更新日： 2024.4.11 | 公開日：
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立ち退き料の請求では交渉が必要となるケースがある点ついては、ある程度ご存知の方も多いはずです。しかし、実際の交渉の進め方や注意点などについては、まだよくわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、立ち退き交渉の具体的な手順や、交渉を有利に進めるためのポイントを詳しく解説します。
目次
立ち退き交渉が必要な場面
立ち退き交渉とは、賃貸物件（住宅、店舗、オフィスなど）に入居している賃借人に対して、賃貸人が退去を求めるための話し合いを指します。
立ち退き交渉が必要となる主な状況は、以下の2つに大別されます。
- 賃貸人側の事情により立ち退きを求める場合
- 賃借人が契約に違反した場合
賃貸人の都合で立ち退きを求める場合
賃借人に家賃の滞納などの重大な契約違反がない状況で、賃貸人側の都合により立ち退きを求める場合、通常は立退料の支払いが必要となります。
この状況に該当するのは、例えば、賃貸人が建物の建て替えを計画している場合や、賃貸人自身が建物を使用する必要が生じた場合などです。
賃借人が契約違反を犯している場合
一方、賃借人が家賃の滞納や無断での転貸など、契約に違反する行為を行った場合、賃貸人は賃貸借契約を解除し、賃借人に物件の明け渡しを求めることができます。
このような状況では、賃貸人は立退料を支払う必要はありません。
立ち退きには「立ち退き料」の交渉も必要
大家側の事情による立ち退き交渉の場合、通常、賃借人に対して立退料の支払いが必要となります。
借地借家法では、建物の賃貸借契約において、賃貸人側から契約解除を申し入れる際には正当な理由が求められています。
この「正当な理由」の規定は、賃貸借契約の期間満了時に、賃貸人側から次回の更新を拒否する場合にも適用されます。
つまり、契約期間が満了しても、賃貸人側に「正当な理由」がない限り、一方的に更新を拒否することはできないのです。
立ち退き料が必要ないケース
ただし、以下のような状況では、立退料の支払いは不要とされています。
- 賃借人側に家賃滞納等の契約違反があり、賃貸借契約の解除が可能な場合
- 定期建物賃貸借契約を締結している場合
- 建物の老朽化が著しく、重大な危険性がある場合
賃借人側に家賃滞納や無断転貸等の契約違反がみられる場合、賃貸人は契約を解除し、立退料なしで賃借人に明渡しを求めることができます。
定期建物賃貸借契約では、契約更新をしないことが法的に認められているため、契約期間満了時に「正当な理由」の有無にかかわらず、立退料の支払いなく明渡しを求められます。
さらに、建物の老朽化が極端に進み、重大な危険性がある場合、立退料の支払いなしに立ち退きを求める「正当な理由」があるとした裁判例もあります（平成28年9月6日東京地方裁判所判決など）。
ただし、このようなケースはごく例外的なものに限定されています。
立ち退き交渉を行う際は、これらの例外を除き、通常は立退料の交渉が不可欠であることを認識しておく必要があります。
立ち退き交渉前のチェックポイント
立ち退き料を交渉するにあたって、事前に以下のポイントを踏まえておきましょう。
- 立ち退き料の相場感
- 賃借人の物件の使用用途
- 次回の賃貸借契約の更新タイミング
- 敷金の有無
それぞれ詳しく解説します。
立ち退き料の相場感
立ち退き交渉において、立退料は主要な議題となることが少なくありません。
住宅の立ち退きとテナントの立ち退きでは、立退料の相場に大きな差異がみられます。賃料が月額5万円から10万円程度の老朽化した賃貸住宅の立退料は、おおむね100万円から200万円程度が相場とされています。
テナントの立ち退きでは、店舗か事務所・オフィスかによって、立退料の相場が異なります。
店舗の立ち退きの場合、営業補償や新店舗の内装費用なども立退料に含まれるため、老朽化した建物に入居している月額賃料10万円前後の小規模な飲食店や理髪店でも、1000万円から1500万円程度の立退料が相場となっています。
一方、事務所やオフィスの立ち退きでは、店舗ほど立ち退きによる支障が大きくないため、店舗と比較して立退料は低額となる傾向があります。おおよその目安としては、立ち退きを求める物件の賃料の2年分程度が相場とされています。
賃借人の物件の使用用途
立ち退き交渉を行う前に、賃借人がどのように物件を使用しているのかを詳しく把握しておくことが重要です。
居住用の賃貸物件の場合、入居人数や高齢者・病人の有無など、事前に確認しておくべき情報があります。
営業用の店舗やオフィスの賃貸では、賃借人の事業内容を十分に把握し、移転によって生じる営業上の損害の程度を見積もっておく必要があります。
立ち退き交渉を円滑に進めるためには、これらの情報を事前に収集し、賃借人の状況を適切に理解しておくことが肝要です。
次回の賃貸借契約の更新タイミング
立退料と同様に、立ち退き交渉における主要な論点の一つが「立ち退き時期」です。
立ち退き時期は、賃貸人と賃借人の合意によって自由に設定できます。ただし、交渉の準備段階では、賃貸借契約の次回更新時期を正確に把握しておくことが大切。
その理由は、交渉がまとまらない場合、賃貸人が賃借人に対して立ち退きを求める裁判を起こすことを検討することになりますが、裁判で立ち退きを求められるのは、賃貸借契約の更新時のみだからです。
裁判では、賃貸借契約の途中で立ち退きを求めることはできないという点に、十分留意する必要があります。
したがって、立ち退き交渉を行う際は、交渉が決裂して裁判に発展する可能性も視野に入れ、事前に賃貸借契約の更新時期を確認しておくことが極めて重要です。
敷金の有無
賃貸借契約において敷金を受領している場合、立ち退き時にはその返還が必要となるため、敷金の有無と金額を確認しておくことが求められます。
賃借人が立ち退きに必要な資金を用意できないという状況では、敷金の返還額を活用することで問題を解決できる可能性があります。
未払いの賃料の有無についても、念のため確認しておくことが望ましいでしょう。
立ち退き交渉の流れ
一般的に、立ち退き交渉は以下の流れで進行します。
- Step1.賃貸借契約を更新しな旨を通知
- Step2.立ち退き交渉
- Step3.転居先の紹介
- Step4.明渡方法の取り決め
それぞれ個別にみていきましょう。
Step1.賃貸借契約を更新しな旨を通知
立ち退き交渉の第一歩として、現在の賃貸借契約を更新しないという意思表示を行います。契約内容によって異なりますが、一般的に、貸主からの正当事由による解約通知は、解約日の6か月前までに行わなければなりません。
通知は書面で行うことが必須です。書面による通知を行ったという証拠を残すためにも、内容証明付きの書面で送付することが最も適切な方法といえます。
ただし、入居者の立場に立てば、突然貸主から内容証明付きの郵便が届くことで、感情を害する可能性も考えられます。そのため、事前に口頭で解約の意向を伝えた上で、後日、正式な書面として解約通知を送るという手順を踏みましょう。
Step2.立ち退き交渉
解約通知の後、入居者との間で、解約に向けた交渉を行います。
立ち退き交渉では、通知を送るだけでは解約が成立するわけではありません。解約の「正当事由」を明確に伝える必要があります。交渉の際には、解約の期間や立ち退き料、引っ越し費用などについても話し合わなければなりません。
Step3.転居先の紹介
入居者が転居先を確保していれば、立ち退きに応じやすくなる傾向があります。そのため、不動産会社の協力を得て、転居先をあっせんするケースが少なくありません。賃借人の事情を考慮しつつ、理想の物件を探せるよう協力しながら進めることで、心理的にも効果的なアプローチとなるでしょう。
Step4.明渡方法の取り決め
立ち退きは、入居者が明け渡しに合意して初めて成立します。明け渡しの際には、入居者との間で明け渡し合意書を締結する必要があります。
合意書には、明け渡し日や明け渡しに伴う費用の負担額、立ち退き料の支払いタイミングなどを明記しておかなければなりません。
立ち退き交渉は弁護士に依頼しよう
立ち退き交渉は、不動産会社や弁護士に代行を依頼することが可能です。不動産会社の中には、立ち退き後の建て替えや売却仲介による収益が見込めるため、立ち退き交渉の費用を請求しないケースが多くみられます。
一方、弁護士に依頼する場合は、立ち退き交渉の費用が発生します。
立ち退き交渉にかかる弁護士費用
立ち退き交渉を弁護士に依頼する際は、費用がかかります。弁護士費用は、事案の難易度や、交渉の長短、弁護士の経験や実績などによって異なりますが、おおよその目安をご紹介します。
＜着手金：20万円～50万円程度＞
- 立ち退き交渉を弁護士に依頼した時点で発生する費用。
- 事案の難易度や、弁護士の経験によって金額は異なる。
＜報酬金：20万円～100万円程度＞
- 立ち退き交渉が成功した際に発生する費用。
- 立退料の額や、交渉の難易度によって金額は異なる。
- 一般的には、立退料の10％～20％程度が目安とされている。
＜実費：数万円程＞
- 交渉のために必要な交通費、通信費、書類作成費用。
- 事案によって異なりますが、数万円程度が一般的。
以上のように、立ち退き交渉を弁護士に全面的に依頼した場合、総額で50万円～200万円程度の費用がかかるのが一般的です。
ただし、立ち退き交渉の初期段階のみ弁護士に相談し、以降は自分で交渉を進めるという方法もあります。その場合は、着手金のみで20万円～50万円程度に抑えられます。
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まとめ
立ち退き交渉では、賃貸借契約の更新時期や敷金の有無、賃借人の物件使用用途など、事前に把握しておくべき情報が数多くあります。
交渉の際には、立ち退き時期や立退料などについて、賃借人と丁寧に話し合うことが大切です。転居先のあっせんや、明渡方法の取り決めなども、円滑な立ち退きのために重要なステップとなります。
立ち退き交渉は、専門的な知識と経験が求められる難しい交渉です。交渉が難航した場合や、トラブルを避けたい場合は、弁護士に依頼することも検討しましょう。
