更新日： 2024.9.25 | 公開日：
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再建築不可物件とは、建築基準法上の規制により建て替えや増改築ができない物件のことを指します。
再建築不可物件を所有している方は、売却する際の買取相場についてお悩みなのではないでしょうか。その場合、再建築不可物件の特性や買取相場の傾向、さらには買取価格を左右する要因について知っておくことが大切です。
そこで本記事では、再建築不可物件の買取相場の目安と、相場が低くなる理由、買取価格を左右する要因について詳しく解説します。
また、少しでも高値で売却するためのコツや、専門の買取業者に依頼するメリットについてもお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
目次
再建築不可物件の買取相場
再建築不可物件の買取相場は、一般的な物件と比べると低くなる傾向にあります。これは、再建築不可物件が持つ特性や制限が、不動産としての価値を下げてしまうため。
ただし、その買取相場は物件の条件によって大きく異なり、一概にいえないのが実情です。
再建築不可物件の買取相場は一般的な物件の5〜7割程度
再建築不可物件の買取相場は、一般的な物件の50〜70%程度といわれています。これはあくまで目安であり、物件の立地や建物の状態によって変動します。
なかには、一般的な物件の半分以下の価格になってしまうケースや、逆に条件次第では70%以上の価格で売れることもあります。
再建築不可物件の買取相場が低くなる理由
再建築不可物件は、建築基準法の規制により、建て替えや増改築ができません。これは、建物が老朽化した際に建て替えができない、あるいは必要に応じて増改築ができないというデメリットがあるため、買取相場が低くなる要因の1つです。
再建築不可物件の多くは、1950年の建築基準法施行以前に建てられた物件です。そのため、築年数が古く、建物の老朽化が進んでいるケースが少なくありません。築年数の古さは、建物の資産価値を下げる要因になります。
銀行などの金融機関は、再建築不可物件を担保としての価値が低いと判断するため、住宅ローンを組むことが難しくなります。これにより、購入希望者が限定され、売却が難しくなるケースがあります。
再建築不可物件は、接道義務を満たしていないことが多く、そもそも周辺環境があまり良くない場所に多いのが特徴です。例えば、道路から奥まった場所や、狭小地などです。立地の良し悪しは、不動産の価値を大きく左右する要因の1つです。
再建築不可物件の買取価格を左右する要因
再建築不可物件の買取価格は、物件の持つさまざまな要因によって左右されます。大きくは、以下のものが挙げられます。
- 立地条件
- 建物の状態
- 土地の形状
- リフォーム費用の大小
それぞれ個別にみていきましょう。
立地条件
立地条件は、不動産の価値を決める上で非常に重要な要因です。例えば、最寄り駅からの距離や、周辺の利便施設の充実度などは、物件の魅力を大きく左右します。再建築不可物件であっても、立地が良ければ、ある程度高い価格で売却できる可能性があります。
建物の状態
建物の状態も、買取価格に大きく影響します。例えば、適切なメンテナンスがなされ、内外装ともに美しく保たれている物件は、そうでない物件と比べて高い価格がつきやすくなります。
一方で、老朽化が激しかったり、大規模な修繕が必要だったりする物件は、買取価格が低くなる傾向にあります。
土地の形状
土地の形状も、買取価格を左右する要因の一つです。一般的に、整形地のほうが、不整形地よりも高く評価されます。また、ある程度の広さがあるほうが、狭小地よりも活用しやすいため、買取価格は高くなる傾向にあります。
再建築不可物件の場合、土地の形状によっては、敷地を分割したり、統合したりすることで、土地の活用の幅が広がることもあるでしょう
リフォーム費用の大小
再建築不可物件を購入する際、リフォーム費用の大小も重要な検討事項です。リフォームに多額の費用がかかる物件は、そのぶん買取価格が低くなります。
一方で、リフォーム費用が比較的少額で済む物件や、リフォームを行えば資産価値が大きく上がる物件は、買取価格が高くなる可能性があります。
専門の買取業者なら再建築不可物件も高額で買い取ってもらえる可能性あり
一般的に再建築不可物件は、売却が難しく、買取相場も低くなりがちですが、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に依頼することで、高額で買い取ってもらえる可能性があります。
専門の買取業者は再建築不可物件の活用ノウハウを持っている
再建築不可物件を専門に扱う買取業者は、再建築不可物件の特性を深く理解し、その活用方法についての豊富なノウハウを持っています。
例えば、建物を解体して更地にした上で、駐車場や資材置き場として活用したり、建物をリノベーションして賃貸物件として運用したりするなど、さまざまな活用方法を提案できます。
このようなノウハウを持つ専門の買取業者なら、再建築不可物件の潜在的な価値を見抜き、高額で買い取ってもらえる可能性が高くなるでしょう。
専門の買取業者に依頼するメリット
再建築不可物件を専門に扱う買取業者は、物件の買い手を探す必要がないため、売却までの期間が短縮できます。一般的に、再建築不可物件は売却に時間がかかりますが、専門の買取業者なら早期の売却が可能です。
売主は、物件に隠れた瑕疵があった場合、契約不適合責任を負うことがあります。しかし、専門の買取業者との売買契約では、原則として契約不適合責任が免責されます。これにより、売主は物件の瑕疵に関するリスクから解放されます。
再建築不可物件を少しでも高く買い取ってもらうコツ
建築不可物件を少しでも高く買い取ってもらうためには、いくつかのコツがあります。具体的には、以下のようなもの。
- 複数の買取業者に査定してもらい比較する
- 買取業者の担当者の対応を見極める
- リフォームや修繕で物件の価値を高める
次項より、個別にみていきましょう。
複数の買取業者に査定してもらい比較する
一社の買取業者の査定だけでは、適正な価格かどうか判断が難しいものです。そのため、複数の買取業者に査定してもらい、提示された価格を比較することが重要。
特に、再建築不可物件の取り扱いに実績のある専門の買取業者を中心に査定してもらうことで、より高額な買取価格を提示してもらえる可能性が高まります。
買取業者の担当者の対応を見極める
買取業者の担当者の対応も、売却を進める上で重要なポイントです。「物件の価値を適切に評価し、丁寧に説明してくれる担当者なのか」「売主の立場に立って親身になって対応してくれるのか」といった点を見極めることが大切です。
担当者の対応が良好な買取業者は、売主にとってより有利な条件で売却できる可能性が高まります。
リフォームや修繕で物件の価値を高める
再建築不可物件であっても、リフォームや修繕を行うことで、物件の価値を高められる場合があります。
例えば、内装のリフォームや設備の交換などを行うことで、建物の見栄えや機能性が向上し、買取価格のアップに繋がり得ます。
ただし、大規模なリフォームは再建築不可物件では難しいため、買取業者と相談しながら、適切な範囲のリフォームを検討するのがよいでしょう。
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まとめ
再建築不可物件の買取相場は、一般的な物件より低くなる傾向にありますが、立地条件や建物の状態、土地の形状、リフォーム費用の大小などによって、買取価格は大きく変動します。
少しでも高く売却するためには、複数の買取業者に査定してもらい比較すること、担当者の対応を見極めること、リフォームや修繕で物件の価値を高めることなどが有効です。
しかし、再建築不可物件の売却は専門性が高く、一般の不動産会社では適切な価格査定や買い手探しが難しいケースもあります。
スムーズに売却するためには、再建築不可物件の取り扱いに実績のある専門の買取業者に相談するのが効果的です。
| 運営団体 株式会社ネクスウィル 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 |
