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相続した物件が「違法建築」だった場合、どうしたらいいの?

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違法建築とは、意図的に法律を無視して建てられた建物だと思っている方も多いのではないでしょうか。しかし、実は所有者が意図せずに違法建築になってしまうケースも少なくありません。特に、相続した不動産が違法建築だったというケースは意外と存在するのです。

では、そもそも違法建築とは何を指し、相続した不動産が違法建築だった場合、どのように対応すればよいのでしょうか。違法建築を放置しておくと、行政からの是正命令や罰則を受ける可能性があります。

そこで本記事では、違法建築の定義や種類、相続した場合の対応策などを詳しく解説します。

そもそも違法建築とは

「違反建築」という言葉を耳にすると、建物の所有者が意図的に法律に違反していると思い浮かべる人も少なくないでしょう。しかし、実際には本人が意図せずに違反建築物になってしまうケースも存在します。違反建築物になるパターンは、大きく分けて二つあります。

  • 法律を無視し、違反であると認識しながら故意に建物を建てるケース
  • 法律の改正によって、結果的に違法になってしまうケース

1つ目のケースは、建築が許可されていない建物であると承知の上で敢えて建築するため、論外の行為といえます。問題となるのは、二つ目の所有者本人が意図せずに違反建築になってしまうケースです。

もともとは適法に建築された建物が、その後の法改正によって違反建築となってしまった建築物を「既存不適格建築物」と呼びます。

既存不適格建築物とは、法律の改正により新しく定められた基準に適合しなくなってしまった建物のことを指します。つまり、すでに存在している建物が、改正後の基準に合わなくなったという状況を表しています。

違法建築の建物が存在する理由

違法建築の物件が存在する理由としては、次のものが挙げられます。

  • 完了検査を行わなかった
  • 完成後に増改築をした

それぞれ個別に解説します。

完了検査を行わなかった

建物を建築する際には、まず「建築確認」の許可を得てから着工するのが一般的な手順です。建築確認とは、建物の計画概要を自治体や指定確認検査機関に提出し、その内容が法的に問題ないかをチェックしてもらうプロセスを指します。

計画概要が建築基準に適合していると判断されれば「確認済証」が交付され、建築工事を開始することができます。

一方、完了検査とは、建物の完成時に、その建物が建築確認申請の内容どおりに建築されているかを自治体や指定確認検査機関が検査することを意味します。完了検査の結果、問題がなければ「検査済証」が交付されるのです。

かつては完了検査を受ける割合が低く、建築確認申請時に提出した図面と異なる施工をしてもほとんど発覚する可能性がなかったため、違法建築の要因となっていました。

実際、1998年の完了検査の検査率は38%と全体の4割にも満たない状況でした。しかし、国の指導や指定確認検査機関への業務移管などにより上昇し、2015年には約90%にまで達しています。違法建築物の多くは完了検査を受けていない古い建物であるといえるでしょう。

完成後に増改築をした

新築時には法律に適合していた建物でも、その後に増改築を行うことにより違法建築になるケースがあります。

例えば、建ぺい率ぎりぎりの建築面積で新築をした場合、その後に増築をすると建ぺい率オーバーになってしまう可能性があります。増築面積が10㎡未満の場合は建築確認が不要とされているため、多くの場合、増築する人も気軽に増築を考えてしまい、違法建築になるという認識がないのが実情です。

違法建築の不動産を相続する際の対応策

違法建築の不動産を相続してしまった場合、どのように対応すればよいのでしょうか。放置することは問題の先送りにしかならず、トラブルを大きくするだけです。ここでは、違法建築の不動産を相続する際の対応策について解説します。

相続前の対応策

相続予定の不動産が再建築不可であることが判明し、自分で住んだり賃貸に出したりなどの活用方法がない場合は、前述のとおり持て余してしまう可能性がかなり高くなります。

相続して名義変更を行った後は、物件を管理して固定資産税を支払う義務が発生します。売却するにしても買い手を見つけるまでが大変で、売れたとしても二束三文にしかならないケースがほとんどです。

そこで、再建築不可の物件を「相続しない」という選択肢も検討に値します。

相続とは、亡くなった人(被相続人)の相続人(被相続人の配偶者や子など)が、被相続人の財産を引き継ぐことを意味します。これは権利であり、必ずしも相続しなければならないというわけではありません。相続放棄という手続きを行えば、相続しないという選択をすることも可能なのです。

特にマイナスの財産を相続しなければならないケースでよく取られる手段で、例えば被相続人が多額の借金を抱えている場合、相続人には財産とともに債務も相続されるため、相続放棄がされるケースも少なくありません。再建築不可物件も同様に、相続放棄を行えば相続しなくて済むのです。

相続後の対応策

物件を相続した後に、それが再建築不可であることが発覚するケースも少なくありません。前述のとおり再建築不可であることがわかっていても相続するケースもあり得ます。そのような場合は、物件を活用する方向性で考えていくしかありません。

再建築不可物件を活用するには、前述のとおり賃貸物件として貸し出すという方法もあれば、ご自身で住む、倉庫や物置などにする、事務所や店舗などにするなど、さまざまな方法が考えられます。状況に応じて、最適な活用方法を模索していく必要があるでしょう。

再建築不可物件であっても、接道義務を満たすことさえできれば再建築が可能な状態になります。例えば、隣の敷地が接道義務を満たしている場合は、それを買収して合筆することで再建築可能となります

接している道路の幅員が足りない場合は、自分の土地を後退させてその分を行政に明け渡し、道路として扱ってもらう「セットバック」という方法もあります。他にもさまざまな手段で再建築不可状態を解消することが可能なのです。

違法建築の不動産を売却することは可能?

違法建築の不動産を相続したものの、自分では使う予定がない場合、売却して現金化したいと考えるかもしれません。しかし、違法建築の不動産を売却することは可能なのでしょうか。ここでは、違法建築の不動産の売却に関する問題点や注意点を見ていきます。

買い手側はローンを組めない

手持ちの現金で購入できる方以外の多くは、金融機関からの融資を利用することになります。しかし、金融機関の融資条件としては、建築基準法に適合している建築物が対象となるため、購入予定の物件が違反建築である場合、融資の許可が下りないのが一般的です。つまり、違反建築物を購入しようとしても、ローンを組むことができないのです。

この点は、違反建築物を売却する際の大きな障壁となります。買い手側がローンを組めないということは、購入者の層が限定されてしまうことを意味します。手持ちの現金で購入できる人だけが、違反建築物の潜在的な買い手となるのです。

是正義務の対象は買い手側にも及ぶ

違反状態の是正義務は、新たな所有者にも及びます。つまり、違反建築物を購入した場合、その是正義務は買い手側に引き継がれるのです。是正義務のある不動産を買おうとする人は少ないと考えたほうが賢明でしょう。

違反建築物を売却するためには、多額の費用を捻出して違反状態を解消する必要があります。是正工事には、多くの場合、膨大な費用がかかります。そのため、違反建築物を購入することは、経済的な負担が大きいといえます。

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まとめ

違法建築は、意図的に法律を無視して建てられたものだけでなく、法改正によって意図せずに違法状態になってしまう「既存不適格建築物」も含まれます。

相続した不動産が違法建築だった場合は、放置せずに適切な対応が必要です。違法状態を解消するための是正工事を行うか、あるいは、建物を取り壊すなどの措置が求められます。ただし、これらの対応には専門的な知識が必要であり、コストもかかります。

違法建築の問題は、放置すればするほど状況が悪化し、最悪の場合、行政からの是正命令や罰則を受けることにもなりかねないため留意しましょう。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

丸岡 智幸 (宅地建物取引士)

訳あり不動産の買取を専門にする会社の代表取締役。
相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産の買取を専門としている。
訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を運営。
買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』を2024年5月2日に出版。

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