更新日： 2024.3.2 | 公開日：
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借地権付き建物に関する決断は、多くの人にとって難しい選択を迫られるものです。一見すると、土地の購入費用を節約しながら不動産を所有できる魅力的な方法にみえるでしょう。
しかし、実際には地代の支払い、契約更新時の不確実性、建物の改修や売却に関する制限など、多くの課題が存在します。
そこで今回は、借地権付き建物の概要や売却方法を詳しく解説します。
借地権付き建物とは
借地権付き建物とは、土地の所有者(＝地主)によって所有権が維持されるなかで、「土地の使用権(＝借地権)」と「その上に立つ建物を所有する権利」を購入できる不動産の形態を指します。
この形態は、土地と建物を一体として取得する通常の建売住宅購入と異なり、土地の所有権は含まれない点が特徴です。
土地を所有することなく建物のみを所有するこの方式は、建物を長期にわたり利用することを前提としています。そのため、借地権の契約には使用期限が設けられており、この期間が終了すると、土地使用の権利が失われる可能性があることを意味します。
貸主の事情により契約が短期で解除されるリスクを避けるため、この契約期間の長さは購入時に重要な検討事項となります。
借地権とは
そもそも借地権とは、土地の上に建物を所有する目的で設定される権利のことです。この権利を持つことで、地主に対して地代を支払うことにより、土地上に建物を建築する。あるいは、その土地を利用することが可能になります。
借地権には、自由に土地を利用できる地上権と、地主の許可が必要な条件下での利用を許される賃借権の2つの形態が存在します。
地上権は地主の同意なしに建物の建築や売却が可能な一方で、賃借権の場合は、地主の承諾が必要な事項(例：建て替えや売却、転貸など)が多くなります。
借地権の形態、地上権か賃借権かは、借地権者と地主との合意に基づき決定されます。市場に出回っている多くの借地権付き建物は賃借権がベースにあり、土地の売却や転貸を行うには地主の同意が不可欠です。
借地権とは対照的に用いられることがある底地権という概念もあり、これは土地を貸す権利を指します。土地の所有権を保持しつつ、借地権を設定している状態は、「借地権と底地権を両方持つ」と表現されることも。
このように、借地権付き建物は、土地の所有権を持たずとも建物を所有し、利用することが可能なものの、契約期間、地主との関係、借地権の形態など、さまざまな要素を考慮する必要があるのです。
借地権の種類
以上のような特徴を持つ借地権は、次の3種類が存在します。
- 旧借地権
- 普通借地権
- 定期借地権
次項より、個別にみていきましょう。
旧借地権
1992年8月1日よりも前に土地の借用契約を結んだ場合に適用される「旧借地権」は、土地の使用期間(存続期間)が建物の構造に応じて異なることが特徴です。
具体的には、木造建築物の場合は30年、より堅固な構造を持つ建物では60年の存続期間が設定されています。
加えて、建物が老朽化し、その価値が社会的、経済的に損なわれた場合、借地権自体が消滅する可能性があります。
このシステムは、契約の更新を通じて存続期間を延長することが可能。事実上、長期間にわたって土地を利用し続けることができるため、借りる側にとっては非常に有利な制度と言えます。
普通借地権
一方、旧借地権に関連する問題点の解消を目指し、1992年8月1日以降には「普通借地権」という新たな制度が借地借家法によって設けられました。
この改正は、土地の貸し手側が旧制度下で不利益を被るケースが多かったこと。地主側の強い反発があったことが背景にあります。普通借地権では、契約における存続期間が30年以上に設定された場合、その期間が適用されます。
特約が設けられていない場合の標準的な存続期間は30年で、30年未満の期間設定は無効とされています。
さらに、建物が劣化しても借地権が自動的に消滅することはなく、更新できます。更新時の存続期間は、「初回更新で20年」「以降は10年ごと」と定められており、当事者間でより長い期間を定めることも可能です。
定期借地権
「定期借地権」は、普通借地権とは異なり、存続期間が最大で50年と定められており、この期間の終了後は更新できないという特徴があります。
定期借地権を有する土地は、他の借地権形式の物件と比較して、価格が低めに設定される傾向にあります。契約期間終了時には土地を更地にして地主に返還する必要があり、この際に建物の解体費用が発生するのも特徴です。
この制度は、明確な期間終了時の条件が設定されているため、借りる側は契約終了時の責任とコストを事前に認識する必要があります。
借地権付き建物のメリット
では、借地権付き建物にはどのようなメリットがあるのでしょうか。代表的なものとしては、以下のとおり。
- 購入価格が安い
- 税負担が少ない
それぞれ個別に解説します。
購入価格が安い
借地権付き建物を購入する最大のメリットは、土地を直接購入する場合に比べて、購入時の総コストを大きく抑えることができる点にあります。
土地購入費用が一般的に約60%から80%程度に削減されるため、購入計画をより柔軟に、かつ経済的に立てられるでしょう。
税負担が少ない
借地権付き建物の所有者は、土地に関する固定資産税や都市計画税の支払い義務が免除されるため、税負担が軽減されます。
土地の税金は地主が負担するため、借地権の持ち主はこの点で経済的な利点を享受可能です。
借地権付き建物のデメリット
一方で、借地権付き建物には以下のようなデメリットも存在します。
- 地代が発生する
- ローンの融資が通りづらい
- 売却やリフォームには地主の許可が必要
それぞれ個別に解説します。
地代が発生する
借地権付き建物は、土地を使用するために地主に対して定期的に地代を支払わなければなりません。
地代は、一般的な家賃に類似しており、普通借地権の場合、土地にかかる固定資産税や都市計画税の約3倍程度になることも。
建物の住宅ローン返済と地代の両方を負担する必要がある場合もあり、その総費用は計画的に考慮する必要があります。
ローンの融資が通りづらい
借地権付き建物の購入では、土地の所有権がないため、銀行からの住宅ローンなどの融資が受けにくい傾向にあります。
担保価値が低く見られるため、融資条件が厳しくなる場合が多いですが、定期借地権を持つ新築マンションなどは融資を受けやすいケースもあります。
売却やリフォームには地主の許可が必要
借地権付き建物でのリフォームや建て替え、売却、土地の譲渡を行う際には、地主の許可が必要であるのが一般的です。
特に大幅な改変を伴う場合は、事前に地主との協議が必須。許可なく行ったリフォームが契約違反となり、トラブルに発展するリスクもあります。
改築や増築の許可を得た場合でも、承諾料の支払いが求められることがあるため、事前に把握しておきましょう。
借地権付き建物の売却方法
借地権付き建物の売却方法としては、以下の手法が挙げられます。
- 借地権のみを地主に売却する
- 地主と一緒に第三者に売却する
- 等価交換してから売却する
- 借地権・底地権を第三者に売却する
それぞれ個別に解説します。
借地権のみを地主に売却する
借地権は、取得時に地主から購入したものとして扱われることが一般的であり、一度得た借借地権の売却は、地主に再び権利を戻すのが通例です。
この取引により、地主は底地権と借地権を再統合し、土地の資産価値を高めることが可能。この売却方法は地主にとっても利点が大きいため、比較的スムーズに進むことも多々あります。
売却選択肢として、「借地権のみ」「建物を含む全て」のいずれかの売却を選べますが、借地権のみを売却する場合は、建物の撤去費用が必要になる点に留意しましょう。
地主と一緒に第三者に売却する
地主の同意を得た上で、借地権を第三者に売却する方法もあります。この際、地主への承諾料支払いが通例。
地主は地代収入の喪失を考慮して追加条件を設けることがあり、承諾料は売却価格の約10%が相場です。不動産会社への売却も可能であり、適切な評価を受けることで地主への売却よりも高価格での取引が期待できます。
等価交換してから売却する
土地の広さが許す場合、借地権と底地権を等価で交換し、その後所有権を持った土地を売却する方法があります。
この手法は資産価値の向上を見込めるため、売却益が高くなる可能性があります。しかし、地主との交渉や土地測量など、手続きには時間と労力が必要であるため、あまり現実的ではないでしょう。
借地権・底地権を第三者に売却する
地主の底地権と借主の借地権を統合して所有権をまとめて、その後第三者に売却する方法も考えられます。
これなら、所有権化することで土地の市場価値が上昇し、売却しやすくなる可能性があります。ただし、地主が土地を手放すことになるため、この取引は地主の意向次第となります。
借地権付き建物で発生しがちなトラブル
ここからは、借地権付き建物で発生しがちなトラブルの例についてみていきましょう。
地代に関するトラブル
借地権付き建物の所有後、地主から地代の値上げを提案されることがあります。「地代を上げることに同意したくないものの、地主との関係を損ねたくない」と感じるケースも少なくありません。
しかし、地代を値上げするには法的な基準を満たす必要があり、借主と地主の双方の合意が必須。現行の地代を継続して支払うことで契約は保持されますので、地代値上げの提案には慎重に対応し、契約時に地代の見直し条件を明記しておくとよいでしょう。
更新に関するトラブル
借地権の更新時に更新料の支払いが求められることがありますが、これは契約書に明記されている場合のみ必要とされます。契約書に記載がなければ、法的に支払う義務はありません。
更新料の請求に際しては、契約内容を再確認し、必要に応じて地主との交渉を行うことが大切です。
相続に関するトラブル
借地権付き建物が相続される場合、地主から名義変更料や更新料を求められることがあります。ただし、借地権の相続に際しては地主の許可や承諾は必要なく、名義変更料や更新料の支払い義務もありません。
しかし、借地人が変更された場合は、地主に通知し、契約書の名義を更新することが望ましいでしょう。これにより、地主との信頼関係を維持し、将来的な売却や手続きを円滑に進められます。
立ち退きに関するトラブル
契約期間内に地主から突然の立ち退き要求がある場合も考えられます。地主の世代交代時に特に注意が必要ですが、正当な理由なく立ち退きを強要されることは法的に許されません。
立ち退きは、借主に重大な契約違反がなく、両者間で適切な立ち退き料が合意された場合など、限られた条件下でのみ成立します。契約違反を避け、適切な使用を心がければ、無理な立ち退きを強いられることはないと認識しましょう。
まとめ
借地権付き建物の所有者は、地代の定期的な支払い、契約更新のプロセス、そして改修や売却に際しての地主の許可取得など、多くの課題に向き合わなければなりません。
そういった煩わしさから脱却するため、売却を選択する際には「市場の状況」「契約条件」「地主との関係性」を総合的に検討し、最も利益をもたらし、リスクを最小限に抑える方法を選ぶことが重要です。
不透明な点や不安がある場合は、法律の専門家や不動産のプロフェッショナルに相談することをおすすめします。
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