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空き家を高額売却する方法とは?残置物がある場合でも売却するためのポイント

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2023年現在、空き家問題は都市から地方に至るまでの広範なエリアで増加しており、所有者にとっては頭の痛い問題となっています。多くの場合は空き家を売却することも検討されるでしょうが、売却方法や適切な売却価格の設定など、さまざまな要因が影響してきます。

この記事では、空き家をなるべく高額売却するポイントを解説します。空き家問題にお悩みの方は、ぜひお役立てください。

空き家の売却価格の相場とは

空き家の売却相場は、一般的な住宅の売却相場とは異なる点があります。市場価格に対して、空き家の相場は一般的に低く、市場価格の5〜8割程度とされるケースが多々あります。理由としては、空き家が持つさまざまな問題点やリスクが影響しています。

なお、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」を利用すると、空き家の参考相場を調査できるため、売却を検討している方はこのツールを活用してみるとよいでしょう。

市場価格とは?

市場価格とは、需給のバランスを通じて形成される価格のことで、商品やサービスが市場で取引される際の実際の価格を指します。この価格は様々な要因によって変動します。

特に、空き家や一般的な戸建て物件の価格は、「築年数」と「賃貸需要」が評価の主要な基準となります。言い換えれば、新築に近く、賃貸需要が高い地域に位置する空き家は、売却時に高価格が期待できるのです。

売却相場は市場価格の70%はウソ?

インターネットで空き家の売却に関する情報を検索すると、「売却相場は市場価格の70%」という意見が目につくことがあります。ある意味では間違ってはいないのですが、「売却価格=売却益」ではないことには注意が必要です。

重要なのは、売却価格だけではなく、最終的に手元に残る利益を重視すること。空き家の売却に際しては、税金、仲介手数料、場合によってはリフォームや解体費用などの諸経費が発生します。

これらの経費を考慮に入れた上で、どれだけの金額を手に入れられるかが、真の意味での「売却価格」といえるでしょう。従って、最終的な利益を最大化するためには、高い金額での売却とともに、必要経費の最小化を両立させる必要があるのです。

空き家を高額で売却するために避けるべきこと

空き家をなるべく高額で売却したいなら、以下の点には留意しましょう。

  • 高い値段で売却したいなら空き家バンクは避けるべき
  • 「空き家をリフォームすれば高く売れる」は正確ではない

次項より、個別に解説します。

高い値段で売却したいなら空き家バンクは避けるべき

空き家売却の方法のひとつとして、空き家バンクがあります。これは、空き家問題への取り組みとして各自治体が設けているマッチングサービスのこと。

確かに有用な取り組みではありますが、利用エリアが限られており、価格交渉は個別に行われるため、負担感は少々増します。高額売却を目指す場合、仲介の専門業者との取引を優先し、それでうまくいかないと判断した場合の選択肢として空き家バンクを検討するのが適切でしょう。

「空き家をリフォームすれば高く売れる」は正確ではない

空き家を売却するにあたって、リフォームの必要性はしばしば議論の的になります。一見、リフォームは物件価格を引き上げる手段のように思えますが、その実態は必ずしもそうとはいえません。

売却の際には、内装の美観だけでなく、物件の築年数や基本的な構造が大きな影響を与えます。リフォームで内部を美しくしても、基本構造に変更がなければ、価値の大幅な上昇は期待できないことも。

また、築古の空き家を目指す購入希望者の中には、自分の好みに合わせてリフォームを行いたいと考える人もいます。

このような場合、事前にリフォームを行ってしまうと、それにかかったコストが無駄になってしまうリスクも。リフォームの判断は、状況やターゲット層をしっかりと分析した上で行うべきです。

そもそも残置物がある空き家は売却が難しい

「残置物」とは、以前の住人が退去した際に物件内に残された私物を指す言葉です。これらの残置物は、大まかに次の4カテゴリーに分類できます。

  • 日用品:燃えるゴミ、燃えないゴミ、資源ごみ など
  • デジタル機器:ノート型パソコン、デスクトップ、液晶ディスプレイ など
  • 家電:テレビ、冷蔵庫、洗濯機、エアコン など
  • 大型ゴミ:布団、机、椅子、タンス、ラック など

空き家にこれらの物が残っている場合、売却は複雑になることが一般的。なぜなら、大多数の買主は、前の住人の私物は不要と考え、それを自分で処分する負担を請け負いたくないためです。

そのため、最も一般的なアプローチは、売却前に売主自身がこれらの物を片づけなければなりません。

残置物がある空き家でも買取専門業者なら買い取ってくれる!

特定の不動産買取業者には、残置物がある状態の物件も直接買取る力があります。これは、専門業者が個人の住居として使用することを前提としていないためです。

一般の買主は移り住むための準備なしの状態を求めますが、不動産買取業者は異なります。物件を購入後、リフォームや再整備を行い、事業的に活用することを目的としているのです。

そのため、初めから何らかの手を加える予定でいるので、残置物の存在は大きな障壁にはなりません。ただし、残置物の処分やリフォームに関連するコストは買取価格から差し引かれるため、純粋な仲介による売却よりも買取価格は低くなることが多いので注意が必要です。

空き家を高額な値段で買い取ってもらう方法で売却する方法

以上を踏まえつつ、空き家をなるべく高額売却する上では、以下の点も抑えておきましょう。

  • 可能な限り事前に空き家の片付けを行っておく
  • 瑕疵(かし)もなるべく解消しておく
  • 魅力的な空き家の写真を用意する
  • 複数の買取業者に相談する

それぞれ、個別に解説します。

可能な限り事前に空き家の片付けを行っておく

空き家を売却する際、仲介方法を選ぶか、直接買取を選ぶかに関わらず、物件をクリーンな状態に整えることが不可欠です。

通常、売却の初期段階では「査定→売価の決定」というフローを経ますが、物件の中が散らかっていたり汚れていると、査定額は低く出るリスクが高まります。

瑕疵(かし)もなるべく解消しておく

空き家の清掃と並行して、物件が持つ瑕疵も確認し、可能な範囲で修復しましょう。

例えば天井からの水漏れや壁の破損などの「物理的瑕疵」や、以前の住人に関連する事件や事故に起因する「心理的瑕疵」といったもの。特に物理的な瑕疵は、プロの修繕業者に依頼することで解消可能です。

魅力的な空き家の写真を用意する

物件をポータルサイトに掲載する場合や、業者との交渉の際には、魅力的な写真が強力なアピールポイントとなります。

ステージングを活用して、空き家の内部を家具や照明、装飾品で魅力的に演出することで、よりよい印象を与え、高い売却価格を実現する可能性が高まります。

複数の買取業者に相談する

不動産の売却では、一つの業者に絞らず、複数の業者から査定を取得することが賢明です。各業者は、得意とする物件のカテゴリーや取引条件が異なるため、査定価格にも大きな差が出ることがあります。

複数の見積もりを取ることで、適切な価格帯を把握し、不当な低価格での取引を防ぐことが可能。また、異常に高い、あるいは低い価格を提示する業者に対しても、リスクヘッジになります。

空き家の悩みを解決する「ワケガイ」の空き家買取サービス

本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。

運営を行っている株式会社ネクスウィルは、マネーコンサルティングを行っている企業であるため、問い合わせからのスピード買取がポイントとなります。

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「ご依頼主さまの想い出の詰まった空き家を、再び市場に戻すこと」を理念としており、空き家が共有持分や再建築不可物件であっても全国どこでもオンラインで買取可能です。

「一般的な売却方法では買い手が見つかるか不安」とお悩みの方は、ぜひお問い合わせください。

まとめ

空き家売却は、所有者の希望や物件の状態、市場動向など、多くの要因が複雑に絡み合っています。残置物に関しても、その取り扱いや処分が売却価格にどれほど影響するのかを正確に理解することが、所有者にとって非常に重要です。

複数の業者に相談することで、最適な売却方法や価格を見つけ出すことが可能となります。特に、訳あり物件の買取専門業者なら、スムーズに対応できるケースも多々あります。

空き家問題についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひご相談ください。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

丸岡 智幸 (宅地建物取引士)

訳あり不動産の買取を専門にする会社の代表取締役。
相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産の買取を専門としている。
訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を運営。
買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』を2024年5月2日に出版。

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