空き家を売却する方法とは？流れや費用について徹底解説！

空き家をどのように扱うかは、多くの所有者が直面する課題です。

総務省の調査によると、日本の空き家は約849万戸に達し、住宅の13％以上を占めています。人口減少や高齢化の影響で、今後も増加が続く見込みです。

空き家を放置すると、固定資産税や管理費用がかかるだけでなく、劣化や近隣トラブルの原因になることがあります。利用予定がない場合は、売却という選択肢を早めに検討しておくことが現実的です。

この記事では、空き家を売却する主な方法と費用、手続きの流れを整理し、判断の参考となる情報をご紹介します。

空き家問題とは

空き家を放置すると、景観や安全性、衛生環境、資産価値などに影響するおそれがあります。早めの管理や売却を検討することが重要です。

日本の空き家問題は、日本の人口の減少と高齢化、加えて若者の都市部への一極集中によって引き起こされていると考えられています。

これによって、特に地方では多くの家が使われずに放置されるようになっているのです。

2018念の総務省統計局の調査によれば、空き家数は848万９千戸と過去最多となり、全国の住宅の13.6％を占めていると判明しています。

（出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査 特別集計」）

空き家率は今後も増加の一途を辿ると予測されており、特に地方の衰退とともに問題は更に深刻化しています。空き家は所有しているだけで固定資産税の支払い義務が生じ、トラブルの原因ともなるため、使用する予定がないのであれば売却を検討しましょう。

関連記事：空き家問題への対策方法とは？放置リスクと解決法を徹底解説

空き家の売却方法

空き家は売却方法によって発生するコストや得られるお金などが異なります。状況に応じて適切な売却方法を選ぶ必要があります。

ここからは、空き家の売却方法について詳しく解説します。

そのまま売却する

建物の状態が良好であれば、空き家をそのまま売却する方法がおすすめです。

立地条件が良く、すぐに住めるような空き家であれば、買い手も見つかりやすいでしょう。リノベーション前提で購入を検討する層も多いため、大掛かりな手直しをせずに売却できる可能性もあります。

更地にして売却する

建物の老朽化が進んでいる場合は、更地にして売却する方法もあります。

更地にすることで建物の解体費用がかかるものの、土地としての使い道が広がり、購入希望者の幅も広がります。

しかし、更地にすると固定資産税が高くなる可能性があるため、解体時期や売却するタイミングには注意が必要です。

リフォームして売却する

建物に一定の価値がある場合には、リフォームを施して売却価格を上げる方法もあります。

キッチンや浴室などの水回りを中心に手を加えることで、購入希望者にとっての印象が大きく変わり、売却価格の増加が期待できます。しかし、リフォームにかかった費用を売却価格で回収できるかどうかをしっかりと判断しましょう。

直接買取業者に売却する

時間をかけずに確実に売却したい場合は、不動産買取業者に直接売る方法が適しています。

仲介による売却よりも価格がやや下がる傾向はあるものの、内覧対応や契約交渉などの手間が省け、即現金化できる点が魅力です。相続や急な転居で早急に手放したい場合にもおすすめの方法といえるでしょう。

当社が運営する「ワケガイ」でも、空き家のような売却が難しい物件の買取を行っています。空き家の処分に悩んでいる方は、お気軽に無料査定をご活用ください。

個人間で売買する

知人や親族など、信頼できる相手が空き家の購入を希望している場合は、個人間での売買もおすすめです。

仲介手数料が発生せず、自由に売却できるのがメリットです。

しかし、不動産取引に慣れていない者同士の契約となるため、名義変更や登記、税務処理などの手続きには注意が必要です。

空き家バンクで売却する

地方自治体が運営する「空き家バンク」を利用することで、空き家を地域の移住希望者に提供できます。

地方の空き家であれば、都市部からの移住者や二拠点生活を求める層に喜ばれやすいでしょう。

空き家バンクへの登録には条件や手数料が設けられている場合もあるため、自治体ごとの制度内容を事前に確認しましょう。

関連記事：空き家バンクとは？登録のメリットや注意点を解説

マッチングサイトで売却する

空き家専門のマッチングサイトを利用する方法も増えつつあります。

購入希望者と売主をつなぐオンラインプラットフォームを通じて、気軽に情報発信ができるのが特徴です。

写真や物件情報を掲載するだけで全国から問い合わせがくる可能性もあり、従来の不動産仲介にはない手軽さが魅力です。

空き家売却の流れ

ここからは空き家をそのまま売却する場合の流れについて紹介します。具体的に、空き家売却は以下の流れで進行することになります。

これから空き家を売却する予定がある方は、しっかりと把握しておきましょう。

1.査定依頼

空き家の査定を依頼するときは、1社だけでなく複数の不動産会社へ相談して査定結果を比較することが大切です。

不動産会社によって査定方法や得意とする物件、販売方針が異なるため、提示された査定額だけで売却先を決めると、適正な売却価格を判断しにくくなります。

査定結果を確認するときは、金額だけでなく、その価格になった根拠や周辺の成約相場、想定される売却期間まで確認します。空き家の売却実績があるか、老朽化した建物や残置物がある状態でも対応できるかも確認しておきたいポイントです。

複数社の査定内容と提案を比較したうえで、価格の根拠を具体的に説明できる不動産会社を選ぶことが、売却条件を決める第一歩となります。

2.不動産会社と媒介契約の締結

査定金額に加え「担当者の印象」「当該企業の過去の実績」なども踏まえて、仲介を頼む不動産業者を決定したら、媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産売却にかかる広告宣伝などに関する取り決めで「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれの媒介契約には「契約を結んだ企業が見つけた買い手としか不動産取引ができない」「一週間に1回は広告宣伝の報告義務が生じる」など、契約内容の違いがあります。

3.売り出し価格の決定

空き家の売り出し価格は、不動産会社の査定額だけで決めるのではなく、周辺の売却相場や物件の状態、売却を希望する時期も踏まえて設定します。

査定額は必ずその金額で売れることを保証するものではないため、実際の成約価格との違いを理解しておく必要があります。

早期売却を優先する場合と、時間をかけて高値での売却を目指す場合では、適した価格設定も変わるため注意が必要です。また、老朽化や修繕が必要な空き家では、建物の状態が価格へ影響することもあります。

査定額と周辺の成約相場を確認しながら、不動産会社と売却方針を共有したうえで、無理のない売り出し価格を決めることが重要です。

4.買い手探しと交渉

販売活動を始める際は、空き家の片付けや清掃についても確認しておきましょう。

室内に家具や家財などの残置物が多いと、内覧時に部屋の広さや建物の状態を確認しにくくなり、購入希望者の印象に影響することがあります。

ただし、売却前にすべての残置物を処分したり、大規模なリフォームを行ったりする必要があるとは限りません。買取であれば残置物がある状態で対応できるケースもあり、売却方法によって必要な準備は異なります。

先に費用をかけて片付けや工事を進めるのではなく、不動産会社と売却方法を決めたうえで、内覧や引き渡しに必要な範囲を整理すると余計な出費を抑えやすくなります。

5.契約と引き渡し

購入希望者と売却価格や引き渡し条件について合意したら、売買契約を締結します。

売買契約時には契約内容や物件の状態、引き渡し条件などを確認し、一般的には買主から手付金を受け取ります。

売買契約を締結した時点で、すべての売却手続きが完了するわけではありません。契約後に残代金の決済を行い、所有権移転登記の手続きと鍵の受け渡しを済ませることで、空き家の引き渡しが完了します。

売買契約と決済・引き渡しは別の工程として進むため、それぞれの時点で必要な書類や手続きを不動産会社と確認しておくことが大切です。

6.確定申告

空き家を売却して譲渡所得が生じた場合は、売却した翌年に確定申告を行います。

譲渡所得は売却価格そのものではなく、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算するため、売却価格だけでは税額を判断できません。

また、相続した空き家では、一定の要件を満たすことで譲渡所得から控除を受けられる特例を利用できる場合があります。特例を利用する場合は確定申告が必要になるため、売買契約書や取得費を確認できる書類、売却時にかかった費用の領収書などを保管しておくことが重要です。

売却後に申告の要否や利用できる特例を判断できるよう、契約時から税金に関する資料を整理しておきます。

空き家売却のメリット

空き家の売却には数多くのメリットがあります。具体的には、以下のとおりです。

ここからは、個別に詳しく解説しますので、これから空き家売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

維持・管理の負担がなくなる

空き家は使っていなくても定期的な管理が必要です。

換気や清掃、草木の手入れ、雨漏りや外壁のひび割れなどのチェックを怠ると、建物の老朽化が急速に進んでしまいます。

公益社団法人「全国宅地建物取引業協会連合会」が発表した調査内容によると、空き家所有者が抱える悩みの内、最も負担が大きいものは「維持管理にかかる費用」であるとわかります。

（参考：国土交通省「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」）

遠方に住んでいる場合は手間と時間もかかります。空き家を売却することで、日常的な管理の手間から解放されるのは、大きなメリットと言えるでしょう。

近隣住民に迷惑がかかるリスクがなくなる

空き家を放置しておくと、害虫や雑草、不法侵入などによって、近隣に迷惑をかける可能性があります。

また、外観が荒れたままだと地域全体の景観を損ね、治安の悪化を招くことにも繋がります。

売却して適切な管理者のもとに渡すことで、近隣トラブルや地域への悪影響を未然に防ぐことが可能です。

不動産を現金化できる

空き家は資産ではありますが、実際には現金収入を生み出すものではなく、固定資産税のようなコストのみかかる存在になります。

売却すればコスト面の負担がなくなり、自由に使える現金が手に入るのはメリットといえるでしょう。

老朽化による資産価値の低下を防げる

建物は築年数が経つほど資産価値が低下していく傾向にあります。

空き家の場合は使用されていないことで劣化が早まり、価値の下落スピードも加速しやすくなります。売却のタイミングが遅れるほど、資産価値は下がってしまうため、早期に売却するメリットは大きいといえるでしょう。

空き家売却のデメリット

空き家を売却することで管理の手間や固定資産税などの負担から解放される一方で、以下のデメリットがあります。

空き家を手放すにしても、事前に上記デメリットについても把握しておきましょう。

売却前に解体が必要になる場合がある

空き家の状態によっては、そのままの状態で買い手がつかないことがあります。

特に、老朽化が進み、安全性や衛生面に不安がある建物は、取り壊した上で更地として売却する必要があるかもしれません。

しかし、建物の解体には数十万円から百万円単位の費用がかかることもあり、売却前に大きな出費を伴う可能性があります。金銭面の負担が発生するのはデメリットといえるでしょう。

親族間でトラブルになる可能性がある

空き家が相続によって取得された場合は、所有者が単独でない可能性があります。

共有名義のまま売却を進めようとすると、名義人全員の同意が必要となるため、方針の違いや感情のもつれから、親族間で意見が対立することがあります。

売却金額の配分や、思い出の詰まった家を手放すことへの抵抗感などが原因で、話し合いが長引いたり、訴訟に発展したりするかもしれません。空き家売却がトラブルの原因となる可能性も理解しておきましょう。

空き家売却を依頼する不動産会社の選び方

空き家の売却をスムーズに進めるためにも、以下のポイントを意識しましょう。

次項より、個別に解説します。

空き家売却の実績が豊富か

不動産会社によって得意とする分野は異なるため、売却実績が豊富か、どの種類の不動産を取り扱っているのか確認しましょう。

空き家の売却には、通常の住宅売却とは異なるノウハウが求められるため、不動産会社に空き家売却の実績がどれくらいあるかを確認することが大切です。

実績が豊富であれば、買い手のニーズや地域の市場動向に合わせた的確なアドバイスが期待できます。また、過去の売却事例を確認するのもおすすめです。

空き家の買取にも対応しているか

不動産会社を選ぶ際は、空き家の買取にも対応しているかを確認しましょう。

空き家の売却には時間がかかるケースもあります。買取に対応している会社であれば、売却活動が思うように進まなかった場合でも、空き家の処分が可能になります。

長期間、売却活動を続ける必要がなくなるため、買取に対応しているかどうかも重要なポイントといえるでしょう。

サポート体制が整っているか

サポート体制の整っている不動産会社に依頼すれば、手続きがよりスムーズに進みます。

空き家の売却には、相続登記や建物の管理、解体やリフォームなどが必要になる場合があります。空き家の売却に関する様々な手続きをサポートしてくれる会社を選ぶと、手間を大幅に減らせるのでおすすめです。

担当者の対応が丁寧で信頼できるか

担当者の人柄や対応力も会社選びの大切なポイントです。

質問に対して分かりやすく答えてくれるか、無理な提案をしてこないか、連絡のレスポンスが早いかなどを総合的に見て判断しましょう。空き家の売却は数ヶ月にわたることもあるため、信頼できる担当者かどうかをしっかりと見極める必要があります。

空き家売却で発生する税金・費用

空き家では、以下のような税金や費用が発生します。

それぞれ詳しく解説しますので、空き家を売却する前にどれくらいの費用がかかるのかを計算しておきましょう。

登録免許税

相続登記や所有権移転登記などの登記を行う際は、登録免許税が課されます。

所有権の移転を正式に法務局に届け、名義変更を行う手続きであり、これにより正式に不動産が自身のものとして認められます。登記の家庭において、申請書類の取得、登録免許税、さらには司法書士の手数料などが必要となります。

登録免許税は、不動産の登記に関連する税金であり「固定資産税評価額 × 登録免許税率」で計算されます。

＜建物の登記＞

（参考：国税庁「登録免許税の税額表」）

なお、司法書士への依頼費用は5～15万円程度が相場となっていますので、事前に把握しておきましょう。

譲渡所得税

不動産売却で「譲渡所得」が発生した場合、所得税や住民税が課税されます。

譲渡所得税は、他の所得とは独立して計算される分離課税が適用されます。具体的には、売却価格から取得時のコストや諸経費を差し引いた金額を基に税金が計算される仕組みとなっているので注意しましょう。

（参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算/長期譲渡所得の税額の計算」）

印紙税

土地や空き家の売買契約書には「印紙税」という税金が課税されます。

契約書に以下の税額に相当する収入印紙を貼付して納税します。

（参考：国税庁「印紙税」）

関連記事：不動産売買ではどのくらいの印紙税が必要？収入印紙の取得方法とは

仲介手数料

仲介手数料は、空き家の売却を不動産会社に依頼し、成功報酬として支払われる費用です。

この料金の上限は法律で定められていますが、会社やそのサービス内容によっては上限よりも低い料金設定の場合もあることを確認しておきましょう。

仲介手数料の上限については以下のとおりです。

関連記事：戸建て物件は「買取」「仲介」のどちらがおすすめ？判断基準を詳しく紹介

解体費用

空き家の解体費用は、建物の構造や立地条件、依頼する解体業者などによって大きく変わります。売却前に見積もりを取り、必要な費用を確認しておくことが重要です。

空き家を解体する場合は解体費用も発生します。

木造の一戸建てでは、およそ1坪あたり4～5万円が相場となりますが、具体的な費用は物件の状態や立地、選ぶ業者によっても変わります。複数の業者から見積もりを取得し、適切な業者を選択しましょう。

空き家売却で発生する税金・費用を減らす方法

空き家売却で発生する税金・費用を減らす方法は、以下のとおりです。

こちらについても、個別にみていきましょう。

特例や控除を活用する

空き家を売却する際には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」のような特例や控除を利用できる場合があります。

内容によっては大幅な税額の削減に繋がるため、利用できる制度がないかチェックしておきましょう。

（参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

発生した経費を正しく把握しておく

空き家の売却に伴って支払った経費は、譲渡所得から差し引くことができます。

不動産会社への仲介手数料、測量費用、建物解体費用、登記手続きにかかる司法書士報酬などが該当します。

経費を正確に記録することで、課税対象となる所得を減らすことが可能です。領収書や請求書などの証拠書類は必ず保管しておくようにしましょう。

税理士や不動産会社に相談する

節税対策をより確実に進めるためには、専門家に相談するのが効果的です。

空き家の相続・売却に関する手続きは複雑になりやすいため、税理士に相談することで適切な控除の適用漏れや、申告ミスを防ぐことができます。

また、空き家売却の実績が豊富な不動産会社であれば、費用を抑えるためのアドバイスや、手続き全体のサポートも期待できます。専門家の力を借りることで、時間的にも経済的にも効率の良い売却が実現しやすくなるでしょう。

空き家売却の注意点

空き家売却の注意点は、以下の3つです。

次項より、詳しく解説します。

名義変更を忘れずに行う

相続で空き家を取得した場合は、名義変更を忘れずに行いましょう。

名義が故人のままになっていると、売買契約を結ぶことができません。

相続登記を行っていない場合は、事前に司法書士などに相談して手続きを済ませておきましょう。名義変更には時間がかかることもあるため、早めに対応してください。

空き家の状態を確認する

長年使用されていない空き家は、見た目以上に劣化が進んでいる場合があります。

屋根や外壁、基礎のヒビ割れ、雨漏り、害虫被害、カビの発生など、買主にとって重大な欠陥となる要素があると、売却自体ができないかもしれません。

売却前には専門業者に点検してもらい、必要に応じて最低限の修繕や清掃を行うことが望ましいでしょう。

更地にするタイミングに注意する

老朽化が進んでいる空き家を売却する際は、解体した方が良い場合もあります。

しかし、空き家を解体してしまうと「住宅用地特例」が適用されなくなります。

結果として、固定資産税が大幅に上がる可能性があるので、更地にするタイミングには注意しましょう。

関連記事：空き家を売却する際の注意点とは？損をしないための考え方について

空き家売却についてのお悩みは「ワケガイ」にご相談ください

「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。運営を行っている株式会社ネクスウィルは、マネーコンサルティングを行っている企業であるため、問い合わせからのスピード買取に強みがあります。

最短1日で最大3億円の一括支払いも可能であり、弁護士や司法書士などの専門家と連携した法的な手続きも対応できます。空き家が共有状態や再建築不可物件であっても全国どこでもオンラインで買取可能です。

空き家の売却方法についてお悩みの方は、お気軽に無料査定をご活用ください。

空き家売却の流れについてよくある質問

空き家売却の流れについてよくある質問は、以下のとおりです。

• 家を売る時のNG行為は？
• 家を200万で売却したら税金はいくら？
• 空き家の売却はどこに相談すればよい？
• 空き家を売却する前に解体や片付けは必要？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

家を売る時のNG行為は？

家を売る流れの中でのNG行為としては、物件の欠陥や不具合を買主に伝えない、いわゆる告知義務違反が挙げられます。後から発覚するとトラブルや契約解除、損害賠償に発展するおそれがあります。また、複数の不動産会社に相談せず一社だけの査定額を鵜呑みにすることや、相場を調べずに売り出し価格を決めてしまうことも、売り急ぎや値下がりの原因になりがちです。空き家の場合は残置物の放置や管理不足も印象を悪くするため、事前準備の段階で丁寧に確認しておくことが望ましいとされています。

家を200万で売却したら税金はいくら？

200万円で売却した場合の税額は、取得費や譲渡費用、保有期間、各種特例の適用有無によって大きく変わるため一概には言えません。譲渡所得税は売却価格そのものではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税される税金です。相続した空き家であれば、一定の要件を満たすことで譲渡所得から控除を受けられる特例が用意されている場合もあります。実際の税額は個々の状況で異なるため、税理士や税務署に確認しながら課税額を試算しましょう。

空き家の売却はどこに相談すればよい？

空き家の売却は、まず不動産会社に相談するのが一般的な流れです。複数の会社に査定を依頼し、対応や提案内容を比較したうえで媒介契約を結ぶ会社を選びましょう。相続が絡む場合は、相続登記が必要になるため司法書士、税金面が気になる場合は税理士にあわせて相談すると安心です。自治体によっては空き家に関する相談窓口や空き家バンクを設けている場合もあるため、地域の制度を確認してみるのも一つの方法です。

空き家を売却する前に解体や片付けは必要？

空き家の売却前に解体や片付けが必須というわけではなく、建物の状態のまま売る、解体して更地にする、リフォームしてから売るなど複数の選択肢があります。室内に残置物が残っている場合は、そのままでは内覧の印象を下げたり契約が進めにくくなったりするため、事前に片付けておくことが必要です。解体するかどうかは、建物の老朽化度合いや立地、買主が古家付き土地を希望するかなどによって判断が分かれるため、不動産会社に相談しながら方針を決めるのが一般的です。

空き家はトラブルが発生する前に売却するのがおすすめ！

空き家は所有しているだけでも維持費がかかり、時間の経過とともに資産価値が下がっていきます。長期間の放置は、固定資産税の増加や管理責任の問題につながるおそれがあります。

利用の予定がない場合は、現状のまま保有するよりも、早期に売却や買取を検討する方が合理的です。

不動産会社への査定や専門業者への相談を通じて、建物の状態と市場価格を把握し、最適な処分方法を判断することが大切です。