更新日： 2024.1.30 | 公開日：
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住宅を購入するとき、ほとんどの方が住宅ローンを利用するはずです。しかし、再建築不可物件の場合は住宅ローンが組みづらいということをご存知でしょうか。
「安いから」という理由で再建築不可物件を購入したとしても、住宅ローンが組めなかったら支払いができなくなる可能性があります。。
そこで今回は、住宅ローンが組みづらい理由と再建築不可物件でも借りられるローンや対処法について紹介します。
目次
再建築不可物件は住宅ローンが組みづらい
再建築不可物件とは、一旦解体されると再建設が認められない物件を指します。市場価格が一般的な新築物件よりも低いため、購入コストを抑えることが可能です。しかし、これには大きなデメリットがあります。
その一つが、住宅ローンの取得の困難さです。多くの金融機関では、再建築不可物件に対して住宅ローンを提供することはほとんどありません。これは、物件の性質とリスク評価に基づくもので、新築物件と比較してローンの組み合わせが困難であることは明らかです。
再建築不可物件が住宅ローンを組みづらい理由
なぜ、再建築不可物件は新築と比べると住宅ローンが組みづらいのでしょうか。考えられる要因としては、以下のようなもの。
- 理由①：担保評価が低いから
- 理由②：返済リスクが高いから
それぞれ詳しく解説します。
理由①：担保評価が低いから
再建築不可物件は、建築可能な物件と比較して流動性が低く、担保としての価値も低い傾向にあります。これは、土地の利用制限とともに、多くの場合、建物自体も古いためです。その結果、不動産の評価額が下がり、金融機関がローンの返済不能時のリスクを高く見積もることにつながります。
理由②：返済リスクが高いから
再建築不可物件は、一度破壊されると再建することができません。災害などにより建物が損傷した場合、再建築が不可能なため、新たな住居を探す必要が生じます。
これは、新しい住居への費用と元の住宅ローンの両方を負担することを意味し、金融機関にとって大きなリスクです。さらに、不動産の低い評価額により、売却しても期待した利益を得ることは難しいでしょう。
方法①：ノンバンクの住宅ローン
ここからは、再建築不可物件でも住宅ローンを利用する方法を3つ紹介します。その1つがノンバンクの住宅ローンです。
再建築不可物件であっても、ノンバンクの住宅ローンを利用することは1つの選択肢。ノンバンクは、銀行や信用金庫と異なり、預金業務を行わない金融機関です。これには、クレジットカード会社や信販会社、消費者金融業者などが含まれます。
これらの機関は貸金業法に基づいて運営されており、銀行法に基づく金融機関とは異なる審査基準を持っています。ただし、利用する際は、利率やその他の条件をよく理解し、慎重に検討することが重要です。
ノンバンクの住宅ローンのメリット
ノンバンクで住宅ローンを利用する最大のメリットは、通常の金融機関に比べて審査が通りやすいことです。特に、再建築不可物件のような特殊なケースでは、銀行よりも柔軟な審査基準を期待できます。
ただし、これは「誰でも簡単に借りられる」という意味ではありません。審査は存在し、それなりの基準を満たす必要があります。また、再建築不可物件に関しては、通常の物件と比較して審査が難しい点に変わりはありません。
融資プロセスの迅速さも大きな利点です。銀行の場合、審査から融資開始まで1～2ヶ月かかることが一般的ですが、ノンバンクでは多くの場合2週間から1ヶ月程度で済みます。さらに、銀行での住宅ローンを利用する際に必要となる新たな口座開設の手間がノンバンクでは不要であり、これも大きなメリットです。
ノンバンクの住宅ローンのデメリット
しかし、ノンバンクの住宅ローンにはいくつかのデメリットも存在します。その1つが、銀行の住宅ローンと比較した際の高い金利。銀行での住宅ローン金利は多くが1%前後ですが、ノンバンクでは4%前後が一般的です。
例えば、2,000万円を20年間で返済する場合、金利が1.5%の場合の月々の返済額は約9万円ですが、4%では約12万円に上昇します。長期的にみると、この金利差は膨大な追加コストになり得ます。
再建築不可物件を「安い」という理由だけで購入する場合、高金利を考慮すると結果的に高コストになる可能性があります。
ノンバンクでは、借入時に頭金としての現金の支払いを求められることも。特にリスクの高い不動産に対しては、借入可能額に上限が設けられることが多く、希望するローン額を得るためには相応の現金が必要となることも考えられます。
さらに、金利が高いため、可能な範囲での現金支払いは、長期的な負担を減らす有効な手段となります。
共同担保の設定も検討する価値があります。再建築不可物件だけでは担保価値が低いため、他の不動産を担保に加えることで、ローン額に見合った価値を確保することが可能です。これにより、より良い条件でのローン獲得が期待できるかもしれません。
方法②：不動産担保ローン
再建築不可物件を購入を検討している場合、不動産担保ローンという選択肢も考慮に入れる価値があります。
不動産担保ローンは、土地や建物などの保有不動産を担保として利用するローンのこと。このローンの利用目的は限定されておらず、子どもの教育費、家族の医療費、そしてもちろん再建築不可物件の購入資金としても使用可能です。
不動産担保ローンのメリット
不動産担保ローンの一つの大きなメリットは、金利が3％前後と比較的低い点にあります。これはノンバンクのローンよりも低金利であるため、長期的な負担が少なくなるのです。
不動産の価値に応じて大きな借入限度額を設定できることもメリットといえます。高価値の不動産を担保にすれば、大きな融資額を得ることが可能。ただし、反対に不動産の価値が低い場合は、借入額も限定されます。
さらに、返済期間を長期に設定することができ、これによって月々の返済額を抑えられるでしょう。金融機関によっては、返済期間を30年以上に設定することもあります。
不動産担保ローンのデメリット
しかし、不動産担保ローンにもいくつかのデメリットが存在します。1つは、銀行の住宅ローンに比べると金利が高い点です。
金利のわずかな差も、大きな融資額で長期間にわたると、総額に大きな違いを生じさせます。そのため、借入前にはシミュレーションを行って慎重に検討することが重要です。
担保となる不動産の評価が必要であり、そのため融資のプロセスに時間がかかることもデメリットとして挙げられます。
さらに、ローンの返済が不能になった場合、担保となる不動産が処分されるリスクがあります。金融機関は担保となる不動産に抵当権や根抵当権を設定し、返済不能時にはこれを売却して貸付金と利息を回収します。
方法③：リフォームローン
再建築不可物件は、再建築はできないもののリフォームは可能です。そのため、リフォーム後に居住を考えている方には、リフォームローンが適した選択肢となります。
リフォームローンは、住宅のリフォーム費用を賄うために設計されたローンです。新築の建設には使用できませんが、無担保型と担保型の2種類があります。
再建築不可物件を購入した後のリフォーム計画に合わせて、リフォームローンを利用することで、必要な資金を効率的に調達することが可能です。
リフォームローンのメリット
リフォームローンには、特に無担保型の場合、担保を失うリスクがないという大きなメリットがあります。通常、保証人や追加の担保が不要で、審査プロセスも速いことが多く、比較的容易に資金を調達することが可能です。
個人の信用情報に問題がなければ、銀行の住宅ローンに比べて審査が柔軟であるため、融資を受けやすいという利点もあります。
担保型リフォームローンの場合、より大きな金額を、より長い返済期間で借りることができます。銀行の住宅ローンと同様に、数千万円の融資を30年以上の期間にわたって返済可能です。
既に住宅ローンを利用している場合でも、リフォームローンを併用することができるのも大きなメリットの1つ。ただし、現在の住宅ローン返済が滞っている場合は、新たなローンを受けることが困難になる可能性があります。
リフォームローンを検討する際は、まずリフォーム会社に相談して、その後金融機関にアプローチする方法がよいでしょう。
リフォームローンのデメリット
無担保型リフォームローンでは、借入額の上限が一般的に500万円程度とされています。部分リフォームであれば十分ですが、全体的なリフォームを行う場合には不足することも考えられます。
無担保型ローンの金利は2～5%程度と設定されており、これは銀行の住宅ローンと比較すると高いことが一般的です。
担保型リフォームローンを利用する場合、担保となる不動産がローン返済不能時に処分されるリスクを考慮する必要があります。
再建築不可物件でも銀行の住宅ローンを組む方法
それでも再建築不可物件で銀行の住宅ローンを組みたい場合、以下のようなアプローチが検討されるでしょう。
- 隣地を買い取って住宅ローンを組む
- 粘り強く交渉する
次項より、詳しく解説します。
隣地を買い取って住宅ローンを組む
隣地を買い取って土地面積を増やし、建築許可の基準を満たせば住宅ローンを受けられるようになる可能性があります。
再建築不可物件となる理由が、建築基準法の「幅員4m以上の道路に2m以上接していない」を満たす場合であり、道路に接する部分を2m以上にすれば再建築できるようになるのであれば、隣の土地を買うこともひとつの方法です。
ノンバンクローンや不動産ローンで金利が高くつくのであれば、隣地を買って低い金利で借りた方が結果として費用をおさえられるかもしれません。
粘り強く交渉する
銀行の金融機関やノンバンクなどでも住宅ローンが組めなかった場合、再度交渉してみることも1つの方法です。住宅ローンの審査にはある程度の基準はあっても、絶対的な基準ではなく、担当者や時期などで変わる場合があります。
金融機関も複数あるため、一社に断られたとしても他で受けてくれる可能性も存在します。時間や労力はかかりますが、粘り強く交渉したりあらゆる金融機関に相談したりしてみるといいでしょう。
まとめ
再建築不可物件の住宅ローンが組めなくてお困りの方は、ノンバンクローンや不動産ローン・リフォームローンなどを検討することもよいかもしれません。いずれも金利が高いなどのデメリットがあるため、慎重に考慮しましょう。
一般的に再建築不可物件は買い手がつきづらくなっていますが、少し工夫することで売れるようになる可能性があります。
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