更新日： 2024.1.30 | 公開日：
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再建築不可物件とは、一度解体したら再度建てることができない物件のことです。しかし、建て替え可能にする方法はいくつかあり、その方法の1つが「敷地設定」です。
今回は、そんな敷地設定について詳しく解説します。敷地設定にはメリットもある反面デメリットもあるため、敷地設定をする際の注意点や敷地設定できない場合の対処法もあわせてお伝えします。
目次
敷地設定とは
敷地設定とは、自身の建築計画において、他人の土地を自分の敷地の一部として認定し、建築確認申請を行うプロセスです。この申請は、新築やリノベーションなどの建築活動を行う際に不可欠であり、地方自治体に提出する必要があります。
建築物が国内の法律や条例に準拠しているかの確認と承認を求めるこの手続きは、安全かつ合法的な建築活動の基礎を築きます。
建築確認の仕方
建築物の建築確認申請には、建蔽率、容積率、北面車線規制など、建築基準法に準拠しているかを明確にする必要があります。
これは、提出された図面や書類を通じて行われ、工事完了後は担当者による現地確認が必須。図面通りの建築が行われており、問題がない場合にのみ、建築物の使用が許可されます。
敷地設定が必要になるケース
敷地設定の必要性は、特定の建築物において顕著です。建築基準法上の道路に2メートル以上接していない不動産。いわゆる「再建築不可物件」では、敷地設定が不可欠となります。
道路に2m以上接していない不動産は再建築できない
建築基準法第43条によれば、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接する必要がある」と規定されています。
しかし、法律制定以前に建てられた建物の中には、この基準を満たしていないものが存在します。これらの建物は、現状維持ならば問題なく使用できますが、一度解体すると、接道義務を満たさないため、再建築が不可能になります。
道路との接道は、災害時の緊急車両のアクセスや避難経路の確保のために重要です。
道路を2m以上にするための方法のひとつが「敷地設定」
敷地設定は、隣接する土地を「自分の敷地の一部」と見なすことで、建築基準法第43条の条件を満たす方法の1つです。これにより、「道路と敷地が2メートル以上接している」と見なされるようになります。
しかし、敷地設定には利点と同時にリスクも存在し、慎重な検討が求められます。トラブルや損害を避けるためには、そのメリットとデメリットを熟知しておくことが重要です。
敷地設定以外で、再建築不可物件を建て替え可能にする方法
「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけない」という接道義務を果たさないと、再建築不可物件となります。敷地設定以外で再建築する方法を紹介します。
隣地の一部を購入する
例えば、現在の敷地が道路と1.5メートルしか接していない場合、隣接する土地を最低0.5メートル以上購入することで、敷地の道路に対する間口を2メートル以上に拡張可能です。この方法では、隣地の所有者との交渉が必要となります。
建築基準法第43条ただし書き道路の申請
建築基準法第43条の「ただし書き」は、特定の条件下での再建築を許可するものです。この規定は、広い空地や公園に面した建築物に対して、通常の接道義務を免除する場合があります。
この免除は、災害時の緊急車両のアクセスや避難経路の確保が可能である場合に限られます。この特例を利用するには、地域の役所での相談と適切な書類の提出が必要ですが、すべてのケースで認められるわけではありません。
敷地設定のメリット
他人の土地を自分の敷地として申請をする敷地設定には、どのようなメリットがあるのでしょうか。一例を挙げると、以下のものが考えられます。
- 費用負担が少ない
- セットバック時のように建築物が小さくならない
次項より、個別にみていきましょう。
費用負担が少ない
隣地を購入することに比べ、敷地設定は大きな費用を要しません。再建築に伴う工事費や材料費は高額になりがちですが、敷地設定によりこれらの費用を抑えることができるため、経済的なメリットがあります。
セットバック時のように建築物が小さくならない
建築不可物件を解決する方法の一つとして「セットバック」がありますが、これは建物の規模を縮小させるデメリットがあります。セットバックは、道路から2メートル下がって建築する必要があるため、建物の大きさが制限されます。
一方、敷地設定を用いた再建築では、セットバックのような制限がなく、建築計画をより自由に行うことができます。
敷地設定のデメリット
敷地設定をする前に、デメリットも把握しておきましょう。具体的には、以下のとおり。
- 隣家の所有者とトラブルが起きる可能性がある
- 土地の所有者が変わったときにトラブルが起きる可能性がある
それぞれ個別に解説します。
隣家の所有者とトラブルが起きる可能性がある
隣地の所有者の同意なしに敷地設定を進めると、トラブルが生じるリスクが高まります。建築確認申請は隣家の同意なしに可能ですが、工事開始後に問題が発覚し、法的な紛争に発展することがあります。このため、隣地所有者とのコミュニケーションが不可欠です。
土地の所有者が変わったときにトラブルが起きる可能性がある
敷地設定が完了しても、隣地の所有者が変更された場合（例えば相続や売却により）、新しい所有者が以前の合意を無効とする可能性があります。このようなリスクに備えるためには、具体的な対策を講じることが重要です。
敷地設定をする際の注意点
敷地設定をする際の注意点をご紹介します。
所有者の同意を得る
敷地設定には、隣地所有者の明確な同意が必要です。無断で進めると法的なトラブルに発展し、最悪の場合は刑事罰の対象となる可能性があります。そのため、事前に隣地所有者の同意を得ることが不可欠です。
同意書や契約書を作成する
同意を得た場合は、その内容を同意書や契約書に明記し、双方の署名と捺印を行うことが重要です。これにより、後にトラブルが発生した際の法的な証拠として機能します。
【同意書に記載すること】
- タイトル
- 日付
- 同意内容
- 同意する旨
- 署名
- 捺印
自治体の条例にも注意する
法律だけでなく、建築プロジェクトが行われる地域の自治体の条例にも注意を払う必要があります。自治体によっては特有の規制が設けられており、これを無視すると建築確認の承認が得られない場合があります。敷地設定に関連する条例を事前に確認し、遵守することが重要です。
敷地設定をして建築確認申請をする方法
敷地設定をして建築確認申請をする流れを紹介します。申請手順は、以下のように大別されます。
- 手順①：隣地の所有者の許可を得る
- 手順②：敷地設定をし、図面を書き換える
- 手順③：建築確認申請書・図面など必要書類を提出
- 手順④：建築確認
- 手順⑤：建築確認済証交付
- 手順⑥：工事着手
- 手順⑦：完了検査
それぞれ、個別に解説します。
手順①：隣地の所有者の許可を得る
敷地設定には隣地所有者の許可が不可欠です。無断での敷地設定はトラブルの元となります。隣地所有者の許可を得た後、契約書や同意書を作成して、正式な手続きを行います。
手順②：敷地設定をし、図面を書き換える
道路に接する敷地の部分が2メートル以上になるように敷地設定を行います。例えば、元の間口が1メートルの場合、隣地を1メートル以上敷地設定する必要があります。
その後、敷地設定後の状態に合わせて元の図面を修正しましょう。
手順③：建築確認申請書・図面など必要書類を提出
敷地設定後の図面と共に、建築確認申請書やその他必要書類を自治体の窓口や指定された機関に提出します。
手順④：建築確認
提出された建築確認申請書に基づき、自治体または指定された機関が建築確認を行います。これには、建築基準法の遵守、自治体の条例への準拠、建ぺい率や容積率、採光などの各種規制の遵守が含まれます。
手順⑤：建築確認済証交付
建築確認が無事に完了すれば「建築確認済証」が交付されます。この証明書は、工事着手や住宅ローンの審査、売却時などに必要になるため、大切に保管しておくことが大切です。
手順⑥：工事着手
「建築確認済証」が交付されたら、建築工事を開始できます。工事中に計画変更が必要になった場合は、改めて建築確認申請が必要です。
手順⑦：完了検査
事が完了した後は、建築物が申請時の書類通りに施工されているかを確認する完了検査が行われます。
もし書類通りでなければ、入居できない可能性があります。問題がなければ「検査済証」が交付されます。この証明書も大切に保管しましょう。
敷地設定ができない場合、再建築不可物件を活用・売却する方法
隣地の所有者から許可が下りないなど敷地設定ができなければ、再建築ができません。その場合はどうしたらよいのでしょうか。再建築不可物件を活用・売却する方法としては、下記のものが挙げられます。
- 空き家バンクに登録する
- リフォームをして住む又は売却する
- 隣地の所有者に売却する
- 業者に売却する
それぞれ個別に解説します。
空き家バンクに登録する
「自宅として利用しない」「売却が難しい」といった場合、空き家バンクへの登録が有効な選択肢です。この制度は、空き家を賃貸や売却したい人と、これらの物件を探している人をマッチングさせるプラットフォームです。
各自治体が運営しており、地域活性化や定住促進の一環として行われています。特に、古民家を好む人々にとっては魅力的な選択肢となり得るでしょう。
リフォームをして住む又は売却する
再建築不可物件でも、リフォームは可能です。これには水回りの更新や外壁の修繕など、小規模なものから、大掛かりなスケルトンリフォーム（フルリフォーム）まで含まれます。
リフォームは費用と時間がかかりますが、物件を新築に近い状態にすることで、居住用途や売却の際の魅力を高められます。
隣地の所有者に売却する
再建築不可物件は、一般市場での売却が困難な場合もあります。しかし、隣地所有者が自らの敷地を拡張したい。あるいは家族用の住居を建てたいと考えている場合、売却の良い機会となることがあります。
隣地所有者への売却提案は、実現可能性の高い選択肢です。
業者に売却する
一般市場での売却が難しい場合、専門の買い取り業者への売却も考慮に入れるべきです。買い取り業者はビジネスライクな取引を行うため、精神的な負担が少なく、不動産をスムーズに手放すことが可能です。
売却額は市場価格より低くなる可能性がありますが、迅速な現金化がメリットとして挙げられます。
まとめ
隣地の所有者が敷地設定に合意してくれるのであれば、合意書・契約書を作成し申請をしましょう。ただし、知識がない状態で書類を作成すると効力がないものになってしまう可能性があるため、プロに頼るのが賢明です。
敷地設定に合意を得られず再建築できなくてお悩みの場合も、所有しているだけの状態でも固定資産税などの管理費がかかる一方ですので、早めの対処を心がけましょう。
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