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再建築不可物件の新たな活用法!コンテナハウスで資産価値を高める方法をご紹介

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再建築不可物件を所有していて、その活用方法にお悩みの場合、「具体的にどのように活用すればよいのか」「どんな方法があるのか」がわからないのではないでしょうか。

再建築不可物件を有効に活用するためには、その特性を理解し、適切な方法を選択することが大切です。

そんな再建築不可物件の活用法の1つとしてコンテナハウスの設置が挙げられます。コンテナハウスとは、輸送用コンテナを再利用した物置のことで、再建築不可物件であっても問題なく設置可能です。

そこで本記事では、コンテナハウスの概要や再建築不可物件に設置するメリット、設置する際の注意点を詳しく説明し、具体的な活用方法や事例も紹介します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、その名のとおり、現在建っている建物を取り壊した後、同じ敷地内で新たな建物を建てることができない物件を指します。

こういった物件は、都市計画区域や準都市計画区域内で建築基準法の接道義務を満たしていないために再建築ができません。

再建築不可物件の定義

再建築不可物件は、建築基準法第43条に定められている接道義務を満たしていない物件を指します。接道義務とは、建物の敷地が道路に2メートル以上接していなければならないという規定です。この道路は、幅員4メートル以上の道路であることが条件となっています。

再建築不可になる理由と背景

再建築不可物件が生まれた背景には、建築基準法と都市計画法の制定時期の差があります。建築基準法が1950年に施行されたのに対し、都市計画法が施行されたのは1968年です。

そのため、1950年から1968年の間に建てられた建物や、都市計画区域に指定される前から存在していた建物の中には、接道義務を満たしていないものが多く存在しています。

再建築不可物件の活用の難しさ

再建築不可物件は、建物の建て替えができないため、その活用には制限があります。古い建物をリフォームして使い続けることはできますが、建物の構造や間取りを大きく変更することは難しく、建物の老朽化が進むと安全面での問題も出てきます。

また、建物を取り壊した後は更地にするしかなく、新たな建物を建てることができないため、土地の有効活用が難しいという問題があります。

再建築不可物件におけるコンテナハウスの活用

再建築不可物件の活用方法の一つとして注目されているのが、コンテナハウスの設置です。

コンテナハウスは、輸送用コンテナを住居として活用したもので、設置が簡単で、建物とは扱いが異なるため、再建築不可物件であっても設置することができます。

コンテナハウスのメリット

コンテナハウスには、再建築不可物件の活用に適した多くのメリットがあります。まず、コンテナハウスは建築物ではなく、車両として扱われるため、建築確認申請が不要です。

通常、建物を建てる際には、建築基準法に基づいた建築確認申請が必要ですが、コンテナハウスはこの手続きを省略することができます。これにより、再建築不可物件であっても、コンテナハウスを設置することが可能になります。

次に、コンテナハウスは設置や撤去が容易であるという点が大きなメリットです。コンテナハウスは工場で製造されるため、現地での工事は最小限で済みます。また、基礎工事も不要なため、短期間で設置することができます。さらに、移動や撤去の際も、トレーラーで運ぶだけなので、簡単に行うことができます。

また、コンテナハウスは建物に比べて安価で入手でき、ランニングコストも抑えることができます

一般的な建物を建てる場合、材料費や工事費、設計費など多くのコストがかかりますが、コンテナハウスなら、コンテナ本体の購入費用と、内装工事の費用だけで済みます。また、建物ではないため、固定資産税や都市計画税などの税金もかかりません。

再建築不可物件でコンテナハウスを設置する際の注意点

一方で、再建築不可物件にコンテナハウスを設置する際には、いくつかの注意点があります。

まず、建築基準法上の制限があります。コンテナハウスは建築物ではありませんが、一定の条件を満たす必要があります。

具体的には、「床面積が10平方メートル以下である」「防火地域や準防火地域に該当しない」「新築で製造されたものである」などです。これらの条件を満たさないコンテナハウスは、建築確認申請が必要になる可能性があります。

また、自治体独自のルールがある場合があります。コンテナハウスの設置に関して、条例などで独自の規制を設けている自治体もあるため、事前に確認が必要です。例えば、コンテナハウスの色や高さ、設置場所などに制限がある場合があります。

さらに、コンテナハウスを設置する際には、周辺への影響にも配慮が必要です。コンテナハウスは、外観が特徴的なため、景観を損ねる可能性があります。設置する際の騒音や、使用する際の生活音なども、近隣への配慮が必要です。

加えて、コンテナハウスは、土地に定着させる必要があります。強風や地震などで移動や転倒しないように、適切な基礎工事や固定が求められるのです。

再建築不可物件×コンテナハウスの具体的な活用方法

再建築不可物件にコンテナハウスを設置することで、さまざまな用途で活用することが可能です。具体的には、以下のとおり。

  • 居住空間としての活用
  • 倉庫・作業場としての活用
  • 賃貸物件としての活用
  • 店舗・事業用途としての活用

それぞれ個別にみていきましょう。

居住空間としての活用

コンテナハウスは、住居として活用することができます。

1つのコンテナを使用すれば、ワンルームタイプの住居を作ることができ、複数のコンテナを組み合わせれば、より広い居住空間を確保することも可能です。また、別荘やセカンドハウスとしても活用できます。

倉庫・作業場としての活用

コンテナハウスは、倉庫や作業場としても活用できます。コンテナの堅牢性と広さを活かして、自家用の倉庫や趣味のガレージとして使用したり、工房やアトリエとして使用したりすることが可能です。

賃貸物件としての活用

コンテナハウスを賃貸物件として活用することも可能です。例えば、貸し倉庫やトランクルームとして貸し出したり、貸しオフィスやシェアオフィスとして活用したりすることができます。また、民泊や簡易宿泊施設としても活用できます。

店舗・事業用途としての活用

コンテナハウスは、店舗や事業用途としても活用できます。

小売店舗や飲食店、美容室やネイルサロンなどの店舗として使用したり、オフィスや教室などの事業用スペースとして活用したりすることが可能です。

コンテナハウスを活用する際のデメリットと課題

コンテナハウスを活用する際には、メリットだけでなく、デメリットや課題についても理解しておく必要があります。

設置前の準備と初期コスト

コンテナハウスを設置する前には、既存の建物を解体する必要があります。解体費用はコストとなります。また、コンテナハウスの購入費用や設置費用、内装工事費用なども初期コストとして求められます。

運用時のリスクと固定費

コンテナハウスは建物ではないため、固定資産税や都市計画税はかかりませんが、一定の固定費は必要です。

例えば、コンテナの維持管理費用や、電気・水道などのインフラ整備費用などです。また、賃貸物件として活用する場合は、入居者が見つからないリスクもあるため留意が必要です。

収支バランスの見極めの重要性

コンテナハウスを活用する際には、収支バランスを見極めることが重要です。初期コストと運用コストを踏まえた上で、賃料収入や事業収入が見込めるかどうかを精査する必要があります。

収支が合わない場合は、コンテナハウスの活用を見送るか、別の活用方法を検討しましょう。

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再建築不可物件にコンテナハウスを設置して活用する方法をご紹介しましたが、それでも物件の売却を検討される方もいるでしょう。しかし、再建築不可物件は市場での売却が難しいのが実情です。

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まとめ

再建築不可物件は、建物の建て替えができないために活用が難しい物件ですが、コンテナハウスを設置することで、居住空間や倉庫、賃貸物件、店舗など、さまざまな用途で活用することが可能です。

ただし、コンテナハウスを設置する際には、建築基準法上の制限や自治体独自のルールに注意が必要です。

また、設置前の準備や初期コスト、運用時のリスクや固定費など、デメリットや課題についても理解しておく必要があります。

再建築不可物件の活用には、収支バランスの見極めが重要。もし、再建築不可物件の活用にお悩みなら、不動産の専門家に相談することをおすすめします。

再建築不可物件の買取に特化した業者などに相談することで、最適な活用方法や売却方法をみつけられるでしょう。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

丸岡 智幸 (宅地建物取引士)

訳あり不動産の買取を専門にする会社の代表取締役。
相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産の買取を専門としている。
訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を運営。
買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』を2024年5月2日に出版。

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