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借地権付き建物は売れない?売却を成功させる方法と注意点を徹底解説!

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借地権付き建物とは、自分が所有する建物が他人の土地に建っている不動産のことを指します。借地権付き建物を所有している方の中には、将来の売却に向けて、借地権付き建物の売却方法や注意点についてお悩みの方も多いのではないでしょうか。

借地権付き建物は、一般的な不動産と比べて売却が難しく、適切な方法で売却しないと、建物の価値を十分に引き出せないリスクがあります。また、地主の承諾が得られない場合、売却そのものが困難になることも懸念点です。

そのため、借地権付き建物の売却を検討する際は、借地権の種類や売却方法、注意点について十分に理解しておくことが求められます。

そこで本記事では、借地権付き建物の売却を成功させるためのポイントを詳しく解説します。

借地権付き建物とは?売れない理由を解説

借地権付き建物は、一般的な不動産とは異なる特徴があるため、売却が難しいと言われています。ここでは、借地権付き建物の定義や、売れない理由について詳しく解説します。

借地権付き建物の定義

借地権付き建物とは、自分が所有する建物が、他人から借りている土地の上に建っている状態の不動産のことを指します。つまり、建物の所有者と土地の所有者が異なっているのが特徴です。

土地を借りる権利のことを「借地権」といい、借地権には主に以下の種類があります。

  • 普通借地権:契約の更新が可能で、土地の利用目的に制限がない
  • 定期借地権:契約期間が定められており、更新ができない
  • 一時使用目的の借地権:仮設建物などの一時的な利用を目的とした借地権

借地権付き建物を所有している場合、建物は自分のものですが、土地は地主のものであるため、土地の利用には制限があります。

建物と土地の所有者が異なることによる制限

借地権付き建物は、建物と土地の所有者が異なるため、以下のような制限があります。

  • 土地の賃借料(地代)を支払い続ける必要がある
  • 契約期間が終了すると、建物を取り壊して土地を返却しなければならない
  • 建物の増改築やリフォームには、地主の承諾が必要
  • 地主が土地を売却したい場合、建物を取り壊さなければならないことがある

このような制限があるため、借地権付き建物は所有権が完全ではなく、自由度が低いといえます。

買主の需要が少ない理由

借地権付き建物は、一般的な不動産に比べて買主の需要が少ない傾向にあります。その理由は以下のとおりです。

  • 土地の所有権がないため、資産価値が低い
  • 地代の支払いが必要で、ランニングコストがかかる
  • 契約期間が終了すると、建物を取り壊さなければならない
  • 住宅ローンを組みにくく、融資を受けられない場合がある

買主は、完全な所有権を持つ不動産を好む傾向にあるため、借地権付き建物は敬遠されがちです。また、住宅ローンの審査がとおりにくいことも、需要が少ない理由の一つといえるでしょう。

借地権付き建物の種類と特徴

借地権付き建物には、借地権の種類によって異なる特徴があります。ここでは、普通借地権、定期借地権、一時使用目的の借地権、旧借地権について説明し、それぞれの売却のしやすさやメリット・デメリットを解説します。

普通借地権と定期借地権の違い

普通借地権と定期借地権は、借地借家法で定められた借地権の種類です。

普通借地権は、契約期間が30年以上で、その後は契約更新が可能です。法律で定められた正当な理由がない限り、地主は更新を拒否できません。ただし、地代の改定や土地の返還などについては、契約で定めることができます。

定期借地権は、契約期間が50年以上で、契約更新がありません。契約期間が終了すると、借地権は消滅し、土地は地主に返還されます。定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

一時使用目的の借地権

時使用目的の借地権は、仮設建物などの一時的な利用を目的とした借地権です。契約期間は短く、更新もありません。イベント会場や工事現場の仮設事務所などに利用されます。

旧借地権について

旧借地権とは、借地借家法施行前の1992年7月31日以前に設定された借地権を指します。旧借地権は、地主に不利な条件が多く、借地人の権利が強く保護されています。

旧借地権は、契約期間が60年以上と長く、契約更新も可能。地主が更新を拒否するには、正当な理由が必要であり、借地人に立ち退き料を支払わなければなりません。

借地権種類ごとの売却のしやすさ

普通借地権は、契約更新が可能で、借地人の権利が強いため、売却はしやすい傾向にあります。ただし、地代の改定や建物の建て替えなどについては、地主との交渉が必要です。

定期借地権は、契約期間が決まっているため、売却する際は残りの契約期間が重要になります。残り期間が短いと、買主がみつかりにくくなります。

一時使用目的の借地権は、一時的な利用を目的としているため、売却の対象にはなりにくいでしょう。

旧借地権は、借地人の権利が強いため、売却はしやすい傾向にあります。ただし、地主との交渉が難航することもあるため、注意が必要です。

借地権付き建物のメリット・デメリット

借地権付き建物のメリットは、土地の取得費用がかからないため、建物の購入費用を抑えられることです。また、土地の固定資産税がかからないため、ランニングコストを抑えられます。

デメリットは、土地の所有権がないため、自由な利用ができないこと。地代の支払いが必要で、契約期間が終了すると、建物を取り壊さなければならないこともあります。また、住宅ローンを組みにくいため、資金調達が難しい場合もあります。

借地権付き建物の売却方法

借地権付き建物を売却する方法には、大きく分けて以下の3つの方法があります。

  • 地主に買い取ってもらう
  • 第三者に買い取ってもらう
  • 底地権を買い取って売却する

ここでは、それぞれの方法の特徴と手順を説明します。

地主に買い取ってもらう

地主に借地権付き建物を買い取ってもらう方法は、最も簡単な売却方法の1つです。地主にとっては、土地の所有権を完全に取り戻すことができるメリットがあります。

ただし、地主が買い取りに応じるかどうかは、地主の事情によって異なります。地主が土地を別の用途で利用したい場合や、借地権の契約期間が長く残っている場合は、買い取りに応じない可能性もあります。

地主に買い取ってもらう場合は、以下の手順で進めます。

  1. 地主に売却の意向を伝える
  2. 建物の評価額を算出する
  3. 地主と売却価格を交渉する
  4. 売買契約を結び、代金を受け取る
  5. 建物の明け渡しを行う

第三者に買い取ってもらう

第三者に借地権付き建物を買い取ってもらう方法は、最も一般的な売却方法です。不動産仲介会社に売却を依頼し、買主を探してもらいます。

ただし、借地権付き建物は、通常の不動産よりも売却が難しいため、専門性の高い不動産仲介会社に依頼することが重要です。

第三者に買い取ってもらう場合は、以下の流れで売却を行います。

  1. 不動産仲介会社に売却を依頼する
  2. 建物と借地権の評価額を算出する
  3. 売却価格を設定する
  4. 買主を探す
  5. 地主の承諾を得る
  6. 売買契約を結び、代金を受け取る
  7. 建物の明け渡しを行う

底地権を買い取って売却する

底地権(地主が持つ土地の所有権)を買い取って、借地権付き建物を通常の不動産として売却する方法です。この方法では、土地の所有権を完全に取得できるため、売却がしやすくなります

ただし、底地権の買い取りには多額の資金が必要であり、地主が売却に応じるかどうかは分かりません。

底地権を買い取って売却する場合は、以下の手順で進めるのが一般的です。

  1. 地主に底地権の買い取りを提案する
  2. 底地権の評価額を算出する
  3. 地主と売却価格を交渉する
  4. 底地権の売買契約を結び、代金を支払う
  5. 不動産仲介会社に売却を依頼する
  6. 建物と土地の評価額を算出する
  7. 売却価格を設定する
  8. 買主を探す
  9. 売買契約を結び、代金を受け取る
  10. 建物と土地の明け渡しを行う

借地権付き建物を売却する際の注意点

借地権付き建物を売却する際は、いくつかの注意点があります。具体的には、以下のようなものです。

  • 借地権種類の確認
  • 地主の承諾が必要
  • 借地人の権利の範囲を確認
  • 建物の時価と借地権価格のバランス
  • 売却に必要な書類の準備
  • 契約不適合責任について

それぞれ個別にみていきましょう。

借地権種類の確認

借地権の種類によって、売却方法や手順が異なります。売却前に、借地権の種類を確認しておく必要があります。

確認する事項は、以下のとおりです。

  • 借地権の種類(普通借地権、定期借地権、一時使用目的の借地権、旧借地権)
  • 契約期間と残りの期間
  • 契約更新の有無
  • 地代の改定条件
  • 建物の建て替え条件

地主の承諾が必要

借地権付き建物を売却する際は、地主の承諾が必要です。承諾を得るためには、地主との交渉が重要になります。

地主との交渉では、以下の点に注意しま章。

  • 地主に売却の意向を早めに伝える
  • 地主の事情を理解し、メリットを提案する
  • 譲渡承諾料の金額を交渉する
  • 建物の明け渡し時期を調整する

借地人の権利の範囲を確認

借地権付き建物を売却する際は、借地人の権利の範囲を確認しておく必要があります。

確認する事項は、以下のものが挙げあれます。

  • 建物の増改築や建て替えの可否
  • 借地権の譲渡や転貸の可否
  • 地代の支払い条件
  • 契約期間満了時の建物の取り扱い

建物の時価と借地権価格のバランス

借地権付き建物の売却価格は、建物の時価と借地権価格のバランスを考慮する必要があります。建物の時価は、建物の築年数や設備、立地などによって決まります。一方、借地権価格は、契約期間の残存年数や地代の条件などによって決まります。

売却価格を設定する際は、建物の時価と借地権価格のバランスを考慮し、適正な価格を設定することが重要です。

売却に必要な書類の準備

借地権付き建物を売却する際は、必要な書類を準備しておく必要があります。必要な書類は、以下のとおりです。

  • 建物の登記簿謄本
  • 借地権の登記簿謄本
  • 借地契約書
  • 建物の図面や設備の説明資料
  • 地主の承諾書
  • 譲渡承諾料の領収書

契約不適合責任について

借地権付き建物を売却する際は、契約不適合責任について理解しておく必要があります。

契約不適合責任とは、売主が建物の瑕疵や借地権の瑕疵について責任を負うことを指します。

売主は、建物や借地権に瑕疵がないことを保証しなければなりません。瑕疵があった場合は、買主に対して損害賠償責任を負う可能性があります。売却前に、建物や借地権の状態を確認し、瑕疵がある場合は、買主に説明することが重要です。

借地権付き建物を高く売るコツ

借地権付き建物をなるべく高く売る上では、以下の点を意識しましょう。

  • 建物の価値を高めておく
  • 借地権の価値をアピールする
  • 複数の不動産会社に相談する

それぞれ個別に解説します。

建物の価値を高めておく

地権付き建物を高く売るためには、建物自体の価値を高めておくことが重要です。具体的には、リフォームや修繕を行って、建物の外観や内装を美しく整えましょう。老朽化した設備を更新することで、建物の機能性や快適性を高めることもできます。

また、建物内外の清掃や整理整頓を行い、買主が快適に過ごせる空間を作ることも大切です。

さらに、建物の設計や間取りの良さ、使用されている素材のグレードの高さなど、建物の特徴をアピールすることで、買主に建物の魅力を伝えることができます。建物の価値を高めておくことで、買主の関心を引き、高い売却価格につなげられるでしょう。

借地権の価値をアピールする

借地権付き建物を売却する際は、建物だけでなく、借地権の価値をアピールすることも重要です。借地権の残存期間が長いほど、建物を長く使用できるため、買主にとってはメリットとなります。

残存期間が短い場合でも、契約更新の可能性があることを伝えることで、買主の不安を払拭できるかもしれません

また、地代が周辺相場と比べて安いことは、買主にとって大きな魅力となります。将来的な地代の上昇リスクについても、具体的な数字を示しながら説明することで、買主の理解を得られるでしょう。

借地権の種類によって、権利の強さが異なることも重要なポイントです。契約更新の可否や建物の建て替えの可否など、具体的な権利内容を明確に伝えることで、買主の不安を取り除くことができます。

複数の不動産会社に相談する

借地権付き建物の売却では、複数の不動産会社に相談することで、より高い売却価格を実現できる可能性があります。各社の査定価格を比較することで、自分の物件の市場価値を把握できます。

ただし、査定価格が高いからといって、必ずしもその会社が最適とは限りません。査定価格の根拠を確認し、価格の妥当性を判断することが重要です。

また、借地権付き建物の売却経験が豊富な会社や、地域に精通した会社を選ぶことで、スムーズな売却につなげることができます。売却手数料の料率や内訳も確認しておきましょう。

地主の承諾が得られない場合の対処法

もし、地主の承諾が得られない場合は以下の対応を検討しましょう。

  • 建物のみの売却を検討する
  • 裁判所に借地非訟の申し立てをする
  • 任意売却を検討する

次項より、詳しく解説します。

建物のみの売却を検討する

地主の承諾が得られない場合、建物のみを売却することを検討してみましょう。建物のみの売却とは、借地権を地主に返還し、建物だけを売却する方法です。

この場合、建物の売却代金は地主との借地契約の清算金などに充てられます。建物のみの売却は、借地権付き建物全体の売却に比べて買主を見つけやすいというメリットがあります。

ただし、地主との交渉が必要となり、手続きが複雑になる可能性があります。また、建物のみの売却では、土地の価値が考慮されないため、売却価格が低くなる傾向にあります。

建物のみの売却を検討する際は、メリットとデメリットを比較検討し、専門家のアドバイスを求めることが重要です。

裁判所に借地非訟の申し立てをする

地主が正当な理由なく借地権付き建物の売却を拒否する場合、裁判所に借地非訟の申し立てをすることができます。

借地非訟とは、借地権に関する紛争を解決するための法的手続きです。裁判所は、地主の承諾に代わる許可を出せるでしょう

ただし、借地非訟の申し立ては、弁護士などの専門家の協力が不可欠です。また、申し立てから許可が下りるまでには時間がかかる上、手続きにも費用がかかります。

地主との関係が悪化するリスクもあるため、慎重に検討する必要があります。借地非訟は、地主との交渉が難航し、他に売却の方法がない場合の最終手段として考えるべきでしょう。

任意売却を検討する

借地権付き建物の売却が難しい場合、任意売却を検討してみるのも1つの方法です。任意売却とは、債務者が自ら不動産を売却し、債務の返済に充てる方法です。

借地権付き建物の所有者が、ローンの返済などで財務的に困窮している場合、任意売却を選ぶことができます。

任意売却では、債権者(銀行など)の同意を得る必要がありますが、債権者にとっても、競売よりも高い価格で不動産を売却できるメリットがあります。

ただし、任意売却では、売却価格が債務額を下回る可能性があるため、残債務が残ってしまうリスクがあります。

また、税金や手続きの費用も発生します。任意売却を検討する際は、弁護士や税理士などの専門家に相談し、メリットとデメリットを慎重に比較検討することが大切です。

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まとめ

借地権付き建物の売却は、一般的な不動産よりも複雑で、専門的な知識が必要となります。借地権の種類や残存期間、地主との関係性など、さまざまな要因が売却の難易度に影響するため、まずは自分の物件の状況を正確に把握することが重要です。

その上で、建物の価値を高め、借地権の価値をアピールし、複数の不動産会社から提案を受けることで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。

地主の承諾が得られない場合でも、建物のみの売却や裁判所への申し立てなど、対処法はあります。ただし、どのような方法を選ぶにせよ、専門家の助言を得ながら進めることが不可欠ですので、気軽に相談しましょう。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

丸岡 智幸 (宅地建物取引士)

訳あり不動産の買取を専門にする会社の代表取締役。
相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産の買取を専門としている。
訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を運営。
買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』を2024年5月2日に出版。

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