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借地の立ち退き交渉で知っておくべきことを詳しく解説

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借地人の立ち退きは、地主側の事情によって求められることがあります。借地借家法では借地人の権利を手厚く保護しているため、地主が一方的に借地契約を解約することは容易ではありません。

しかし、具体的にどのような場合に立ち退きが認められるのか、立ち退きを求められた際の対応方法、立ち退き料の相場などについては、意外と知られていないと感じられます。

借地からの立ち退きをめぐるトラブルを未然に防ぐためにも、借地人の権利と義務について正しい知識を持っておくことが重要です。

今回の記事では、地主都合での借地の立ち退きに関する基本的な事項から、立ち退きを求められた際の対応策、立ち退き料の目安などについて詳しく解説します。

地主都合での借地の立ち退きには正当事由が必要

借地の立ち退きとは、地主側の事情により借地人に立ち退きを求めることを指します。

その事情には「地主自身が借地を利用したい場合」「隣地と一体で借地を再開発したい場合」「再開発によりより高額な賃料を得たい場合」などが挙げられます。

建物を建てることを目的とした借地には、借地借家法が適用されます(ただし、平成4年7月までに契約された借地については借地法が適用されます)。

借地借家法では、借地人の権利を手厚く保護しているため、地主が一方的に借地契約を解約することは容易ではありません。

借地借家法とは

借地借家法によると、借地の賃貸借契約の最低期間は30年と定められています。そのため、地主が賃貸借契約を解約するには、かなりの期間を要することになります。

借地の賃貸借契約の更新を拒絶するには、借地借家法上、正当事由が必要とされています。この正当事由が認められなければ、地主は賃貸借契約を終了させることができないのです。

ただし、借地契約の賃貸借契約にも、定期借家契約と同様に、定期借地契約が存在します。定期借地契約を結ぶためには、更新がない借地契約であることを契約前に書面にて借地人に十分説明しなければならないという厳格な要件が課されています。

正当事由とは

借地の賃貸借契約を解約する場合、借地人は借地上にある自己所有建物を失うことになるため、借地人の不利益は大きく、借家権よりも正当事由は厳格に判断されます。

正当事由を肯定するためには、賃貸人の土地利用の必要性が認められなければなりません。それには、借地権の目的が十分に達せられたといえる場合、または賃借人の保護の必要性が乏しいといえる場合であることが前提となります。

例えば、借地上の建物が賃貸物件となっている場合、多数の入居者の生活に影響を及ぼすため、どれほど立退料を支払い、借家人補償を提案したとしても、正当事由は充足されない可能性が高いでしょう。

仮に賃貸人の土地利用の必要性が認められたとしても、借地人に対する補償は手厚くなされるべきであり、かなり高額の立退料の支払いが必要となります。

建物買取請求権とは

借地借家法では、賃貸借契約の更新に際して、賃借人は賃貸人に対して借地上の建物を買い取るよう請求することができると定めています。

これは、借地の賃貸借契約終了にあたり、借地人が建物を失うことによる損失を補償するための法的権利を認めたものです。

建物買取請求権における建物の金額は、借家権価格ではなく、建物買取請求権を行使した時点での建物の時価によって決定されます。

ただし、時価の解釈にはある程度借地人を保護する考え方が反映されるため、かなり老朽化している建物であっても、買取金額がゼロになることは通常ないとされています。

借地人が立ち退きを拒否できるケースもある

借地人側に転居が困難な理由がある場合、借地人側の不利益が大きいとされ、地主が借地人に立ち退きを命じても認められないケースがあります。

例えば、借地人が底地に自宅を建てて住んでいて、借地人に収入がない。もしくは借地人が病気やケガで療養が必要などの理由で転居が困難な場合です。このような状況で転居を求めることは、借地人の生活を脅かすことになりかねません。

特に、借地人が重い病気を抱えている場合、立ち退きの心労により病状が悪化し、最悪の場合、命を落としてしまう可能性もゼロではありません。

借地人が借地利用を継続する必要性がある場合も、立ち退きが認められないケースがあります。

具体的には、借地人が底地に店舗を建てており、長年にわたって事業を営んでいる場合などです。借地人が和菓子屋を経営しており、地元でも有名なお店であれば、地元民はそのお店がなくなることを望まないでしょう。

債務不履行解除に伴う立ち退きなら正当事由は必要ない

賃借人に地代の不払いなどの債務不履行があった場合、賃貸人は契約期間の経過を待たずに、また正当事由を必要とせずに、当該賃貸借契約を解除して借地人に立ち退きを求めることができます。

ただし、契約解除が認められるためには、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊すると認められる事情が必要です。したがって、賃貸借契約上の契約違反が1、2回あっただけでは、契約解除を認めるのは困難でしょう。

なお、建物買取請求権は、賃貸契約における契約者としての義務を果たした賃借人を保護する制度ですから、債務不履行解除により立ち退きを求められた賃借人には適用されません。

借地からの立ち退きに応じてもらえない場合の対応方法

契約の更新拒絶、債務不履行による解除のいずれの方法によるにしても、まずは賃貸借契約を終了させることが必要になります。

更新拒絶による場合には、借地借家法に基づき、期間満了の1年前から6か月前までの期間に更新しない旨の通知をしなければなりません。通知した事実を間違いなく証明するために、内容証明郵便の方法によるのが賢明です。

借地人が話し合いに応じる姿勢を見せた場合、立退料あるいは解決金などの名目で、賃貸人から賃借人に支払う金額を決定します。提示する金額は、前述した立退料の目安に従って算定するのがよいでしょう。

それでも借地人が応じない場合、調停あるいは訴訟という裁判手続によって、借地人を立ち退かせるかどうかを決定することになります。

関連記事:借地権割合とは?調べ方や計算方法を詳しく紹介

それでも駄目なら裁判の必要あり

借地人が話し合いに応じない場合、調停あるいは訴訟という裁判手続によって、借地人を立ち退かせるかどうかを決定します。

裁判になっても、その多くは裁判所の勧めに従って和解で終了します。しかし、話し合いベースの解決といっても、賃貸人・賃借人の双方が自身の主張・立証を繰り返していく必要があるため、最低でも半年、多くは1年以上の期間を要します。判決まで進む場合には、当事者の尋問などを実施しなければならないため、さらに時間がかかります。

さらに、裁判で借地人との決着がついたとしても、いつの間にか借地人とは別の入居者が賃貸物件に居座るケースもあります。この場合、借地人だけでなく、当該入居者に対しても訴訟を提起しなければ立ち退きを実現できないこともあるため、明渡しが実現するまでさらなる期間を要することになります。

このような事態を防ぐためには、借地人に対して賃貸物件の占有移転禁止の仮処分を申し立てておく必要もあるでしょう。

裁判にかかる費用

借地の固定資産評価額を基準にして、裁判所に支払う印紙代が決まります。かなり価値が高騰している借地でない限り、印紙代は数万円程度になりますが、正確な計算方法は裁判所に問い合わせれば教えてもらえます。

借地権価格に争いがある場合、客観的根拠に基づき借地権価格を証明する必要があります。しかし、借地権価格を客観的に算定することは容易ではありません。

簡単に入手できる資料を基準に立退料を算定すれば、それほど裁判費用はかかりませんが、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法をとるならば、30~50万円ほどの費用が発生します。

賃借人が賃貸人に土地を明け渡す旨の確定判決を得たとしても、賃借人がその判決に従わずに借地上に居座ることもあり得ます。その場合、強制執行を実施するためには、裁判所に印紙代、執行官に支払う日当などの費用がかかります。

しかも、借地権の場合、明渡しを実現するには借地上の建物を収去しなければなりません。

借地からの立ち退き料の目安

借地人が底地を住居として利用している場合の立ち退き料は、一般的には借地権価格を基準とし、「地主の正当事由の強さ」に応じて金額が増減される形で算定されます。

借地権価格は以下の式で求められます。

  • 借地権価格 = 更地価格 × 借地権割合

ここで、借地権割合とは、該当の土地に対する借地権の割合を示したもので、地域ごとに30~90%の範囲で定められています。

一方、借地人が住居ではなく店舗として底地を利用しているケースもあります。この場合は、立ち退きに伴う営業休止期間中に想定される収益や移転費用、移転後の一定期間の売り上げ補償などが加味されることになります。

ただし、営業補償の期間や金額についての明確な規定はないため、立ち退き料は地主と借地人との話し合いによって決定する必要があります。

借地からの立ち退き料が高額になってしまうケース

以下のようなケースでは、借地からの立ち退き料が高額になってしまうリスクがあります。

  • 借地人が底地を利用する必要がある場合
  • 更新料が支払われているケース
  • 建物の買取要求をされた場合

次項より、詳しく解説します。

借地人が底地を利用する必要がある場合

地主が借地人に立ち退きを請求するには正当事由が必要ですが、地主よりも借地人のほうが土地を利用する必要性が高く、立ち退きによって大きな不利益を被ると判断された場合、立ち退き料が高額になる可能性があります。。

更新料が支払われているケース

立ち退きに伴い、借地人から更新料支払いの事実を証明され、立ち退き料の値上げを求められることがあります。

更新料とは、借地契約の更新時に借地人が地主に支払う金額で、更地価格の3~5%が相場とされています。例えば、更地価格が3000万円の場合、更新料は90~150万円になります。

更新料を支払っている事実があれば、地主の立ち退きに対する正当な事由が弱くなるため、立ち退き料が上がる可能性があるのです。

建物の買取要求をされた場合

地主都合の立ち退きの場合、借地人は建物を時価で買い取るよう地主に要求することができます。借地人が建物買取請求権を行使した場合、地主はこれを拒否できません。

そのため、このケースでは立ち退き料に加えて建物の買取費用を上乗せして支払う必要が生じます。

ただし、契約書に「建物買取請求権を行使しない」旨の特約が記載されており、借地人もそれに同意している場合は、この限りではありません。

関連記事:借地権付き建物とは?メリット・デメリット、売却方法を詳しく解説

まとめ

借地人は法律によって手厚く保護されているとはいえ、正当事由があれば立ち退きを求められる可能性があります。立ち退きを求められた場合、借地人は地主との話し合いに応じつつ、自らの権利を主張していく必要があるでしょう。

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この記事の監修者

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丸岡 智幸 (宅地建物取引士)

訳あり不動産の買取を専門にする会社の代表取締役。
相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産の買取を専門としている。
訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を運営。
買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』を2024年5月2日に出版。

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