立ち退き料の相場はどのくらい？計算方法や料金を抑える方法を解説

事務所の立ち退き料には法律で定められた相場がなく、移転費用や営業への影響、貸主と借主の事情によって金額が異なります。

貸主が事務所の立ち退きを求める場合は、正当事由の有無を確認し、借主の移転にかかる負担を考慮することが重要です。早めに交渉を始め、移転先の提案や退去時期の調整を行うことで、立ち退き料を抑えられることもあります。

本記事では、事務所の立ち退き料の相場や計算方法、貸主が立ち退きを進める手順、費用を抑える方法、交渉時の注意点について解説します。

事務所の立ち退き料とは

事務所の立ち退き料とは、建物の建て替えなど貸主の事情で借主に退去を求める際に、移転費用や営業への影響などを考慮して支払うお金です。

立ち退き料の金額は法律で決められておらず、貸主と借主の事情や交渉によって異なります。貸主が必ず支払うものではありませんが、借主に退去してもらうために必要になる場合があります。

立ち退き料は「正当事由」を補う役割がある

普通借家契約では、貸主が契約の更新を拒否したり、解約を申し入れたりする場合、原則として「正当事由」が必要です。

正当事由とは、貸主が借主に退去を求めることが認められる正当な理由を指します。

借地借家法28条では、主に以下の事情を考慮すると定めています。

• 貸主と借主が建物を使用する必要性
• これまでの契約や建物の利用状況
• 建物の老朽化や修繕の必要性
• 貸主が提示する立ち退き料

立ち退き料は、貸主側の事情だけでは正当事由が十分でない場合に、それを補う役割があります。

ただし、立ち退き料を支払えば必ず退去してもらえるわけではありません。 建物の状態や借主の事情なども含めて判断されます。

参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」

関連記事：立ち退きしてもらうのに必須の「正当事由」とは？実現に必要な条件を詳しく解説

立ち退き料を支払わずに済むケースもある

貸主が立ち退きを求める場合でも、契約内容や退去の理由によっては、立ち退き料を支払う必要がありません。

例えば、以下のようなケースです。

ただし、家賃の滞納などがあっても、必ず契約を解除できるとは限りません。

定期借家契約でも、契約期間が1年以上の場合は、原則として期間満了の1年前から6か月前までに終了を通知する必要があります。

まずは賃貸借契約書を確認し、契約の種類や退去を求める理由を整理しましょう。

事務所の立ち退き料の相場はいくら？

事務所の立ち退き料には、法律で定められた相場がありません。 過去の裁判例では数十万円から数千万円まであり、貸主と借主の事情によって金額が異なります。

立ち退き料を検討する際は、家賃だけでなく、事務所の移転費用や事業への影響なども確認する必要があります。

事務所の立ち退き料は家賃だけでは決まらない

事務所の立ち退き料は、「家賃の何か月分」と一律に計算できるものではありません。

家賃の1〜2年分が参考にされる場合もありますが、実際には以下のような事情によって金額が変わります。

• 新しい事務所への引っ越しや設備の移設にかかる費用
• 移転先の家賃が高くなる場合の差額
• 事務所の移転による休業や売上への影響
• 貸主が立ち退きを求める理由と、借主が事務所を使用する必要性

例えば、書類の保管だけに使用している事務所と、多くの従業員が働く事務所では、移転による負担が同じではありません。

家賃だけを基準にせず、実際に必要となる費用を確認して立ち退き料を検討しましょう。

過去の裁判例から見る事務所の立ち退き料

過去の裁判例では、事務所の使用状況や移転による損失によって立ち退き料に大きな差があります。

※各事例は異なる裁判で判断されたもので、一般的な相場を示すものではありません。

書類保管が中心の事務所では、移転による負担などを踏まえて約43万円と判断されています。

飲食店運営会社の事務所では、設備の移転費用や休業による損失などが考慮され、4,000万円を超える立ち退き料が認められました。

貸主が立ち退き料を検討する際は、過去の裁判例を参考にしながら、借主の移転費用や事業への影響を確認することが重要です。

事務所の立ち退き料に含まれる費用

事務所の立ち退き料は、引っ越し費用や新しい事務所の契約費用、移転によって発生する損失などをもとに検討します。

主な費用は以下の4つです。ただし、すべての費用を貸主が負担するとは限らず、実際の金額は異なることがあります。

① 引っ越し・設備の移設費用

事務所の移転に必要な引っ越し費用や設備の移設費用は、立ち退き料に含まれることがあります。

主な費用は以下のとおりです。

• 机や椅子、書類などの運搬費用
• パソコンや電話、インターネット回線の移設費用
• 新しい事務所の内装・設備工事費用
• 移設できない設備の撤去・処分費用

事務所の規模や設備によって金額が変わるため、引っ越し業者や工事業者から見積もりを取得して確認しましょう。

② 新しい事務所の契約費用

借主が新しい事務所を契約する際に必要な仲介手数料や礼金なども、立ち退き料に含まれる場合があります。

現在の事務所を使い続けていれば発生しなかった費用になるからです。

ただし、敷金や保証金は退去時に返還されることがあるため、全額が補償の対象になるとは限りません。

③ 移転先との家賃の差額

新しい事務所の家賃が現在より高くなる場合は、一定期間の差額を立ち退き料に含めることがあります。

例えば、月額20万円の事務所から月額25万円の事務所に移転する場合、毎月5万円の負担が増えます。

この差額を何か月分補償するかは、移転先の賃料や周辺相場、貸主と借主の事情などによって異なります。

④ 休業や売上減少に対する補償

事務所の移転によって業務が停止したり、売上が減少したりする場合は、その損失が立ち退き料に含まれることがあります。

例えば、設備の移設で業務を休止する期間の利益減少や、移転によって発生する取引先への案内費用などが考えられます。

ただし、想定される損失がすべて認められるわけではありません。貸主は借主の事業内容や移転による影響を確認し、補償する範囲を検討しましょう。

事務所の立ち退き料の計算方法

事務所の立ち退き料は、引っ越し費用や家賃の差額、休業による損失などを合計し、貸主と借主の事情を考慮して金額を決めます。

法律で決められた計算式はありませんが、必要な費用を整理することで、支払額の目安を把握できます。

① 移転に必要な費用を合計する

まずは事務所の移転で発生する費用を確認し、立ち退き料の目安を計算しましょう。

例えば、月額家賃20万円の事務所から、家賃24万円の事務所へ移転する場合を考えます。

※上記は計算方法を説明するための仮定の金額であり、実際の相場ではありません。

この例では、立ち退きに伴う費用の合計は188万円です。

ただし、家賃差額を何か月分補償するかなどは、個別の事情によって異なります。すべての費用を必ず貸主が負担するわけではありません。

② 貸主と借主の事情を考慮して金額を調整する

立ち退き料は、移転費用の合計だけでなく、貸主が退去を求める理由や借主の事情も考慮して決めます。

例えば、建物の老朽化が進み、建て替えの必要性が高い場合と、貸主が収益を増やすためだけに退去を求める場合では、正当事由の評価が異なります。

借主が同じ条件の事務所を見つけにくい場合や、移転によって事業に大きな影響が出る場合も、金額が高くなる可能性があります。

実際の裁判では、移転費用などに加え、借主が建物を使用する権利の価値が考慮されることもあります。

貸主は費用の見積もりと退去を求める理由を整理し、借主と交渉しながら金額を決めることが重要です。

事務所の立ち退きを進める5つの手順

貸主が事務所の立ち退きを求める場合は、契約内容と退去を求める理由を確認し、借主と条件を話し合いながら進めることが重要です。

具体的には、以下の5つの手順で進めます。

手順①：契約内容と立ち退きを求める理由を確認する

まずは賃貸借契約書を確認し、借主に退去を求める理由を整理しましょう。

普通借家契約では、貸主の都合で契約の更新を拒否したり、解約を申し入れたりする場合、原則として正当事由が必要です。

建物の老朽化や建て替えの必要性、借主の使用状況などを確認し、立ち退きを求める理由を明確にしておきましょう。

手順②：借主に立ち退きを通知する

立ち退きを求める理由と希望する退去時期を、借主に書面で伝えましょう。

普通借家契約では、契約期間の定めによって通知の時期が異なります。

ただし、通知すれば必ず退去してもらえるわけではありません。貸主からの更新拒絶や解約申入れには、原則として正当事由が必要です。

借主と合意して契約を終了する場合は、双方で退去時期を決めることもできます。

手順③：立ち退き料と退去条件を交渉する

借主に必要な移転費用を確認し、立ち退き料の金額や退去時期について話し合いましょう。

事務所の移転では、引っ越し費用や新しい事務所の契約費用、設備の移設費用などが発生します。

借主から見積書を提出してもらい、必要な費用を確認することで立ち退き料の金額を検討しやすくなります。

移転先の確保に時間がかかる場合は、退去期限の調整も検討しましょう。

手順④：合意した内容を書面にまとめる

立ち退き料や退去時期について合意できたら、合意書を作成しましょう。

主に確認しておきたい項目は以下のとおりです。

• 立ち退き料の金額と支払時期
• 事務所の退去日と引き渡し方法
• 原状回復や設備撤去の負担範囲
• 敷金・保証金の返還方法

口頭での約束だけでは、後から認識が食い違う可能性があります。合意した内容を明確にし、貸主と借主の双方で確認しておくことが重要です。

手順⑤：立ち退き料を支払い、事務所を引き渡してもらう

合意書で決めた条件に従って立ち退き料を支払い、事務所の明け渡しを受けます。

立ち退き料は、明け渡しと同時に支払う方法があります。ただし、借主が移転先の契約費用などを先に必要とする場合は、一部を前払いすることも考えられます。

退去時には室内の状態を確認し、鍵の返却や設備の撤去が完了しているか確かめましょう。

事務所の立ち退き料を抑える4つの方法

事務所の立ち退き料を抑えるには、早めに借主と相談し、移転費用や事業への影響をできるだけ減らすことが重要です。

具体的には、以下の4つの方法があります。

① 余裕を持って立ち退き交渉を始める

借主が移転の準備を進められるよう、できるだけ早めに立ち退きの相談を始めましょう。

急な退去を求めると、移転先の確保や設備の移設が間に合わず、借主の負担が大きくなる可能性があります。

余裕を持って相談すれば、借主が移転先を探す時間を確保でき、休業などによる損失を減らせる場合があります。

ただし、早めに通知しただけで立ち退き料が安くなるわけではありません。

② 移転先の事務所を提案する

借主の希望に合う移転先を紹介することで、立ち退きに伴う負担を減らせる可能性があります。

例えば、現在の事務所と同程度の家賃や広さで、交通アクセスも大きく変わらない物件を紹介する方法があります。

条件の近い物件に移転できれば、家賃の差額や移転による業務への影響を抑えられる場合があります。

ただし、移転先を紹介しただけで立ち退き料が不要になるわけではありません。借主の希望も確認しながら進めましょう。

③ 移転費用の見積もりを確認する

借主から移転費用の見積書を提出してもらい、必要な費用を確認しましょう。

例えば、引っ越し費用や設備の移設費用は、複数の業者に見積もりを依頼することで、金額を比較できます。

補償する費用が重複していないか、実際の移転に必要な作業が含まれているかも確認することが重要です。

ただし、金額を抑えるために必要な費用まで削ると、交渉が難しくなる可能性があります。

④ 退去時期や契約条件を調整する

立ち退き料の金額だけでなく、退去時期や契約条件についても借主と相談しましょう。

例えば、繁忙期を避けた退去日を設定すれば、借主の休業による損失を減らせる場合があります。

原状回復の範囲を調整する方法もありますが、貸主側の工事費用が増える可能性もあるため、負担の総額を比較することが重要です。

借主の事情を確認し、お互いが納得できる条件を決めましょう。

事務所の立ち退き交渉で注意すべき3つのポイント

事務所の立ち退き交渉では、借主の事情を考慮し、無理に退去を求めないことが重要です。

交渉の進め方によっては法的なトラブルにつながるため、以下の3つのポイントを確認しましょう。

① 借主に無理やり退去を求めない

借主が立ち退きに応じない場合でも、貸主が強制的に退去させることはできません。

例えば、借主の同意なく鍵を交換したり、事務所内の荷物を勝手に処分したりする行為は、原則として認められません。

貸主が立ち退き料を提示しても、必ず退去してもらえるわけではありません。借主が事務所を使い続ける必要性なども考慮されるため、話し合いを重ねることが重要です。

② 合意できない場合は法的手続きを検討する

借主との話し合いで合意できない場合は、裁判所を通じた解決が必要になることがあります。

貸主が建物の明け渡しを求める訴訟では、退去を求める理由や建物の状態、立ち退き料などを踏まえて判断されます。

ただし、裁判を起こせば必ず立ち退きが認められるわけではありません。時間や費用がかかるため、訴訟を検討する前に弁護士へ相談しましょう。

③ 交渉が難しい場合は弁護士に相談する

立ち退き料の金額や退去条件について意見がまとまらない場合は、弁護士への相談を検討しましょう。

弁護士であれば、貸主の退去理由が法律上認められるかを確認し、借主との交渉や必要な法的手続きを依頼できます。

ただし、不動産会社や管理会社に交渉を任せる場合は注意が必要です。報酬を得る目的で立ち退き交渉を代理する行為は、弁護士法に違反する可能性があります。

トラブルが長引く前に専門家へ相談し、適切な方法で交渉を進めましょう。

関連記事：賃貸物件の立ち退き交渉の進め方とは？チェックポイントや流れを解説

事務所の立ち退き料に関するよくある質問

借主が法人の場合でも立ち退き料は必要ですか？

借主が法人の場合でも、立ち退き料の支払いが必要になることがあります。事務所の賃貸借契約が普通借家契約であれば、借主が法人でも、貸主から契約を終了させるには原則として正当事由が必要です。立ち退き料が必要かどうかは、退去を求める理由や借主の事業への影響などを踏まえて判断されます。

契約期間中でも事務所の立ち退きを求められますか？

契約期間中でも、借主が合意すれば事務所を退去してもらえます。ただし、期間の定めがある普通借家契約では、原則として貸主の都合だけで途中解約することはできません。契約書に貸主からの途中解約を認める条項がある場合でも、正当事由と原則6か月以上の予告期間が必要です。契約内容を確認し、借主と退去条件を話し合いましょう。

支払った立ち退き料は経費にできますか？

事務所の立ち退き料は、支払う目的によって経費にできる場合があります。例えば、個人の貸主が賃貸物件の借主に退去してもらうために支払った立ち退き料は、原則として不動産所得の必要経費になります。ただし、物件を売却するために支払った場合は、売却にかかった費用として扱われます。税務上の扱いは支払う目的や貸主が個人・法人のどちらかによって異なるため、税理士に確認しましょう。

まとめ

事務所の立ち退き料には決まった相場がなく、移転費用や営業への影響、貸主と借主の事情によって金額が異なります。

立ち退き料を計算する際は、引っ越し費用や移転先の契約費用、家賃の差額、休業による損失などを確認することが重要です。

費用を抑えるには、早めに借主と相談し、移転先の提案や退去時期の調整によって負担を減らす方法があります。

立ち退き交渉では、借主の事情も考慮し、双方が納得できる条件を決めましょう。 交渉が難しい場合は、無理に退去を求めず、弁護士への相談を検討してください。