借地権を相続する方法とは？流れや注意点を解説

借地権は原則として地主の承諾なく相続できます。ただし、建物の相続登記や契約内容の確認などの手続きが必要です。

相続後に借地権を売却したり、建物を建て替えたりする場合は、地主の承諾が必要になることもあるため注意が必要しましょう。

本記事では、借地権の相続に関する基本的なルールや必要な手続き、相続後の活用方法、注意点について解説します。

借地権とは

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を使用する権利です。借地借家法では、建物の所有を目的とする「地上権」と「土地の賃借権」を借地権と定めています。

借地権を利用すれば、土地を購入せずに、その土地に住宅や店舗などの建物を所有できます。ただし、土地の所有権を取得するわけではありません。

借地権では地主が契約の更新を拒否するには原則として正当事由が必要となるため、借地人の権利は法律によって保護されています。

ただし、定期借地権は原則として契約の更新がなく期間満了によって終了するなど、借地権の種類によって契約条件が異なります。

（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

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借地権は相続できる？

借地権は相続の対象となり、借地人が亡くなった場合は相続人に引き継がれます。

ただし、相続によって取得する場合と、遺言によって相続人以外の人が取得する場合では、地主の承諾に関する取り扱いが異なります。

地主の承諾がなくても相続可能

借地権を相続する際は、原則として地主の承諾を得る必要はありません。

相続は借地権の譲渡とは異なり、亡くなった人の権利や義務を相続人が引き継ぐためです。そのため、譲渡承諾料や名義変更料を支払う法的な義務もありません。

ただし、地主との関係を円滑に保つため、相続したことや新しい借地人の氏名・連絡先などを伝えておきましょう。

借地上の建物を相続した場合は、原則として相続登記が必要になります。

遺贈の場合は地主の承諾が必要になることがある

遺言によって法定相続人以外の人に借地権を引き継がせる場合は注意が必要です。

土地の賃借権を第三者に特定遺贈する場合は、原則として地主の承諾が必要になります。

ただし、包括遺贈の場合や、借地権が地上権である場合などは、取り扱いが異なります。

地主の承諾を得る際には、譲渡承諾料を求められることがあります。金額は借地権価格の10％程度が目安とされることもありますが、法律で一律に定められているわけではありません。

遺贈によって借地権を取得する場合は、遺言の内容や借地権の種類を確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。

関連記事：相続・遺贈・贈与の違いとは？ 相続放棄したい場合や発生する税金について解説

借地権を相続した後の活用について

相続した借地権は、売却や建物の建て替えなどに活用できます。ただし、借地権の種類や契約内容によっては、地主の承諾が必要です。

売却には原則として地主の承諾が必要

相続した借地権は売却できますが、土地の賃借権を第三者に譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。

無断で譲渡すると、契約を解除されるおそれがあります。ただし、地主が承諾しない場合でも、一定の要件を満たせば裁判所に承諾に代わる許可を申し立てることができます。

また、地主の承諾を得る際には、譲渡承諾料が発生することがあります。借地権価格の10％程度が目安とされる場合もありますが、法律で定められた金額ではありません。

なお、借地権が地上権の場合は原則として地主の承諾なく譲渡できます。

建て替えについては契約の条項をチェック

相続した借地上の建物を建て替える場合は、借地契約に増改築を制限する特約がないか確認しましょう。

承諾を必要とする特約がある場合、無断で建て替えると契約違反となり、解除を求められるおそれがあります。

また、建物の構造や用途などを変更する場合や、借地契約の更新後に建て替える場合も注意が必要です。

地主との協議がまとまらない場合は、一定の条件のもとで裁判所に許可を申し立てられることがあります。

なお、建て替え承諾料は更地価格の3〜5％程度が目安とされることがありますが、法律上の一律の基準ではありません。 実際の金額は契約内容や建物の構造などによって異なります。

借地権を相続する際に必要な手続き

借地権を相続した場合は、借地上の建物の相続登記や、地主への連絡などが必要になります。

また、借地権自体が登記されている場合は、その移転登記についても確認する必要があります。

ここでは、相続に必要な書類や費用、具体的な手続きについて解説します。

借地上の建物の名義変更

借地権を相続した際は、まず借地契約の内容と建物の登記状況を確認しましょう。

相続人が複数いる場合は、遺言書の有無を確認し、必要に応じて遺産分割協議を行います。

そのうえで、借地上の建物について、法務局で相続登記を申請します。

2024年4月から相続登記が義務化されており、原則として不動産の所有権を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

なお、借地権の相続自体に地主の承諾は不要ですが、相続後のトラブルを防ぐため、新しい借地人の氏名や連絡先などを伝えておくとよいでしょう。

名義変更に必要な書類

借地上の建物を相続登記する際は、主に以下の書類を準備します。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本など
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人の戸籍謄本と、建物を取得する人の住民票
• 遺産分割協議書と相続人の印鑑証明書（遺産分割協議を行った場合）
• 遺言書（遺言によって相続する場合）
• 固定資産評価証明書など、建物の評価額が確認できる書類

必要書類は相続方法によって異なり、追加書類が求められることもあります。

戸籍謄本や住民票などは市区町村の窓口で取得し、登記申請書とともに管轄の法務局へ提出します。

相続にかかる費用について

借地権の相続では、書類の取得費用や登録免許税などが発生します。

主な費用の目安は以下のとおりです。

※上記の登録免許税は原則的な税率です。借地権の移転登記に関する費用は、借地権自体が登記されている場合に発生します。

このほか、司法書士に登記手続きを依頼する場合は報酬が必要です。

また、借地権も相続税の課税対象となる財産のため、遺産全体の価額によっては相続税が発生する場合もあります。

借地権の対抗要件とは？地主が変わっても土地を借り続けられる条件

借地権を相続した後、地主が土地を売却して所有者が変わることがあります。

このような場合でも、新しい地主に対して、これまでどおり土地を借り続ける権利を主張するための条件を「対抗要件」といいます。

具体的には、借地権自体が登記されていれば、原則として新しい地主にも権利を主張できます。

また、借地権の登記がなくても、借地上に自分名義で登記された建物があれば、借地権が保護されます。この場合、建物の所有権保存登記だけでなく、所有者が記載された表題登記でも認められます。

ただし、火災や取り壊しなどで建物がなくなった場合は注意が必要です。

もともと登記された建物によって借地権が保護されていた場合は、以下の内容を土地上の見やすい場所に掲示することで、建物がなくなってから2年間は原則として権利を持ち続けます。

• なくなった建物を特定できる情報
• 建物がなくなった日
• 新しい建物を建築する予定であること

ただし、2年を超えて権利を維持するには、その期間内に新しい建物を建て、登記を済ませる必要があります。

借地権を相続した際は、建物の登記状況を確認し、必要に応じて司法書士などの専門家に相談しましょう。

借地権を相続する際の注意点

借地権を相続する際は、名義や契約内容によって将来的なトラブルが生じる可能性があります。

特に、以下の3点に注意しましょう。

• 借地権の共有はできるだけ避ける
• 借地権者と建物の登記名義に注意する
• 地代の値上げは根拠を確認して判断する

借地権の共有はできるだけ避ける

借地権や借地上の建物は、兄弟など複数の相続人で共有することも可能です。

ただし、共有状態になると、売却や建て替えなどの際に共有者間で意見が分かれ、手続きが進まなくなる可能性があります。

また、次の相続で権利関係がさらに複雑になるおそれもあります。

そのため、可能であれば特定の相続人が借地権と建物をまとめて取得するなど、共有を避ける方法を検討しましょう。

関連記事：兄弟で土地を相続する際の注意点とは？争いを避ける方法を詳しく紹介

借地権者と建物の登記名義に注意する

借地権を相続した後に建物を新築・建て替えする場合は、借地権者と建物の登記名義が一致しているか注意が必要です。

例えば、親が借地権を相続したにもかかわらず、子ども名義で建物を登記すると、地主が変わった際に借地権を主張できなくなるおそれがあります。

実際に、借地人が家族名義で建物を登記していたため、新しい地主に借地権を主張できないと判断された裁判例もあります。

また、建て替えに地主の承諾が必要かどうかは、借地契約の内容などによって異なります。

建物の新築・建て替えを検討する際は、登記名義と契約条件を事前に確認しましょう。

地代の値上げは根拠を確認して判断する

借地権の相続をきっかけに、地主から地代の値上げを求められる場合があります。

ただし、借地権を相続したという理由だけで、必ず値上げに応じる必要があるわけではありません。

借地借家法第11条では、土地の価格や税負担の変化、周辺の地代との比較などによって現在の地代が不相当になった場合、増額を請求できると定めています。

そのため、値上げを求められた際は、金額だけでなく、その根拠を確認することが重要です。

納得できない場合は地主と協議し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しましょう。

借地権の相続に関するよくある質問

借地権を相続する費用はいくらですか？

借地権の相続では、原則として地主への承諾料や名義書換料を支払う必要はありません。ただし、借地上の建物の相続登記には、原則として固定資産税評価額の0.4％の登録免許税がかかります。また、戸籍謄本などの取得費用や、司法書士への依頼費用が発生する場合もあります。さらに、借地権は相続税の課税対象となるため、遺産全体の価額によっては相続税の申告・納付が必要です。

借地権を地主に買い取ってもらう相場はいくらですか？

借地権を地主に買い取ってもらう価格は、更地価格の6〜7割程度が目安とされる場合もありますが、一律の相場はありません。実際の買取価格は、土地の立地や借地契約の内容、建物の状態、地主の購入意向などによって異なります。地主には借地権を買い取る義務がないため、交渉がまとまらない場合は、借地権付き物件を専門に扱う不動産買取業者への相談も検討しましょう。

借地権の借地人が死亡したらどうなる？

借地人が死亡した場合、借地権は原則として相続人に引き継がれ、地主の承諾も必要ありません。ただし、相続人が複数いる場合は、借地権と建物を誰が取得するか決める必要があります。また、借地権を相続した後も地代の支払いは続くため、地主への連絡や契約内容の確認を忘れずに行いましょう。

借地権のついた家は売却できますか？

借地権付きの家は売却できます。ただし、借地権が土地の賃借権である場合、原則として地主の承諾が必要です。承諾を得る際には、借地権価格の10％程度を目安に譲渡承諾料を求められることがありますが、法律で定められた金額ではありません。地主が承諾しない場合でも、一定の条件を満たせば裁判所に許可を申し立てられます。また、地主との交渉が難しい場合は、借地権付き物件を専門に扱う買取業者に相談する方法もあります。

まとめ

借地権は売却や利活用では地主に確認する必要があるため、相続が確定した場合は適切な準備と理解を進めておく必要があります。

借地権の相続は複雑であり、個別の事情に応じた最適な対策が必要になることも少なくありません。不確実性を最小限に抑え、確実な手続きを行うためには、法律の専門家や司法書士などのプロフェッショナルに相談しましょう。

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