の換気を十分に行い、いつでも内覧に対応できる状態を保つことが、スムーズな売却に繋がります。
小規模な補修や、庭の手入れなども、物件の印象を大きく改善する効果があります。
販売活動を最適なタイミングで進める
不動産市場には、需要が高まる時期と低調な時期があります。一般的に、新生活が始まる春先は需要が増加します。
一方、年末年始や夏季は、不動産取引が減少する傾向にあります。また、近隣で大規模な再開発計画がある場合は、その進捗状況も考慮に入れて、販売開始のタイミングを見極めましょう。
リフォームや修繕を検討する
リフォームは諸刃の剣です。適切な改修は物件価値を高めますが、過剰な投資は売却価格に反映されにくい傾向があります。
特に、水回りの設備更新や外壁の塗り替えなど、生活に直結する部分の改修は、検討の価値があります。
ただし、費用対効果を慎重に見極め、必要最小限の投資にとどめることが賢明です。
中古住宅をなるべく早く売却するための方法
中古住宅を早期に売却したい場合、複数の販売方法を検討する必要があります。具体的には、以下の選択肢が存在します。
- 買取と仲介を比較して選ぶ
- 販売価格を市場相場に近づける
- 早期売却を得意とする不動産会社に依頼する
- 魅力的な広告や写真を用意する
以下より、個別にみていきましょう。
買取と仲介を比較して選ぶ
「買取」は不動産会社が直接購入する方式で、最も早く確実に売却できる手法です。買取は最短1～2週間程度で売却が完了しますが、価格は市場相場よりも2〜3割ほど低くなる傾向があります。
一方「仲介」は、不動産会社が買主を探す方式で、適正価格での売却が期待できますが、全体の期間は通常3～6ヶ月程度を要します。
両者の中間的な方法として「買取保証付き仲介」があり、一定期間は仲介で売り出し、成約しなければ買取に切り替えることができます。
販売価格を市場相場に近づける
早期売却を実現するには、価格設定が重要になってきます。市場相場に近い価格に設定することで、購入検討者の関心を集め、内覧や商談につながりやすくなります。
ただし、値引き交渉の余地も考慮し、最低限受け入れ可能な価格を下限として設定しましょう。
早期売却を得意とする不動産会社に依頼する
豊富な顧客網を持ち、早期売却の実績がある不動産会社を選ぶことが重要です。特に、物件の商品化や価格戦略に関する提案力、広告宣伝力の高い会社であれば、効率的な販売活動が期待できます。
また、買主の資金計画やローン審査のサポート体制が整っている会社は、成約までの期間短縮に貢献します。
魅力的な広告や写真を用意する
購入検討者の目を引く広告作りは、早期売却の重要な要素です。プロのカメラマンによる室内写真の撮影や、ドローンを使用した外観撮影など、物件の魅力を最大限に引き出す工夫が効果的です。
また、住環境の利点や、リフォームなどの具体的なプランを示すことで、購入意欲を高めることができます。
VR内覧などのデジタル技術を活用し、遠方からの問い合わせにも対応できる体制を整えることも、売却期間の短縮につながります。
中古住宅の売却で発生しやすいトラブル例
中古住宅の売却では、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。よくあるものとしては、以下のようなものです。
- 例①：物件の瑕疵を巡るトラブル
- 例②：契約内容の不備による問題
- 例③：引き渡し時期の遅延
それぞれ個別に解説します。。
例①：物件の瑕疵を巡るトラブル
2020年の民法改正により、売主の「契約不適合責任」が明確化されました。
引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害が見つかった場合、買主から修繕費用の請求や契約解除を求められる可能性があります。
このようなトラブルを防ぐため、事前に建物状況調査（インスペクション）を実施し、不具合がある場合は契約書に明記することが重要です。
例②：契約内容の不備による問題
売買契約書の記載内容が不明確だと、引き渡し条件や精算方法を巡って紛争に発展することがあります。
特に、設備機器の故障や破損の修繕責任、駐車場の使用権利、残置物の取り扱いなどは、細かく取り決めておく必要があります。
契約前に、不明な点は必ず確認し、書面で残すよう心がけましょう。
例③：引き渡し時期の遅延
住宅ローンの審査遅延や、新居の引き渡し遅れなどにより、予定していた引き渡し日に間に合わないケースがあります。
このような事態に備え、契約書には違約金条項を設けるとともに、余裕を持った引き渡し時期を設定することが賢明です。
信頼できる不動産会社の選び方とは
なお、中古住宅を売却する際には不動産会社選びも大切です。もし、どの会社に相談するか迷っているなら、以下のポイントを意識しましょう。
- 実績が豊富な会社を選ぶ
- 口コミや評判を確認する
- 複数社から査定を受けて比較する
以下より、詳しく解説します。
実績が豊富な会社を選ぶ
その地域での取引実績が豊富な会社は、相場観が正確で、効果的な販売戦略を立てられます。
特に、取り扱う物件の種類や価格帯が自身の物件と近い会社を選ぶことで、的確なアドバイスが期待できます。
口コミや評判を確認する
不動産会社の評判は、インターネットの口コミサイトや、知人からの紹介など、複数の情報源から確認することが大切です。
特に重視したいのは、アフターフォローの充実度や、トラブル発生時の対応力です。担当者の知識や経験、コミュニケーション能力も、重要な判断材料となります。
複数社から査定を受けて比較する
一社の査定額を鵜呑みにせず、最低でも3社以上から査定を受けましょう。査定額の比較だけでなく、各社の市場分析力や販売戦略の提案内容、担当者の対応の丁寧さなども総合的に判断します。
インターネットの一括査定サービスを利用すれば、効率的に複数社の査定を受けることができます。
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まとめ
中古住宅の売却は、慎重に進めるべき重要な取引です。まずは複数の不動産会社に相談し、物件の市場価値を正確に把握しましょう。
そのうえで、売却の緊急性、希望価格、物件の状態などを総合的に判断し、自身に適した売却方法を選択することが大切です。
特に急いで売却する必要がある場合は、買取や買取保証付き仲介も視野に入れて検討を進めましょう。
ただし、いずれの方法を選ぶ場合も、不動産会社の実績や評判を十分に確認し、信頼できるパートナーを選ぶことが、成功への近道となります。
