更新日： 2024.3.29 | 公開日：
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もし、相続不動産のなかに借地権が含まれている場合、土地・建物の取り扱いについてしっかりと把握しておかなければなりません。
借地権を相続する際には、さまざまなシナリオを想定し、借地権の保持、管理、有効利用のためのシミュレーションを事前に行うことが大切です。
そこで本稿では、借地権の基本的知識に加え、相続にあたって知っておくべき事柄を詳しく紹介します。
目次
借地権とは
借地権は、土地の所有者(地主)から土地を借りて建物を所有する目的で設定される法的権利です。この概念は、「自分の住居や商業施設などを建築したいが、土地を直接購入しない」場合などに重要となります。
土地を購入する代わりに、借地権を利用して他人の土地上に建築を行うことが可能になるためです。
借地権の設定は、建物所有を目的としているため、単に土地を借りる以上の意味を持ちます。しかし、この権利はあくまで土地の利用に関わるもので、土地の所有権そのものではありません。
借地権には、土地を借りる人(＝借地人)が正当な理由なく土地を返さなければならない事情が除かれるケース(定期借地権等を除く)もあり、借地人の権利は一定の保護を受けます。
借地権は相続できる？
借地権の相続は、不動産法における難解な領域の一つであり、被相続人が生前に有していた権利と義務が、その死によって相続人に移転するまでの流れを指します。特に借地権の相続は、多くの人にとって疑問点や不明確な部分が存在する領域です。
以下より、借地権相続における基本的なルールと、地主との関係について把握しておくべき情報を解説します。
地主の承諾がなくても相続可能
借地権の相続に際しては、地主からの事前の承諾は必要ありません。具体的には、土地の賃貸借契約の名義変更を行う必要がなく、相続により借地権が移転した事実を地主に通知するだけで十分とされています。
において、譲渡承諾料や名義変更料を支払う必要もありません。
遺贈による相続は地主の許可が必要
一方で、遺言によって法定相続人以外に借地権が譲渡される場合、地主の明示的な承諾が必要になります。
この場合の譲渡承諾料は、一般的に借地権価格の約10%が目安とされます。しかし、実際の金額は借地の具体的な状況や値段によって異なり、個別の事情を考慮した上で最終的な金額が決定されます。
借地権を相続した後の利活用について
ここからは、借地権を相続した後の利活用に関わる諸要素についてみていきましょう。
売却に地主の許可が必要
相続した借地権を売却することは可能ですが、このプロセスには地主の承諾が不可欠です。地主の事前承諾なしに行われた売却は、契約違反とみなされ、地主による契約解除のリスクを伴います。
売却が承認された場合でも、地主への承諾料を支払うのが一般的であり、その料金は借地権の価格の約10%が相場とされています。この段階での透明なコミュニケーションと合意が、将来的なトラブルを避けるために重要です。
建て替えについては契約の条項をチェック
建物の老朽化や機能的な要件の変化により、相続を契機に建て替えを検討するケースがあるでしょう。しかし、増改築や建て替えを行う前には、契約条項を注意深く勘案し、必要に応じて地主の許可を取得することが重要です。
許可が得られない場合、裁判所への許可申請が可能ですが、許可なく進行すると契約解除のリスクがあります。通常、地主へは承諾料を支払う必要があり、これは借地権価格の3～5%程度が相場です。
借地権を相続する際の手続きの必要知識
借地権相続の際には、建物の名義変更を行い、地主に相続による権利移転を通知するのが一般的です。借地権が登記されている場合、名義変更の登記が必要になることもあります。
相続人が複数いる場合には、遺産分割協議により借地権の相続人を決定し、適切な書類を準備して法務局での手続きを進める必要があります。
借地上の建物の名義変更
借地権付き不動産の相続に際しては、まず不動産の詳細を確認し、地主に相続の事実を通知します。その後、遺産分割協議書を作成し、必要書類を集めた上で、法務局に名義変更を申請します。
この手続きは煩雑で時間もかかるため、司法書士などの専門家の支援を求めるのが賢明です。地主の承諾を得る過程での丁寧なコミュニケーション、契約条項の遵守、必要に応じた専門家のアドバイスが、スムーズな手続きを行う際には役立つでしょう。
名義変更に必要な書類
相続による不動産名義変更を行う際、以下の書類が必要となります。
- 被相続人の全生涯にわたる戸籍謄本
- 相続人全員の最新の戸籍謄本
- 被相続人の除籍謄本または戸籍附票
- 相続人の住民票または戸籍附票
- 遺産分割協議書または遺言書
- 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書を作成した場合)
- 固定資産税評価証明書
これらの書類は、各市区町村の役場や市税事務所で取得できます。
相続にかかる費用について
名義変更及びその他手続きに関連する費用は以下のとおりです。
- 戸籍謄本：1通あたり450円
- 除籍謄本・改製原戸籍：1通あたり750円
- 住民票・戸籍附票：1通あたり300円
- 建物所有権の名義変更に伴う登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
- 借地権の名義変更に伴う登録免許税：固定資産税評価額の0.2%
加えて、司法書士に代行を依頼した場合は、その費用が発生します。
借地権を相続する際の対抗要件とは
借地権を保持している状況で、地主が変わった場合、新地主に対しても借地権を主張するためには、以下2つの要件が必要です。
- 借地人の名前での建物の登記がされている
- 借地上に所有権保存登記された建物が存在している
これらにより、新地主に対しても借地権の有効性を主張できます。火災などで建物がなくなった場合には、建物の滅失から2年以内に新たな建物の建築計画を示し、これを土地上に明示することが重要です。
この期間を過ぎると、借地権を主張する権利が弱まる可能性があるため、迅速な行動が求められます。
相続における名義変更と借地権の対抗要件は、借地権の継続と保護において大切な要素です。適切な書類の準備と、法的要件への注意深い対応が不可欠となります。
借地権を相続する際の注意点
もし借地権を相続することになったら、以下の点に留意しましょう。
- 相続する際に「共有状態」にはしない
- 相続しても自分以外の名義での新築は行わない
- 地代の値上げ交渉は額によっては応じる
上記について、個別に解説します。
相続する際に「共有状態」にはしない
借地権や建物を、兄弟などで「共有」することも可能です。特定の相続人が決められない時に、共有状態での相続は選択肢となります。
しかし、共有にしてしまうと、借地権や建物の売却、建て替えに共有者全員の同意が必要。さらに次の相続で、共有者が増えてしまう恐れもあり、トラブルの元です。借地権付き建物は単独で相続したほうがよいでしょう。
相続しても自分以外の名義での新築は行わない
相続した不動産に新築や建て替えを行う場合、地主の許可が必要になることがあり、このプロセスでは承諾料が発生する可能性もあります。
不動産の現況を変更する前には、必ず地主の許可を得る必要があるため、承諾料の相場を事前に調査し、地主とのトラブルを避けるための準備を行うことが重要です。
地代の値上げ交渉は額によっては応じる
相続をきっかけに地主から地代の値上げを要求されるケースがありますが、法的には必ずしも応じる必要はありません。
ただし、要求された値上げが少額であれば、トラブルを避けるために応じることも1つの選択肢です。名義変更の承諾料や立ち退きを無理に要求された場合は、法的な根拠に基づいて対応できるでしょう。
まとめ
借地権は売却や利活用では地主に確認する必要があるため、相続が確定した場合は適切な準備と理解を進めておく必要があります。
借地権の相続は複雑であり、個別の事情に応じた最適な対策が必要になることも少なくありません。不確実性を最小限に抑え、確実な手続きを行うためには、法律の専門家や司法書士などのプロフェッショナルに相談しましょう。
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