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違法建築とは?建築基準法の基準やデメリット、見分け方を詳しく解説

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違法建築とは、建築基準法や地域の条例などに違反して建築された建築物を指します。建築確認申請を経ずに建てられた建物や、確認済みの建築計画と異なる建物、無断で増改築された建物などが該当します。

そんな違法建築と既存不適格建築物の違いや違法建築物件を購入した場合のリスクなどについては、知らない方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、違法建築に関する基礎知識から、違法建築物件の見分け方、購入時の注意点まで、幅広く解説します。

違法建築とは

違法建築とは、建築基準法や地域の条例などに違反して建築された建築物のことを指します。建築物を建てる際には、まず行政へ確認申請を行い、建築計画に問題がないかを確認してもらう必要があります。

この手続きをせずに建築された建物や、確認申請の内容と異なる建築物を建てた場合、そして完了検査済みの建築物を事後的に無断で増改築した場合などが、違法建築に該当します。

違法建築は、安全性や耐久性に問題がある可能性が高く、居住者や周辺住民に危険をもたらす恐れがあります。

さらに、景観や環境に悪影響を及ぼしたり、不公平な競争を生み出したりするなど、社会的にも大きな問題を引き起こします。行政は、違法建築の発見に努め、是正指導や罰則の適用などを通じて、その撲滅に取り組んでいます。

既存不適格建築物との違い

違法建築と混同されやすい概念に、既存不適格建築物があります。既存不適格建築物とは、建築当時は建築基準法などに適合していたにもかかわらず、その後の法改正によって現行の法令に適合しなくなった建築物のことをいいます。

既存不適格建築物は、法改正前に適法に建築されたものであるため、現行法に適合しない部分をそのままにしていても、違法建築とはみなされません。

ただし、増改築を行う際には、その内容によっては現行法への適合が求められ、これを怠ると違法建築として扱われる可能性があります。

したがって、違法建築と既存不適格建築物は、ともに現行法に適合しない建物ではあるものの、その成り立ちと法的位置づけは大きく異なることに注意が必要です。

違法建築に関わる8つの基準

違法建築かどうかの判定に関わる基準は、以下の8つが存在します。

  • ①:建ぺい率
  • ②:容積率
  • ③:道路斜線制限
  • ④:北側斜線制限
  • ⑤:隣地斜線制限
  • ⑥:耐震構造
  • ⑦:建築確認の実施
  • ⑧:完了検査

それぞれ個別にみていきましょう。

①:建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合を指します。この指標は、敷地内にどの程度の面積の建築物を建てることができるかを示しています。

建ぺい率には、条例により30%から80%までの上限が設けられており、地域によって異なります。この制限を超えて建築された建物は、違法建築物とみなされ、是正指導や罰則の対象となります。

②:容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示す指標です。建ぺい率と同様に、容積率にも条例などによる制限が設けられています。容積率は、建築物の建築面積だけでなく、高さにも関連しています。

建築物を計画する際には、容積率違反に注意するだけでなく、地域によっては景観などの観点から建築物の高さ制限が設けられている場合があることにも留意が必要です。

③:道路斜線制限

道路斜線制限は、建築物の高さに関する制限を定めたルールです。建築物の前面にある道路の反対側の境界線から、一定の勾配で引かれた線を道路斜線といい、建築物はこの斜線の範囲内に収める必要があります。

道路斜線の勾配適用角度は、住宅などでは1:1.25、それ以外の建築物では1:1.5の2種類に分けられています。この斜線制限に違反した建築物は、違法建築とみなされます。

④:北側斜線制限

北側斜線制限は、建築物の北側に隣接する敷地の日照権や居住環境を保護するために定められた高さ制限のルールです。

例えば、すでに建築物が建ち並んでいる地域に新たに建物を建てる場合、建築主は自分の敷地の日当たりを優先して、敷地の南側を大きく空けて北側ギリギリに建物を建てたいと考えるかもしれません。しかし、そのような建て方をすると、北側に隣接する建築物の日照が悪化してしまう可能性があります。北側斜線制限は、このような状況を防ぐために設けられています。

⑤:隣地斜線制限

隣地斜線制限は、隣接する敷地との間に一定の空間を設けることで、日照や通風などの環境を維持するための高さ制限です。

隣地との境界線上の一定の高さを起点として、そこから敷地側に向かって一定の勾配で斜線を引くことで、隣地斜線制限が定められます。この起点となる境界線上の高さや勾配角度は、用途地域によって異なります。用途地域によって、隣地斜線制限が適用される範囲も異なります。

⑥:耐震構造

耐震構造とは、建築物の梁や柱などの強度を高め、地震の揺れに耐えられるように設計された構造のことを指します。建築物の耐震性に関する基準は、昭和56年6月1日を境に、新耐震基準と旧耐震基準に分けられています。

新耐震設計法の主なポイントは、大地震発生時の建築物の安全性を確認するための二次設計の新設や、木造建築や補強コンクリートブロック塀などの仕様規定の強化などがあげられます。これらの改正は、過去の大震災の経験を踏まえて行われてきました。新耐震設計法の妥当性は、宮城県沖地震などの事例で実証されています。

⑦:建築確認の実施

建築確認は、工事着手前に行われる手続きで、建築物の計画が法令で定められた基準に適合しているかを確認するものです。確認が完了すると、確認済証が発行されます。

建築確認に加えて、平成18年度の法改正により、自治体などが指定した特定の工程が終了した段階で行う中間検査と、工事完了時に行う完了検査も義務づけられました。

建築確認の過程で違反が発覚した場合、建築主や建築工事の請負人などに対して、工事施工の一時中止や違反是正などの措置が命じられます。

⑧:完了検査

完了検査は、建築物の工事が完了した際に、その建築物が法令の基準に適合しているかを確認する検査です。この検査も法令により義務づけられています。

検査の結果、建築物が法令に適合していると判断された場合、検査済証が発行されます。一方、完了検査を受けていない場合や、検査の結果、法令の基準に適合していないと判断された場合は、検査済証が発行されません。このような建築物は、違反建築物として認定されるリスクがあります。

違法建築物件のデメリット

違法建築物件のデメリットを具体的に挙げると、次のとおりです。

  • 売却が困難
  • ローンの借り入れが難しい
  • 用途が制限される
  • 行政指導を受ける可能性がある

以下より、個別にみていきましょう。

ローンの借り入れが難しい

違法建築物件の場合、金融機関からの融資を受けることが難しくなります。一部のノンバンクでは融資が受けられる場合もありますが、その際には金利が高くなったり、自己資金の割合を増やして購入しなければならなかったりと、借り手にとって不利な条件となることが多いのです。

違法建築物件は、一見すると価格が安く、利回りが高く見えるかもしれません。

売却が困難

違法建築物件は融資を受けることが難しいため、売却時に買い手を見つけるのが困難となります。このように流動性が低いことは、投資家にとって大きなリスクとなります。

仮に売却できたとしても、物件の価格を下げざるを得ない状況に陥ることもあり、最終的には不動産投資で損失を被る可能性があります。違法建築物件は、投資対象としてのリスクが高いと言えるでしょう

用途が制限される

なりますが、違法建築物件では取得が困難です。

ただし、違法建築ではなく、単に検査済証を紛失しているために違法建築扱いとなっている場合は、申請することで再取得が可能です。

行政指導を受ける可能性がある

違法建築物件に関与した建築主、設計者、工事監理者、施工業者などは、行政指導や行政処分を受ける可能性があります。

行政指導には、指示書や勧告書の交付、口頭による指示や勧告などがあり、違反の是正が求められます。

こうした行政指導に従わない場合、工事停止、建物の使用禁止、使用制限、除却、移転命令など、強制力のある行政処分を受けることがあります(建築基準法9条1項)。さらに、これにも従わない場合には、罰則(刑事罰)を受けるおそれがあり、建物に標識が設置されたり、公告により氏名が公表されたりすることもあります(建築基準法9条13項)

違法建築物件の見分け方

では、違法建築物件かどうかは、どのようにして見分ければよいのでしょうか。具体的には、以下の方法があります。

  • 検査済証の確認
  • 是正可能な物件かどうかの確認
  • 専門家によるチェック

次項より、個別にみていきましょう。

検査済証の確認

違法建築物件を見分ける方法の一つは、「検査済証の確認」です。検査済証は、建築物の計画が法令に適合していることを確認した証明となります。

検査済証が存在する物件は、建築時点では違法建築ではなかったと言えます。ただし、検査済証は建築時のみを対象としているため、その後の法改正やリフォームによって違法建築となっている可能性があることに注意が必要です。

是正可能な物件かどうかの確認

違法建築物件を見分ける方法の2つ目は、「是正可能かどうかの確認」です。違法建築物件であっても、違法となっている部分を是正することで、適法な建築物になる場合があります。

しかし、是正工事には費用がかかるため、是正可能な違法物件を購入する際は、是正費用も含めて検討する必要があります。是正費用が高額になる場合、物件の収益性に大きな影響を与える可能性があるため、慎重に判断することが求められます。

専門家によるチェック

違法建築物件を見分ける方法の三つ目は、「専門家に相談する」ことです。物件が違法建築であるかどうかを判断するには、一級建築士など建築の専門家に法律適合性の鑑定を依頼することが有効です。

専門家に依頼する際は、違法性の有無だけでなく、建物全体の状態や修繕の必要性なども併せて判定してもらうことができます。これにより、物件の適法性と物理的な状態の両面から、購入の是非を総合的に判断することが可能となります。

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まとめ

違法建築物件は、融資を受けにくく、売却が困難であるなど、さまざまなリスクを伴います。行政指導や罰則の対象となる可能性もあります。

違法建築物件を見分けるためには、検査済証の確認、是正可能性の確認、専門家によるチェックが重要です。特に、建築士など建築のプロに相談することで、適法性や物理的な状態を総合的に判断することができます。

違法建築は、法的・経済的なリスクが高く、トラブルに巻き込まれる可能性があります。不動産の購入や売却に際しては、違法建築についての正しい知識を持ち、慎重に判断することが求められます。少しでも違法建築が疑われる物件がある場合は、専門家に相談し、適切なアドバイスを得ることをおすすめします。

この記事の監修者

監修者プロフィール写真

丸岡 智幸 (宅地建物取引士)

訳あり不動産の買取を専門にする会社の代表取締役。
相続やペアローンによる共有持分、空き家、再建築不可物件、借地、底地など、権利関係が複雑な不動産の買取を専門としている。
訳あり不動産の買取サービス「ワケガイ」、空き家、訳あり不動産CtoCプラットフォーム「空き家のURI・KAI」を運営。
買取の経験をもとに、訳あり不動産の解説をする著書『拝啓 売りたいのに家が売れません』を2024年5月2日に出版。

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