更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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親の死をきっかけに実家が空き家になり、思い出の詰まった実家を売却しようと考える人は多いでしょう。しかし、いざ売り出してみると、なかなか買い手がつかないというケースは少なくありません。
立地の悪さや老朽化など、売れない理由は人それぞれですが、放置すれば管理費用がかさむだけでなく、資産価値の低下や不測の事態を招くリスクもあります。
では、売れない実家の処分にはどのような方法があるのでしょうか。
本記事では、実家が売れない7つの原因と注意点を解説した上で、適切な処分方法を紹介します。さらに、空き家の放置がもたらす5つのリスクについても詳しくみていきます。
実家が売れないときの7つの原因
実家の空き家を売却しようと思っても、なかなか買い手がつかず売れ残ってしまうケースは少なくありません。
ここでは、実家が売れない主な原因と、売却時の注意点をみていきましょう。具体的には、以下の7つです。
- 要因①：不便な立地条件で需要が見込めない
- 要因②：老朽化が進行しリフォーム費用が割高になる
- 要因③：再建築不可物件は買主が限定される
- 要因④：相続登記の未了が売却の足かせになる
- 要因⑤：売出価格の設定が甘い
- 要因⑥：リフォームや修繕で商品価値を高める必要がある
- 要因⑦：ゴミ屋敷化した実家は敬遠される
それぞれ個別に解説します。
要因①：不便な立地条件で需要が見込めない
物件の立地条件の悪さは、売却を困難にする大きな要因の1つです。
「最寄り駅から遠い」「商業施設や公共施設へのアクセスが悪い」「道幅が狭く車の出入りが不便」など、生活利便性の低さは物件の需要を大きく左右します。
都市部から離れた郊外や、過疎化が進む地方の物件は特に需要が低く、売れ残るリスクが高いといえるでしょう。
要因②：老朽化が進行しリフォーム費用が割高になる
築年数の経過した古い家は、老朽化による機能面の低下や、雰囲気の古さから敬遠されがちです。
傷みの激しい箇所を修繕したり、水回りや内装を一新するリフォームを施さないと、現代の住宅需要に見合った商品にはなりません。
しかし、そのリフォーム費用が割高になることが問題です。現行の耐震基準を満たしていない古い家は、リフォームにも規制が多く、多額の費用を要します。
築40年以上の木造家屋の解体費用は、200万円以上かかるケースも。リフォームに費用をかけても、それに見合う価格で売れる保証はないのです。
要因③：再建築不可物件は買主が限定される
古い家を解体して、新しい家を建てることを望む買主は多いですが、その前提として土地が「再建築可能」である必要があります。
しかし、「古い家の中には接道要件を満たさない」「地域の規制に引っかかる」などの理由で、建物を解体すると新しい家が建てられない「再建築不可物件」というものが存在します。
このような物件は、建物をリフォームして使う以外選択肢がないため、買主が限定され、売却が難しくなるのです。
要因④：相続登記の未了が売却の足かせになる
相続登記とは、相続が発生し不動産の所有者が亡くなった場合に、所有権を相続人に移転する登記のこと。
この相続登記が未了だと、所有者が誰なのかが不明確な状態となり、物件を売却することができません。
相続登記は複雑な手続きを要し、時間と費用もかかるため、放置されがちですが、売却の足かせになってしまいます。
相続登記の義務化が検討されるなど、今後さらに重要度が増すポイントといえるでしょう。
要因⑤：売出価格の設定が甘い
物件の売出価格の設定を間違えると、買主の目に留まらなかったり、逆に買主が購入を躊躇したりと、売れ残る原因になります。
実家に思い入れがあると、その分価格が上乗せされ、相場より割高な価格設定になりがちではないでしょうか。
立地面での不利を価格的メリットで補う、リフォーム費用を差し引いた価格にするなど、物件の客観的な評価に基づく価格設定が大切です。
当該エリアの不動産相場を調査し、複数の不動産会社から査定を取るなどして、適正価格を追求しましょう。
要因⑥：リフォームや修繕で商品価値を高める必要がある
老朽化した実家を売却するには、買主が魅力を感じるようなリフォームや修繕を施し、商品価値を高める必要があります。
とはいえ、リフォームにはある程度の費用がかかります。全面的なリフォームは財政的な負担が大きいため、床や壁の張替えなど、インパクトのある部分リフォームを行うのも1つの手段です。
物件の状態を客観的に判断し、費用対効果の高いリフォーム箇所を見極めることが肝要。リフォームで強調したい物件の魅力を明確にし、その部分に特化して効率的な投資を行うことが求められます。
要因⑦：ゴミ屋敷化した実家は敬遠される
長年の生活の末に、部屋中に物が溢れかえったゴミ屋敷状態の実家は、買主に敬遠されがちです。ゴミ屋敷は、長年の放置により建物の痛みが激しく、思わぬ箇所に欠陥やトラブルが潜んでいるリスクもあります。
また、大量のゴミを撤去するためには、多額の費用と手間が必要になります。ゴミ屋敷の売却は非常にハードルが高いといえますが、業者に依頼して片付けを行えば、売却の可能性が広がるケースもあります。
売れない実家の賢明な処分方法7選
実家の売却が難航している場合、従来の売却方法に固執するのではなく、状況に応じて柔軟に処分方法を検討することが賢明です。ここでは、売れない実家の処分方法について、次の7つの選択肢を提案します。
- 大胆な値下げで売却を急ぐ
- 適切なリフォーム・修繕で売却を有利に働く
- 更地にして土地単体で売却する
- 買取業者なら条件の悪い物件も売却可能
- 賃貸需要を見極めて家賃収入を得る
- 身内や知人に格安で売却・譲渡する
- 寄付して社会や行政に還元する
次項より、詳しく解説します。
大胆な値下げで売却を急ぐ
すでに相場価格で売り出しているにも関わらず買い手がつかない場合、思い切った値下げを行うことで売却のスピードアップを図る方法があります。
売出価格を10～20％程度下げることで、購入者の関心を引き付けることができるかもしれません。ただし、値下げ幅が大きすぎると、物件の価値に疑問を抱かれるリスクもあるため、バランスを見極める必要があります。
値下げによる売却は、多少の価格面での妥協は必要ですが、売却までの時間を短縮できることがメリットです。
適切なリフォーム・修繕で売却を有利に働く
リフォームや修繕に投資をして、物件の商品価値を高める方法も有効です。
キッチンや浴室、トイレなどの水回りの設備を更新したり、フローリングや壁紙を張り替えたりするなど、買主の目に留まるようなリフォームを行うことで、売却を有利に進められる可能性があります。
ただし、リフォームにはそれなりの費用がかかるため、売却価格とのバランスを考えることが求められます。
リフォーム費用を上回る価格での売却が見込めない場合は、リフォームに慎重になるべきでしょう。
更地にして土地単体で売却する
建物の老朽化が激しく、リフォームが困難な場合は、建物を取り壊して更地にし、土地単体で売却するという方法もあります。
更地にすることで、建物の状態に左右されず、土地の価値のみで売却できるため、買主を見つけやすくなります。
ただし、解体費用がかかるため、解体費用を差し引いても土地売却で十分な売却益が見込めるかを検討する必要があります。
また、更地にすると、固定資産税の優遇措置がなくなり、税金が高くなる点には留意しましょう。
買取業者なら条件の悪い物件も売却可能
古い家や、立地条件の悪い物件など、個人の買主が見つかりにくい物件でも、不動産買取業者なら買い取ってくれるケースがあります。
買取業者は、リフォームや建て替えによって物件の価値を高め、利益を上げることを目的に物件を購入するため、一般の購入者よりも条件の悪い物件でも買い取ってくれる可能性が高いのです。
ただし、買取価格は通常の売却価格よりも低くなる傾向にあります。複数の買取業者に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。
賃貸需要を見極めて家賃収入を得る
売却が難しい場合、賃貸に出して家賃収入を得るという方法も検討に値します。立地条件やニーズに合わせてリフォームを行い、賃貸物件として運用することで、長期的に安定した収入を得られる可能性があります。
ただし、賃貸経営には一定のリスクと手間がつきものです。入居者の募集や、物件の管理・メンテナンスなど、オーナーとしての責任とコストを十分に理解した上で検討する必要があります。
物件の立地や状態によっては、空室リスクも考慮しなければなりません。
身内や知人に格安で売却・譲渡する
身内や知人に格安で売却・譲渡する方法も選択肢の1つです。市場価格よりも安く売却することで、買主を見つけやすくなります。
また、売却先が身内や知人であれば、物件の状態を理解した上で購入してもらえるため、リフォームなどの手間を省けるケースもあります。
ただし、トラブルを避けるために、売買契約書を交わすなど、正式な手続きを踏む必要があります。
寄付して社会や行政に還元する
どうしても売却が難しい物件の場合、自治体や公益団体などに寄付するという方法もあります。
物件を寄付することで、固定資産税などの負担から解放されるだけでなく、社会貢献にもつながるでしょう。
ただし、寄付先の条件に適合する物件でなければ受け入れてもらえない可能性が高いでしょう。
また、建物付きの土地の寄付は受け入れ難易度が高く、更地にしてからの寄付となるケースが多いといえます。
寄付は経済的なメリットにはつながりませんが、物件の有効活用と社会的意義の両面から検討に値する選択肢です。
実家の空き家化は放置厳禁！5つのリスクを紹介
親の死をきっかけに実家が空き家になったとき、遠方に住んでいるなどの理由で、つい放置してしまいがちです。
しかし、空き家の放置はさまざまなリスクを招く危険性があります。ここでは、実家の空き家を放置することで起こり得る5つのリスクを紹介します。
- リスク①：管理費用が資産を蝕む
- リスク②：築年数経過で資産価値が目減りする
- リスク③：放火や空き巣のターゲットになる危険性がある
- リスク④：近隣住民とのトラブルの火種になる
- リスク⑤：特定空家の指定で固定資産税が6倍に跳ね上がる
以下より、個別にみていきましょう。
リスク①：管理費用が資産を蝕む
空き家の維持管理には、一定の費用がかかります。例えば、定期的な清掃や庭の手入れ、屋根や外壁の修繕、防犯対策など、適切な管理を行わないと、家の劣化が進み、資産価値の低下を招きます。
管理のための出費は、年間数十万円に及ぶこともあり、長期的には大きな負担となります。
特に、遠方に住んでいる場合は、管理業者に依頼する必要があり、さらに費用がかさみます。
空き家の管理費用は、放置すればするほど膨らむ一方であり、資産を蝕む大きな要因となるのです。
リスク②：築年数経過で資産価値が目減りする
空き家を放置しておくと、建物の劣化が進み、資産価値が時間の経過とともに目減りしていきます。屋根の漏水や外壁の剥がれ、柱の腐食など、手入れを怠れば、建物の寿命を縮めることになります。
また、設備の老朽化も進み、上下水道やガス、電気系統のトラブルが発生するリスクが高まります。
築年数が経過した空き家は、修繕費用も高額になる傾向があり、売却する際の大きなマイナス要因になるでしょう。早めのメンテナンスで劣化を防ぎ、資産価値の維持に努めることが大切です。
リスク③：放火や空き巣のターゲットになる危険性がある
空き家は、放火や空き巣のターゲットになりやすいといわれています。人の目が行き届かない空き家は、不審者が侵入し、犯罪の温床となる危険性があるのです。
ガラスが割られて侵入口にされたり、放火されたりするリスクは、空き家ならではの脅威です。
防犯カメラや警報装置の設置、定期的な巡回などの対策を講じないと、犯罪に巻き込まれるおそれがあります。
また、空き家の放火は、隣家への延焼など、周囲に与える影響も大きな問題。防犯対策と火災保険の確認を怠らないようにしましょう。
リスク④：近隣住民とのトラブルの火種になる
放置された空き家は、近隣住民とのトラブルを引き起こす可能性があります。雑草の繁茂や樹木の越境、ゴミの不法投棄など、空き家の管理不全は、周りの住環境を悪化させます。
また、老朽化した空き家の倒壊や、屋根の飛散は、近隣の家屋に被害を与える危険性もあります。
悪臭や害虫の発生など、衛生面の問題も看過できません。これらの問題は、近隣住民からの苦情や行政からの指導につながり、所有者の責任が問われることになります。
円滑な近隣関係を維持するためにも、空き家の適切な管理が求められます。
リスク⑤：特定空家の指定で固定資産税が6倍に跳ね上がる
適切な管理が行われず、倒壊の危険性があるなど、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす空き家は、行政から「特定空家」に指定されるリスクがあります。
特定空家に指定されると、行政から改善勧告や命令が出され、所有者は速やかな対応を迫られます。
また、指定から一定期間が経過すると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、最大で6倍の税額となる可能性があります。
空き家の固定資産税を軽減するためには、適切な管理状態を維持し、特定空家の指定を避ける必要があります。
指定を受けてしまった場合は、早急に改善策を講じ、指定解除に向けた取り組みが求められます。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
当社が提供するワケガイは、共有持分や再建築不可の土地、空き家やゴミ屋敷など、通常の不動産市場では売却が難しい物件の買取に特化したサービスです。
豊富な買取実績と専門知識を持つワケガイなら、立地条件の悪さや老朽化の度合いに関わらず、最短1日での買取が可能。
売却価格の値下げや賃貸への転用など、売主の方に負担を強いる選択肢ではなく、物件をそのまま現金化できるのが強みです。
空き家の放置はリスクだらけですが、ワケガイを活用すれば、面倒な売却手続きや管理の煩わしさから解放されます。実家の処分にお悩みなら、ぜひワケガイにご相談ください。
まとめ
実家の売却には、立地条件や老朽化の度合いなど、さまざまな障害が立ちはだかります。
売れない原因を正しく理解し、物件の状況に合わせた売却方法を選択することが大切です。値下げや買取業者への売却、リフォームなど、選択肢は多岐にわたります。
一方で、空き家の放置は管理コストの増大だけでなく、資産価値の低下や犯罪リスクなど、深刻な問題を引き起こします。
特定空家に指定されれば、固定資産税の大幅な増税という負担も避けられません。実家の売却や処分は、1人で抱え込むには重く難しい問題です。
不動産のプロに相談することで、適切な方法を見出せるはずです。ぜひ専門家の知見を頼りに、大切な実家の処分に臨んでください。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
