更新日： 2024.3.2 | 公開日：
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土地を借りる権利を指す借地権は売却が可能です。とはいえ、不動産取引における借地権の売却は、多くの人にとって複雑で手間がかかります。
加えて、借地権を売却する際にはさまざまな税金や費用が関わってきますので、これらのコストを正確に理解し、適切に計画することは、スムーズな売却プロセスを実現する上で非常に重要です。
そこで本記事では、借地権をスムーズに売却する方法や、売却時に発生する費用について詳しく解説します。
目次
そもそも借地権には2種類ある
借地権とは、土地の所有者ではない人が、その土地上に自分の名義で建物を建てるために土地を借りる権利のことです。
借地権は「地上権」と「賃借権」の2つに大別されます。これらは権利の性質において大きな違いがあり、それぞれの特徴を理解することは、土地を利用する上で非常に重要です。
以下より、それぞれの違いについて解説します。
地上権とは
地上権は、土地を利用して建物を所有するための権利であり、民法において物権として認識されています。これは、土地の表面だけでなく、その上空及び地下部分も利用範囲に含まれるという点で特徴があります。
地上権者は、地主の許可なしにその権利を売却や転貸することが可能であり、抵当権を設定できます。これにより、実質的には土地の所有権に近い形での利用が許されているのです。
賃借権とは
一方、賃借権は建物を所有する目的で土地を借りる権利ですが、これは債権としての性質を持ち、地上権ほど強固な縛りはありません。賃借権の場合、地主の同意がなければ、売却や転貸は許されていないのです。
建物に対しては抵当権を設定することが可能ですが、土地には設定できないのが一般的。実際には、多くの借地権の利用形態は賃借権に該当し、地上権が該当するケースは比較的稀です。
借地権は売却できるのか？
不動産の取得を検討する際、「建物と土地両方を購入する」選択をするケースがあるでしょう。
他方で「建物は購入しつつ、土地は借りる」という選択をする人もいます。借地権を利用することで、地主に地代を支払うことと引き換えに、一定期間土地を借りることが可能です。
土地と建物を購入する場合、不動産取得税や固定資産税など、さまざまな税金の支払いが必要。しかし、借地権を利用して土地を借りる場合、固定資産税の納税義務は地主にあります。
不動産取得税については、地主が土地を既に所有しているため、新たな税金は発生しません。借地人にとっても、土地の不動産取得税は生じないことになります。
借地権付き物件は、住む必要がない。あるいは相続が不要である場合に、借地権付きの家として売却できます。
ただし、借地権に関わる不動産取引は、さまざまな制約が伴うため、トラブルになるリスクもあります。借地権の基本的な理解と売却に際しての重要なポイントを把握しておくことが重要です。
借地権をスムーズに売却する方法
では、借地権を売却するためにはどのようにすればよいのでしょうか。具体的には、以下の方法が考えられます。
- 地主に買い取ってもらう
- 地主と一緒に第3者に売却する
- 等価交換を行ってから売却する
- 底地と一緒に売却する
次項より、個別にみていきましょう。
地主に買い取ってもらう
地主に借地権の残存期間を買い取ってもらうことは、土地の所有権の売却を容易にする効果的な方法です。特に、地主が相続によって変わった場合や、地価が上昇している状況では、買取交渉がスムーズに進む可能性があります。
ただし、一般的には借地上の建物は解体し、更地として返還することが求められますが、双方が合意すれば建物の買取も可能です。
地主と一緒に第3者に売却する
借地権を第三者に売却する際は、地主の同意が不可欠です。この過程では「譲渡承諾料」という形で地主に対する一定の報酬を支払う慣習があります。
この承諾料は法律で定められたものではありませんが、一般には借地権価格の約10％が地主へ支払われることが多々あります。
等価交換を行ってから売却する
等価交換とは、互いに価値が同等の資産を交換し、その後で売却する方法です。この手法では、借地人と地主は、建物と土地（底地権）を交換し、それぞれが一部の所有権を獲得した状態で売却に臨むことになります。
例えば、建物価格と土地価格が同額の場合、互いに50％の権利を交換することで、双方がその比率で不動産を売却することが可能です。
等価交換を行うことで、借地権が消滅し、買手が見つかりやすくなる主要な理由は、買主が土地と建物の完全な所有権を得られるため。これにより、新しい所有者は不動産を自由に利用や売却を行えるのです。
ただし、このプロセスは測量や登記などの手続きに伴う費用と手間を要するため、事前の慎重な計画が求められます。
底地と一緒に売却する
「底地と一緒に売却する」とは、土地の所有者(＝地主)と借地権者(＝借地人)が協力して、底地とその上にある借地権付き建物を一緒に市場に出して売却する手法です。
土地と建物が一体となって売却されるため、買い手は別途土地を探して建物を建築する必要がなく、即時に利用開始できるという利点があります。
物が存在することで、土地のみを売却する場合と比べて高い市場価値を見込めるでしょう。特に、建物が商業施設や賃貸物件としての価値を持つ場合、投資家からの関心が高まる可能性があります。
借地権を売却する手順
借地権を売却する手順は、次のとおりです。
- 手順①：不動産会社に相談する
- 手順②：買い手を探す
- 手順③：売買契約を結ぶ
- 手順④：借地権譲渡承諾書を作成する
- 手順⑤：借地権を移転させる
それぞれ詳しく解説します。
手順①：不動産会社に相談する
借地権の売却を検討する際、まずは信頼できる不動産会社に相談することが必要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の市場価値を把握しましょう。
得られた査定結果から、経験豊富で借地権売却に関する実績が豊富な不動産会社を選び、仲介を依頼するのが有効です。
地主との交渉にあたっては、不動産会社が仲介者として専門知識を生かし、公平な立場から交渉を進めてくれるため、スムーズな進行が期待できます。
手順②：買い手を探す
地主の承諾を得た後、不動産会社は売却のための活動を本格的に開始します。
物件情報を不動産ポータルサイトに掲載し、レインズ（不動産業者間で物件情報を共有する全国ネットワーク）に情報を登録することで、広範囲に買い手を募集します。
手順③：売買契約を結ぶ
適切な買い手が見つかった場合は、売手と買手の間で売買契約を結びます。この段階で、地主からの承諾が正式に文書化された「借地権譲渡承諾書」の提出が必須となります。
地主の承諾が得られない場合、売買契約は無効となるため、注意が必要です。
手順④：借地権譲渡承諾書を作成する
地主から借地権譲渡承諾書を受け取ることで、契約が正式に成立します。この文書は、借地権を第三者に譲渡する際の地主の同意を公式に示すもので、売却プロセスの法的な基盤を形成します。
手順⑤：借地権を移転させる
最終的に、正式な契約の下で買主へ借地権付き建物を引き渡します。この際、建物の所有権も買主に移転されるため、所有権移転登記を行う必要があります。
所有権の移転登記は、売買の法的な完結を意味し、新しい所有者の権利を保護するための手続きです。
借地権を売却する際にかかる費用
借地権を売却する際には、以下のような費用がかかるため留意が必要です。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 譲渡承諾料
それぞれ個別に解説します。
仲介手数料
借地権を売却する際、不動産会社を介して取引を行う場合には、仲介手数料が発生します。この手数料は、不動産会社が売買の仲介を行うことに対する対価であり、売却成立時に支払われます。
仲介手数料の額は、売却価格（成約価格）に基づいて計算されます。日本では、仲介手数料の上限が法律で定められており、以下のように計算されます。
- 売却価格が200万円以下の場合：5%（税別）＋消費税
- 売却価格が200万円超4,000万円以下の場合：売却価格の4%（税別）＋6万円＋消費税
- 売却価格が4,000万円超の場合：売却価格の3%（税別）＋12万円＋消費税
印紙税
売買契約書には、契約の正式性を示すために印紙税が課されます。この税金は契約書に収入印紙を貼付し、消印することで納税が完了します。
税額は契約金額によって異なり、例えば、1,000万円を超える取引は比較的稀であることから、空き家取引における印紙税負担は通常大きくありません。
契約金額に応じた印紙代は、1万円未満で非課税から、50億円を超える取引には60万円の印紙代が必要となります。
| 契約金額 | 印紙代 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1〜10万円 | 200円 |
| 10〜50万円 | 400円 |
| 50〜100万円 | 1,000円 |
| 100〜500万円 | 2,000円 |
| 500〜1,000万円 | 1万円 |
| 1,000〜5,000万円 | 2万円 |
| 5,000万〜1億円 | 6万円 |
| 1億〜5億円 | 10万円 |
| 5億〜10億円 | 20万円 |
| 10億〜50億円 | 40万円 |
| 50億〜 | 60万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 |
登録免許税
不動産の所有権移転を正式に行うためには、法務局への登記申請が必要です。相続した不動産の売却に際しても、まず相続登記を行い、所有権を自身名義に変更することが求められます。
登録免許税は不動産登記にかかる税金で、固定資産税評価額と登録免許税率を乗じて計算されます。所有権移転の場合、税率は売買や競売では2%、相続や法人合併による移転では0.4%が適用されます。
＜建物の登記＞
| 内容 | 税率 |
| 所有権の保存 | 0.4% |
| 売買または競売による所有権の移転 | 2% |
| 相続または法人の合併による所有権の移転 | 0.4% |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 2% |
譲渡所得税
不動産の譲渡によって得られる所得には、所得税と住民税が課されます。「譲渡所得」は譲渡価格から取得費及び譲渡費用を差し引いた額で算出されます。
借地権の場合、取得費には契約料や更新料などが含まれますが、地代は含まれません。所有期間により短期譲渡所得（5年以内）と長期譲渡所得（5年超）に分けられ、税率も異なります。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.32% | 20.32% |
譲渡承諾料
借地人が地主の承諾なしに借地権を第三者に譲渡することはできません。売却に際しては、地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があります。譲渡承諾料については、売却価格の約10%が相場となっています。
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まとめ
借地権の売却は複雑な手続きであるため、入念な準備と正しい知識が求められます。各種税金や費用の詳細も把握し、専門家と協力し、売却過程をスムーズに進めることが大切です。
借地権に限らず、不動産取引においては、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、仲介手数料といった費用も発生しますので、これらを適切に把握・管理しましょう。
