更新日： 2024.5.4 | 公開日：
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現在建っている家を解体してしまうと再度建てることができない「再建築不可の物件」は、リフォームであれば行うことが可能です。他の不動産と比べて格安で入手できるため、あえて購入する方もいらっしゃいます。
しかし、「リフォーム」とはどこまで行っていいのでしょうか？外壁を取り壊したり柱を修繕したりすることは「リフォーム」の範囲なのでしょうか。
今回はどの程度のリフォームまでであれば再建築不可物件でも許容範囲内なのか。また再建築不可の物件でリフォームをするときの注意点などをお伝えします。
目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建物を解体し空地にした場合、新たな建築が許可されない物件を指します。これは、接道義務に違反しているためです。
接道義務とは、土地に建物を建てる際に必須の条件です。具体的には、「幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある」という規則で、これは建築基準法第42条及び第43条で定められています。
この規則の目的は、災害時（例えば火災や地震）において、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズにアクセスできるようにすることです。これにより、安全上のリスクが高い土地に新たな建物が建てられることを防ぐ目的があります。
この接道義務の基準は、1950年の法改正により導入されました。改正前の建物が、新しい規則に適合せず、再建築が許可されない状況が「再建築不可物件」の発生原因です。
関連記事：再建築不可物件の救済処置とは？再び建築可能な状態にするための方法を解説
再建築不可の物件となるケース
再建築不可の物件かどうかは、主に建築基準法第43条で決められているとおりです。具体的には、以下のようなもの。
- 幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合
- 土地が道路に接していない場合
- 地域が市街化調整区域の場合
それぞれ個別にみていきましょう。
幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合
敷地がこの基準を満たさない場合、災害時の緊急車両のアクセスや避難路の確保が困難であるため、再建築不可となります。
土地が道路に接していない場合
袋地など、他人の土地を経由してアクセスする必要がある不動産も、道路との接道が2m未満であれば再建築不可です。
地域が市街化調整区域の場合
たとえ接道義務を満たしていても、不動産が市街化調整区域内にある場合、再建築が不可になることがあります。これは、都市計画法により無秩序な市街化を抑制するための指定地域です。
再建築不可の物件のリフォームはどこまでできるのか？
再建築不可の物件において、リフォームはどの程度まで許されるのでしょうか？ここでは、再建築不可物件に対するリフォームの許容範囲について解説します。
再建築不可物件のリフォームにおいては、建築確認が不要な範囲内であれば施工可能です。建築物の種類に応じて、建築確認の必要性は異なります。
建築基準法第六条では、建築物を大きく四つのカテゴリーに分類しています。第一号から第三号のカテゴリーに該当する建築物の場合、大規模な修繕や模様替えには申請が必須です。
建築基準法第六条
具体的には、建築基準法第六条では次のように規定されています。「建築主は、第一号から第三号までの建築物を建築する場合、または大規模な修繕や模様替えを行う場合、もしくは第四号に該当する建築物を建築する場合には、工事着手前に計画が建築基準法に適合していることの確認申請を提出し、確認済証の交付を受けなければならない」とされています。
これは、第四号に該当する建築物であれば、大規模な修繕や模様替えの際に建築確認の申請が不要であることを意味します。
第一号から第四号の定義
建築基準法に定められている建築物の第一号から第四号とは、下記のとおりです。
- 第一号建築物：特殊建築物（公共施設や病院・店舗などの大型建物）で床面積が100㎡を超えるもの
- 第二号建築物：木造3階建て以上、または延床面積が500㎡を超える、高さが13ｍもしくは軒の高さが9ｍを超えるもの
- 第三号建築物：木造以外の2階建て以上、または延べ面積が200㎡を超えるもの
- 第四号建築物：第一号から第三号以外の建築物のほか、都市計画法や景観法で指定された地域内の建築物
したがって、延べ面積500㎡以下の2階建て以下の木造住宅や、延べ面積200㎡以下の1階建て鉄骨住宅は第四号建築物に該当します。プレハブやコンテナ住宅も同様です。
再建築不可物件は、多くが延べ面積500㎡以下で2階建て以下の木造住宅であり、第四号建築物に該当することが一般的です。
その結果、再建築不可物件は、大規模な修繕や模様替えを行う際に建築確認を必要とせず、より柔軟なリフォームが可能となります。
再建築不可の物件のリフォームをするメリット・デメリット
ここからは、再建築不可の物件のリフォームをするメリット・デメリットを紹介します。
リフォームのメリット
再建築不可物件をリフォームする最大のメリットは、物件を低価格で入手できる点にあります。接道義務を満たさないために売却が難しいこれらの物件は、通常の市場価格よりも低く設定されていることが一般的です。
多くの再建築不可物件は、築年数が古いものの、優れた立地に位置している場合があります。適切なリフォームを行えば、価値の高い不動産に変わる可能性があります。また、すでに所有している場合は、新築に比べてコストを抑えて住居を改善できます。
さらに、再建築不可物件は資産価値が低く固定資産税も抑えられるため、長期的なコスト削減にも寄与します。
リフォームのデメリット
一方で、再建築不可物件のデメリットは、主に流動性の低さにあります。リフォーム後も買い手が少ないため、売却時に価格が下落するリスクが高まります。
加えて、基礎部分の交換が制限されているため、状態によっては「購入価格＋リフォーム費用」よりも売却価格が下がる可能性があります。
接道問題による災害時のリスクも無視できません。緊急車両のアクセスが困難な場合、火災や地震時の対応に影響を及ぼし、これが価格下落の要因となることがあります。
再建築不可物件は、住宅ローンを組むことが難しい銀行も多く、資金調達の面での制約も考慮する必要があります。
リフォームして住む際には、これらのデメリットを十分に理解し、検討することが重要です。もし売却を検討する場合は、専門の買取業者に相談するのも一つの選択肢です。これらの業者は通常の不動産業者が扱わない再建築不可物件でも、そのまま買い取ることがあります。
「大規模な修繕」「大規模な模様替え」とは
再建築不可物件でも可能な「大規模な修繕」と「大規模な模様替え」について、その定義と具体的な内容を解説します。
建築基準法では、「大規模な修繕」と「大規模な模様替え」を「建築物の主要構造部の一種以上について、全体の半分以上を修繕・模様替えする行為」と定義しています。
建築物の主要構造部とは
「主要構造部」とは、建築物の安全性や耐久性に直接関わる重要な部分、すなわち壁、柱、床、梁、屋根、階段を指します。この定義には、間仕切り壁や最下階の床、小階段などの建築物の部分は含まれません。
「大規模」の定義とは
「大規模」とは、対象となる部分の過半数を超える修繕や模様替えを意味します。例えば、屋根の場合は屋根面積の半分以上を修繕する場合に「大規模」となります。
修繕と模様替えの違い
ここからは、修繕と模様替えの違いについて説明します。
修繕とは
「修繕」とは、経年による劣化した構造部分を、元の位置におおよそ同じ形状・寸法・材料で取り換える行為のこと。例えば、外壁の材料をそのままで張り替える行為がこれに当たります。
模様替えとは
模様替えとは、建築物の構造・規模・機能を損なわない範囲で、既存のものと異なる材料や一方、「模様替え」とは、建築物の構造や規模を損なわない範囲で、既存の材料や仕様とは異なるものに取り替えることを指します。例えば、外壁を異なる材料やデザインに変えることがこれに該当します。
「大規模な修繕」「大規模な模様替え」とは
「大規模な修繕」「大規模な模様替え」とは、主要構造部の1つ以上を、その部分全体の半分以上を対象に修繕や模様替えを行うことを意味します。これには、建物の安全性や機能性に重大な影響を与える修繕が含まれます。
増築は建築確認が必要
「増築」は、床面積の拡大を伴うリフォームであり、これは「大規模な修繕」「大規模な模様替え」とは区別されます。
増築は原則として建築確認が必要で、特に防火地域や準防火地域では厳格な規制が施されています。ただし、10㎡以下の小規模な増築は、一部の地域においては許可されることがあります。
再建築不可物件のリフォームはどこまでならOK？
「水回りの設備だけを新しいものに交換する」「外壁だけを修繕する」というリフォームはもちろん、柱と梁だけを残して総取り替えをする、いわゆる「スケルトンリフォーム（フルリフォーム）」まで行うことができます。
住居の内装や設備を解体したり外壁を取り壊したりするため大掛かりではありますが、リフォームの自由度が高くなるため、限りなく新築に近い状態にすることができるでしょう。
再建築不可の物件のリフォームをするときの注意点
再建築不可物件のリフォームにおける可否と、リフォームを行う際の重要なポイントについて詳しく解説します。具体的には、以下のとおりです。
- 耐震基準をチェックする
- 土台や床下が腐朽していないかチェックする
- 工事費用が高くなる場合がある
- トラックや工事車両が入ってこられない場合がある
- 足場が組みにくい場合がある
- 隣家に配慮する
次項より、個別に解説します。
耐震基準をチェックする
多くの再建築不可物件は旧耐震基準のもとで建設されている可能性があるため、耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強工事を検討することが重要です。特に1981年以前に建設された建物は、新耐震基準に準拠していない可能性が大いにあります。
土台や床下が腐朽していないかチェックする
外観だけでなく、建物の土台や床下の状態も念入りにチェックすることが重要です。腐朽、シロアリの発生、基礎の劣化などがないかを確認し、必要に応じて補修や改善を行う必要があります。
工事費用が高くなる場合がある
再建築不可物件のリフォームは、既存の建築物の解体や処分、特殊な材料の使用などにより、コストが高くなる可能性があります。新築購入と比較しても、費用が高くなるケースも考慮する必要があるでしょう。
トラックや工事車両が入ってこられない場合がある
再建築不可物件は、接道義務を満たしていないことが多いため、材料運搬や工事車両のアクセスが困難な場合があります。
これにより、工事の効率が低下し、プロジェクトの進行に影響を与える可能性が懸念されます。工事の計画段階でアクセスの問題を考慮し、対策を講じることが必要です。
足場が組みにくい場合がある
再建築不可物件では、隣接する建物や道路との間隔が狭いことが多いため、足場の設置が難しい場合があります。これにより、足場の設置に関するコストが増加したり、準備に時間がかかったりすることも。特殊な技術や機材が必要になる場合も考慮しましょう。
隣家に配慮する
特に大規模な解体を伴うリフォームの場合、騒音や粉じんなどが近隣に影響を与える可能性があります。
さらに、工事車両の進入により隣家の敷地を一時的に利用する必要が生じる可能性も懸念されます。事前に近隣住民にリフォームの計画を伝え、理解と協力を求めることが大切です。
再建築不可の物件でおすすめのリフォーム
再建築不可の物件でリフォームをする際には、以下の工事も検討しましょう。
- 塀や門扉を撤去して広く見せる
- 柱と梁を残して古民家の風情を出す
- 間取り・天井高を変える
- 断熱性をアップする
それぞれ個別に解説します。
塀や門扉を撤去して広く見せる
再建築不可物件では、敷地の利用を最大限に活かすために、外構の改修が有効です。圧迫感を与える高い塀や門扉を撤去し、飛石や敷石の設置、植栽の追加などで、より広々とした開放的な外観を演出することが可能です。
柱と梁を残して古民家の風情を出す
特に古民家など伝統的な建築様式の物件では、太い柱や梁、小屋組みなどの特徴を活かしたリフォームがおすすめです。これにより、歴史的な魅力を保ちつつ、現代的な快適さを手に入れられるでしょう。
間取り・天井高を変える
スケルトンリフォームを活用して、間取りの大幅な変更や天井高の改善を行うことで、住まいの機能性と快適性を高められます。これにより、より広々とした空間の創出や、光の取り入れ方を改善することも可能です。
断熱性をアップする
快適な室内環境のためには、断熱性の向上も重要です。サッシや窓ガラスの交換、断熱材の追加、床暖房の設置などにより、季節ごとの温度調整を効果的に行えます。
これにより、住み心地の向上だけでなく、エネルギー効率の改善にも繋がるでしょう。
まとめ
再建築不可の物件は、スケルトンリフォーム（フルリフォーム）することができます。新築に近い外観や設備を手に入れることも不可能ではありません。また古民家人気も高いため、上手にリフォームすることで売却できたり人に貸したりできるでしょう。
ただし、リフォーム時は注意しないと建築違反になってしまったり近隣の方のご迷惑になってしまったりします。
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