借地借家法とは？知っておくべき重要ポイントをわかりやすく解説！

借地借家法とは、建物を所有するために土地を借りる人や、住宅・店舗などの建物を借りる人の権利を保護する法律です。契約期間や更新、立ち退き、地代・家賃の増減額などについて、民法とは異なる特別なルールを設けています。

例えば、普通借地権では原則として当初30年以上の存続期間が定められ、普通借家契約では貸主が更新を拒絶する際に正当事由が必要です。一方、一定の要件を満たす定期借地権や定期借家契約では、更新せずに契約を終了させることもできます。

ただし、借地借家法が適用されるかどうかは、土地・建物の使用目的や契約内容によって異なります。また、契約時期によっては旧法の経過措置を確認しなければなりません。

本記事では、借地借家法の基本的な仕組みと借地権・借家権の違い、契約更新や立ち退きのルールについて、地主・家主と借主の双方の立場から解説します。

借地借家法は「借地権」と「借家権」を守るための法律

借地権は建物を所有するために土地を借りる権利、借家権は建物を借りて使用する権利です。

借地借家法は、建物の所有を目的として土地を借りる借地人と建物を借りる借家人を保護するための法律です。

日常生活の基盤となる土地や建物の賃貸借において、賃貸人と比べて弱い立場にある賃借人を守ることを目的としています。
借地借家法は民法の特別法という位置づけにあります。民法では契約自由の原則により、土地や建物の賃貸借契約の内容は当事者同士の合意によって自由に決められます。

しかし、そのままでは賃貸人優位の契約内容になりがちです。そこで借地借家法が、賃借人保護のために民法の規定に優先して適用されるルールを定めているのです。
（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

借地借家法の歴史

借地借家法は、土地や建物を借りる人の権利を保護する制度を整理・発展させる形で制定された法律です。

借地・借家に関する法整備は、1909年（明治42年）の「建物保護ニ関スル法律（建物保護法）」にさかのぼります。その後、1921年（大正10年）に借地法と借家法が制定され、借地人・借家人の保護に関する制度が整えられました。

1991年（平成3年）には、これらの法律を整理・統合した借地借家法が制定され、1992年（平成4年）8月1日に施行されています。このとき、定められた期間の満了により更新されずに終了する定期借地権制度も導入されました。

なお、定期借家制度（定期建物賃貸借）が導入されたのは、借地借家法の当初施行時ではなく、2000年（平成12年）3月1日です。契約期間の満了によって更新なく終了する建物賃貸借として制度化されました。

また、1992年8月1日より前に設定された借地権については、旧借地法の規定が引き続き適用される事項があります。例えば、借地契約の更新や建物の再築による存続期間の延長には、借地借家法附則に経過措置が設けられています。

そのため、借地借家法の施行前に締結された契約について、現在の法律がすべて適用されないと考えるのは正確ではありません。契約時期に加え、問題となっている事項に経過措置があるかを確認する必要があります。
（参照：国立国会図書館「建物保護ニ関スル法律」）

借地借家法の重要ポイント

ここからは、借地借家法に関して把握しておきたい事柄について、「借地権」「借家権」に分けてみていきましょう。

借地権に関するポイント

普通借地権は契約更新が認められる一方、定期借地権は原則として契約期間の満了によって終了します。

借地借家法における借地権とは、建物を所有する目的で設定された地上権または土地の賃借権を指します。

主に普通借地権と定期借地権に分けられ、それぞれ契約期間や更新の仕組みが異なります。

普通借地権の場合、当初の存続期間は30年です。ただし、契約で30年を超える期間を定めた場合は、その期間が適用されます。30年未満と定めても、存続期間は30年となります。

契約を更新する際の存続期間は、初回更新で20年、2回目以降は10年が原則です。当事者がこれより長い期間を定めることもできます。

また、契約期間が満了する際に借地上の建物が存在し、借地人が更新を請求した場合は、地主が異議を述べなければ従前の条件で契約が更新されたものとみなされます。地主が異議を述べる場合には、借地借家法第6条に定める正当事由が必要です。

一方、定期借地権は、あらかじめ定めた契約期間の満了によって借地関係を終了させる制度です。ただし、すべての定期借地権が30年未満の契約になるわけではありません。

代表的な種類と存続期間は、次のとおりです。

事業用定期借地権等の契約には公正証書が必要です。また、一般定期借地権では、更新しない旨などの特約について書面等による方式が定められています。

つまり、借地権の契約期間や更新の可否を判断するには、普通借地権なのか定期借地権なのかを確認し、さらに契約書に記載された借地権の種類や締結時期を調べる必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「借地借家法（第2条～第6条、第22条～第24条））

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関連記事：法定地上権が成立する条件とは？地上権・賃借権との違いも解説！

借家権に関するポイント

借地借家法における借家権とは、建物を借りて使用する賃借人の権利を指します。住宅だけでなく、店舗や事務所などの建物賃貸借も対象になります。

建物の賃貸借契約には、主に普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約では、契約期間を1年未満と定めた場合、原則として期間の定めのない賃貸借とみなされます。また、期間の定めがある契約について、貸主が更新を拒絶するには、原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に通知し、正当事由が認められる必要があります。

正当事由の判断では、貸主と借主が建物を必要とする事情や、建物の利用状況・現況などが考慮されます。単に貸主が契約を終了させたいと考えているだけでは、更新を拒絶できるとは限りません。

これに対し、定期借家契約は、契約期間の満了によって更新なく終了する契約です。借地借家法第38条により、書面または電磁的記録による契約など、所定の要件を満たす必要があります。

契約締結前には、更新がなく期間満了で終了することを、貸主が借主に事前説明する必要もあります。事前説明事項は、借主の承諾を得るなどの条件の下で、電磁的方法によって提供することもできます。

さらに、契約期間が1年以上の定期借家契約では、原則として期間満了の1年前から6か月前までに、貸主が契約終了を通知する必要があります。

なお、建物の一部が滅失した場合でも、それだけで賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。

借主の責任によらず建物の一部を使用・収益できなくなったときは、民法第611条により、使用できなくなった割合に応じて賃料が減額されます。また、残りの部分だけでは契約の目的を達成できない場合には、借主が契約を解除できることもあります。

このように、借家契約では契約の種類だけでなく、更新拒絶の理由、通知時期、建物の使用状況などによって法律上の取扱いが変わります。
（参照：e-Gov法令検索「借地借家法（第26条～第29条、第38条））

借地借家法が適用される借地と適用外の土地の違い

借地借家法における「借地」とは、建物の所有を目的として借りる土地のことです。

借地借家法による借地権の保護を受けるには、原則として建物の所有を目的として土地を借りている必要があります。

例えば、借りた土地に自宅や店舗などの建物を所有する目的で地上権または賃借権を設定した場合は、借地借家法の借地に関する規定が適用されます。

一方、青空駐車場や資材置場など、建物の所有を目的としない土地の賃貸借には、原則として借地借家法の借地に関する規定は適用されません。こうした土地の貸借関係は、主に民法などの規定に従って判断されます。

ただし、土地に建物が存在するかどうかだけで、適用の有無が決まるわけではありません。土地を借りる目的や契約の実態を確認する必要があります。

また、建物を所有する目的であっても、一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地借家法第25条により、通常の借地権の存続期間や更新に関する規定などが適用されません。

土地を無償で借りる使用貸借についても、通常は借地借家法が定める賃借権としての保護の対象外です。

土地の貸主・借主双方にとって重要なのは、契約書の名称だけで判断しないことです。実際の利用目的や契約内容を確認し、建物所有目的の借地権に該当するか、通常とは異なる取扱いを受ける契約なのかを見極める必要があります。
（参照：e-Gov法令検索「借地借家法（第2条・第25条）」）

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借地借家法に関してよくある質問

借地借家法に関してよくある質問は、以下のとおりです。

• 地代や家賃の増減額請求はできる？
• 借地権や借家権の譲渡・転貸はできる？
• 建物の建て替えによる借地権の延長は可能？
• 借地借家法が適用されない場合は？
• 1992年8月1日より前の借地契約にはどの法律が適用されますか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

地代や家賃の増減額請求はできる？

借地借家法では、一定の要件を満たす場合、貸主・借主のどちらからも地代や家賃の増減額を請求できます。土地の地代については第11条、建物の家賃については第32条に規定があります。租税などの負担の増減、土地・建物の価格や経済事情の変動、近隣の同種物件との賃料比較などにより、現在の賃料が不相当になった場合が対象です。例えば、周辺の同種物件と比べて家賃が著しく低くなった場合には、貸主が増額を請求する余地があります。反対に、経済事情の変化などによって家賃が不相当になった場合は、借主から減額を請求することも可能です。ただし、増減額の請求があったからといって、相手方が提示額をそのまま受け入れる義務が生じるわけではありません。請求の根拠や妥当な金額が争われることもあります。

借地権や借家権の譲渡・転貸はできる？

借地権や借家権の譲渡・転貸は可能ですが、権利の種類や契約内容によって、貸主の承諾が必要になる場合があります。借地権のうち地上権は、原則として土地所有者の承諾がなくても第三者へ譲渡できます。一方、土地の賃借権を譲渡したり、土地を転貸したりする場合には、民法第612条により、原則として地主の承諾が必要です。ただし、借地上の建物を第三者へ譲渡する場合、地主が土地の賃借権の譲渡・転貸を承諾しなくても、一定の要件を満たせば、借地借家法第19条に基づき、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を申し立てることができます。裁判所が許可を判断する際には、譲渡先が借地権を取得することによって地主に不利益が生じるおそれがないかなどを考慮します。そのため、地主が承諾しない場合に必ず許可を得られるわけではありません。

建物の建て替えによる借地権の延長は可能？

普通借地権では、一定の要件を満たす場合、借地上の建物を建て替えることで借地権の存続期間が延長されます。ただし、建て替えをすれば必ず延長されるわけではありません。借地借家法第7条では、借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地人が残存期間を超えて存続する建物を再築した場合について定めています。このとき、地主が再築を承諾した場合は、承諾があった日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間、借地権が存続します。ただし、もともとの残存期間が20年より長い場合や、当事者がさらに長い期間を定めた場合は、その期間によります。また、当初の借地権の存続期間中に再築の通知を受けた地主が、2か月以内に異議を述べなかった場合には、法律上、承諾があったものとみなされることがあります。一方、契約更新後に地主が再築を承諾しない場合でも、やむを得ない事情があるときは、借地借家法第18条に基づき、裁判所に対して承諾に代わる許可を申し立てられる場合があります。

借地借家法が適用されない場合は？

借地借家法の借地に関する規定は、建物を所有する目的のない土地の賃貸借には原則として適用されません。例えば、青空駐車場や資材置場として土地を借りる場合が該当します。また、土地や建物を無償で借りる使用貸借についても、通常は借地借家法による賃借人保護の対象にはなりません。一方、建物を所有する目的であっても、一時使用のための借地権であることが明らかな場合には、借地借家法第25条により、通常の借地権の存続期間や更新に関する規定などが適用されません。建物の賃貸借についても、一時使用目的であることが明らかな場合には、第40条により、借地借家法の借家に関する章の規定が適用されません。

1992年8月1日より前の借地契約にはどの法律が適用されますか？

1992年8月1日より前に設定された借地権には、旧借地法の規定が引き続き適用される事項があります。例えば、借地契約の更新や建物の再築による借地権の期間延長については、借地借家法附則第6条・第7条に経過措置が設けられています。一方、現行の借地借家法は、経過措置で特別に定められた事項などを除き、施行前に生じた事項にも適用されることを原則としています。そのため、古い借地契約についても、すべて旧法で判断するわけではありません。例えば、1992年8月1日以前から続く借地契約を現在更新する場合には、契約の更新日が新法施行後であっても、旧法の更新規定が適用される可能性があります。自分の借地権に適用される法律を確認するには、現在の契約書だけでなく、当初の借地権設定時期と更新履歴、判断したい問題の内容を整理する必要があります。

まとめ

借地人や借家人の権利を守るための借地借家法ですが、地主や家主にとっても重要な法律であることがおわかりいただけたかと思います。

契約期間や更新、建て替えなどについて、借地借家法では借地人や借家人に有利な規定が設けられています。

一方で、定期借地権や定期借家権など、地主や家主の利益にも配慮した制度もあります。借地借家法が適用される土地と適用外の土地の違いについても理解しておくことが大切です。

借地や借家に関するトラブルを未然に防ぐためにも、借地借家法の知識を深めておくことをおすすめします。もし、借地や借家についてわからないことがあれば、不動産の専門家に相談するのが賢明でしょう。