なぜ空き家を売らないのか？所有者が放置する理由、売却のための必要ステップとは

こんにちは。ワケガイ編集部です。

親から実家を相続したが活用できず、そのまま空き家として放置されている。あるいは、売却を考えても親族の同意が得られず、話が進まない。こうしたケースでは、固定資産税の負担や老朽化の進行といった問題が時間とともに深刻化します。

その際に見直すべきなのが、空き家を売らないまま放置してしまう背景と、そのリスクや対応策です。空き家問題とは、個人の判断ミスではなく、日本全体の社会構造や制度の変化と深く関わっている課題です。

本記事では、空き家がなぜ増えているのか、売れない理由や放置によるリスク、そして売却以外の対応策や現実的な出口について、制度面や実務の視点から詳しく解説していきます。

日本で空き家が増加している社会的背景

空き家の増加は、単に持ち主の怠慢によるものではありません。

社会全体の構造変化や制度上の課題が複雑に絡み合い、個人の意思だけでは解決しにくい問題になっています。

背景として特に影響が大きいのは、「少子高齢化による住宅余剰の拡大」「都市部への人口集中・地方空洞化の進行」「空き家活用制度の浸透不足」の3点です。

以下では、それぞれの背景を詳しく解説します。

少子高齢化による住宅余剰の拡大

2023年に公開された内閣府の資料によると、2040年には65歳以上の人口が全人口の約35％となると推計されています。

この少子高齢化の進行は、住まいの供給と需要のバランスにも大きな影響を与えています。

（出典：厚生労働省「我が国の人口について」）

高齢者の多くはすでに持ち家に住んでおり、施設入居や死去によってその家が空き家になるケースが年々増えています。にもかかわらず、少子化によって新たに住宅を必要とする若年世帯は減少しており、人口に対して住宅が過剰になりつつあるのが現状です。

さらに、住宅供給の多くが新築に偏っているため、相続された実家のような中古住宅は敬遠されやすく、売却や賃貸も簡単ではありません。結果として、誰も住まず、活用もされないまま残される家が各地で増加しています。
高齢化と人口減少が重なった現在、住宅は「足りない」のではなく、「使われない家が余っている」状態に変わってきているのです。

都市部への人口集中・地方空洞化の進行

人口減少が進むなかでも、大都市圏への人口移動は続いています。

2025年の東京都では、転入者数が転出者数を上回る「転入超過数」が6万5,219人となり、全国で最も多くなりました。

（出典：国土交通省「国土交通白書 2020」）

地方にある実家を相続しても、現在の生活拠点を都市部から移さない場合、その住宅を自ら利用しないまま所有し続けることがあります。さらに、周辺でも空き家が増えている地域では、売却や賃貸の見通しが立ちにくく、対応が先送りされるケースもあります。
（参照：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2025年（令和7年）結果」）

関連記事：田舎の空き家は売却可能？押さえておくべきポイントを徹底解説

空き家活用制度の浸透不足

行政や自治体も手をこまねいているわけではなく、「空き家バンク」や利活用を支援する補助制度など、各種取り組みは存在しています。

しかし、そうした制度の多くが一般に十分に認知されておらず、情報の届いていない所有者が多いのが実情です。

また、制度の内容が煩雑で、申請に手間がかかるものもあります。たとえば、空き家を改修して賃貸に回す場合、補助金を受け取るには改修内容や施工業者の条件を満たす必要があるなど、思ったほど自由に活用できないこともあります。

さらに、空き家の利活用には、地域ごとの条例や用途制限といった制約が伴う場合もあるため、制度を知ったとしても即座に行動に移しにくい現実があるのです。結果として「面倒だからそのままにしている」という選択がされ、空き家の数だけが積み上がっていく状況が続いています。

関連記事：空き家の特別控除とは？3,000万円控除が可能な特例について徹底解説

空き家の所有者が売らない理由とは？

空き家の所有者が売らない主な理由は、以下のものが挙げられます。

• 理由①：想い出があり手放せない
• 理由②：相続人間で意見がまとまらない
• 理由③：名義変更せずに放置している
• 理由④：そもそも売れる物件だと思っていない
• 理由⑤：残置物がある
• 理由⑥：解体費用が大きな負担になる

次項より、詳しく解説します。

理由①：想い出があり手放せない

相続などをきっかけに空き家を所有することになった場合、その家が育った実家や家族との思い出が詰まった場所であることも多く、感情的に処分に踏み切れないことがあります。

たとえば、「仏壇が置いてあるから手をつけにくい」「亡き親が大切にしていた家だから壊したくない」といった心理的な理由は、第三者からは理解しにくいかもしれませんが、所有者本人にとっては非常に重たい問題です。

また、気持ちの整理がつくまでの時間が必要とされるケースもあり、「今すぐには動けないが、そのうち考える」という曖昧な状態で年月だけが過ぎてしまうことも珍しくありません。感情と現実のバランスがとれないまま空き家が放置される背景には、こうした内面の葛藤があるのです。

理由②：相続人間で意見がまとまらない

空き家を複数の相続人で共有している場合、売却にあたって全員の同意が必要となります。

ところが、相続人間で「売りたい」「残したい」「貸したい」と意見が食い違うと、話が一向に進まなくなります。

このような対立は、特に兄弟姉妹間で生じやすく、感情的なわだかまりや長年の関係性が影響することも少なくありません。また、誰か一人が遠方に住んでいたり、話し合いに消極的だったりする場合、そもそも協議の場すら整わないこともあります。

関連記事：遺産分割協議の進め方とは？話し合いを綺麗にまとめるための必要知識

理由③：名義変更せずに放置している

故人名義の空き家は、相続人の確認と必要書類の準備を進め、相続登記を済ませてから売却手続きへ進みます。

空き家の登記名義が故人のままの場合、買主への所有権移転登記を行う前提として、相続登記を済ませる必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記が済んでいなければ義務化の対象です。

ただし、相続人が複数いる、遺産分割がまとまっていない、一部の相続人と連絡が取れないといった事情があると、登記手続きが進まず、空き家の処分も止まりやすくなります。売却を検討している場合は、まず相続関係と現在の登記名義を確認し、必要に応じて司法書士などへ相談するとよいでしょう。
（参照：法務省「相続登記の申請義務化について」）

理由④：そもそも売れる物件だと思っていない

「立地が悪い」「老朽化が進んでいる」「周辺に空き家が多い」といった条件に当てはまる場合、「どうせ売れない」と判断して初めから売却を検討しないケースがあります。

所有者が自分の物件を正当に評価していないために、市場に出すという選択肢すら考慮されないのです。

特に、再建築不可や接道義務を満たさない物件など、法的なハードルがある場合、過去に不動産会社に断られた経験がある人ほど「売れない」と信じ込みやすい傾向があります。

理由⑤：残置物がある

家具や家電、衣類、食器といった残置物がそのまま残されている空き家では、売却や賃貸の準備に手間がかかるという理由で行動をためらう人も少なくありません。

特に一人暮らしの高齢者が亡くなった後などは、遺品整理が心理的にも負担となるため、処分に踏み出せずにいることが多いです。

また、量が多ければ専門業者への依頼が必要になり、数十万円単位の費用がかかることもあります。その出費を避けるために、先送りにしているうちに時間だけが過ぎてしまう──そうしたケースは決して珍しくありません。

理由⑥：解体費用が大きな負担になる

築年数が古く老朽化が進んだ空き家では、建物の状態や買主の意向によって、解体して更地にしてから売却する方法を検討することがあります。

ただし、解体にはまとまった費用が必要で、構造や延床面積、残置物の量、立地条件などによって金額も変わります。

さらに、住宅を解体すると、その土地に適用されていた固定資産税の「住宅用地特例」が外れる場合があります。小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されているため、建物をなくした後に土地の税負担が増える可能性は実際にあります。

ただし、実際の固定資産税額が一律に6倍になるわけではありません。負担調整措置なども関係するため、解体を決める前に、解体費と解体後の税負担をあわせて確認することが大切です。古家付きのまま売却する方法も含めて比較すれば、費用を理由に処分を先送りする事態も避けやすくなります。
（参照：国土交通省「空き家対策 特設サイト」）

関連記事：空き家の解体費用はどのくらい？コスト抑えるための方法を詳しく解説

空き家を売らずに放置するリスク

空き家を売らずに放置するリスクは、以下のとおりです。

• リスク①：固定資産税・管理費用など維持コストがかかる
• リスク②：老朽化で倒壊・火災が発生しやすくなる
• リスク③：近隣トラブルや景観悪化の原因になる
• リスク④：犯罪の温床になる
• リスク⑤：特定空家に指定されると税負担が増える

以下より、個別にみていきましょう。

リスク①：固定資産税・管理費用など維持コストがかかる

空き家であっても、土地と建物に対しては毎年「固定資産税」が発生します。

たとえ使っていなくても、所有している限りは支払い義務を免れることはできません。加えて、定期的な草刈りや清掃、台風や雪害の後の点検など、建物の状態を維持するためには相応の管理費用も必要です。

これらのコストは、家を使用しないことで収入が一切ない状態にもかかわらず、毎年確実に発生します。都市部ならともかく、地方の空き家であれば賃貸や売却の目処が立たないケースも多く、出費だけが積み重なる状況に陥ります。

リスク②：老朽化で倒壊・火災が発生しやすくなる

電気やガスを止めていない空き家では、ネズミや害虫による配線損傷から火災が発生するリスクもあります。

実際、放置空き家が原因の火災や倒壊による事故は全国的に問題視されており、所有者の責任が問われるケースも出てきています。

実際、2025年5月には下関の空き家が密集する地域で32棟を巻き込む大規模火災が起きました。

（出典：NHK「下関の大規模火災 焼けたのは３２棟と発表 火元は空き家か」）

使用されないままの家屋は、時間の経過とともに確実に劣化します。風雨にさらされ、換気も行われない建物内部は湿気がこもりやすく、木材の腐食やカビ、シロアリの発生を引き起こす要因になります。

外壁や屋根の損傷が進行すれば、強風で瓦が飛んだり、構造が不安定になって倒壊の危険性も高まります。こうした物理的な劣化が進むと、万一の地震や大雨で隣家に被害を及ぼす可能性も否定できません。

リスク③：近隣トラブルや景観悪化の原因になる

空き家の放置が地域との関係に悪影響を及ぼすこともあります。

たとえば、庭の雑草が伸び放題になって隣地に侵入したり、ゴミの不法投棄が常態化したりといった問題は、周辺住民の不満につながります。

また、見た目が荒れた空き家は、地域全体の景観を損なう要因にもなります。近隣の不動産価値にも悪影響を及ぼす可能性があり、周囲から「早く何とかしてほしい」と思われる存在になってしまうこともあります。

リスク④：犯罪の温床になる

人の出入りが少ない空き家では、管理状態が悪くなるほど、不法侵入や不法投棄などの異変が起きても所有者が気づくまでに時間がかかることがあります。

特に、窓や扉が破損したままになっている、施錠が十分でない、庭木や雑草が伸びて建物の様子が外から分かりにくいといった状態では、第三者が入り込める状況が長く続くおそれがあります。

所有者が遠方に住んでいる場合は、定期的な見回りや施錠の確認、郵便物・雑草の管理などを行い、継続的に管理されている状態を保つことが重要です。異常が見つかった場合は、状況に応じて警察や自治体、空き家管理業者などへの相談も検討します。

特に、夜間照明がなく施錠も甘い建物では、侵入のハードルが下がるため、地域住民からすれば不安の要因でしかありません。実際、2023年には千葉県八千代市の空き家が「大麻栽培工場」として悪用され、地域からの通報によって発覚する事件が起きています。

（出典：　読売新聞「民家で大麻を大量栽培、５部屋で７１４株…「生活感ない人が出入り」と情報提供」）

こうした空き家をめぐる犯罪リスクは、防犯意識の高い地域でも深刻な課題として受け止められており、地域全体で警戒対象とされてしまうことがあります。所有者が遠方に住んでいる場合などはなおさら、知らぬ間に問題が発生していたという事態も十分にあり得るのです。

リスク⑤：特定空家に指定されると税負担が増える

管理不全空家等として市区町村長から勧告を受けると、特定空家等になる前でも住宅用地特例の対象外となる場合があります。

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」では、周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼす空き家について、「特定空家等」として市区町村が必要な措置を進められる制度が設けられています。

さらに、2023年12月13日に施行された改正空家法では、適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある住宅を「管理不全空家等」とする制度が新設されました。

管理不全空家等について市区町村長から指導を受けても改善せず、「勧告」を受けると、特定空家等になる前の段階でも、その敷地は固定資産税の住宅用地特例の対象外となります。つまり、税負担への影響は「特定空家等に指定されてから」だけとは限りません。

放置期間が長くなるほど建物の状態が悪化し、修繕や解体の負担も大きくなりやすいため、管理不全空家等として勧告を受ける前から管理や処分を検討することが重要です。
（参照：国土交通省「『空家法』と『2023改正空家法』」）

関連記事：空き家の放置を続けるとどうなる？ 行政代執行までの流れを解説

空き家を売らない場合の対応策

空き家を売らない場合の対応策は、以下のとおりです。

• 対応策①：賃貸物件として貸し出す
• 対応策②：更地にして土地のみ活用する
• 対応策③：トランクルームや事業スペースに転用する
• 対応策④：国や自治体に寄付する

上記についても、しっかりと確認していきましょう。

賃貸物件として貸し出す

空き家を人に貸すという選択は、資産としての活用を目指すうえで比較的現実的な方法です。

誰かが住んでくれれば、空気の入れ替えや日常的な使用によって建物の劣化を防げるだけでなく、賃料収入も得られます。

ただし、賃貸に出すには事前の修繕やリフォームが必要になることもあります。特に水回りや外壁など、使用上の不具合がある場合は、入居者を募集する前にある程度の整備が求められます。

また、トラブル防止のために賃貸借契約や家賃管理を不動産会社に委託するケースも多く、手続き面でのサポートを活用することが安心でしょう。一方、築年数が古すぎる住宅や再建築不可物件などは、貸し手側の責任リスクも大きくなるため、収益目的だけで判断せず、物件の特性に応じた慎重な検討が必要です。

更地にして土地のみ活用する

更地にすると活用方法が増えるものの、住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が高くなります。

老朽化した建物を解体し、土地だけを活用する方法もあります。

建物を維持する必要がなくなるため、倒壊や外壁・屋根材の飛散といった建物由来のリスクを減らせます。

立地や法令上の条件が合えば、月極駐車場や資材置き場などとして利用できる場合もあります。ただし、どのような用途で利用できるかは土地の立地や用途地域などによって異なるため、解体前に活用方法まで確認しておくことが大切です。

また、住宅を解体して住宅用地ではなくなると、土地に適用されていた住宅用地特例が外れ、固定資産税の負担が増える場合があります。小規模住宅用地では課税標準が6分の1に軽減されていますが、特例がなくなったからといって実際の税額が必ず6倍になるわけではありません。負担調整措置なども踏まえて税額が決まるため、解体前に自治体へ確認したうえで収支を比較するとよいでしょう。
（参照：国土交通省「特定空家等に対する固定資産税等の住宅用地特例の取扱い」）

トランクルームや事業スペースに転用する

空き家の建物構造がしっかりしている場合は、住宅としてではなく別の用途に転用する手法もあります。

具体的には個人向けのレンタル収納（トランクルーム）や、地域密着型の小規模オフィス、アトリエ、教室スペースなど、住宅以外のニーズに応じて利活用する方法です。

このような使い方は、特に都市近郊や人口密集地の住宅街で注目されることが増えており、工事の負担も比較的少ないという利点があります。空き家の間取りや立地条件が合えば、大きな改修を行わなくても収益化が可能なケースもあります。

国や自治体に寄付する

空き家や土地を自分で利用する予定がない場合は、自治体への寄付を相談する方法があります。

ただし、寄付を申し出れば必ず受け入れてもらえるわけではありません。自治体側にも取得後の維持管理費が生じるため、立地や利用目的などを踏まえて受け入れの可否が判断されます。

一方、相続や一定の遺贈によって取得した土地には、「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に土地を引き取ってもらえる場合があります。ただし、この制度は空き家そのものを国へ引き渡す制度ではありません。建物が存在する土地は原則として申請できないため、空き家が残った状態では利用できません。

そのほか、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界について争いがある土地なども申請できない場合があります。自治体への寄付や国庫帰属はいずれも「無条件で無料処分できる方法」ではないため、売却や解体も含めて比較することが重要です。
（参照：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）

空き家の売却は買取専業者への相談がおすすめ

空き家の扱いに困ったとき、多くの方がまず思い浮かべるのは不動産仲介による売却ですが、必ずしもそれが最善とは限りません。特に築古物件や再建築不可の土地など、市場で買い手が見つかりにくい空き家であれば、訳あり物件の買取専業業者への相談が有効な選択肢となります。

買取専業業者は、一般的な仲介とは異なり、業者自らが買主となるため、購入希望者を探す手間がありません。条件が合えば最短数日で現金化できる場合もあり、「できるだけ早く手放したい」「管理が負担になっている」という方には適しています。

また、相続登記が済んでいない、建物の状態が悪い、残置物が多いといったケースでも、対応してくれる業者が存在します。最近では、契約書作成や登記申請の代行、司法書士との連携など、手続き面のサポートを一括で提供している業者も増えており、慣れない不動産処分に不安を感じている人にとっては心強い存在といえるでしょう。

できるだけ早く手放したいなら、まずは空き家の簡易査定ができるので以下より試してください。

買取専門業者に空き家を売却する手順

ここからは、空き家を買取業者に売却する際の基本的な流れを4つのステップで解説します。

• 手順①：物件情報を整理する
• 手順②：買取業者に査定を依頼する
• 手順③：条件を確認して契約する
• 手順④：引き渡しと代金の受け取り

それぞれ個別にみていきましょう。

手順①：物件情報を整理する

最初に行うべきは、売却対象となる空き家の基本情報を整理することです。具体的には、以下の書類を揃えておきましょう。

• 固定資産税の納税通知書
• 登記簿謄本
• 建物図面
• 測量図

これらの資料があれば、所有者の権利関係や土地・建物の状況を買取業者へ伝えやすくなります。

特に登記名義人が故人のままの場合は、買主への所有権移転登記を行う前提として相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記の申請は義務化されているため、登記状況を早めに確認し、未登記であれば売却の準備とあわせて手続きを進めておきましょう。

相続人が複数いる場合は、遺産分割の状況によって必要な手続きが変わることもあります。自分だけでは整理が難しい場合は、司法書士などへ相談する方法もあります。

関連記事：実家をどう処分する？売却・賃貸・解体の選択肢と手続きをわかりやすく解説

手順②：買取業者に査定を依頼する

資料の整理ができたら、次は買取業者に査定を依頼しましょう。

業者は現地確認のうえ、築年数や建物の状態、周辺の取引相場、法的条件などを加味して価格を提示します。

この際、1社だけでなく複数の業者に問い合わせることが非常に重要です。業者ごとに得意なエリアや物件タイプ、査定の観点が異なるため、金額や対応内容に差が出ることが珍しくありません。

特に「再建築不可」「狭小地」「残置物あり」といった“訳あり物件”の場合、専門に扱っている業者のほうが高く評価してくれることもあります。

関連記事：不動産査定の方法とは？価格の決まり方から高く評価されるポイントまで解説

手順③：条件を確認して契約する

査定額や売却条件に納得できたら、次は売買契約に進みます。契約前には、価格のほかに引き渡し時期、残置物の処理、測量の有無、境界確認の要否なども確認しておくことが大切です。

特に空き家の場合、建物の状態によっては「現況引き渡し」が前提となることが多く、修繕や解体を求められることは少ないですが、事前確認は欠かせません。

契約内容をしっかり把握していないまま署名・押印してしまうと、後から思わぬ負担やトラブルが発生することもあります。わからない点がある場合は、契約前に遠慮なく確認し、必要であれば司法書士や宅建士などの専門家に内容を見てもらうのも一つの方法です。

手順④：引き渡しと代金の受け取り

契約が完了したら、いよいよ物件の引き渡しと代金の決済へと進みます。

通常は、引き渡し当日に残金決済を行い、その場で代金が振り込まれるか、銀行での対面で授受が行われます。同時に、所有権移転登記の申請も行われ、名義が買主（業者）へと変更されます。

このときに必要となるのが、以下の書類です。

• 実印
• 印鑑証明書
• 登記識別情報（権利証）
• 本人確認書類

など
所有者が複数いる場合には、全員分の書類と同意が必要になるため、事前の調整が欠かせません。引き渡し後は、固定資産税の精算（引き渡し日を境に日割り計算）が行われることもあり、その分が売却代金に含まれているかどうかもチェックしておくとよいでしょう。

関連記事：中古住宅の売却を成功させる方法は？査定や手続きの流れまで徹底解説

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売却が難しいとされる共有持分や再建築不可物件、老朽化した空き家など、通常の市場ではなかなか買い手がつかない不動産にも対応しています。

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空き家を売らない理由についてよくある質問

空き家を売らない理由についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 空き家になるとゴキブリは増えますか？
• 空き家を売却するデメリットは？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

空き家になるとゴキブリは増えますか？

人の出入りがなくなり、掃除や換気の頻度が下がると、湿気やほこりがたまりやすくなり、ゴキブリなどの害虫が生息しやすい環境になる場合があります。特に、水回りの漏水や排水口、建物の隙間をそのままにしている空き家では注意が必要です。定期的な換気や清掃、通水を行い、外部から侵入できる隙間をふさぐことで発生リスクを抑えられます。長期間放置した空き家ですでに大量発生している場合は、害虫駆除業者への依頼も検討するとよいでしょう。

空き家を売却するデメリットは？

空き家の売却では、家財の整理や権利関係・境界の確認などに手間がかかることがあります。売却方法によっては仲介手数料や登記関係の費用なども必要です。また、実家など思い入れのある住宅を手放すことに心理的な負担を感じる人もいます。一方、空き家を所有し続ければ、固定資産税や管理費用の負担が続き、建物の老朽化にも対応しなければなりません。売却時に発生する一時的な負担だけでなく、今後も所有した場合にかかる費用や手間まで比較して判断することが大切です。

まとめ

空き家を抱えたまま何も手を打たないことは、税負担や老朽化リスク、近隣との関係悪化など、多くの現実的な問題を引き起こします。

所有者にとっては「どうにかしたいが動けない」事情もあるかもしれませんが、社会全体としても放置空き家の増加は深刻な課題になっています。

売却だけが唯一の答えではありません。賃貸、事業転用、寄付など、物件の条件や所有者の事情に応じた選択肢を検討することで、資産の形を変えることは十分可能です。

まずは「動けるうちに動く」ことが、将来の負担を軽減し、円滑な資産整理にもつながります。空き家を前にしたときこそ、早期に行動を起こすことが大切です。