更新日： 2026.9.9 | 公開日：
について今すぐご相談できます。
定期借地権付き物件の購入や、定期借地での土地活用をお考えの方は、種類ごとの特徴やメリット・デメリットについてお悩みなのではないでしょうか。
定期借地権の種類や注意点を理解していないと、トラブルに巻き込まれるリスクがあります。そのため、定期借地権について正しい知識を持っておくことが大切です。
そこで今回の記事では、定期借地権の種類と特徴、メリット・デメリット、定期借地権付き物件の購入や土地活用の際の注意点について詳しく解説します。
定期借地権とは？どんな種類や特徴があるの？
定期借地権の3種類と主な特徴
定期借地権とは、契約で定めた期間が満了すると、原則として更新されずに終了する借地権です。
普通借地権は、地主に正当な事由がない限り契約が更新されるのに対し、定期借地権は契約時に土地を利用できる期間が決まっています。
一般定期借地権では50年以上の存続期間を設定し、契約期間が終了すると借地関係も終了します。そのため、土地を長期間利用できる一方で、将来にわたって同じ土地を利用し続けられる権利ではありません。
定期借地権を理解する際は、単に「土地を借りる権利」と考えるのではなく、契約期間と終了時の扱いがあらかじめ決められている借地権と捉えることが重要です。
（参考：国土交通省「定期借地権の解説」）
定期借地権の3つの種類
定期借地権には、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類があり、契約期間や土地の用途、契約方法が異なります。
利用目的に合わない種類を選ぶと、予定していた建物を建てられない可能性があるため、それぞれの違いを確認しておく必要があります。
一般定期借地権は50年以上の期間を設定する借地権で、住宅や事業用建物など用途に制限はありません。契約は書面で行い、更新や建物の再築による期間延長、期間満了時の建物買取請求を認めない特約を定めます。
事業用定期借地権は10年以上50年未満の期間で設定し、店舗や事務所など事業用の建物に利用する借地権です。居住用建物には利用できず、契約は公正証書で締結します。
建物譲渡特約付借地権は30年以上の期間を設定し、期間経過後に地主が建物を買い取ることで借地権を終了させる仕組みです。このように、3種類は期間だけでなく用途や契約終了時の扱いも異なるため、契約前に違いを確認することが大切です。
定期借地権ならではの特徴
定期借地権の大きな特徴は、契約期間が予め定められており、その期間の延長や更新ができない点です。
つまり、契約満了時は必ず土地を地主に返さなければならないのです。
また、定期借地では保証金や権利金などの一時金の支払いが必要となります。ただしこの一時金は償却されるのが一般的で、契約満了時に一部または全額が返還されない場合が多々あります。
月々の地代の支払いも必要です。一般的な定期借地の地代の目安は、その土地の更地価格の年0.5～2.5％程度と言われています。
定期借地権付き物件を購入するメリット3選
定期借地権付き物件を購入するメリットは、以下の3つです。
- 同条件の物件と比べ購入価格がお得
- 土地にかかる税金の負担がない
- 長期的に土地を利用できる権利が得られる
それでは、各メリットについて解説します。
同条件の物件と比べ購入価格がお得
定期借地権付きの物件は、土地の所有権が購入者に移転しないため、土地取得費用を大幅に抑えることができます。
一般的に、建物価格と一時金の合計額は所有権付き物件の60～80%程度といわれています。
つまり、立地条件や建物グレードなど他の条件が同じ物件と比べると、定期借地権付きのほうが安く購入できるということです。
土地にかかる税金の負担がない
定期借地権付き物件を購入した場合、土地の所有権は地主にあるため、土地に対する固定資産税や都市計画税は地主が負担します。
購入者は建物部分の税金のみを支払えば良いので、税負担を抑えることができます。
ただし、地代の中に土地の税金相当額が上乗せされているケースもあるため、トータルの支出で考える必要がある点には注意が必要です。
長期的に土地を利用できる権利が得られる
定期借地権付き物件は、契約期間が長く設定されるため、一定期間にわたって土地を利用できる点がメリットです。
特に、一般定期借地権は50年以上の存続期間が必要なため、住宅用として長期的な生活設計を立てやすくなります。
契約時点で十分な残存期間があれば、長期間にわたって同じ住宅で生活することも可能です。また、契約期間中に相続が発生した場合は、借地権を相続人が引き継げるケースもあります。
ただし、相続によって契約期間が延長されるわけではありません。定期借地権付き物件を購入する際は、契約期間そのものだけでなく、購入時点で何年の残存期間があるのかまで確認することが重要です。
定期借地権付き物件の4つのデメリット
定期借地権付き物件の4つのデメリットは、以下のとおりです。
- 毎月の地代支払いが必要
- 契約満了時に建物取り壊しが必要
- 建物の増改築などに制限がかかる可能性も
- 資産価値は所有権付き物件より低い
それでは、詳しく解説します。
毎月の地代支払いが必要
定期借地では、土地の賃借の対価として地代を毎月支払う必要があります。
地代は、土地の価格や周辺相場によって異なりますが、高額になるケースも少なくありません。
購入価格が安い分、ランニングコストがかかると考えておきましょう。地代の増額条項がある場合は、将来の負担増にも注意が必要です。
契約満了時に建物取り壊しが必要
一般定期借地権の場合、契約期間満了時には建物を取り壊して更地にして土地を地主に返却しなければなりません。
なお、建物の解体費用は借地人の負担となります。
マンションであれば、住民が積立金として資金を準備しておく必要があります。戸建ての場合は、自己資金で解体費用を用意しなければなりません。
建物の増改築などに制限がかかる可能性も
定期借地権付きの土地に建てる建物は、規模や形態などについて借地契約で制限がかけられる場合があります。
これは、契約終了時に更地にしやすいよう配慮するためですが、増改築などの自由度が制限されるデメリットともいえます。
資産価値は所有権付き物件より低い
定期借地物件は、最終的には取り壊されることが決定づけられています。
築年数が経過するほど、資産価値が目減りしていくことは避けられません。
また、買主の選択肢が限られること、ローンを組みにくいことから、売却時の価格は所有権付き物件に比べて低くなりがちです。資産運用目的には向かないといえるでしょう。
定期借地権付きマンション購入で知っておくべきこと
定期借地権付きマンションを購入する前に確認したいポイント
定期借地権付きマンションの購入を検討する場合、以下の内容を理解しておきましょう。
- 一般のマンションとの価格や諸費用の違い
- 定期借地権付きマンションならではの売却時の注意点
この2点を理解すれば、購入後の後悔を抑えられる可能性が高くなるでしょう。
一般のマンションとの価格や諸費用の違い
定期借地権付きマンションは、土地の取得費用がかからない分、同じ条件の所有権付きマンションより購入価格が20～30%ほど安くなります。
ただし、ランニングコストとして毎月の地代が必要です。地代は固定資産税評価額の1～2％程度が一般的と言われています。
また、建物取り壊しの費用を織り込んだ修繕積立金を毎月の管理費とは別に支払う必要があります。
定期借地権付きマンションならではの売却時の注意点
定期借地権付きマンションを売却する際は、購入時よりも慎重な検討が必要です。
まず、地主の承諾を得る必要があります。トラブル防止のため、地主とは事前によく話し合っておきましょう。
また、定期借地の残存期間が短くなるほど、物件の価値は下がっていきます。売却価格への影響を考慮する必要があります。さらに、購入者の融資を受けにくいというデメリットもあります。
売却方法を工夫するなど、対策が必要です。
土地オーナーが定期借地で土地を貸す際に意識すべきこと
ここからは、土地オーナーが定期借地権方式で土地を貸す場合のポイントを確認しましょう。
地主側から見たメリットとデメリット
地主が定期借地権を利用するメリットは、土地を売却せずに地代収入を得ながら、契約終了後の土地利用について計画を立てやすいことです。
契約期間があらかじめ決められているため、将来的に自分や家族が土地を利用する予定がある場合にも活用できます。
当面は土地を使用する予定がなくても、一定期間だけ第三者へ貸して地代収入を得る方法があります。普通借地権とは異なり、契約期間の終了を前提として土地を貸せるため、将来の土地活用と両立させやすい点が特徴です。
一方で、契約期間中は地主が自由に土地を利用できず、長期契約になるほど将来の土地利用計画を変更しにくくなります。また、地代や契約期間、土地の用途、期間満了時の建物の扱いなどを契約時に明確にしておかなければ、後からトラブルにつながる可能性があります。
そのため、地主が定期借地権を利用する場合は、現在の地代収入だけで判断せず、契約終了後に土地をどのように利用したいかまで考えたうえで契約条件を決めることが重要です。
定期借地での土地活用で押さえるべきポイント
定期借地契約では、存続期間や建物の用途制限、地代の改定など、さまざまな条件を取り決めましょう。
オーナーに不利にならないよう、また将来のトラブルを避けるためにも、弁護士など専門家とよく相談して契約内容を固めることが大切です。
定期借地での土地活用は、長期の契約になるため慎重な検討が必要不可欠といえるでしょう。
「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！
定期借地権付きの物件は、一般的な不動産市場での売却が困難なケースが多く、オーナー様にとって大きな負担となっています。
残存期間が短い物件や老朽化が進んだ建物、権利関係が複雑な物件など、売却先を見つけるのは容易ではありません。そんな定期借地権物件の売却でお悩みのオーナー様に、ぜひご利用いただきたいのが、当社が提供するワケガイの空き家買取サービスです。
ワケガイでは、定期借地権付きの物件をはじめ、老朽化した建物、共有持分物件、事故物件など、さまざまな事情を抱えた不動産の買取実績が豊富にあります。
弁護士や司法書士などの専門家と連携し、物件の課題を適切に解決しながら、スピーディーな買取を実現。面倒な販売活動や価格交渉は不要で、物件の現状を問わず、最短1日、最大3億円の一括支払いで買取が可能です。
定期借地権付き物件の売却でお悩みなら、ぜひワケガイにご相談ください。
定期借地権についてよくある質問
定期借地権についてよくある質問は、以下のとおりです。
- 定期借地権と普通借地権の違いは何？
- 定期借地権になるとどうなる？
- 定期借地はやめたほうがいい？
- 事業用定期借地権とはどのようなもの？
それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。
定期借地権と普通借地権の違いは何？
最大の違いは契約更新の有無です。普通借地権は正当な事由がない限り借主の希望で契約が更新され、実質的に土地を長期間借り続けられます。一方、定期借地権は契約時に定めた期間で終了し、更新できません。期間満了時には建物を取り壊して更地で返還するのが原則です。地主にとっては将来の土地活用の見通しが立てやすく、借主にとっては相場より割安な地代や購入費用で土地を利用できる可能性がある、という違いも生まれます。
定期借地権になるとどうなる？
定期借地権が設定された土地では、契約であらかじめ決めた期間が経過すると契約が終了します。借主は原則として建物を取り壊し、土地を更地の状態にして地主に返還しなければなりません。期間中は建て替えや増改築、譲渡、賃貸などの取り扱いに契約上の制限が設けられていることが多く、事前に契約内容を確認しておく必要があります。期間終了後も住み続けることは基本的にできない点は、購入や入居を検討する際に押さえておきたいポイントです。
定期借地はやめたほうがいい？
一概に「やめたほうがよい」とは言えず、目的やライフプランによって向き不向きが分かれます。土地を購入するより初期費用を抑えて住宅を持てる点や、地代が比較的抑えられている点はメリットですが、期間満了後は建物を明け渡す必要があり、資産として次世代に残しにくい点はデメリットです。長期間同じ土地に住み続けたい場合や資産として残したい場合は不向きな一方、初期費用を抑えて一定期間だけ利用したい場合には選択肢になり得ます。契約内容を十分確認したうえで判断することが大切です。
事業用定期借地権とはどのようなもの？
事業用定期借地権とは、店舗や事務所など事業用の建物を建てる目的に限定して土地を貸し借りする定期借地権の一種です。契約期間は10年以上50年未満とされ、居住用の建物を建てることはできません。契約は必ず公正証書によって締結する必要がある点も特徴です。地主にとっては一定期間後に土地が確実に戻るメリットがあり、事業者にとっては土地を購入せずに出店できるため初期投資を抑えられる点がメリットとされています。土地活用の一手法として、ロードサイド店舗などで用いられることの多い契約形態です。
まとめ
定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があり、それぞれ契約期間や目的、権利関係が異なります。
定期借地権を利用する際は、メリットだけでなく、デメリットや注意点も十分に理解しておく必要があります。特に、契約満了時の建物取壊しや、土地の返還、権利関係の複雑さなどは、大きなリスクとなる可能性があります。
したがって、定期借地権を活用した不動産取引を検討する際は、専門的な知識を持った不動産のプロに相談することが賢明と言えるでしょう。
物件の特性を見極め、最適な定期借地権の種類を選択し、リスクを最小限に抑えながら、不動産の有効活用や資産形成を図ることが大切です。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
