更新日： 2026.2.24 | 公開日：
こんにちは。ワケガイ編集部です。
相続や住宅購入の場面で「共有名義」での取得を選ぶケースは多く、複数人で不動産を所有できる点は一見すると便利に見えます。
しかし、長期目線では共有者それぞれの生活環境や価値観が異なると、費用の負担や管理の方法、売却の判断などで意見が揃わず、手続きが停滞しかねないというリスクがあります。
とりわけ、共有者の一部が連絡を取れなくなった場合や管理に消極的な場合には、問題が長期化しやすくなります。
共有名義を選ぶメリットは確かにありますが、運用次第では扱いづらさが前面に出かねないのです。
そこで本記事では、事前に把握しておくべき共有名義のデメリットや起こりやすいトラブル、維持や解消のポイントについて解説します。
目次
不動産の共有名義とは
不動産の名義には、ひとりが所有者として登録される単独名義のほかに、複数人で持ち分を分け合う共有名義があります。相続でひとつの家を兄弟で受け継ぐときや、夫婦が住宅を購入する際に費用を分担して持分を設定するなど、活用される場面はいくつか存在します。
ただし、名義の構造が異なると扱い方も変わってきます。ここからは最も基本的な「単独名義との違い」から整理してみます。
単独名義との違い
単独名義では、所有者がひとりであるため、売却や賃貸、リフォームといった判断を自分だけで行えます。固定資産税の納付先もその人物に一本化され、管理上の判断が迷いにくいのが特徴です。
これに対して共有名義では、複数人がそれぞれの持分割合に応じて権利を持ちます。外見上は1つの不動産でも、法的には「持分」という単位で細かく分けられているイメージです。相続で兄弟が均等に持つケースや、夫婦が支出割合に合わせて持分を設定するケースが典型例にあたります。
所有者が複数になると、判断に必要な手続きが変化します。例えば売却や大規模なリフォームのように不動産の価値を左右する行為は、共有者全員の合意が前提になります。
ひとりが積極的に進めたくても、別の共有者が納得しないかぎり動かせません。また、固定資産税や修繕費の負担割合をめぐり、認識のずれが生じることもあります。単独名義では見えにくい「調整の手間」がつきまとう点が共有名義の特徴といえます。
（参考：e-Gov 法令検索「民法」）
関連記事：不動産の共有名義はトラブルのもと？ 知らないと損する注意点と解消方法を紹介
共有名義の具体的なデメリット
共有名義は、複数人で不動産を所有できる点では便利ですが、意思決定や管理の面では単独名義とは大きく異なります。特に生活環境の変化や相続の場面では、想定していなかった手間や摩擦が生じることがあります。
共有名義が抱える代表的なデメリットとしては、次のものが挙げられます。
- デメリット①：売却・活用・建て替えなどの重要決定を単独で進められない
- デメリット②：固定資産税・維持費などの負担が不明確になり、トラブルになりやすい
- デメリット③：共有者の一人が占有すると、他の共有者の権利が実質的に使えない
- デメリット④：共有者の離婚・死亡・行方不明など、外部要因で問題が発生しやすい
- デメリット⑤：相続が重なることで持分が細分化し、意思決定がほぼ不可能になる
- デメリット⑥：持分割合の設定によっては税負担にゆがみが生じる
それぞれ個別にみていきましょう。
デメリット①：売却・活用・建て替えなどの重要決定を単独で進められない
共有名義で所有している不動産は、売却や建て替えのように不動産の価値に影響を与える決定を一人では進められません。
法律上、このような「変更」に該当する行為は共有者全員の合意が必要とされており、たとえ一人が積極的に動きたいと思っても、他の共有者が反対すれば手続きが止まってしまいます。売却時期を逃したり、老朽化による修繕費がかさんだりと、不利益が長期化するケースも存在します。
背景には、共有名義が複数の権利者を保護する仕組みである点があります。それぞれが持分を持つ以上、勝手に価値を動かされないよう合意制が採用されているためです。
しかし、共有者の考え方が食い違ったり、一部の共有者が連絡を取れなくなったりすると、この仕組みが逆に足かせとなります。調整に必要な時間と労力が膨らみ、最終的には「誰も動かせない不動産」になるおそれもあるのです。
関連記事：共有名義の不動産って売却できない？反対している共有者がいる場合の対応方法とは
デメリット②：固定資産税・維持費などの負担が不明確になり、トラブルになりやすい
共有名義では、固定資産税や修繕費などの費用をどのように分担するかを明確にしないまま所有が続くことがあります。法律上、固定資産税の納付義務者は共有者全員と扱われますが、実務では誰か一人が代表して支払い、その後に精算する形が多く見られます。
（参考：総務省「固定資産税」）
ところが、支払った側と受益の側で負担感がズレたまま時間が経つと、「自分ばかりが払っている」「管理に協力してもらえない」といった不満が積み重なり、関係の悪化につながりかねません。
相続で共有が始まる場合は、特に負担割合が曖昧になりやすい状況です。それぞれの生活状況や資金力が異なるため、全員が同じように管理に関わるとは限りません。
さらに、遠方に住んでいる共有者が実質的にノータッチになり、近隣に住む共有者だけに管理の負担が偏ることもあります。名義が複数に分かれている以上、費用負担の話し合いを避けると軋轢が深まりやすく、後の解消手続きにも影響を及ぼします。
デメリット③：共有者の一人が占有すると、他の共有者の権利が実質的に使えない
共有名義の不動産では、共有者の一人がその家に住み続けたり、事務所として利用したりする状況が生じることがあります。法律上は「共有者全員に利用権がある」とされていますが、現実には一人が事実上の占有者になると、他の共有者は自由に出入りしづらくなり、自分の権利を活かせなくなります。
住んでいる側が悪意を持っているわけではなくても、周囲にとっては使いにくい状態が固定化しやすいのです。
問題が大きくなるのは、占有している共有者が家賃を支払わない場合です。本来であれば、持分に応じて使用料相当額を請求できる場面もありますが、実際の運用では感情面の衝突を招きやすく、話し合いが長期化しがちです。
また、占有者が修繕を先送りにすると、建物の劣化が進み、共有者全員の資産価値が目減りしてしまいます。共有名義が抱える“誰のものでもあり、誰のものでもない”という構造が、こうした歪みを生みやすいといえます。
デメリット④：共有者の離婚・死亡・行方不明など、外部要因で問題が発生しやすい
共有名義は、所有者が複数いることで成り立つ仕組みです。そのため、共有者自身の生活環境が変わると、不動産の扱いにも影響が及びます。典型的なのは離婚に伴うケースで、夫婦で共有していた住宅をどちらが使うのか、持分の整理をどう進めるのかが複雑になります。
双方の生活再建と感情問題が絡み合い、結論を出せないまま長く放置される例も珍しくありません。
死亡が絡む場合はさらに状況が変わります。共有者の一人が亡くなると、その持分は相続の対象となり、新たな相続人が権利を承継します。これにより共有者の人数が増え、意思決定のハードルが上がります。生前は円滑だった合意形成が、相続をきっかけに難しくなることもあります。
また、共有者が行方不明になった場合は、売却や修繕の同意を得ることが極めて困難です。家庭裁判所で不在者財産管理人を選任する制度はありますが、申立ての負担が大きく、手続きに時間がかかります。
生活環境の変化は避けがたく、共有名義のままではその影響を直接受けます。所有者が増えるほど調整が複雑になり、意思決定が滞るリスクが強まることを念頭に置いておきましょう。
デメリット⑤：相続が重なることで持分が細分化し、意思決定がほぼ不可能になる
共有名義の不動産が世代をまたいで相続されると、持分が細かく分かれていきます。親が2人で共有していた家を、子ども3人が相続し、その次の世代でさらに枝分かれするという流れはよくあります。
表面的には「家族で受け継がれている」ように見えても、法律上は多数の共有者が存在する状態が続くことになります。世代が移るほど共有者同士の関係性も薄れ、連絡先の把握すら難しくなる場合があります。
この状況で問題となるのは、売却や大規模な修繕といった重要な決定が、全員の同意を前提としている点です。共有者が十数名に達することもあり、その全員が同じ方向を向くことは簡単ではありません。
意見が割れやすいうえに、ひとりでも反対すれば手続きが前に進みません。中には、持分を相続したものの不動産への関心が薄く、そもそも話し合いに応じない共有者が含まれることもあります。
細分化が進むほど、共有名義は「形式だけの所有」になりがちです。管理負担が放置され、空き家化につながる例も見られます。相続が重なることによる意思決定の難しさは、共有名義特有の構造的な問題といえます。
デメリット⑥：持分割合の設定によっては税負担にゆがみが生じる
共有名義の不動産では、持分割合が税務上の扱いに影響します。購入時に出資割合と持分割合が一致していれば問題は少ないのですが、実態と異なる持分が設定されていると、贈与とみなされる可能性があります。
例えば、夫婦の一方が大部分を支払っているにもかかわらず、持分を半分ずつにしてしまうと、差額に相当する部分が贈与と判断されるリスクがあります。住宅購入の場面では見過ごされがちな点ですが、税負担が生じるかどうかを左右するため注意が必要です。
また、固定資産税の負担でも持分割合が実務に影響します。法律上は共有者全員が納税義務者とされますが、実際には持分に応じた負担を想定していることが多く、持分割合が偏っているほど費用分担の基準が曖昧になります。
結果として「自分の持分以上に負担している」といった不満が生まれ、共有者間の関係がぎくしゃくすることもあります。
共有名義にメリットはある？
共有名義というと面倒な点ばかりが注目されがちですが、状況によっては負担を抑えたり、制度を利用しやすくなる側面もあります。
ただし、そのメリットが安定して働くかどうかは、共有者同士の関係や金銭の取り決めがどう整っているかに左右されます。ここからは、多くの方が気になる「費用負担」と「住宅ローン控除」の二つを取り上げ、どのような場面で機能するのか整理してみます。
費用負担を分散できる場面もある
不動産の取得や維持には、購入費や固定資産税だけでなく、設備交換や外壁塗装など、長い期間でみると細かな支出が積み重なっていきます。単独で持つ場合はすべてを一人で負担しますが、共有名義であれば、出資割合に応じて費用を分け合う形が自然です。
まとまった資金が必要な場面でも、一人あたりの金額が抑えられるため、負担の見通しを立てやすい局面があります。特に、相続で共有が始まる場合や、家族で協力して住宅を購入する場面では、この仕組みが一定の機能を果たします。
住宅ローン控除を個別に利用できるケースもある
住宅ローン控除は、一定の条件を満たして住宅を取得した場合に、所得税の一部を控除できる制度です。共有名義で住宅を購入し、各共有者がそれぞれローンを組んで返済している形であれば、この控除を複数人が利用できるケースがあります。
例えば夫婦で持分を分け、各自が負担したローン残高に応じて控除を受けられる形が典型的です。単独名義では得られない控除額の積み上げが期待できる点は、共有名義ならではといえます。
もっとも、控除の適用には細かな要件があり、持分割合と返済負担の関係がずれていると、本来受けられるはずの控除が認められない場合があります。
相続人同士で協力しやすい状況であれば管理が進めやすい場合もある
相続をきっかけに共有名義が生まれると、複数の相続人が一つの不動産を所有する形になります。
管理が滞りやすいと思われがちですが、相続人同士の関係が良好で、役割分担が自然に機能している場合は、むしろ負担が一人に集中せず、管理が進みやすいことがあります。例えば、地元に住む相続人が日常的な点検を担当し、遠方の相続人が固定資産税や修繕費の負担を引き受けるといった形です。
ただし、このような協力体制が築けるのは、相続人同士が頻繁に連絡を取り合い、意見の相違をその都度調整できる環境がある場合に限られるでしょう。
単独名義より資金計画を立てやすくなることもある
住宅を購入する際、単独名義では手が届かない物件でも、共有名義であれば複数人の出資によって選択肢の幅が広がることがあります。例えば夫婦それぞれが収入に応じて資金を出し合うことで、生活に無理のない範囲で返済計画を組めるようになります。
出資割合に合わせて持分を設定すれば、自分がどの程度の責任を負っているのかを把握しやすく、家計管理の面でも見通しを立てやすくなります。
とはいえ、資金計画がうまく機能するかどうかは、持分割合と実際の返済額がきちんと対応しているかに左右されます。名義と払い方がちぐはぐだと、後の精算で揉める原因にもなりかねません。将来的に売却や相続が発生した場合も、持分の扱いが資産分配に直結するため、初めの段階での設定が大切になります。
夫婦間で出資割合に応じた権利調整がしやすい局面もある
夫婦で住宅を購入する際、共有名義を選ぶと、出資割合をそのまま持分として分けられます。夫婦とはいえ経済状況や資金の出し方は家庭ごとに異なりますが、持分を設定しておくことで、それぞれの負担がどの程度だったかを明確にできます。
この仕組みは、万が一の離婚時に財産分与を行う際や、どちらかが先に亡くなった場合の相続手続きを考えるうえで、判断の基準として役立つ場面があります。
ただし、持分割合を適切に定めておかなければ、後に税務面で不都合が生じることがあります。実際の出資割合から大きく離れた持分を設定すると、差額が贈与とみなされる可能性があるためです。
共有名義での不動産所有を避けるべきケース
共有名義は、特定の条件下では有効に働く仕組みですが、状況によってはむしろ扱いづらく、不動産の活用に支障をきたすことがあります。
共有名義での所有を避けたほうがよい代表的なケースとしては、特に以下のようなシチュエーションです。
- 将来の売却や建て替えを見込んでいる場合
- 共有者との関係性が変動しやすい状況にある場合
- 費用負担の取り決めを明確にできない場合
- 共有者の人数が多い、または今後増える見込みがある場合
- 共有者の一人でも管理に関与できない可能性がある場合
それぞれ個別にみていきましょう。
将来の売却や建て替えを見込んでいる場合
将来的に売却する可能性がある物件を共有名義にするのは、あとで大きな負担になることがあります。
共有名義では、不動産の価値に影響を与える行為（例：売却・建て替え・大規模なリフォームなど）を行う際に、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば手続きが進まず、タイミングを逃してしまう恐れがあります。
売却を急ぎたい事情があっても、共有者の生活事情や価値観が異なれば足並みがそろわず、調整にかかる時間だけが膨らんでいきます。
建て替えを検討する場面も同様です。老朽化が進んだ住宅は修繕費がかさみ、迅速な判断が求められますが、共有名義では全員の合意を集めるまで着工できません。
共有者との関係性が変動しやすい状況にある場合
共有名義がうまく機能するかどうかは、共有者同士の関係性に大きく依存します。家族や親族であっても、それぞれの生活環境や経済事情は年月とともに変化します。例えば、結婚や離婚、転勤、収入の増減といった出来事が重なると、不動産への向き合い方も自然と変わっていきます。
共有名義の不動産は、こうした変化がそのまま管理や意思決定の遅れにつながりやすい仕組みです。
特に注意したいのは、共有者の一人が不動産に関心を失ったり、連絡が取れなくなったりするケースです。合意が必要な場面で返答が得られず、売却や修繕の判断が止まってしまうことがあります。
逆に、ある共有者だけが積極的に管理を担うようになると、負担の偏りが不満につながり、関係が悪化することもあります。共有者の状況が大きく揺れ動く見込みがある場合、共有名義は将来のリスクが増えやすく、長期的な所有には向きません。
費用負担の取り決めを明確にできない場合
共有名義で最もトラブルが起きやすいのが、費用負担に関する不一致です。不動産を所有すると、固定資産税や火災保険料といった定期的な支出に加え、設備の故障や外壁の補修など、その都度発生する費用が続きます。
こうした支払いを誰がどの割合で負担するかを事前に決めていないと、払った側とそうでない側に温度差が生まれ、管理がぎくしゃくしやすくなります。
特に相続による共有では、生活環境も収入も異なる相続人が集まるため、全員が均等に協力するとは限りません。
曖昧な状態のまま時間が経つと、感情的なしこりが残りやすく、修繕や売却の判断にも影響を及ぼします。ある共有者だけが負担し続けている状況では、後で精算しようとしても「自分はそのつもりはなかった」と認識が食い違うこともあります。
共有者の人数が多い、または今後増える見込みがある場合
共有名義は、人数が増えるほど扱いが難しくなります。相続によって兄弟姉妹が共有した時点ではまだ話し合いが成立していても、次の世代に持分が引き継がれると、共有者が雪だるま式に増えていくことがあります。
人数が増えると、不動産に対する関心や価値観、生活状況がばらつき、意思統一が非常に難しくなります。売却など重要な決定には全員の同意が必要なため、一人でも反対すれば前に進まなくなります。
人数が多い場合の問題は、管理の実務にも表れます。誰が点検に行くのか、修繕費をどう集めるのかを決めるだけでも労力がかかり、次第に協力する人と関心の薄い人の差が広がっていきます。
共有者の一人でも管理に関与できない可能性がある場合
共有名義の不動産は、複数人で管理することを前提としています。しかし、共有者の一人が管理に参加できない状況が生じると、負担が偏り、意思決定も滞りやすくなります。
例えば、遠方に住んでいるため現地を確認できない、長期間連絡が取れない、あるいは精神的・身体的な事情で手続きに関われないといったケースです。このような状況が続くと、修繕や売却といった必要な判断を誰か一人が負担する形になり、不公平感が蓄積していきます。
さらに、共有者の一人が意思表示できない状態になると、手続きそのものが進まなくなります。売却には全員の合意が必要で、ひとりでも署名が得られなければ契約が成立しません。
共有名義不動産を維持するなら押さえておきたいポイント
共有名義を続けること自体に問題があるわけではありませんが、管理や費用負担をめぐる摩擦が起きやすい仕組みであることは否めません。実務の場面では、小さな取り決めの不一致が積み重なり、数年後に大きな対立へ発展することがあります。
一定のルールを整えておくことで、共有名義の弱点を和らげ、維持しやすい環境に近づけるでしょう。特に意識したいのは、以下のポイントです。
- 持分割合と出資実態を揃える
- 固定資産税や維持費の分担ルールを明確にする
- 共有者間の連絡体制を定期的に整える
- 売却・相続の方針を事前に共有する
- 日常管理を担う責任者を決めておく
次項より、詳しく解説します。
持分割合と出資実態を揃える
共有名義を安定的に維持するうえで、持分割合が資金の出し方と一致しているかどうかは見落とせない要素です。不動産の取得費や頭金、ローンの返済負担など、誰がどれだけ資金を出したかを明確にし、そのまま持分に反映しておくことで、後の誤解を防ぎやすくなります。
持分が実態とずれていると、相続時の遺産分割で不公平感が生まれたり、配偶者間で税務上の贈与が疑われたりする場合があります。名義と実態が食い違うほど、のちの手続きが複雑になりがちです。
さらに、売却や持分放棄といった出口の場面でも、持分割合は清算額の基準として用いられます。初期設定の段階で「どのような資金の流れがあったか」をきちんと記録し、そのうえで持分割合を決めておくと、将来の整理が滑らかになります。
単なる数字の問題として片付けず、資金の出し方を可視化し、共有者全員の理解がそろっている状態をつくることが大切です。
固定資産税や維持費の分担ルールを明確にする
共有名義では、固定資産税や修繕費などの費用をどう負担するかが大きな争点になりやすいものです。法律上、固定資産税の納税義務者は共有者全員とされていますが、実務では誰かが代表して支払い、その後に精算する形が一般的です。
そのため、分担ルールが曖昧なまま所有を続けると、「自分だけが負担している」という不満につながりやすく、修繕のタイミングでも意見が割れやすくなります。
こうしたトラブルを避けるには、費用の種類ごとに負担方法をあらかじめ決めておくことが効果的です。持分割合に応じて負担するのか、固定費は均等にし、変動費だけを持分で調整するのかといった取り決めがあるだけで、管理の透明性が高まります。
共有者間の連絡体制を定期的に整える
共有名義の不動産では、管理や意思決定に関する連絡が滞ると、小さな問題が一気に深刻化しかねません。固定資産税の納付、修繕の要否、賃貸するかどうかなど、確認を要する場面は意外に多く、その都度共有者の反応を待つ必要があります。
連絡がつかない共有者が出てくると、意思決定そのものが止まり、結果として不動産の価値を下げてしまうこともあります。こうした停滞を避けるには、日頃から連絡手段をそろえ、共有者全員が情報にアクセスできる環境をつくっておきましょう。
家族間であっても、電話やメールの頻度は人それぞれで、連絡先が変わることもあります。年に一度でも連絡体制を確認する機会を設けておくと、いざという時に対応が遅れるリスクを抑えられます。
売却・相続の方針を事前に共有する
共有名義の不動産は、出口の方針が合っていないと、売却や相続の場面で深刻な対立を招きかねません。売却の意思がある共有者と、思い出を理由に残したい共有者の間で意見が分かれることは珍しくなく、どちらも間違いではないため話が前へ進みにくくなります。
同様に、相続に対する考え方も人によって違います。自分の持分を次の世代に残したい人もいれば、負担を避けるために子どもに引き継がせたくないと考える人もいます。このような価値観の違いを事前に確認せずに共有を続けると、将来の調整が極めて難しくなります。
日常管理を担う責任者を決めておく
共有名義の不動産では、誰が日常的な管理を引き受けるのかが曖昧になりがちです。郵便物の確認や設備の不具合への対応、近隣からの連絡への窓口など、細かい作業は意外に多く、これを共有者全員で分散させようとすると逆に責任の所在がぼやけてしまいます。
その結果、対応が遅れ、問題が長期化することがあります。ひとまず連絡窓口となる人物を決めておくことで、管理の流れが整い、不動産の状態を把握しやすくなります。
責任者といっても、全ての判断を委ねるわけではありません。大きな修繕や売却のような重要な決定は共有者全員の合意を必要としますが、日常的な管理の判断をひとりが担うだけで、対応の速さが大きく変わります。
共有名義の不動産を解消するための方法
共有名義を解消したいと考える場面では、共有者同士の関係性が大きく影響します。話し合いができる状態であれば、法的手続きに頼らず、比較的穏やかな形で整理を進めることができます。
その一方で、選択肢の特徴や負担の大きさには違いがあるため、自分たちにとって最も現実的な方法を見極めることが大切です。まずは、共有者間の関係が良好な場合に取りやすい手段から確認していきます。
共有者間の関係が良好な場合
共有者同士の関係が比較的良好で、話し合いの土台ができている場合には、裁判所を介さず、合意によって共有状態を解消する方法を選択できます。
この段階では、感情的な対立よりも「どの方法が現実的か」「将来の負担をどう整理するか」といった実務的な観点で検討を進めやすくなります。
持分を買い取り単独名義へ集約する
共有者の一人が他の持分を買い取ることで、単独名義にまとめる方法です。買い取り価格を市場価格や査定額を基準に話し合えば、比較的短期間で整理できます。
共有者にとっても、持分を売却して現金化できるため納得しやすい構造です。売却後の扱いが明確になり、管理や修繕の負担も一人に集約されるため、その後の運用がスムーズになります。
共有物分割（現物・代償・換価）で合意形成する
共有者が複数人いる場合、共有物分割を合意で行う方法があります。土地を分ける「現物分割」は条件がそろわなければ難しいものの、特定の共有者が不動産全体を取得し、他の共有者に金銭を支払う「代償分割」は実務で多く用いられています。
また、共有者全員が売却に同意できる場合は「換価分割」として売却代金を分け合うこともできます。相続での整理にも使われる柔軟な手法です。
名義整理後に売却して清算する
全員が売却に同意できる状況であれば、一度名義関係を整理したうえで市場に出す方法が取れます。売却代金を持分に応じて分配する形のため、公平性も確保しやすく、共有者同士の経済的な折り合いがつきやすいのが特徴です。
管理の負担が解消されるだけでなく、売却後の資金をそれぞれの生活に活かせる点でもメリットがあります。
共有持分の放棄で権利関係を簡素化する
共有者自身が持分を放棄し、他の共有者に権利を戻す方法もあります。金銭の授受を伴わないケースでは、法務局で手続きを行うだけで整理できます。
ただし、持分を譲り受ける側の負担が増えるため、共有者間の信頼関係が前提になります。費用がかからず手続きも簡素なため、家族内での整理では検討されるケースも存在します。
共有者間での話し合いが難しい場合
共有名義を解消したくても、共有者の一部が協議に応じない、連絡がつかない、意見が平行線をたどるといった状況では、当事者同士の話し合いだけで問題を整理するのが難しくなります。
このような場面では、第三者への売却や裁判所の制度を利用することで、停滞した権利関係を動かす手段が生まれます。以下は、実務で取られる代表的な方法です。
共有持分のみを第三者に売却して離脱する
共有名義の最大の特徴は、持分だけを売却できる点にあります。共有者同士で話がまとまらないときでも、自分の持分を第三者へ売却することで、共有状態から抜けることができます。
買主は不動産会社や共有持分の買取専門業者などが一般的で、売却代金を受け取ることで管理からも離れる形になります。ただし、他の共有者は見知らぬ第三者と共有することになるため、関係性が変わる可能性は理解しておく必要があります。
家庭裁判所へ共有物分割請求を申し立てる
共有状態を強制的に解消したい場合は、家庭裁判所に共有物分割請求を行う方法があります。裁判所が共有物をどのように分けるかを判断し、現物分割・代償分割・換価分割のいずれかの形で解消を進めます。
特に換価分割（競売）は、共有者同士の意見が大きく割れている場合に選択されることが多く、裁判所の関与によって最終的な決着がつきます。交渉が成立しない場面では、現実的な出口として機能します。
所在不明共有者への不在者財産管理人選任を利用する
共有者の中に長期間連絡が取れない人がいると、売却などの手続きが進みません。このような場合、家庭裁判所に申立てを行い、不在者財産管理人を選任してもらう制度があります。
管理人は所在不明の共有者に代わって必要な手続きを行えるため、停滞していた話し合いや申請が動き出します。ただし、申立てには一定の費用と手間がかかるため、急ぎの整理には向かないことがあります。
管理に支障がある場合の管理権限付与を裁判所に求める
共有者の一人が管理を妨げている、修繕を拒んで建物の劣化が進んでいるといった状況では、裁判所に「管理権限付与」を求める方法があります。これは特定の共有者に一定の管理権限を持たせる制度で、必要な修繕や契約を進められるようになります。
共有を維持しながら管理上の支障を取り除きたいときに用いられる手法で、権利関係を大きく変えずに状況を改善できる点が特徴です。
共有名義の解消で利益が残ったら確定申告も行おう
共有名義を解消する方法はさまざまですが、持分を売却したり、共有物全体を売却して代金を分配したりすると、手元に利益が残ることがあります。多くの方が見落としがちなのが、これらの利益は「譲渡所得」として課税対象となる可能性がある点です。
共有名義か単独名義かにかかわらず、不動産の売却で利益が出た場合は、その年の確定申告が必要になります。共有者であれば、自分の持分に応じて計算するのが原則です。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出します。ただし、相続で得た持分の場合は取得費が分かりにくく、計算が複雑になることがあります。
受け継いだ土地や建物でも、被相続人の取得価額を引き継ぐ形で計算されるため、売却益が大きく見えるケースもあります。また、共有者それぞれが確定申告を行う必要があるため、「誰がいつ申告するのか」を事前に確認しておくと混乱を防げます。
将来的に共有名義不動産を相続しそうな場合の対応策
相続で共有名義が生まれると、管理や費用負担にまつわる調整が必要になります。事前に家族間で方針をそろえておけば、相続後の混乱をかなり抑えられます。
共有名義になる可能性がある段階で準備しておくべきポイントとしては、次のとおりです。
- 相続前に共有者となる家族間で運用方針を話し合う
- 相続後の持分割合と費用負担のルールをあらかじめ決めておく
- 単独名義への切り替えが可能か事前に検討する
- 将来の売却・管理方法を整理し、相続時の混乱を防ぐ
- 不在者や判断能力低下に備えたリスクを確認しておく
それぞれ個別に解説します。
相続前に共有者となる家族間で運用方針を話し合う
相続予定の不動産をどのように扱うかは、家族間で意見が分かれやすいテーマです。思い入れがあるから残したい人、管理の負担を避けたい人、売却して現金化したい人など、価値観が一致するとは限りません。
相続開始後に初めて話を持ち出すと、それぞれの立場を優先しようとするあまり、調整が難航しやすくなります。だからこそ、相続前の落ち着いた状況で方針を共有しておくことが意味を持ちます。
話し合いといっても、細かな取り決めを作る必要はありません。「売却を選択肢に入れるか」「誰が管理を担う可能性があるか」など、ごく基本的な方向性だけでも合意しておくと、相続後の判断が進めやすくなります。
相続後の持分割合と費用負担のルールをあらかじめ決めておく
相続で共有が発生した場合、持分割合は法定相続分などを基準に決まりますが、その後の管理費用の負担まで自動的に決まるわけではありません。
固定資産税や修繕費をどの割合で負担するのか、立て替えた費用をいつ精算するのかといった点を曖昧にしたまま所有を続けると、相続人同士の関係が少しずつ悪化することがあります。
負担の方法は家庭ごとに異なり、持分割合に合わせて負担する方法、均等に費用を分ける方法、生活が安定している人が多めに負担するなど、柔軟な取り決めが可能です。大切なのは、合意した内容を共有者全員が理解し、実行できる状態にすることです。
単独名義への切り替えが可能か事前に検討する
相続で共有名義になると、その後の管理や意思決定が想像以上に複雑になります。相続前の段階で「単独名義にしておくことはできないか」を検討しておくと、将来の負担を大きく減らせます。
単独名義に切り替える方法には「所有者本人が生前に特定の相続人へ不動産を相続させる旨を遺言書に残す」「生前贈与によって名義を移しておく」方法があります。
いずれも家庭の状況や税務面の条件によって適否が分かれるため、あらかじめ方向性を整理しておく価値があります。
共有名義を避けられれば、相続後の管理・売却はすべて単独の判断で済むため、手続きや費用負担が明確になります。特に、遠方の家族が多い場合や相続人同士の価値観が異なる場合は、共有名義が大きな負担に変わりやすく、単独名義のほうが現実的です。
将来の売却・管理方法を整理し、相続時の混乱を防ぐ
相続が始まると、不動産を「残すべきか」「売るべきか」という判断が急にのしかかります。しかし、相続人全員の意見が一致するとは限らず、売却のタイミングや管理方法を巡って話がまとまらないこともあります。
だからこそ、相続前から将来的な扱いについて一定の方針を確認しておくと、相続後の混乱を大きく回避できます。例えば、「老朽化が進んだら売却を検討する」「収益化できない場合は管理を最小限に抑える」など、方向性だけでもそろえておくと判断しやすくなります。
売却の可能性がある場合は、あらかじめ査定を取って価値の目安を共有しておくと、相続後の話し合いの土台が整います。管理を続ける場合も、点検・修繕の手順や費用の負担方法など、具体的な運用イメージを持っておくことで、相続開始直後の混乱を抑えられます。
不在者や判断能力低下に備えたリスクを確認しておく
相続人の中には、将来的に連絡が取りづらくなる人や、健康状態の変化によって意思表示が難しくなる人が出てくる可能性があります。不動産の共有名義では、こうした状況が意思決定を大きく妨げる要因になります。
売却や重要な管理行為には共有者全員の関与が欠かせないため、一人でも意思表示ができない状況になると、手続きそのものが進まなくなります。
不在者が想定される場合は、連絡手段の確保や、必要に応じて不在者財産管理人制度を利用する可能性を把握しておくことが役立ちます。
また、判断能力の低下が予想される場合には、成年後見制度の活用を見据えた準備も必要です。後見人が選ばれると、その人の意思に代わって判断が行われますが、売却などの手続きには追加の許可が必要になることもあります。
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FAQ：共有名義に関するよくある質問
共有名義は、制度そのものを理解していても、実際の場面では「この場合はどうなるのか」「自分のケースに当てはめるとどう判断すべきか」といった疑問が生じやすいものです。そこで、以下より共有名義について多く寄せられる質問を取り上げ、実務の視点から整理していきます。
共有名義にはどのようなメリットとデメリットがある？
共有名義の主なメリットは、取得費用や維持費を複数人で分担できること、住宅ローン控除を個別に使える場合があることなど、資金面で柔軟に対応できる点にあります。一方で、売却や建て替えといった重要な判断は共有者全員の合意が必要となり、意思がそろわないと手続きが前に進みません。
共有名義で起こりやすい問題点は何か？
共有名義では、共有者の意見がそろわないことで判断が止まるケースが多く見られます。売却・建て替え・賃貸といった重要な行為には全員の同意が必要なため、一人でも反対すれば手続きが進みません。
また、日常的な管理に温度差があると、費用の立て替えや修繕対応が特定の共有者に偏り、不公平感が蓄積します。相続を重ねると共有者が増え、連絡が取れない人が生じることもあります。意思決定のハードルと、責任分担のあいまいさが問題の中心になります。
共有名義の不動産では固定資産税を誰が支払うことになる？
法律上、固定資産税の納税義務者は共有者全員とされています。ただし、実務では支払いを誰かが代表して行い、後から持分割合や話し合いに基づいて精算する形が一般的です。
共有名義にすると固定資産税の金額は変わるのか？
共有名義にしても、固定資産税そのものの金額が変わることはありません。税額はあくまで土地や建物の評価額に基づいて計算され、名義人数によって上下する仕組みにはなっていません。
まとめ
共有名義は、取得費や管理を分担できる一方で、判断がそろわないと管理が滞りやすく、相続が重なるほど扱いが複雑になります。共有を続けるのであれば、持分と出資実態の一致、費用負担の取り決め、連絡体制の維持といった基本的な仕組みを整える必要があります。
将来的に売却を見込む場合や、共有者の価値観が大きく異なる場合には、早い段階で単独名義や持分整理の可能性を検討したほうが混乱を抑えられます。共有名義は放置すると状況が悪化しやすいため、現状を整理し、今後どのように扱うかを具体的に決めていきましょう。
