更新日： 2024.3.29 | 公開日：
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2024年現在、日本では空き家問題が顕在化しており、多くの人にとって悩ましい問題となっています。空き家問題については有効活用できる補助制度が国や自治体から打ち出されており、特別控除の制度はその代表例です。
空き家の特別控除制度は、最大3,000万円の節税効果があり、空き家の売却を考えている方にとって大きなメリットをもたらします。本記事では、そんな空き家特別控除の詳細について解説します。
目次
3,000万円控除が可能な空き家特例とは
空き家の控除制度とは、相続や遺贈によって取得した故人が居住していた家屋及びその敷地を、規定の期間内に売却することで、最大3,000万円の特別控除を受けられる制度です。
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、一般に「空き家特例」と呼ばれます。
この制度を利用することで、土地や建物の売却による譲渡所得から、最高3,000万円の控除が可能となり、大幅な節税効果が期待できます。
譲渡所得は、以下の計算式によって算出されます。
- 譲渡所得 = 譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除額
ここで、取得費は不動産を購入した際の代金や手数料、改良にかかった費用を合算した金額を指し、建物の場合は所有期間中に発生した減価償却費を差し引いて計算します。
一方、譲渡費用とは不動産を売却する過程で生じる仲介手数料や測量費などのこと。
特に、取得費の詳細が不明な場合には、譲渡価額の5%を概算取得費として用いることが認められています。この場合、譲渡所得が高額になるほど、結果的に税額が上昇するリスクがあります。
空き家特例の適用により、譲渡所得に対して大きな控除を行えるため、実質的な税負担が軽減されます。これにより、相続や遺贈で取得した不動産を売却する際には、この特例制度の活用が大きな節税策となり得るのです。
空き家特別控除の適用要件
空き家特別控除は、相続または遺贈により取得した故人が生前居住していた家屋に適用される制度です。この制度を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。
- 建築年月日要件： 空き家が昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたものであること。
- 区分所有建物登記の除外： 区分所有建物登記がされていない建物であること。
- 単独居住要件： 相続の開始時点で故人以外に居住者がいなかったこと。
さらに、特例を適用するためには、以下の条件を満たさなければなりません。
- 相続または遺贈によって空き家を取得し、その後、特定の使用目的（事業、貸付け、居住等）に供していないこと。
- 空き家（及びその敷地）を売却する際に、一定の耐震基準を満たしていること。
- 相続または遺贈によって取得した空き家を壊した後に、その敷地を売却する場合、相続時から売却時まで特定の使用目的に供しておらず、壊した後に新たな建物や構築物を建てていないこと。
- 相続開始から3年以内に売却し、売却代金が1億円以下であること。
- 他の特例の適用を受けていないこと、及び同一故人からの相続または遺贈により取得した空き家について、この特例を適用していないこと。
- 売却先が特別の関係にある人（親子や夫婦等）でないこと。
特例は令和9年まで延長された
以前は制度の適用期間がもっと短かった空き家特別控除は、令和9年(2027年)12月31日まで延長されています。
令和6年(2024年)1月以降の譲渡に関しては、譲渡日から翌年2月15日までに耐震改修や建物の取り壊しを行うことで特例を適用できるようになりました。これにより、耐震改修や取り壊しの計画がより柔軟になるでしょう。
相続人が3人以上いる場合の特別控除額は、従来の3,000万円から2,000万円に減額されました。この改正は、相続人の数に応じた公平性を考慮したものです。したがって、相続人の数や空き家の状況に応じて、最適な譲渡戦略を選択することが重要。
このように、空き家特別控除の適用要件は多岐にわたり、詳細に定められています。適用を検討する場合は、これらの要件を慎重に確認し、適切な手続きを進めることが求められます。
空きの家特別控除を受けるための手続き方法
空き家に関する譲渡所得の特別控除を受けるための手続きは、売却によって生じた利益を「譲渡所得」として確定申告する際に行います。
この特別控除の適用を受けるには、売却した不動産に関して発生した譲渡所得に対して、以下のステップに従って手続きを進めます。
- 事前準備：電気やガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書などの準備。老人ホームへの入居証明書（該当する場合）。
- 市区町村への申請：空家の所在地を管轄する市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請。上記の事前準備書類を申請時に添付。
- 確認書の受領：「被相続人居住用家屋等確認書」の受領。
- 確定申告の実施：売却の翌年、2月16日から3月15日までの期間に確定申告と特例の申請手続きを行う。
特別控除を受けるための必要書類
空き家特別控除の適用を受けるためには、確定申告書に以下の書類を添付する必要があります。特別控除を受けたいなら、早い段階から準備を進めましょう。
- 譲渡所得の内訳書： 譲渡所得の詳細を記載した資料。
- 登記事項証明書： 売却した空き家が亡くなった人から相続または遺贈によって取得されたこと、建築年日が昭和56年5月31日以前であること、区分所有建物登記がされていないことを証明する。
- 被相続人居住用家屋等確認書： 市区町村長から交付される。
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し： 耐震基準の適合を証明するため（空き家を取り壊した後にその敷地を売る場合は不要）。
- 売買契約書の写し： 売却代金が1億円以下であることを証明するための書類。
なお、特定の書類は、詳細を記載した別の書類によって添付を省略できる場合があります。詳細については、国税庁が提供する「空き家特例チェックシート」を参照し、事前に適用要件を確認するのがおすすめです。
空き家の特別控除と併用できる制度
空き家特例は、他の節税措置と組み合わせて利用することで、さらなる税額軽減を図れます。ただし、適用可能な制度かどうかは専門家のアドバイスを仰ぐことが重要です。
- 小規模宅地等の特例：相続税申告時に利用可能な制度で、相続によって取得した宅地の評価額を一定の条件下で減額できる。
- 居住用財産の3,000万円控除：居住用不動産の売却時に適用される控除で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる。
一方、取得費加算の特例は、「相続または遺贈により取得した財産を譲渡した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる」制度ですが、空き家特例との併用はできません。
空き家の特別控除を利用する際のポイント
空き家の特別控除を利用する際には、 以下のポイントに留意しましょう。
- オーナーが老人ホームに入居していても利用可能
- 特例は相続人ごとに利用できる
- 贈与で受け取っていたら利用できない
- 建物を売却後に解体すると適用されない
次項より、詳しく解説します。
オーナーが老人ホームに入居していても利用可能
空き家特別控除制度は、相続開始の直前に故人が介護施設に入居していた場合でも適用が可能です。
この適用を受けるためには、故人が要介護認定または要支援認定を受けていたという一定の要件を満たしている必要があります。具体的な適用条件や手続きについては、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
特例は相続人ごとに利用できる
空き家特別控除は、複数の相続人が共有する空き家の売却に際しても、相続人一人ひとりに適用されます。
例えば、3人の相続人が共同で所有する空き家を売却した場合、特別控除額は1人あたり最大3,000万円、合計で最大9000万円の控除を受けられます。
贈与で受け取っていたら利用できない
空き家特別控除の対象となるのは、相続または遺贈によって取得した空き家のみです。そのため、生前の贈与によって所有者が変更された物件は、この特例の適用を受けられません。
相続開始の直前に所有者が居住者以外である場合も同様に、特例の対象外となります。
建物を売却後に解体すると適用されない
空き家を売却後に解体する場合、通常は特例の適用を受けることはできませんが、令和6年(2024年)1月以降に行われる譲渡については例外が設けられています。
この期間以降の譲渡では、売却日が属する年の翌年2月15日までに建物を解体すれば、特例の適用が可能。この緩和措置は、空き家の適切な処理と活用を促進するために導入されました。
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まとめ
空き家特別控除とその併用できる節税措置などを適切に活用することで、相続や遺贈で取得した空き家の売却に際して、大きな節税効果を得られます。
空き家の問題は一人ひとりの事情によって異なりますが、専門家から適切な情報とサポートを得ることで、解決策をみつけられるでしょう。
