位置指定道路とは？私道との違いや確認方法を紹介

位置指定道路に接する土地や建物を購入・売却するときは、道路の共有持分の有無を確認することが重要です。

建築基準法上の道路であっても、通行や掘削に関する権利関係が不明確な場合、建て替えや住宅ローンの審査、売却に影響することがあります。

また、位置指定道路の幅員や、指定図と現況の違いによっては、再建築に向けた対応が必要になるケースもあります。

本記事では、位置指定道路の基本的な仕組みや私道との違い、持分がある場合とない場合の注意点、確認方法、再建築に関する問題への対処法を解説します。

位置指定道路（42条1項5号道路）とは

位置指定道路とは、土地を建築物の敷地として利用するために築造する道のうち、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁から位置の指定を受けた道路です。「42条1項5号道路」とも呼ばれます。

一般的には、住宅地の分譲などで公道に直接接していない土地にも建物を建てられるよう、一定の基準を満たす私道を整備する際に利用されます。

道路の幅員は原則4m以上で、形状や勾配、排水施設なども建築基準法施行令の基準に適合しなければなりません。地方公共団体が国土交通大臣の承認を得て、基準を緩和できる場合もあります。

位置指定道路として指定されると、建築基準法上の道路として扱われます。ただし、指定を受けたことだけで沿道のすべての土地が建築可能になるわけではありません。建築する敷地が原則として道路に2m以上接していることに加え、その他の建築基準関係規定にも適合する必要があります。
（参照：国土交通省近畿地方整備局「位置指定道路の基準緩和（法第42条第1項第5号）」）

位置指定道路は私道の1つ

位置指定道路は、一般的に個人や法人などが所有する私道の一種です。ただし、私道と位置指定道路は同じ意味ではありません。

私道は、個人や民間法人などが所有・管理する道路を指す言葉です。一方、位置指定道路は、建築基準法に基づいて特定行政庁から道路の位置の指定を受けたものをいいます。

つまり、私道であれば必ず位置指定道路に該当するわけではなく、位置指定を受けていない私道も存在します。また、位置指定道路は道路の法的な区分であるため、指定後に所有権が移転しても、指定が当然に消滅するわけではありません。

位置指定道路の所有者が個人や法人であっても、道路内には建築制限が適用されます。道路としての機能を維持する必要があるため、所有者が自由に建物や塀を設けたり、道路を廃止したりできるわけではありません。

また、私道の所有者と道路を利用する人が異なる場合は、通行や設備工事に関する権利関係も確認する必要があります。
（参照：政府広報オンライン「私道　個人や民間法人が所有・管理する道路」）

位置指定道路の確認方法

位置指定道路の現地確認では、道路の幅員、塀や電柱などの障害物、敷地との接道状況を確認します。図面と現況を照合することが重要です。

位置指定道路かどうかは、対象地を管轄する自治体の建築指導課などで確認できます。

自治体によっては、建築基準法上の道路種別をインターネット上の指定道路図で公開しています。

確認するときは、道路の種類だけでなく、指定された位置や幅員も調べることが重要です。主に以下の資料を使用します。

• 指定道路図：道路が建築基準法第42条のどの区分に該当するかを確認する資料
• 道路位置指定図：位置指定道路として指定された位置、幅員、形状などを確認する図面
• 公図・地積測量図：道路部分の地番や土地の位置関係、境界を調べる資料
• 登記事項証明書：道路部分の所有者や共有持分、登記された権利関係を確認する資料

例えば、道路位置指定図で幅員4mと記載されていても、実際には塀や工作物によって通行できる幅が狭くなっていることがあります。

そのため、図面だけで判断せず、現地で道路の幅員や形状も確認します。指定図と現況が異なる場合は、建て替えの際に道路形態の復元が必要になる可能性があるため、自治体への事前相談が必要です。

なお、道路位置指定図に所有者や共有持分の詳細がすべて記載されているとは限りません。持分の有無は、法務局で取得できる登記事項証明書と併せて確認するとよいでしょう。
（参照：横浜市「建築基準法の道路について」）

位置指定道路が作成される目的

位置指定道路を設ける主な目的は、建築基準法上の道路に接していない土地でも、接道義務を満たして建物を建てられるようにすることです。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は原則として同法上の道路に2m以上接しなければならないと定めています。

例えば、公道に面した奥行きのある土地を複数の宅地に分割する場合、奥側の土地が公道に直接接しないことがあります。このとき、公道につながる私道を整備し、必要な基準を満たしたうえで道路位置指定を受ければ、その私道に接する宅地も接道条件を満たせるようになります。

ただし、道路位置指定を受けるには幅員や道路構造などの基準を満たす必要があります。道路部分の権利者や管理者の承諾なども申請時の確認事項です。

単に土地の一部を通路として確保しただけでは、位置指定道路として認められません。

位置指定道路の所有者は誰？

位置指定道路の所有者は、道路部分の土地を所有する個人や法人などです。

複数人で共有している場合もあれば、1人が単独所有している場合もあります。

道路の位置指定を受けても、所有権が自動的に自治体へ移転するわけではありません。道路部分の所有者や持分割合は、登記事項証明書で調べられます。また、位置指定道路に面した土地の所有者が、必ずその道路の共有持分を持っているとは限りません。

購入や売却の際は、道路の指定状況と所有権の状況を分けて調べる必要があります。

位置指定道路は共有持分になっているケースが多い

共有持分は道路の特定部分ではなく、道路全体に対する所有割合を表します。

位置指定道路では、沿道の土地所有者が道路全体を共同で所有し、それぞれ共有持分を持つ形態がみられます。

例えば、4区画の分譲地で、4人が道路全体を共有し、それぞれ4分の1ずつ所有するケースです。

この場合、各共有者は道路の特定の4分の1だけを所有しているのではなく、道路全体に対して4分の1の共有持分を持っています。

一方、道路を複数の土地に分筆し、それぞれの所有者が各区画を単独所有する形態もあります。これは道路全体を共有する場合とは権利関係が異なります。そのため、持分の確認では、道路がどのような登記形態になっているかを調べることが重要です。

共有持分がある場合でも、道路を自由に掘削したり、形状を変更したりできるとは限りません。共有物の変更や管理に関する民法の規定が適用され、工事の内容によって必要な共有者の同意範囲が異なります。

また、共有者間で維持管理費用や設備工事について取り決めを設けている場合もあるため、登記事項証明書だけでなく、既存の協定書や覚書も確認しておきましょう。

関連記事：私道の共有とは？知っておくべき権利と売却時の注意点を解説！

共有持分でない場合は、私道通行・掘削に関する承諾が必要

道路の持分がない場合は、通行・掘削の承諾状況や法律上認められる権利を確認する必要があります。

位置指定道路の共有持分を持っていない場合は、通行や掘削に関する権利を確認することが重要です。

位置指定道路は建築基準法上の道路ですが、その指定によって、沿道の土地所有者に無制限の通行権や掘削権が自動的に与えられるわけではありません。

ただし、持分がなければ必ず通行できないということでもありません。通行地役権や通行に関する契約、民法上の通行権などによって、道路を利用できる場合があります。土地の購入や建て替えを予定している場合は、私道所有者との通行承諾書や覚書の有無を確認し、通行できる範囲や利用条件を把握しておくと、将来のトラブルを防ぎやすくなります。

また、上下水道やガス管などを整備する際は、私道の掘削が必要になることがあります。この場合も、所有者との権利関係や既存の取り決めを確認しておくことが望ましいでしょう。

なお、2023年4月1日に施行された改正民法では、一定の要件を満たす場合、他人の土地にライフラインの設備を設置したり、他人の設備を使用したりできる権利が明文化されました。

民法第213条の2により設備の設置・使用が認められる場合は、所有者の承諾が常に必須となるわけではありません。ただし、事前通知や損害の少ない方法の選択などの条件があります。これは、工事を強行してよいという意味でもありません。

そのため、持分がない場合は、承諾書の取得を基本的な対策として検討しつつ、法律上認められる権利や必要な手続きを個別に確認することが大切です。
（参照：法務省「ライフラインの設備の設置・使用権」）

位置指定道路が再建築不可になるケース

位置指定道路が再建築不可になるケースは、以下のとおりです。

• 幅員が4メートル以下である
• 現況と道路位置が異なっている

それぞれ、個別に解説します。

幅員が4メートル以下である

位置指定道路は、原則として幅員4m以上を確保する必要があります。したがって、幅員がちょうど4mの場合は、この幅員基準を満たします。

問題になるのは、指定された幅員が現地で確保されていない場合です。

例えば、道路位置指定図では幅員4mとされているものの、沿道の塀や門、擁壁などが道路部分に突出し、実際に通行できる幅が4m未満になっているケースが考えられます。

このような場合、建て替えに際して道路部分の障害物の撤去や道路形態の復元を求められる可能性があります。

また、現況幅員が4m未満だからといって、必ず位置指定道路としての指定が消滅するわけではありません。一方、建築基準法上の道路として取り扱えるかどうかが問題になることもあります。

そのため、指定図に記載された幅員と現況幅員を確認し、差異がある場合は建築指導課などに相談する必要があります。
（参照：横浜市「道路Q&A」）

現況と道路位置が異なっている

道路位置指定図に記載された道路の位置や形状と、実際の道路の状態が異なる場合も、再建築に影響することがあります。

例えば、指定図では道路として確保されている部分に塀や門が設置されていたり、道路の一部が庭や駐車スペースとして利用されていたりするケースです。

また、道路の曲がり角に設ける「隅切り」が指定図どおりに確保されていない場合もあります。

このような状態では、道路位置指定図に基づく本来の道路形態を復元する必要が生じる可能性があります。

明石市では、位置指定道路の現況が指定図と大きく異なる場合、別途協議が必要となり、建築基準法第43条第2項に基づく許可が問題になる場合もあると案内しています。

道路の位置や形状に疑問がある場合は、指定図と現地の状態を比較し、建築計画を進める前に自治体へ確認することが重要です。

位置指定道路にかかるトラブルを解決する方法

位置指定道路にかかるトラブルを解決する上では、以下の点に留意しましょう。

• セットバックを行う
• 取専門業者へ依頼する

次項より、詳しく解説します。

セットバックを行う

道路の幅員不足を解消する方法の1つに、建物や塀などを道路から後退させるセットバックがあります。

ただし、位置指定道路では、建築基準法第42条第2項の道路と同じ後退方法が適用されるとは限りません。

2項道路では、原則として道路の中心線から水平距離2mの位置を道路境界線とみなし、必要な後退を行います。

一方、位置指定道路では、すでに特定行政庁が指定した道路の位置や幅員が存在します。そのため、指定図どおりの道路形態が確保されていない場合は、まず本来の指定位置や幅員を確認し、必要に応じて復元することが基本です。

例えば、指定された道路部分に塀や門が突出している場合には、それらを撤去して道路部分を確保する対応が考えられます。道路位置指定図と現況の差異を解消するために工事が必要な場合は、自治体や建築士などと協議し、適切な方法を検討する必要があります。

なお、道路部分を後退・復元できたとしても、敷地の接道幅やその他の建築条件を満たしていなければ、再建築できるとは限りません。

関連記事：「セットバックって何？物件を再建築可能な状態にするための手順を解説

買取専門業者へ依頼する

位置指定道路の問題を解消することが難しい場合は、訳あり不動産を扱う買取専門業者への売却も検討できます。

例えば、道路の共有者と連絡が取れない、通行や掘削の条件について合意できない、道路形態の復元に費用がかかるといったケースです。

通常の仲介売却では、購入希望者が住宅ローンの審査や将来の建て替えを懸念し、売却に時間がかかる場合があります。

一方、訳あり不動産を扱う買取専門業者であれば、道路の権利関係や建築上の問題を確認したうえで、現状での買取を検討できる場合があります。ただし、位置指定道路に関する問題を抱えたすべての物件が買い取られるわけではありません。道路の指定状況や通行権、建物の状態などによって買取の可否や条件が異なります。

売却を検討する際は、道路位置指定図や登記事項証明書、通行・掘削に関する承諾書などを用意しておくと、物件の状況を伝えやすくなります。

位置指定道路の持分についてよくある質問

位置指定道路の持分についてよくある質問は、以下のとおりです。

• 位置指定道路はやめたほうがいいですか？
• 位置指定道路の持分がない場合、再建築は可能か？
• 位置指定道路の持分がない物件は住宅ローンが受けにくい？
• 位置指定道路は私道負担ですか？

それでは、それぞれの質問とその回答を紹介します。

位置指定道路はやめたほうがいいですか？

位置指定道路に接する物件を、一律に避ける必要はありません。位置指定道路は建築基準法上の道路であり、敷地が接道条件などを満たしていれば、建築や再建築が可能です。ただし、購入を検討するときは、道路の持分の有無に加えて、通行・掘削に関する権利関係、指定図と現況の一致状況、維持管理に関する取り決めを確認する必要があります。特に、道路の共有持分がなく、通行や掘削に関する合意も不明確な物件では、建て替えや売却の際に問題が生じる可能性があります。道路の法的な指定状況だけでなく、実際に利用できる権利が確保されているかを確認したうえで購入を判断しましょう。

位置指定道路の持分がない場合、再建築は可能か？

位置指定道路の持分がなくても、再建築できる場合があります。建築基準法上の接道義務は、道路の共有持分を所有しているかどうかではなく、敷地が原則として同法上の道路に2m以上接しているかなどによって判断されます。ただし、接道条件を満たしていても、建て替え工事のために工事車両の通行や上下水道管の設置・交換が必要になる場合があります。こうした工事については、私道所有者との取り決めや、民法上認められる設備設置権などを確認する必要があります。そのため、持分がない物件を建て替える場合は、道路の指定状況と接道条件を自治体で確認し、工事に必要な通行・掘削の権利関係も事前に整理しておくことが重要です。

位置指定道路の持分がない物件は住宅ローンが受けにくい？

位置指定道路の持分がない物件でも、住宅ローンを利用できる可能性はあります。ただし、道路の利用に関する権利関係は、金融機関が融資の可否を判断する際の確認事項になる場合があります。例えば、私道の通行や掘削について権利関係が明確でない物件では、将来の建て替えや売却に支障が生じる可能性があります。そのため、金融機関から承諾書などの資料を求められることがあります。一方、通行・掘削に関する承諾書があれば、必ず融資を受けられるというわけでもありません。住宅ローンの審査基準は金融機関や融資商品によって異なるため、購入前に道路の指定状況、持分の有無、通行・掘削に関する資料を整理し、融資予定先に確認しておくことが望ましいでしょう。

位置指定道路は私道負担ですか？

位置指定道路では、物件によって私道負担が生じることがあります。ただし、位置指定道路に接しているだけで、必ず私道負担があるわけではありません。私道負担とは、売買対象の土地に私道部分が含まれている場合などに、その道路部分について所有権や利用・管理上の負担があることを指します。例えば、購入する土地の一部が位置指定道路として使用されている場合、道路部分の面積が私道負担面積として示されることがあります。また、宅地とは別に位置指定道路の共有持分を取得する場合もあります。建築基準法上の道路部分は、原則として建ぺい率や容積率を計算する際の建築敷地面積には含められません。購入時は、売買契約書や重要事項説明書、登記事項証明書などを確認し、私道負担の有無・面積・持分割合・維持管理費用の負担について把握しておくことが大切です。

まとめ

位置指定道路は、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁から位置の指定を受けた道路です。一般的には私道として整備され、接道義務を満たすために利用されています。

位置指定道路に接する物件を購入・売却するときは、道路の共有持分の有無だけでなく、通行・掘削に関する権利関係や、指定図と現況が一致しているかどうかも確認する必要があります。

また、道路の幅員や位置に問題がある場合は、建て替えの際に道路形態の復元や行政機関との協議が必要になることがあります。

問題の解消に費用や時間がかかる場合は、訳あり不動産を扱う買取専門業者へ売却を相談する方法もあります。

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