更新日： 2026.11.3 | 公開日：
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43条但し書き道路とは、建築基準法上の道路ではないものの、一定の条件を満たせば建築が認められる道や通路の通称です。2018年の法改正により、従来の「43条但し書き許可」は、現在の「1号認定」と「2号許可」の制度に整理されました。
43条但し書き道路に接する土地でも、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可を受ければ、再建築できる可能性があります。
本記事では、43条但し書き道路で再建築できる条件や認定・許可の申請手順、必要書類、売却方法について解説します。
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43条但し書き道路とは、建築基準法上の道路ではないものの、一定の条件を満たせば建物の建築が認められる道や通路の通称です。
建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接する「接道義務」が定められています。ただし、幅員4m未満でも、同法第42条第2項の道路に該当する場合があります。
接道義務を満たさない土地は原則として再建築できませんが、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可を受ければ、建て替えが可能になる場合があります。
なお、「43条但し書き道路」は法律上の正式名称ではなく、2018年の法改正前に使われていた「43条ただし書き許可」に由来する呼び方です。
（参考：e-Gov法令検索「建築基準法」）
43条但し書き道路の「1号認定」と「2号許可」の違い
現在の建築基準法第43条第2項には、「1号認定」と「2号許可」の2つの制度があります。
それぞれの違いは、以下のとおりです。
| 比較項目 | 1号認定 | 2号許可 |
|---|---|---|
| 主な対象 | 幅員4m以上の一定の道に2m以上接する敷地 | 周囲に広い空地がある、一定の通路に接するなどの敷地 |
| 建築物の条件 | 用途・規模などの基準を満たす | 周囲の状況や建築計画などが基準を満たす |
| 建築審査会の同意 | 不要 | 必要 |
| 手続き | 特定行政庁による認定 | 特定行政庁による許可 |
1号認定は2018年の法改正で新設された制度です。一方、2号許可は、従来の「43条ただし書き許可」を引き継いでいます。
いずれも接道義務の例外を認める制度ですが、対象となる土地や審査手続きが異なります。
43条但し書き道路で再建築できる条件
43条但し書き道路に接する土地でも、所定の条件を満たして認定や許可を受ければ、再建築できる可能性があります。
主な確認項目は以下のとおりです。
- 敷地が接する道や通路の幅員・接道状況
- 建築予定の建物の用途・規模・構造
- 通行や避難、防火などの安全性
- 通路の権利関係や所有者の承諾の必要性
ただし、具体的な基準は自治体によって異なります。また、過去に43条ただし書き許可を受けて建てられた建物でも、建て替え時には改めて認定や許可が必要です。
そのため、再建築を検討する際は、物件所在地を管轄する特定行政庁の建築指導担当窓口に相談し、適用条件を確認しましょう。
43条2項の認定・許可申請に必要な書類
43条但し書き道路に接する土地で認定・許可を申請するには、申請書や建築図面、敷地の状況を確認できる書類などが必要です。
主な必要書類は以下のとおりです。
| 書類 | 主な内容 |
|---|---|
| 申請書 | 1号認定または2号許可の所定様式 |
| 建築計画に関する資料 | 建築計画概要書など |
| 図面 | 付近見取図、配置図、平面図、立面図など |
| 現況写真 | 敷地や通路の状況がわかる写真 |
| 権利関係の書類 | 公図、土地の登記事項証明書など |
| 承諾書 | 通路の所有者・管理者の承諾書など（必要な場合） |
| その他の書類 | 委任状や占用許可書など（必要な場合） |
必要書類や提出部数は自治体や申請内容によって異なります。特に、通路の所有者・管理者の承諾が必要な場合は、関係者との調整に時間がかかることもあります。
また、建築図面の作成には専門的な知識が必要です。申請前に特定行政庁の担当窓口で必要書類を確認し、建築士などの専門家に相談しながら準備を進めましょう。
第43条第2項の認定・許可の手続きの流れ
43条但し書き道路に接する土地で再建築するには、事前相談を行い、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可を取得する必要があります。
一般的な手続きの流れは、以下の4つです。
- 手順①：特定行政庁への事前相談・協議
- 手順②：申請書類の作成・提出
- 手順③：認定・許可に関する審査
- 手順④：認定・許可の取得と建築確認申請
手順①：特定行政庁への事前相談・協議
まずは、物件所在地を管轄する特定行政庁の建築指導担当窓口に相談しましょう。
敷地が接する道の幅員や周囲の状況、建築計画などを確認し、1号認定と2号許可のどちらを利用できるか検討します。
自治体によって認定・許可の基準が異なるため、事前の確認が重要です。
手順②：申請書類の作成・提出
事前協議の結果を踏まえて、申請書や配置図、現況写真など、必要な書類を作成・提出します。
提出書類や申請方法は自治体によって異なるため、担当窓口の案内に従って準備しましょう。
手順③：認定・許可に関する審査
提出した書類をもとに、建築計画が認定・許可の基準を満たしているか審査されます。
1号認定は特定行政庁が審査し、建築審査会の同意は不要です。一方、2号許可では、特定行政庁による審査に加えて、建築審査会の同意が必要になります。
審査期間は自治体や申請内容によって異なるため、余裕を持って手続きを進めましょう。
手順④：認定・許可の取得と建築確認申請
認定・許可を取得した後は、建築確認申請を行い、建築確認済証の交付を受けてから着工します。
第43条第2項の認定・許可は、接道義務の例外を認めるものであり、それだけで建築工事を開始できるわけではありません。
建物の構造や用途など、その他の建築基準も満たす必要があります。
43条2項の認定・許可取得後の注意点
43条但し書き道路の認定・許可を取得した後も、許可条件の遵守や建築確認申請などの手続きが必要です。
ここでは、認定・許可取得後に確認しておきたい2つのポイントを解説します。
認定・許可の条件を確認する
43条2項の認定・許可を取得したら、通知書に記載された内容や条件を確認しましょう。
特に2号許可では、建物の用途や規模、防火設備の設置、通路の整備などについて条件が付される場合があります。
これらの条件は工事中だけでなく、建物の使用開始後も守る必要がある場合があります。
また、認定・許可を受けた建築計画を変更する場合は、再度認定・許可が必要になることもあるため、事前に特定行政庁へ相談しましょう。
建築確認申請手続き
43条2項の認定・許可を取得しただけでは、建築工事を開始できません。
別途、建築主事または指定確認検査機関に建築確認申請を行い、建物の構造や設備、防火性能などが建築基準関係規定に適合しているか審査を受ける必要があります。
審査を経て、建築確認済証が交付されてから工事に着手しましょう。
43条2項の認定・許可を受けた物件を売却したい場合は？
43条但し書き道路に接する物件は、認定・許可を取得していても、一般的な不動産より売却が難しい場合があります。 売却先としては、隣地の所有者や訳あり物件の買取専門業者が候補です。
候補①：隣地の所有者
43条但し書き道路に接する物件は、隣地の所有者に売却する方法があります。
隣地の所有者にとっては、土地を取得することで敷地を広げたり、活用方法を増やしたりできる可能性があるためです。
ただし、隣地の所有者に購入意思があるとは限りません。また、売却価格や土地の境界をめぐって交渉が難航する場合もあります。
そのため、事前に不動産の評価額や境界を確認し、売却条件を整理しておきましょう。
候補②：訳あり物件の買取専門業者
一般の買主が見つからない場合は、訳あり物件の買取専門業者に相談する方法もあります。
買取専門業者のなかには、接道義務を満たしていない物件や、再建築に制限がある物件の買取りに対応している業者もあります。
ただし、一般的な不動産と比べて売却価格が低くなる可能性があるため、査定額や買取条件を確認することが重要です。
なお、過去に43条2項の認定・許可を取得していても、将来の建て替えが必ず認められるわけではありません。売却前に認定・許可の内容を確認し、買主に正確な情報を伝えましょう。
43条但し書き道路に関するよくある質問
建築基準法第43条但し書き許可とは？
建築基準法上の道路に接していない土地でも、一定の条件を満たせば建築を認める制度です。
従来は「43条但し書き許可」と呼ばれていましたが、2018年の法改正により、現在は第43条第2項第2号の許可制度に引き継がれています。許可を受けるには、通行や避難の安全性などの条件を満たし、建築審査会の同意を得る必要があります。
再建築不可になるのはどんな場合？
再建築不可となる主な原因は、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。例えば、敷地が道路に2m以上接していない場合や、建築基準法上の道路に該当しない通路にしか接していない場合などが挙げられます。ただし、第43条第2項の認定・許可を受ければ、再建築できる可能性があります。
建築基準法第42条は何を定めている？
建築基準法第42条は、建築基準法上の「道路」の定義を定めた条文です。原則として幅員4m以上の道路が対象ですが、位置指定道路や、幅員4m未満でも道路とみなされる「2項道路」なども含まれます。土地が接する道の種類によって建築条件が異なるため、自治体の建築指導担当窓口で確認しましょう。
43条但し書き道路の土地は住宅ローンを組みにくい？
43条但し書き道路に接する土地は、一般的な土地よりも住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。再建築に認定・許可が必要な土地は、金融機関によって担保評価が低くなる可能性があるためです。ただし、融資の可否は金融機関や物件の条件によって異なります。購入前に認定・許可の状況を確認し、金融機関へ相談しましょう。
43条但し書きの許可申請にはどのくらい費用がかかる？
43条但し書きの許可申請には、自治体への申請手数料のほか、図面作成や調査などの費用がかかります。例えば、横浜市では第43条第2項第2号の許可申請手数料は33,000円です。ただし、手数料は自治体によって異なり、建築士などに申請を依頼する場合は別途報酬が発生します。
まとめ
43条但し書き道路に接する再建築不可物件でも、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可を受ければ、建て替えが可能になる場合があります。
ただし、認定・許可には土地の接道状況や建築計画などの条件があり、取得後も建築確認申請が必要です。まずは特定行政庁に相談し、再建築の可能性を確認しましょう。
また、売却を検討する場合は、隣地の所有者や訳あり物件の買取専門業者への相談も選択肢となります。再建築の条件や売却価格を確認し、物件の状況に合った方法を検討しましょう。
本ブログで情報発信を行っている「ワケガイ」は、訳あり物件を積極的に買い取っている専門業者です。所有物件についてお悩みの方は、訳あり物件の買取に特化したワケガイに、ぜひお問い合わせください。
運営団体 2019年1月29日設立。訳あり不動産の買取を行う不動産会社。相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産を買い取り、法的知識や専門知識を以って、再度市場に流通させている。 訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を展開。 経済界(2022年)、日刊ゲンダイ(2022年)、TBSラジオ「BOOST！」(2023年)、夕刊フジ(2023年)などで訳あり不動産について解説している。2024年度ベストベンチャー100選出。 これまでの買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』(代表取締役 丸岡・著)を2024年5月2日に出版。 |
