相続した不動産の評価方法とは？不動産の形態別に詳しく紹介

相続において不動産を引き継ぐ場合、その評価額によって相続税額や遺産分割の内容が大きく変わります。適切な評価を行わないと、相続税の過大納付や相続人間のトラブルなどの問題が発生する可能性があります。

その際に重要となるのが相続不動産の評価方法です。相続不動産の評価とは、被相続人から引き継いだ不動産の価値を金銭的に算定することを指します。

この評価は、土地や建物、マンションなど、不動産の種類によって異なる方法で行われます。

また、小規模宅地等の特例など、相続税を軽減できる制度の適用も考慮する必要があります。そこで本記事では、相続不動産の評価方法について、わかりやすく解説します。

相続不動産の評価とは

相続不動産の評価とは、被相続人から引き継いだ不動産の価値を金銭的に算定することを指します。評価額は、相続税の計算基礎となるため、相続手続きにおいても重要な役割を果たします。

相続税評価額は、一般的に市場価格よりも低く設定されており、国税庁が定めた特別な計算方法に基づいて計算されます。

この評価額は、相続人間での公平な財産分配や、相続税額の決定に直接影響を与えるため、正確な算定が必要です。

適切な評価を行うことで、相続人は不必要な税負担を避けつつ、円滑な相続手続きを進められます。

評価基準と相続税申告

相続不動産の評価基準日は、原則として被相続人の死亡日となります。この日を基準として、不動産の価値が算定されます。

相続税の申告期限は、相続の開始を知った日から10か月以内と定められており、この期間内に相続財産の評価を完了し、申告する必要があります。評価方法は財産の種類ごとに異なり、土地、建物、マンションなど、それぞれに適した方法が用いられます。

評価に際しては、国税庁が公表している財産評価基本通達に従うのが一般的です。この通達は、相続財産の評価について詳細な指針を提供しており、評価の公平性と一貫性を確保する役割を果たしています。

相続人は、この基準に基づいて算出された評価額をもとに相続税申告書を作成し、提出することになります。

土地の評価方法

土地の評価は、その所在地や利用状況によって異なります。正確な評価は相続税額に大きく影響するため、慎重に行う必要があります。

ここからは、主要な土地の評価方法について解説します。

路線価方式による評価

路線価方式は、主に市街地にある土地の評価に用いられる方法です。この方式では、国税庁が毎年7月に公表する路線価を基準として、土地の評価額が算出されます。路線価とは、道路に面した標準的な宅地の1㎡メートル当たりの評価額のことを指します。

実際の評価では、この路線価に土地の面積を乗じ、さらに各種の補正を加えて最終的な評価額が決定されます。

路線価は、公示価格の約80%程度に設定されており、実勢価格よりも低めに抑えられています。この方式の利点は、誰でも簡単に概算の評価額を算出できることにあります。

倍率方式による評価

倍率方式は、主に路線価が設定されていない地域の土地評価に用いられる方法です。この方式では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて相続税評価額を算出します。

倍率は地域ごとに国税庁が定めており、通常は0.8から1.0の間で設定されています。この方法は、路線価が設定されていない郊外や農村部の土地評価に適しています。

倍率方式の利点は、固定資産税評価額という既存の指標を利用するため、比較的簡便に評価額を算出できること。

一方で、固定資産税評価額の更新頻度が低いため、実勢価格との乖離が大きくなる可能性があることに注意が必要です。

正面路線価、奥行価格補正率などの補正

土地の評価において、正面路線価や奥行価格補正率などの補正は、より正確な評価額を算出するために重要な役割を果たします。

正面路線価は、「その土地が面している道路の路線価」を指し、これを基準として評価が行われます。

ただし、土地の形状や利用状況によっては、さまざまな補正が必要となります。例えば、奥行きが長い土地の場合、奥行価格補正率を適用して評価額を調整します。

これは、一般的に奥行きが長くなるほど利用効率が低下するという考えに基づいています。

また、不整形地や間口が狭い土地、高低差のある土地などについても、それぞれ適切な補正率が適用されます。これらの補正を適切に行うことで、個々の土地の特性を反映した、より公平で正確な評価が可能となります。

建物の評価方法

建物の評価は、その構造や築年数などを考慮して行われます。適切な評価は相続税の軽減につながる可能性があるため、重要です。主に以下の方法で評価されます。

固定資産税評価額による評価

建物の相続税評価額を算出する際、最も一般的な方法は固定資産税評価額を用いる方法です。

この方法では、市町村が課税のために算定した固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として使用します。

固定資産税評価額は、通常3年ごとに見直されるため、比較的最新の評価を反映していると考えられます。

この評価額は、建物の構造、用途、延床面積、築年数などを考慮して算出されており、一定の客観性を有しています。

相続人は、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書から、この評価額を確認することができます。

固定資産税評価額を用いることの利点は、「評価の手間が省ける」「課税当局との見解の相違が生じにくい」という2点です。

ただし、リフォームや増改築を行った場合など、固定資産税評価額が実態と乖離している可能性があることには留意しましょう。

建物の種類別評価

建物の評価方法は、その種類や用途によって異なる場合があります。例えば、一般的な住宅と事業用建物では、評価の考え方に違いが存在します。

住宅の場合、前述の固定資産税評価額をベースとした評価が一般的ですが、事業用建物の場合は、その収益性を考慮した評価が行われることもあります。

また、古民家や伝統的建造物のように、歴史的・文化的価値を持つ建物の場合は、その希少性や保存状態を加味した特別な評価が必要となるケースも考えられます。

工場や倉庫などの特殊な用途の建物については、その機能性や設備の価値も考慮に入れなければなりません。

建物の種類別評価を適切に行うことで、それぞれの建物の特性や価値を正確に反映した評価額を算出できます。

減価償却を考慮した評価

建物の評価において、減価償却を考慮することは非常に重要です。建物は時間の経過とともに劣化し、その価値が低下していくため、この経年劣化を評価額に反映させる必要があります。

減価償却を考慮した評価では、建物の新築時の価値から、経過年数に応じた価値の減少分を差し引いて評価額を算出します。一般的に、木造建築物は年間約4%、鉄筋コンクリート造は年間約2%の割合で価値が減少すると考えられています。

ただし、建物の管理状態や改修履歴によっては、この標準的な減価率とは異なる場合もあります。

また、土地と違い建物には耐用年数があるため、築年数が古い建物ほど評価額が大きく下がる傾向にあるのが一般的。

ただし、定期的なメンテナンスや大規模改修を行っている場合は、その点を考慮して評価額を調整することも可能です。減価償却を適切に反映させることで、より実態に即した建物の評価が可能となります。

マンションの評価方法

マンションの評価は、建物部分と土地部分を分けて行います。区分所有建物特有の評価方法があるため、注意が必要です。

ここからは、万勝の評価方法についてみていきましょう。

区分所有建物の評価

マンションなどの区分所有建物の評価は、一戸建て住宅とは異なる特有の方法で行われます。

区分所有建物の評価では、専有部分（各住戸）と共用部分（エントランス、廊下、エレベーターなど）を分けて考える必要があります。専有部分の評価は、その住戸の固定資産税評価額を基準として行われるのが一般的です。

この評価額は、マンションの築年数、階数、向き、設備などの要素を考慮して算出されます。

一方、共用部分の評価は、建物全体の共用部分の価値を各区分所有者の持分割合に応じて按分します。

この持分割合は通常、専有部分の床面積比率に基づいて決定されます。また、マンションの場合、建物の構造や管理状態、周辺環境なども評価に影響を与える要素となります。

特に、「大規模修繕の実施状況」「管理組合の財政状態」なども、間接的に評価額に影響を与える可能性があるため、これらの情報も考慮に入れる必要があります。

敷地利用権（敷地権）の評価

マンションの評価において、敷地利用権（敷地権）の評価は非常に重要な要素です。敷地利用権とは、マンションの区分所有者が建物の敷地を使用する権利のことを指します。

この権利は通常、所有する専有部分の床面積割合に応じて各区分所有者に割り当てられます。

敷地利用権の評価は、マンションが建つ土地全体の評価額に、各区分所有者の持分割合を乗じて算出します。土地の評価自体は、一般の土地と同様に路線価方式や倍率方式を用いて行われます。

ただし、マンションの場合、一戸建て住宅とは異なり、個々の区分所有者が自由に土地を処分することはできないため、この点を考慮した評価が必要となります。

加えて、マンションの立地や規模、総戸数なども敷地利用権の価値に影響を与える要素です。

特殊な不動産の評価方法

一般的な不動産以外にも、さまざまな種類の不動産が存在します。これらの特殊な不動産は、独自の評価方法が必要となる場合があります。

ここでは、特殊な不動産の評価方法について説明します。

広大地の評価方法

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく広大な宅地を指します。広大地の評価は、通常の宅地評価とは異なる特別な方法で行われます。

具体的には、その土地を標準的な大きさの宅地に分割して利用することを想定し、道路費用などの潜在的な開発費用を考慮して評価額を算出します。

評価額の計算には、広大地補正率という特別な係数が用いられ、土地の面積が大きくなるほどこの補正率は小さくなります。

これは、広大な土地ほど単位面積当たりの利用効率が低下するという考えに基づいています。

ただし、2018年度の税制改正により、広大地の評価方法が見直され、一定の要件を満たす場合には、新たに規定された評価方法が適用されることになりました。

貸家および貸家建付地の評価

貸家および貸家建付地の評価は、賃貸中の不動産特有の方法で行われます。貸家（賃貸中の建物）の評価では、通常の建物評価額から一定の控除を実施します。

これは、賃借人の居住権が付着していることによる価値の低下を反映させるためです。具体的には、自用の建物としての価額に借家権割合（通常は30%）を乗じた金額を控除します。

一方、貸家建付地（賃貸中の建物が建っている土地）の評価では、更に複雑な計算が必要になります。

まず、更地としての価額を算出し、そこから借地権相当額と借家権相当額を控除します。この評価方法により、賃貸中であることによる土地の処分制限や収益性の低下が反映されます。

ただし、賃貸条件や契約内容によって実際の評価額は大きく変動する可能性があるため、個々のケースに応じた詳細な分析が必要です。

借地権・底地の評価

地権と底地の評価は、土地の所有権が分離されている場合に用いられる特殊な評価方法です。借地権とは、他人の土地を借りて使用する権利のことで、底地とはその借地権が設定された土地のことを指します。

借地権の評価は、その土地の更地価格に借地権割合を乗じて算出します。借地権割合は地域によって異なりますが、通常30%から80%の範囲で設定されています。

一方、底地の評価は、更地価格から借地権価額を控除して算出します。これらの評価方法により、借地人と地主それぞれの権利の価値が適切に反映されることになります。

ただし、借地権の評価は契約内容や借地の利用状況、周辺の地価動向など、さまざまな要因によって影響を受けるため、個別の事情を十分に考慮する必要があります。

立木・庭木の評価

立木や庭木の評価は、一般的な不動産評価とは異なる特殊な方法で行われます。評価方法は大きく分けて、「山林の立木として評価する場合」「庭木として評価する場合」の2パターンがあります。

山林の立木として評価する場合は、その樹種、林齢、面積などを考慮し、将来の伐採時の価値を現在価値に割り引いて評価します。一方、庭木として評価する場合は、その樹木の種類、大きさ、希少性、美観などを総合的に判断して評価します。

特に、古木や希少種の場合は高額な評価となることもあります。ただし、庭木の評価額が土地や建物の価値に比べて著しく高額になる場合は、別途考慮が必要となります。

また、果樹園などの収益性のある樹木の場合は、その収益力も評価に反映させることが求められます。

農地・山林の評価

農地や山林の評価は、その土地の特性や利用状況を考慮した特殊な方法で行われます。農地の場合、「市街化区域内農地」「市街化調整区域内農地」「農業振興地域内農地」で評価方法が異なります。

市街化区域内農地は宅地に準じた評価となりますが、生産緑地に指定されている場合は評価額が大幅に低くなりがちです。

一方、市街化調整区域内農地や農業振興地域内農地は、その収益力に基づいて評価されます。具体的には、その土地から得られる年間の農業収入を基に計算します。

山林の評価は、立木と土地を分けて評価するのが一般的です。立木は前述の方法で評価し、土地については近隣の山林の取引価格や収益力を参考に評価します。

農地や山林の評価は、その利用状況や将来の開発可能性、周辺の地価動向などにも大きく影響されるため、個々の状況を詳細に分析する必要があります。

評価額に影響を与える要因

不動産の評価額は、さまざまな要因によって変動します。具体的には、以下のとおり。

• 地域性や利便性の影響
• 土地の形状や接道状況の影響
• 建物の構造や築年数の影響

それぞれ個別にみていきましょう。

地域性や利便性の影響

不動産の評価額は、その物件が位置する地域の特性や利便性に大きく影響されます。地域性としては、住宅地、商業地、工業地などの用途地域指定や、その地域の将来性、イメージなどが挙げられます。

例えば、高級住宅街や人気のある学区内の物件は、同じ規模の物件でも評価額が高くなる傾向があります。

利便性については「駅やバス停からの距離」「スーパーマーケットや病院などの生活施設へのアクセス」「主要道路への近接性」などが重要な要素となります。

特に、駅からの距離は評価額に大きな影響を与え、一般的に駅から徒歩10分以内の物件は高評価となります。

また、近年では災害リスクも評価に影響を与える要因となっており、ハザードマップ上の位置づけなども考慮されます。

さらに、その地域の人口動態や経済状況、再開発計画の有無なども、中長期的な価値変動の観点から評価に影響を与える可能性があります。これらの要因は時間とともに変化する可能性があるため、定期的な再評価が必要となるといえます。

土地の形状や接道状況の影響

土地の形状や接道状況は、その利用価値や開発可能性に直接影響を与えるため、評価額を大きく左右する要因となります。

まず、土地の形状については、整形地であるか不整形地であるかが重要です。長方形や正方形に近い整形地は、建物の建築や土地の有効利用がしやすいため、高く評価されます。

一方、不整形地や旗竿地（土地の一部分しか道路に接していない形状の土地）は、利用効率が低下するため評価額が下がる傾向にあります。

接道状況については、道路との接面の長さ（間口）と奥行きの比率が重要です。一般的に、間口が広く奥行きが適度な土地が高評価となります。また、接している道路の幅員も評価に影響し、幅員が広いほど評価は高くなる傾向にあります。

特に、建築基準法上の接道要件（原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしているかどうかは、建物の建築可能性に直結するため、評価額に大きな影響を与えます。

さらに、角地であるかどうかも評価要因の1つとなり、角地は日当たりや開放感が良好なため、プラスに評価されることが多々あります。

建物の構造や築年数の影響

建物の評価額は、その構造や築年数に大きく影響されます。

まず構造についてですが、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの堅固な構造の建物は、木造建物よりも高く評価されます。

これは、耐久性や耐火性、耐震性などが優れているためです。また、建物の階数も評価に影響し、特にマンションなどの集合住宅では、低層階と高層階で評価が異なることがあります。

築年数は、一般的に浅い建物ほど高く評価されます。これは、経年劣化による建物の価値減少を反映したものです。

ただし、定期的なメンテナンスや大規模修繕が適切に行われている場合は、築年数の影響が緩和されることもあります。

特に、歴史的価値のある建物や、デザイン性の高い建物の場合は、築年数が古くても高評価となる可能性が考えられます。

また、建物の内部仕様や設備の質、省エネ性能なども評価に影響を与えます。

近年では、耐震性能や環境性能（省エネ性能）が重視される傾向もあり、これらの性能が高い建物は評価が上がる可能性があります。

共有不動産の評価はどうすればいい？

共有不動産の評価は、単独所有の不動産評価とは異なる複雑さを持ちます。

共有不動産とは、複数の所有者が1つの不動産を共同で所有している状態を指し、相続において兄弟姉妹で実家を共有するようなケースがこれに当たります。

共有不動産の評価の基本的な考え方は「不動産全体の評価額に各共有者の持分割合を乗じる」というものです。しかし、実際の評価はそれほど単純ではありません。

例えば、共有者の1人が単独でその不動産に居住している場合、その利用状況をどう評価に反映させるかという問題が生じます。また、共有者間で利用に関する取り決めがある場合、それも評価に影響を与える可能性があります。

さらに、共有不動産は単独所有の不動産と比べて、処分や管理に制限がかかるため、市場価値が低下する傾向があります。

このような共有持分の制約による価値の低下を「共有持分割合」として評価額に反映させることがあります。一般的に、この割合は10%から30%程度とされていますが、個々の状況によって変動します。

相続不動産の評価は誰に相談するべき？

相続不動産の評価について悩んでいる方は多いと思います。専門家に相談することで、適切な評価と円滑な相続手続きが可能になります。主に相談すべき専門家は以下の3種類です。

• 税理士
• 不動産鑑定士
• 弁護士

どの専門家に相談するべきか迷う場合は、まずは税理士に相談することをおすすめします。状況に応じて、税理士が他の専門家と連携して総合的なアドバイスを提供してくれるでしょう。

税理士

税理士は相続不動産の評価方法の選択から、相続税の計算、申告書類の作成まで幅広くサポートしてくれます。

特に、複数の不動産がある場合や事業用資産が含まれる複雑なケースでは、税理士のアドバイスが非常に役立ちます。また、小規模宅地等の特例など、相続税を軽減できる制度の適用についても詳しく相談できます。

不動産鑑定士

不動産の価値を正確に知りたい場合は、不動産鑑定士に相談するのがよいでしょう。特に、相続税評価額と実際の市場価格に大きな差がある場合や、マンション、事業用不動産など特殊な物件の評価が必要な場合に力を発揮します。

不動産鑑定士による評価は、相続税申告の根拠資料としても、相続人間の話し合いの際の参考資料としても活用できます。

弁護士

「相続人間で不動産の評価や分割方法について意見が対立している」「遺言の解釈で悩んでいる」ケースでは、弁護士に相談するのが適切です。

また、相続放棄や限定承認を検討している場合、あるいは相続に関連して訴訟が起こりそうな場合にも、弁護士のアドバイスが必要です。弁護士は法的な観点から相続問題全般についてサポートしてくれます。

節税につながる小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、相続税を大幅に軽減できる重要な制度です。この特例を適切に活用することで、相続人の生活基盤を守りつつ、相続税負担を軽減することが可能です。ここでは、この特例の概要と適用方法について詳しく解説します。

特例の概要と適用条件

小規模宅地等の特例は、被相続人が使用していた土地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。主に以下の3つのケースで適用可能です。

1. 特定居住用宅地等：被相続人が住んでいた自宅の敷地
2. 特定事業用宅地等：被相続人が事業に使用していた土地
3. 貸付事業用宅地等：被相続人が貸付事業に使用していた土地

適用条件として、居住用の場合は相続人が引き続き居住すること、事業用の場合は相続人が事業を継続することなどが求められます。また、相続税の申告期限までに売却していないことも条件となります。

用途によって減額割合と適用できる土地の広さ（限度面積）が異なります。

• 特定居住用宅地等：80%減額、330㎡まで
• 特定事業用宅地等：80%減額、400㎡まで
• 貸付事業用宅地等：50%減額、200㎡まで

これらの限度面積を超える部分については、通常の評価額が適用されます。

特例適用のメリットとデメリット

小規模宅地等の特例適用には、大きなメリットとデメリットがあります。

最大のメリットは、相続税の大幅な軽減です。評価額を最大80%減額できるため、相続税負担が大きく軽減され、自宅や事業用地を手放すことなく相続可能な点です。

一方で、この特例にはいくつかの重要なデメリットもあります。最も注意すべき点は、特例適用後の資産の取り扱いに制限が生じることです。例えば、一定期間は当該不動産を売却できないなど、資産の自由な活用が制限されます。

また、将来的に不動産を売却する際に、譲渡所得税が高くなる可能性があります。これは、特例適用により評価額が下がった分、将来の売却時の譲渡益が大きくなるためです。

さらに、特例の適用条件を満たし続けることが求められるため、相続人の生活設計に影響を与える可能性があります。

例えば、居住用不動産の場合、相続人が引き続きその家に住み続ける必要があるでしょう

このように、小規模宅地等の特例は大きな節税効果が期待できる一方で、将来的な影響も考慮しなければなりません。そのため、個々の状況に応じて慎重に検討し、専門家のアドバイスを受けながら、長期的な視点で判断することが重要です。

まとめ

相続不動産の評価は、相続税申告や遺産分割において非常に重要な役割を果たします。適切な評価方法を選択し、利用可能な特例を適用することで、相続税負担を適正化し、相続人間の公平な財産分配を実現できます。

特に、小規模宅地等の特例は大きな節税効果がありますが、適用条件や将来的な影響を慎重に検討することが求められます。

また、不動産の評価額はさまざまな要因によって変動するため、常に最新の情報を把握することが重要。相続不動産の評価は複雑で専門的な知識が必要とされるため、自己判断で進めるのは危険です。

税理士、不動産鑑定士、弁護士など、それぞれの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。