敷地設定とは？ メリットとデメリットや注意点を解説

再建築不可物件とは、一度解体したら再度建てることができない物件のことです。

しかし、建て替え可能にする方法はいくつかあり、その方法の1つが「敷地設定」です。

今回は、そんな敷地設定について詳しく解説します。敷地設定にはメリットもある反面デメリットもあるため、敷地設定をする際の注意点や敷地設定できない場合の対処法もあわせてお伝えします。

敷地設定とは

隣地の一部を建築上の敷地に含め、接道幅を確保する敷地設定のイメージです。

敷地設定とは、建築確認申請で、一つの建築物の敷地として扱う土地の範囲を定めることです。

再建築不可物件では、自分の所有地だけでは接道義務を満たせない場合に、隣地の一部を含めて敷地を設定し、再建築できる状態にできるケースがあります。

建築基準法上の敷地と、登記上の土地の単位や所有権の範囲は必ずしも一致しません。そのため、隣地を敷地に含める場合は、建築上の要件に加え、隣地所有者との利用関係も確認する必要があります。建築基準法施行令では、敷地を「一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地」と定義しています。

建築確認の仕方

建築確認は、工事に着手する前に、建築計画が建築基準法や関係する条例などに適合しているかを確認する手続きです。

敷地の位置や接道状況のほか、建ぺい率・容積率・高さ制限などが審査されます。

現行本文の「北面車線規制」は誤記で、正しくは「北側斜線制限」です。配置図には敷地境界線や建物の位置、敷地が接する道路の位置・幅員などを記載するため、敷地設定を行った場合は変更後の敷地範囲を図面へ正確に反映します。

なお、すべてのリフォームで建築確認が必要になるわけではありません。工事内容や建物の規模によって確認申請の要否が変わるため、計画段階で建築士や指定確認検査機関などに確認することが大切です。

敷地設定が必要になるケース

敷地設定を検討する代表的なケースは、自分の土地だけでは建築基準法上の道路に2m以上接することができず、隣地の一部を敷地に含めることで接道要件を満たせる場合です。

ただし、接道義務を満たしていない物件で必ず敷地設定が必要になるわけではありません。隣地の一部を購入する方法や、建築基準法第43条第2項の認定・許可を利用できるケースもあるため、敷地や周辺道路の状況に応じて確認します。

道路に2m以上接していない不動産は再建築できない

建築基準法上の道路に2m以上接していない、幅員4m未満の道路にしか接していない場合、原則として建物は建築できません。

都市計画区域や準都市計画区域では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。

一方、第43条第2項の認定・許可など、一定の条件を満たす建築物には接道義務の適用除外があります。

また、現在の接道要件を満たしていない既存建物でも、建築当時は適法で、その後の法改正などによって基準に適合しなくなった「既存不適格建築物」に該当する場合があります。既存建物があるという理由だけで適法性を判断せず、再建築するときは現行の接道要件や適用できる特例を改めて確認することが必要です。

道路を2m以上にするための方法のひとつが「敷地設定」

建築基準法上の「敷地」は、登記上の一筆の土地と必ずしも一致しません。

複数の土地を一つの建築物の敷地として扱うこともできるため、自分の所有地だけでは接道部分が2mに満たない場合に、隣地の一部を含めた敷地設定を検討できます。

敷地設定を行っても、隣地の所有権が自分に移るわけではありません。建築上の敷地と民事上の土地の権利は別の問題となるため、隣地側の建築計画への影響や将来の利用関係まで確認したうえで進めることが大切です。

敷地設定以外で、再建築不可物件を建て替え可能にする方法

建築基準法では、建築物の敷地は原則として同法上の道路に2m以上接する必要があります。

道路は原則として幅員4m以上ですが、一定の条件を満たす幅員4m未満の道が建築基準法第42条第2項の道路として扱われる場合もあります。

接道義務を満たしていない場合でも、敷地設定以外の方法で再建築できる状態にできるケースがあります。ここでは、隣地の購入と建築基準法第43条第2項による認定・許可を確認します。

隣地の一部を購入する

例えば、現在の敷地が道路と1.5メートルしか接していない場合、隣接する土地を最低0.5メートル以上購入することで、敷地の道路に対する間口を2メートル以上に拡張可能です。この方法では、隣地の所有者との交渉が必要となります。

建築基準法第43条2項（旧43条ただし書き）の認定・許可

旧43条ただし書きから再編された、第43条2項の認定・許可の主な違いを示したものです。

かつて「建築基準法第43条ただし書き」と呼ばれていた接道義務の特例は、2018年9月25日に施行された法改正によって、現行の第43条第2項第1号による「認定」と第2号による「許可」に再編されています。

第1号は、幅員4m以上の一定の道に2m以上接するなど、省令で定める条件を満たす建築物について、特定行政庁の認定を受ける制度です。この場合、建築審査会の同意は必要ありません。

第2号は、敷地の周囲に広い空地がある場合などについて、交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないと特定行政庁が判断し、建築審査会の同意を得て許可する制度です。現在も実務上「43条ただし書き」と呼ばれることがありますが、申請を検討するときは現行の認定・許可制度として自治体へ事前相談する必要があります。

敷地設定のメリット

敷地設定のメリットは、以下のとおりです。

• 費用負担が少ない
• セットバック時のように建築物が小さくならない

次項より、個別にみていきましょう。

費用負担が少ない

隣地を購入することに比べ、敷地設定は大きな費用を要しません。再建築に伴う工事費や材料費は高額になりがちですが、敷地設定によりこれらの費用を抑えることができるため、経済的なメリットがあります。

セットバック時のように建築物が小さくならない

敷地設定とセットバックは、接道に関係するものの内容が異なります。

セットバックは、幅員4m未満の建築基準法第42条第2項道路などで、原則として基準時の道路中心線から両側2mの範囲を道路とみなし、その範囲に建築物や門・塀などを設けられなくするものです。

そのため、「道路の端から一律に2m後退する」という現行本文の説明は正確ではありません。敷地設定そのものを理由に同じ道路後退部分が生じるわけではない点がメリットになります。

ただし、敷地設定をした物件でも、接している道路が第42条第2項道路であればセットバックが必要になる場合があります。建築できる範囲も建ぺい率・容積率・高さ制限などの影響を受けるため、敷地設定によって建築計画の制限がなくなるわけではありません。

関連記事：セットバックって何？物件を再建築可能な状態にするための手順を解説

敷地設定のデメリット

敷地設定のデメリットは、以下のとおりです。

• 隣家の所有者とトラブルが起きる可能性がある
• 土地の所有者が変わったときにトラブルが起きる可能性がある

それぞれ個別に解説します。

隣家の所有者とトラブルが起きる可能性がある

建築基準法上の敷地は、所有権や借地権と必ずしも一致する概念ではありません。そのため、建築確認で隣地の一部を敷地に含めたとしても、その手続きによって隣地を使用する民事上の権利が生じるわけではありません。

隣地所有者との合意が不十分なまま建築計画を進めると、土地の利用方法や将来の建て替えをめぐって紛争につながるおそれがあります。敷地設定を利用する場合は、申請前に土地の利用範囲や期間などを所有者と確認しておくことが重要です。

土地の所有者が変わったときにトラブルが起きる可能性がある

敷地設定が完了しても、隣地の所有者が変更された場合（例えば相続や売却により）、新しい所有者が以前の合意を無効とする可能性があります。このようなリスクに備えるためには、具体的な対策を講じることが重要です。

敷地設定をする際の注意点

敷地設定をする際の注意点は、以下のとおりです。

• 所有者の同意を得る
• 同意書や契約書を作成する
• 自治体の条例にも注意する

それでは、各注意点について解説します。

所有者の同意を得る

隣地を敷地設定に利用する場合は、隣地所有者との合意内容を明確にしておくことが重要です。

建築基準法上の敷地は所有権や借地権そのものを要件とする概念ではありませんが、建築確認を受けただけでは他人の土地を継続して使用する権利まで得られません。

なお、建築基準法第43条第2項の認定・許可などでは、自治体や申請内容によって通路・空地所有者の承諾書を求められる場合があります。土地の状況と利用する制度を確認し、必要な同意や書類を申請前に整理することが大切です。

同意書や契約書を作成する

同意を得た場合は、その内容を同意書や契約書に明記し、双方の署名と捺印を行うことが重要です。

これにより、後にトラブルが発生した際の法的な証拠として機能します。

【同意書に記載すること】

• タイトル
• 日付
• 同意内容
• 同意する旨
• 署名
• 捺印

自治体の条例にも注意する

法律だけでなく、建築プロジェクトが行われる地域の自治体の条例にも注意を払う必要があります。

自治体によっては特有の規制が設けられており、これを無視すると建築確認の承認が得られない場合があります。敷地設定に関連する条例を事前に確認し、遵守することが重要です。

敷地設定をして建築確認申請をする方法

敷地設定をして建築確認申請をする方法は、以下のとおりです。

• 手順①：隣地の所有者の許可を得る
• 手順②：敷地設定をし、図面を書き換える
• 手順③：建築確認申請書・図面など必要書類を提出
• 手順④：建築確認
• 手順⑤：建築確認済証交付
• 手順⑥：工事着手
• 手順⑦：完了検査

それぞれ、個別に解説します。

手順①：隣地の所有者の許可を得る

隣地の一部を敷地として利用する計画では、まず隣地所有者と利用条件を確認します。

建築確認によって土地を利用する権利まで生じるわけではないため、どの範囲を敷地に含めるのか、利用期間をどうするのか、所有者が変わった場合にどう対応するのかを事前に決めておくことが重要です。

合意した内容は、後から認識の違いが生じないよう同意書や契約書などの書面に残します。

手順②：敷地設定をし、図面を書き換える

道路に接する敷地の部分が2メートル以上になるように敷地設定を行います。

例えば、元の間口が1メートルの場合、隣地を1メートル以上敷地設定する必要があります。その後、敷地設定後の状態に合わせて元の図面を修正しましょう。

手順③：建築確認申請書・図面など必要書類を提出

敷地設定後の図面と共に、建築確認申請書やその他必要書類を自治体の窓口や指定された機関に提出します。

手順④：建築確認

提出された建築確認申請書に基づき、自治体または指定された機関が建築確認を行います。これには、建築基準法の遵守、自治体の条例への準拠、建ぺい率や容積率、採光などの各種規制の遵守が含まれます。

手順⑤：建築確認済証交付

建築計画が建築基準関係規定に適合していることが確認されると、確認済証が交付されます。

建築確認が必要な工事では、原則として確認済証の交付を受けてから工事へ着手します。

確認済証や申請図書は、将来の増改築や売却などで建築時の計画を確認する資料にもなるため、検査済証とあわせて保管しておくことが大切です。

手順⑥：工事着手

確認済証の交付後、建築工事へ着手します。

工事中に確認済みの計画を変更する場合は、原則として変更部分の工事に入る前に計画変更の確認が必要です。

一方、建築基準関係規定への適合性に影響しない一定の「軽微な変更」では、改めて計画変更確認申請を行わずに済む場合があります。変更内容によって扱いが異なるため、設計者や建築主事、指定確認検査機関に確認して進めます。

手順⑦：完了検査

建築確認が必要な建築物は、工事完了後に完了検査を受けます。

申請した計画と現地の建物を確認し、建築基準関係規定への適合が認められると検査済証が交付されます。

建物によっては、原則として検査済証の交付前に使用を開始できないものもあります。現行本文のように「書類通りでなければ入居できない」と一律に整理するのではなく、建物の種類や変更内容、仮使用の可否を含めて確認する必要があります。

敷地設定ができない場合、再建築不可物件を活用・売却する方法

敷地設定ができないとき、再建築不可物件を活用・売却する方法は、主に以下の内容が挙げられます。

• 空き家バンクに登録する
• リフォームをして住む又は売却する
• 隣地の所有者に売却する
• 業者に売却する

それぞれ個別に解説します。

空き家バンクに登録する

「自宅として利用しない」「売却が難しい」といった場合、空き家バンクへの登録が有効な選択肢です。この制度は、空き家を賃貸や売却したい人と、これらの物件を探している人をマッチングさせるプラットフォームです。

各自治体が運営しており、地域活性化や定住促進の一環として行われています。特に、古民家を好む人々にとっては魅力的な選択肢となり得るでしょう。

リフォームをして住む又は売却する

再建築不可物件でも、修繕や模様替えがすべて禁止されているわけではありません。

水回り設備の交換や仕上げ材の改修など、工事内容によっては建築確認を伴わずに実施できます。

一方、2025年4月以降は、2階建て木造戸建てなどで行う大規模な修繕・模様替えが建築確認の対象になっています。そのため、現行本文のように「大掛かりなスケルトンリフォームまで可能」と一括りにせず、主要構造部へ手を加える規模の工事では建築確認の要否を事前に確認することが大切です。

再建築不可物件では既存建物を残して活用する価値が高い一方、工事範囲によって法適合の確認や追加工事が必要になる場合もあります。大規模な改修を予定している場合は、設計段階から建築士などに相談すると計画を具体化できます。国土交通省も2026年9月時点で、2025年4月の改正施行後は2階建て木造一戸建て住宅などの大規模修繕・模様替えに建築確認が必要としています。

関連記事：再建築不可の物件のリフォームはどこまでできる？ リフォーム時の注意点もあわせて解説

隣地の所有者に売却する

再建築不可物件は、一般市場での売却が困難な場合もあります。

しかし、隣地所有者が自らの敷地を拡張したい。あるいは家族用の住居を建てたいと考えている場合、売却の良い機会となることがあります。

隣地所有者への売却提案は、実現可能性の高い選択肢です。

業者に売却する

一般市場での売却が難しい場合、専門の買い取り業者への売却も考慮に入れるべきです。

買い取り業者はビジネスライクな取引を行うため、精神的な負担が少なく、不動産をスムーズに手放すことが可能です。

売却額は市場価格より低くなる可能性がありますが、迅速な現金化がメリットとして挙げられます。

関連記事：再建築不可の物件が売れない原因とは？建て替えができない不動産の売却方法を解説

敷地設定についてよくある質問

敷地設定についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 建築基準法で「敷地」とはどういう意味ですか？
• 敷地と土地の違いは何ですか？
• 家の敷地はどこまでですか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

建築基準法で「敷地」とはどういう意味ですか？

建築基準法施行令では、敷地を「一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地」と定めています。建物を建てる際に一体として扱う土地の範囲を指すため、登記上の一筆と必ず一致するわけではありません。複数の筆をまとめて一つの敷地とする場合もあります。

敷地と土地の違いは何ですか？

不動産登記では、土地の登記記録は一筆ごとに作成されます。一方、建築基準法上の敷地は、建築物のために一体として使用する土地の範囲を指します。そのため、複数筆の土地を一つの敷地に含めたり、一筆の土地の一部だけを建築上の敷地にしたりすることがあります。「登記上の土地」と「建築確認上の敷地」は同じ範囲になるとは限りません。

家の敷地はどこまでですか？

建築基準法上の敷地は、その建築物のために一体として扱われている土地の範囲です。建築確認を受けた建物であれば、確認申請時の配置図などから敷地境界線を確認できます。一方、土地の所有範囲や筆界を調べる場合は、登記事項証明書や登記所備付地図、地積測量図などを確認します。建築上の敷地と登記上の土地では確認する資料が異なる点に注意が必要です。

まとめ

隣地の所有者が敷地設定に合意してくれるのであれば、合意書・契約書を作成し申請をしましょう。

ただし、知識がない状態で書類を作成すると効力がないものになってしまう可能性があるため、プロに頼るのが賢明です。

敷地設定に合意を得られず再建築できなくてお悩みの場合も、所有しているだけの状態でも固定資産税などの管理費がかかる一方ですので、早めの対処を心がけましょう。

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