更新日： 2024.12.10 | 公開日：
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都市の発展と共に、多くの道路が位置指定され、人々の生活の中心として利用されています。しかし、位置指定道路にはさまざまな問題や注意点が存在し、土地や家を購入、売却、建て替えを考える際には、これらの要点をしっかりと理解しておく必要があります。
本記事では、位置指定道路の基本的な知識から注意点までを詳細に解説します。位置指定道路について詳しく知りたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
目次
位置指定道路（42条1項5号道路）とは
「位置指定道路」と「42条1項5号道路」は、日本の道路法に基づく特別な道路区分を示す用語です。これらの表現が示すのは、開発行為に特定の制限が加えられるエリアを指します。
具体的に「位置指定道路」は、未だ建設されていないものの、都市計画において将来的な建設を予定している道路エリアのことを示しています。このようなエリアでは、道路建設に先立ち、土地の利用制限やさまざまな許可制度が定められています。
一方で、「42条1項5号道路」は、道路法の第42条第1項第5号に基づき制限を受ける特定の道路区域を指します。この条文は、都市計画道路の土地利用制限を規定しており、5号に該当する場合には、建築などの行為に特定の制約が生じることがあります。
これらの位置指定や制約は、未来の都市計画を円滑に進行させ、計画に沿った土地利用を確実にする目的で設けられています。
位置指定道路は私道の1つ
道路は、公道と私道に大別されます。公道は国や都道府県、市区町村などの地方公共団体が管理するもので、私道は個人や民間の組織が管理するものです。この２つの違いは、管理主体にあります。
位置指定道路は、これらのなかで特定の行政機関からの位置指定を受けた私道として分類されます。位置指定道路は建築基準法に基づく道路（基本的に幅4m以上）として認定され、この道路に接する土地では建築が許可されています。
位置指定道路の確認方法
位置指定道路の有無を確認するためには、関連する土地の管轄役所を訪れることが最も確実です。
多くの役所の建築課窓口には「道路位置指定図」が掲示されており、役所の職員に問い合わせることで該当の図面を閲覧可能。
さらに、一部の役所では、この「道路位置指定図」のコピーを「指定道路調書証明書」として提供しています。物件の購入を考えている場合、この証明書は非常に役立つ参考資料とな流でしょう。
位置指定道路が作成される目的
位置指定道路の存在意義は、建築基準法第42条第1項第5号が定める、都市計画区域や準都市計画区域内での建物の建設に際する「接道義務」に起因しています。
具体的には、新しい建物を建てる際、その敷地は幅員（道路の幅）4ｍ以上の道路に2ｍ以上接する必要があるとされ、この原則を「接道義務」と称しています。
しかし、接道義務を満たすことが難しい場合や、建築基準法上の道路に2m以上接することができない場合、敷地内に位置指定道路を設けることで、この問題を解決する手段として用いられます。
位置指定道路の所有者は誰？
「位置指定道路」として指定された土地の所有者は、該当土地の登記簿に記載された個人や法人となります。ただし、位置指定が行われたとしても、その土地の所有権自体が移転されるわけではありません。
位置指定されても、土地の実際の所有者は変更されず、彼らは引き続き所有権を有します。ただ、位置指定の結果として、土地の使用方法に対する制限や建築に関する許可制度が適用され、その結果として一定の制約が生じることが考えられます。
位置指定道路は共有持分になっているケースが多い
「位置指定道路」の土地に関しては、多くの場合、共有持分の形態をとっており、その土地の登記簿に複数の個人や法人が記載されるケースが頻発しています。
ただし、位置指定の事実によって土地の所有権が変動するわけではありません。
このような土地においても、その実質的な所有者は以前と変わらない状態を維持しています。しかしながら、位置指定に伴う制約や許可制度が適用されることとなります。
そして、将来的に道路が実際に建設される場面を考慮すると、公共の利益を優先して土地の収用が進められる可能性があります。このような場合には、土地所有者には公共団体から適正な補償が提供されることとなります。
共有持分でない場合は、私道通行・掘削に関する承諾が必要
位置指定道路が共有名義でない場合、前述のとおり、道路の通行や掘削工事に際するトラブルのリスクが考えられます。
そのため、このリスクを軽減するために、位置指定道路に面した土地を購入を検討する際は、事前に「私道通行・掘削に関する承諾」の取得が勧められています。
具体的なシチュエーションとして、位置指定道路に隣接した土地で新居を建築する場面を想定します。この場合、配管の整備や工事関連の作業で私道の掘削や、工事車両の駐車が必要となる可能性があります。
もし道路が複数の所有者によって分割されている場合、その部分を掘削するには、該当部分の所有者からの許可が不可欠。
無断での作業進行は、将来的なトラブルの原因となる可能性が高く、場合によっては金銭的な要求も考えられます。さらに、定住後も通行料の要求が生じることも無きにしも非ずです。
こういった問題を予防するため、位置指定道路が共有名義でない場合、土地購入前に所有者から「私道通行・掘削に関する承諾」を取得するのが普通の手続きとなっています。
位置指定道路が再建築不可になるケース
位置指定道路は、場合によっては再建築不可になる可能性があります。具体的には、以下のとおり。
- 幅員が4メートル以下である
- 現況と道路位置が異なっている
それぞれ、個別に解説します。
幅員が4メートル以下である
位置指定道路の認可基準として、道路の幅員が最低4メートルであることが求められます。しかしながら、特に旧市街地には、幅員が4メートル未満となってしまった「不完全な位置指定道路」が存在します。
その背景として、かつて位置指定道路として認可された際には4メートル以上の幅員を有していたものが、時代の変遷やさまざまな事情から、現在は4メートル未満となっている場合があります。
このような不完全な位置指定道路においては、現状の使用では特に問題視されることは少ないものの、建て替えなどの際に再確認を求められると、認可を得るのが難しいケースが考えられます。
現況と道路位置が異なっている
長い歴史を持つ位置指定道路においては、図面上の位置と実際の現況が異なる場合がしばしば見受けられます。
位置指定道路の認可過程では、その現況の確認が行われるため、もし実際の位置が図面と異なる場合、認可が下りないリスクがあります。
位置指定道路にかかるトラブルを解決する方法
位置指定道路にかかるトラブルを解決する上では、以下の点に留意しましょう。
- セットバックを行う
- 取専門業者へ依頼する
次項より、詳しく解説します。
セットバックを行う
不完全な位置指定道路の問題を解消する方法の1つが、道路を本来の状態に戻す「セットバック」という方法です。これは、道路後退とも呼ばれる手法。
例として、位置指定道路の一部を駐車スペースや庭として利用してしまった場合、セットバックにより元の位置指定道路の形状を復元することで、認可要件を満たすことが可能となります。
道路の中心線から2メートル以上後退できる場合、この手法で位置指定道路の認可を目指すことが考えられます。
買取専門業者へ依頼する
セットバックを実施するためには、役所に「事前協議書」の提出など、多くの手続きが伴います。手間や時間を考慮し、再建築が不可能となった物件を手放したいという場合、買取専門業者への相談が有効。
訳あり物件を専門的に買い取っている業者は、再建築不可物件をそのままの状態で買取り、短期間で現金化するサービスを提供しています。通常の不動産会社なら難しい取引でも、スピーディに解決できるでしょう。
まとめ
位置指定道路は、日本の都市計画の中で重要な役割を果たしています。しかし、それに伴う複雑な問題やリスクが多く存在し、適切な対応や知識が求められます。
特に、幅員の問題や図面と現況の差異は、土地や家の取引において大きな障壁となることがあるのが実情。
位置指定道路に関する問題や疑問、懸念がある場合は、専門家の知識と経験を活用することで、より安心して不動産取引を進められますので、積極的に相談しましょう。
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